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1. 師奶仔 2015-01-28 10:19:38 |
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博士, 謝謝您昨晚講座上的指點, 獲益良多! 得到您簽名, 很開心, 好像近年韓星熱一樣, 一個小粉絲收到簽名, 或近距離交談, 開心至極! 博士係一位很SINCERE的男士, 在簽名上寫的: '請賜教!''確實既HUMBLE又有禮!
謝謝您的'盡訴心中(情)'' - (情) -巿況. 即使未必在座人人都能做到或按著去做, 正所謂,同枱食飯, 各自修行; 但是, 多番溫馨提示後, 我相信很多投資者或用家都會加倍小心!
祝新一年更上一層樓! 身體健康! 合家安康!
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2. 亮劍 2015-01-28 10:37:15 |
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如果今日你傳媒去訪問那些買樓人士：「你認為你個成交價，平或貴、合理唔合理？」 小弟寫包單有九成以上的買家忍著淚話：「合你老闆，我焗買咋！」 今日呢個情況，與我喺 1996 年中遇到的情況十分相似，明知個市儍咗，但目標单位每個月都升十萬八萬，等佢回就回一格，升就幾格咁跳，正常人頂一年半載都仲得，你話要頂年幾，真係人都癲！
我現在並不是喺度講緊風涼話，呢家個市係焗果 D 租住等及邊緣買家去送死，由其係 6 M 以下的上車盤為甚！ 天要下雨娘要嫁人，湯博士您宅心仁厚，但你力量所限，應不能阻止呢個細碼楼大屠殺慘劇發生！
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3. 新上車 2015-01-28 11:00:11 |
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上年年尾入左間兩房諗住自住, 聽完博士同亮兄之言而家都好擔心.
請問亮兄睇 6M 以下既單位跌幅會係幾多同幾耐? |
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4. 師奶仔 2015-01-28 11:07:35 |
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TO:新上車,
我去年10月尾簽臨約, 都入左一件細單位收租, 走唔甩架拉, 唔使驚, 驚就兩份. 哈哈!! 9千幾一尺,地鐵上蓋. |
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5. 八十後小業主 2015-01-28 11:09:41 |
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回樓上 自住有需要、供得起、又唔會斷供就好諗咁多 盞自己煩 自住樓就算個市升﹐帳面賺幾多都係鏡花水月，升跌對你都唔會太大影響
長遠黎講銀紙貶值一定無死 起碼有第二層樓先好諗賣樓 況且你上年先買，仲有額外稅，無可能賣，
既然無野可以做，無謂自尋煩惱 |
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6. 亮劍 2015-01-28 11:13:56 |
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TO------3/F 亮劍 2012-12-14 12:48:56 歐美日現在講到明會用增加貨幣供應、低息及推低匯價去為巨額債務埋單！ 私自印鈔肯定犯法，但國家濫發貨幣，胡亂發債呢？原來係「正常而合法」嘅，咁同「撳住搶」或「劏死牛」有何分別！！ 這有如我哋睇住人哋用打印機係咁印啲偽鈔出來買嘢，但執法部門就無動於衷，或無佢哋符！ 為咗唔想俾嗰班友揾老襯，小市民想買多層樓收租自保，但啲粉人又話這是不道德的行為，要拉要鎖仲要浸豬籠，這教有少少身家嘅港人如何自處？ 愚見認為樓市呢鑊快則 2014 年，慢則 2017 年必爆，講足成年不下十次！ 但任何一個經濟泡沫爆破，一定有一個噴泉式上升在前頭，但現在我打鑼都揾唔倒！ 例如 97 年樓災前，CCL 就大幅飄離 CCL 48 週達 3 成，但同樣指標現在係一成！ 自從有咗中原城市領先指數之後，買賣樓宇之前唔參考過 CCL，等如考試前唔温書！ 每樣資產都會爆破嘅一天，這有如陰晴月缺、潮起潮落一樣，係無可避免嘅！ 我弍多年前學睇圖，有前輩講過，任何投資工具都會有狂升暴趺的一天，但在這資產泡沫爆破之前，肯定有一段時間在圖表上呈拋物線式上升，成因為該種投資工具開始狂升之後，就會使到公眾注目，從而引起傳媒關注而大加報導！ 當電視、收音機、報章及互聯網都廣泛報導呢種投資工具飈升，而且升勢已成，你就會被人洗腦，而忘記有風險這回事！ 加上你週遭的同窗、好友、親朋、上司及下屬又都在那種投資工具中大穫其利，你能不心動、唔恨得牙癢癢嗎？ 在這個過程中，會教人意志麻痺，理智盡失，而且會選擇性接收「意見」！ 最後不理你是出於恐懼也好，或貪婪都好，唔少人都會引刀成一快，在這個拋物線嘅頂部，壓上你嘅一注，創造圖上的一個數据！ 越多人做呢個動作，揸住貨嘅人越唔肯「平售」，心急嘅人只有出到創新高嘅價才能成交，圖表就會型成噴泉式頂部！ 經過短則幾個月，長則一年，這些資產不斷創新高，「價值連城」、「高不可攀」、「天價」每日都在媒體出現，這亦是買方山窮水盡之時，連最後的一批人都入埋市，那麼繼後的購買力從何而來？唔爆都唔得！ 睇翻歷史上多國資產泡沫爆破嘅圖表，例如 8 号仔，波羅的海指數，日經 3 萬，港股直通車等，大家就知道乜嘢係拋物線式上升，乜嘢係噴泉式頂部！！
記下呢句「無牛 3，大插難」！ 我立場清晰----- 樓市爆硬但唔係呢個位。 政府要取消樓宇按揭保險可借足九成。 資助房屋方向應只係照顧市井小民居住需要。 居屋、置安心或第時攪埋嘅夾屋，以低於市價賣俾合資格人仕都無問題，但當呢啲屋要轉手及業主身亡嗰陣，要原價賣翻俾政府再作分配！ 住宅按揭首置最高七成，樓換樓六成，第二套房一半，年期不能超過 25 年，而叁拾歲以下先可括免，俾你造 30 年供款，壓力測試要加上三厘，而在計算壓力測試之後，最高每月供款唔能夠超出供款人入息一半！ |
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7. tony 2015-01-28 11:21:09 |
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thank for sharing
and your signature for my book last night |
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8. 亮劍 2015-01-28 11:25:03 |
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請問亮兄睇 6M 以下既單位跌幅會係幾多同幾耐?
我與湯博士不謀而合 ! 即 CCL 不狂升或只升少少，那 118 係鐵底！ 但是若 CCL 呢年幾連 17X 都穿埋，而法子兄計嘅衡平價又升破 1.6，咁 CCL 破 103 最後防線，都有可能！
(衡平價的計算，主要係包括租金、楼價及預期利率，因此如租金收益率下跌，楼價上升或不变，而利率又上升的話，咁衡平價下一兩年升上 1.6，绝不是講笑。) |
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9. 中女社社長 2015-01-28 11:27:44 |
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To 3新上車: 由2009年開始的樓市大升浪即將於本年Q4開始調整, 但在Q1至Q3升勢將會升到你唔信, 我估計CCL阻力位在135至141以內, 而計算中, 這個由2009年開始的第三浪升幅, 極限計算為146.64
CCL最終會以180左右告終, 但在之前, 將會牛皮幾年, 今年升到你唔信之後就開始橫向調整, 暫計算調整目標最多為120至125左右, 如無意外牛皮三年, 即到2018年, 樓市將會向最終目標180進發! 然後真正結束整個由2003年為期15年開始的樓市大升浪.
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10. 師奶仔 2015-01-28 11:33:48 |
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樓價中段是會有高低, 但以, 曾淵滄所講, 樓巿整體會升到去2023年. 雖然中間有上有落. |
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11. 新上車 2015-01-28 11:52:25 |
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多謝亮劍兄同社長指教 :) |
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12. 扫把头 2015-01-28 11:57:06 |
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长和系重组, 分拆长江地产, 那就是香港地产的牛3, 应该在2015年中发生. 看来博士的预测是有理由. |
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13. 40G 2015-01-28 12:00:12 |
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是否如湯SIR所說,香港地產走勢到盡頭,大家是否要散貨走人...但歐洲QE吹風機,吹緊來..又有人提2016 美國Q4再來...香港頂得順嗎. 有人可給意見嗎...感謝 |
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14. alan 2015-01-28 12:01:43 |
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今年私宅落成料1.1萬伙 減26％
| 2015年1月28日 |
【明報專訊】雖然去年私宅落成量錄得15,428伙，創自2006年後8年新高，但由於新界落成量今年有下跌之勢，拖累今年私宅整體落成量下降。中原地產研究報告指出，今年全港落成私宅項目共72個、涉11,428伙，較去年落成量15,428伙，按年減少4000伙或26%。 報告預計，今年新界將落成19個項目、涉5716伙，較去年的10,477伙大幅減4761伙或45%，並佔全港落成量五成，比例是繼2004後創11年新低。不過，港島及九龍分別將有2379伙、3333伙新私宅落成，按年分別升12%和18％，其中港島私宅落成量更是自05年4286伙後的十年新高。 |
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15. fans 2015-01-28 12:03:21 |
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社長之長是否提及過? 因有鎖盤關係，2018年期限，可能要加多3年至2021-22? 請問是否仍維持睇法?
我剛剛買了細層樓作收租，等升值.... |
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16. Goodguy 2015-01-28 12:11:41 |
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Thank you Doctor for your last night's sharing. It was fantastic ! |
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17. 40G 想了解 2015-01-28 12:25:08 |
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(衡平價的計算，主要係包括租金、楼價及預期利率，因此如租金收益率下跌，楼價上升或不变，而利率又上升的話，咁衡平價下一兩年升上 1.6，绝不是講笑) 大家有時咪聽見Ｋ寶那个樓盤傳真或經濟日報置业家居講，一个單位是否『供平過租』？ 而法子兄就更進一步，專登為此整個 "衡平價"出來，運作方式係將一連串有關經濟及樓市的原始數据，放入呢個數學模型內運算，計計呢個盤是否到價同抵唔抵，是否『供平過租』？！ "衡平價"計算涉及了供樓利息、定期利息、公用股收益率、建築和裝修成本、租金回報、稅率、人類對未來現金流的折現值等。 為此法子兄要將一個單位空出來放电腦器才及使錢買原始數據，絕對做足功課 其實之前C兄已經有提供過,可否再給多一次,,,,如不便,可以告訴是之前哪稿有提過...THANK YOU VERY VERY MUCH |
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18. 師奶仔 2015-01-28 12:28:05 |
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全球急劇通漲, 皆源自美國人當初的貪婪, 洗大了頭. 現在搞出個大頭佛, 便廣印銀紙, 把通漲推出海外; 好了, 現在他們日漸回復生活之際, 我們則慘不忍睹.
以前一碟豬扒飯, 既有o趙頭, 又厚底白飯, 兼包飲品. 現在? 已無復當年勇. 筷子一篤便見底. 心裡涼一截!
我們若不投資, 便會被脫光豬, 至體無完膚. 這個是迫出來的. 我們本來不是唯利是圖的人, 只是辛辛苦苦工作多年, 幾十歲人搞到仲慘過舊時,一家幾口住200尺房的時候, 我們便要出來對抗!
QE再來的話, 世界更加悽涼! 辣椒又令想置業,換樓的人更加舉步艱難.
時鐘已在快速行動, 情況繼續惡化了; 我們以往的恬靜何時能回復呢? |
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19. 麗娜 2015-01-28 12:32:10 |
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真是太可惜了我來不到，哎 |
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20. 博士粉絲 2015-01-28 12:36:26 |
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以後我要改口稱博士為湯大仙了！ |
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21. 40G 2015-01-28 12:51:53 |
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沒有方向的時候,總是想得到別人的指引.... 新的QE又會偷走我們什麼東西...而家再添上了5M車方面小朋友近上學(2014 .DEC) ...但點知大好友,,又成大淡淡...小C弟示來開開心心,,,,而家就怕怕.唉...生活幻得幻失,,,重想學人上退休之路....真係有排煩,今次...是否上了錯車.. 師奶仔.十分有理...是誰偷走了我們努力的成果.... |
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22. Happy 2015-01-28 13:02:35 |
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23. Happy 2015-01-28 13:04:25 |
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24. Will Hunting 2015-01-28 13:30:54 |
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I'm so thankful for having such an opportunity to meet Dr. Tong in person last night. So amazed that Dr. Tong arrived 1 hour before the event start time, shook hands and chatted with the audience. And not to mentioned I'm honoured that I was the first one to get the autograph from Dr. Tong last night. And also took photos with him. Thanks Dr. And add oil to your writtings. Look forward to your daily articles and upcoming books. Cheers. |
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25. 計計數 2015-01-28 13:42:24 |
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各位巴打， 如各位所講，樓價今年下半年開始回落，如年中出售手上物業（自住樓唔計），假設一個5M物業，每月所收租金15K計，一年18萬，又假設2年後即17年入返貨，已損失36萬租金，兩層樓嘅買賣經紀佣金約十萬，入返貨嘅DSD 約4。5%，5M即22萬（因已有自住物業在手）已經係68萬，如果件貨重要執執嘅，齊頭計佢7萬，即75萬，那即樓價回落20個巴仙先有著數，如果回唔夠，又或回得慢，要到18年（即3年）先夠20%，那便大鑊了，重要食驚風散，條數唔知計得啱唔啱，如有不同見解，請多多賜教 !! |
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26. 亮劍 2015-01-28 13:59:12 |
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前兩日 PP 兄同 Law student 喺湯生地盤「擦出火花」，我厚多士咁回学生哥：……
唔好話我亮伯持老賣老，你都見珍惜香港点據理力爭，同我及PP 筆戰啦。你會否見我同 PP 動氣？
其實 PP 兄身為大公司高層，最痛恨 D 下屬無做功課就同人爭論，或講 D 嘢無厘頭 9 唔搭 8，前兩日佢話你，係見您都係一名人材，但恨鐵不成鋼咋。
請你緊記，有仔教落孫，「呢個世界除了你父母外，無人奉旨教精你，連你老師同你老闆亦不例外，因此若果有人袋錢落你袋，記得要多謝人！」
如果你想得通你呢鑊衰 D 乜，孺子可教也，不枉我一番心機，否則你認為自己呢種我行我素的做人處事作風，可用於第二時工作上，咁你亦可當我亮伯係一個老而不，廢話連篇，這亦是你的選擇。
…………………………………………
現在應有唔少人在心裡怪湯博士，怪佢由好友变淡友，呢家新上車都唔知点算。 其實如果大家仔細分析，博士認為由升轉跌的時間，係兩季之後，咁如果你係一名投資者，仲係要於打後半年高追溢價上車盤找死，那麼真係幫你唔倒。 而若果你已經上咗車，咁打後幾個月你走倒咩？驚都無用驚來托？ 要是你神早過埋 SSD 禁售期，那麼博士都講過好幾次逢三退一，你無做都不要緊，仲有半年等你慢慢放。
做人要懂得感恩，人哋同你非親非故，又無收你錢，真的無義務教精你，捉埋你隻手去做買賣！
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27. 中女社社長 2015-01-28 14:00:59 |
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To 15樓fans: 由於技術分析難以計算出現時間, 加三年至2022年是極有可能發生. 主要留意將來第四浪調整期到底如何運行, 而第四浪會以極複雜形式運行, 所以第四浪當中將會極難預測當中走勢 |
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28. 師奶仔 2015-01-28 14:10:09 |
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回應: 計計數兄,
以師奶婆拿數去計, 若以400-500萬的樓來算, 要跌20%或以上才叫吸引. 買樓好重皮費, 加上好多不確定因素係裡面. 如果差少少, 就無謂郁囉. 我剛才以400萬去計, 真係跌一成都係差10萬8萬. 無謂搞拉, 勞心勞力. 唔值得. |
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29. 40G 2015-01-28 14:23:09 |
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沒錯的,投資是要自我承受風險絕對不能怪別人,何況邊有人彩你. |
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30. Oscar Lam 2015-01-28 14:24:32 |
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致21樓40G
相信許多第一次買樓的人均有和你相同的感受。剛剛買入物業時感覺非常興奮，但很快擔心樓價會否下跌？其實如果我們清楚買入物業的目的是提供一個穩定、舒適的居所給家人，為何我們要那麼擔心樓價的升跌呢？
樓價的升跌受眾多因素影響，基本上可以說是無從估計。但總的來說，它是保值的，長期持有錯不了哪裡。湯博士用心良苦，希望大家有危機感，不要做自己能力以外的事情。
目前最重要的是努力工作及準備充足的現金流。在下在第一次買入自住樓後，努力工作，這段時間也很少去關心有關樓市的新聞。直至有能力買第二間物業時，我才開始關心樓市。 |
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31. 40G 2015-01-28 14:30:58 |
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To 30f. Oscar 兄 多謝您的分享，努力工作,增加現金流。 |
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32. 師奶仔 2015-01-28 14:31:09 |
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我在06-08年間買了幾個單位, 包括一些工商OFFICE的. 也在早年買了深圳一個民生舖(連年份都記不起) 當然, 現在回報都很不錯了.
博士的文章, 我都係去年10月才開始看. 偶然情況, 朋友閒談中才知道. 之前完全不認識.
若說轉軚來評博士, 我個人也覺得不公平. 即使我近來買了個細單位. 正所謂,當局者迷, 旁觀者清. 博士以其當局者(管理400億物業), 仍然能跳出框框來看, 實屬難能可貴的'' 先驅" ; 是我們一般人因為手持物業而蒙蔽了眼的, 不能比較.
昨天講座中, 博士也不是說今年會跌. 整體還有幾個巴的升幅. (只係長遠,或明年,或後年會跌)- 括號的係我的理解.
博士之前看好的係形勢不同; 今天的也正是因為形勢變化了, 而作出與前不同的見解及提點! 難道開著車, 眼見要急轉彎, 仲要踏油加速去嗎? 不可能. 要睇路的意思!
投資不是小兒科, 要時間, 也很用本, 所以, 早一點提示我們是好事! 問題出在: 想繼續升是每個購入了物業人士的主觀願望!
我不懂說什麼論據, 就是計回報, 高過AVERAGE的; 潛力好的, 那怕買嗎? 現在係貴了, 便要小心.忍忍手, 唔好搶入了.
我不是幫博士, 我是認同他的分析而已. 博士很認真的看整個變化, 心靜則靈, 從而作出判斷!
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33. 40G 2015-01-28 14:49:39 |
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跟隨了3年終於登記了，講堅的，此處高手雲集獲益不少.感激不盡,對於新手上場，這𥚃是一個無私又無價的好地方。 |
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34. 打工仔 Andy 2015-01-28 14:54:12 |
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35. fans 2015-01-28 14:54:39 |
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突然咁多好友都叫大家冷靜，必有原因。但而家個租盤缺得好緊要，我唔知個市會點跌法。另所謂新落成單位，會提供多點細SIZE樓給我們，但係而家既新盤，根本就唔係上車盤，最少入場要5-7M，咁D細SIZE盤雖然係多供應佐，但市場對"真正"上車盤係有需求的... |
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36. 70後 2015-01-28 15:27:12 |
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想問吓大家今年喺咪換樓時機? 小弟覺得大碼貨呎價跟細盤差唔多, 將來供應又少好多, 大碼貨將來應該難大跌, 加上辛苦投資自保財產都係想家人得到更舒適嘅家。正唸緊應否換件4房(約18M)改善, 但不知
1 出兩件中價貨(每件約8M); 2 還是出件細(約5M)及現在自住樓(約11M)嚟換好?
謝謝大家寶貴意見! |
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37. 肥師奶 2015-01-28 15:28:01 |
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西方主要經濟體的無節制量化最後必然導致主權債務崩潰，呢場波瀾壯闊嘅絕世豪賭暫時唔知邊個會贏，但係啲小市民應該絕大部份都喺輸家，希望大家無事吧！ |
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38. 師奶仔 - 唔知真定假? 2015-01-28 15:29:47 |
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新供應排山倒海 一七年後樓市壓力大 曾淵滄 特首施政報告發表後，恒地（0012）旗下一個樓盤馬上大幅漲價。於是，不少人馬上起哄，認為施政報告內有關房地產政策是翻炒冷飯，而且是遠水救不了近火，梁振英沒有能力在短期內為香港人增加房屋的供應。是的，以前曾蔭權曾經公開說，從土地規劃到房屋入伙，要七年的時間，曾蔭權是在二○一○年才開始發現香港樓價快速上升，也是從二○一○年才開始規劃增加土地供應。梁振英上台後，繼續尋找新的土地供應。但是，二○一○年才開始規劃的土地，要等到二○一七年才會變成可以居住的房屋，目前每年入伙的房屋依然是供不應求，供應低過所謂的剛性需求，即因為結婚而需要增加的房屋。不過，二○一七年入伙的房，現在已經可以推出市場，以樓花的形式出售，梁振英也開始推出遠期的居屋樓花供應市場。  港府自一○年起已積極覓地起樓，相信至一七年起會有大量新供應，令樓市出現壓力。不過，大家不要忘記，今日香港依然有各種各樣打壓樓市的特別印花稅存在，買樓想獲利，至少得持有三年或以上的時間。否則，扣除特別印花稅的成本之後，能不能獲利是個大問號。今日買樓，加上三年的封存，得等到二○一八年才能避開特別印花稅，樓價能升到二○一八年嗎？還有，過去兩年，梁振英與陳茂波的確四處「搶地」，增加土地供應，同時增加建築密度，樓建得更高更密，更多屏風樓，更小的單位。過去一年，幾乎每個月都有土地推出市場招標，地產商買入土地之後，只要用五年的時間就可以建好房屋，二○一四年買入的土地，在二○一九年可以入伙，二○一七年開始就可以推出市場賣樓花。大家可以想像，到了二○一七年，樓花的供應將是排山倒海而來，然後年年增加，二○一七年之後，樓價面對的壓力的確很大。 二○一五年下半年，也可能是美國開始加息的日子，開始的時候，加息幅度可能不很大。但是，在一加再加之後，到了二○一七年，利率負擔可能不輕了，利率負擔加重，對樓價來說，也是一重壓力。 再看看李嘉誠，近日李嘉誠宣布旗下的長實（0001）與和黃（0013）進行大重組，先合併為長和、長和再分拆出長地。大家應該留意的不該是李嘉誠遷冊的事，而是李嘉誠在重組之後，他自己持有的43.42％的長實股權會變成各30.15%的長和加長地。長實的資產扣除和黃之後，剩下就是地產，而和黃的資產主要是非地產。將來的長地將持有合併後的所有地產業務與資產，而長和就持有非地產的一切業務與資產。很明顯地，李嘉誠在重組後，在地產資產的權益由43.42%降至30.15%。李嘉誠已經很清楚地告訴你，他不看好地產業的前途。 |
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39. 路人丙 2015-01-28 15:41:45 |
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政府應該唔夠膽搞死自己嘅主要財源--------> 地產。 |
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40. Robotan 2015-01-28 15:55:32 |
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但如博士這樣的樓市明燈實在有不小信徒，他的睇法又真係有可能左右大局，講又唔啱，唔講又唔啱!!如果只是短期的調整，其實都冇乜問題掛？！ |
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41. 亮劍 2015-01-28 16:32:46 |
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小弟現在同呢半年內新上車的業主講，請大家不要相驚伯有、惶惶不可終日。 其實如果打句問句，要我亮劍買十年後 CCL 過唔過 180，咁我一定買大唔買细。 其實我們三儍同湯文亮喺幾年前開始，都不斷叫人快上車，那些人係都唔聽、係要較到 D 時間咁盡，我哋真的無你哋符。 其實買自住楼呢家嘢， 任何人都應該算過度過，真係有本事、有需要先好落埸。 而且無奶油保證你一買就升到甩轆、從始脫貧。 喺對上半年能夠入市者，可稱為曱甴，因為連咁辣嘅辣椒你都食得落，可攞倒入場券，區區兩叁成跌幅，根本嚇你唔倒！ 我就唔信沙一 395 跌到 26X 政府唔瀨屎瀬尿！ |
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42. 師奶仔 2015-01-28 16:58:55 |
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亮兄,
曱甴?? 我都算係其中一員. 千軍萬馬咁, 家家戶戶都有.
唯獨..... ----- 那便是今天的我, 打倒昨日的我!! (笑/^^) (昨天<=之前> 我入左貨,做左蟑螂)
因為...我一見到曱甴,我會打瓜佢 哈哈!! 殺個片甲不留!
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43. 亮劍 2015-01-28 17:30:37 |
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突然咁多好友都叫大家冷靜，必有原因…………
最主要的原因，係我希望呢個 CCL 唔好一支箭咁標上去 18X。 到時 CY 肯定做嘢，而且係唔慌好嗰隻，果陣大家攬炒一鑊熟，就真係賠了夫人又折兵！
租住等及邊緣置業人士，現在開始頭腦發熱盲搶上車盤，因此小弟在此呼籲投資者唔好利令智昏，同果 D 人癲埋一份去火上加油，谷爆個市！ |
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44. 打工仔 Andy 2015-01-28 17:37:26 |
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借貸低於<25% 做好防震準備！ |
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45. fans 2015-01-28 17:44:35 |
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謝亮劍忠告。
其實我都唔明點解咁多人搶黃埔，沙一，現價對我而言太貴了。九龍市區仍有好盤的，我剛買了一個九龍細價盤，33年樓，350萬，352呎(有2房)，離MTR 只5分鐘路程，10分鐘地鐵出到中環。重點係不是單支，係迷你屋苑。
有心人，可以比心機去搵下。不過，D盤真係好缺(無論租定買，都冇乜貨)。 我信PP講，睇租務市場，可更清楚市況。 |
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46. 亮劍 2015-01-28 17:49:57 |
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借貸低於<25% 做好防震準備……
你行正線照燈停，但有 D 雪藏牌亂咁來，亦可能畀佢濺濕身……無奈！ |
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47. 打工仔 Andy 2015-01-28 17:53:38 |
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所以揸平治, 防盲毛撞過泥！哈哈！ |
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48. 何小妹 2015-01-28 17:54:27 |
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湯博士，
感恩!!! 謝謝你昨晚的分享和解答, 能夠參與, 實屬難得!!!
祝身體健康, 事事順心 |
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49. 房產有價 2015-01-28 18:41:41 |
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社長，想請教一下點解四浪調整要3年時間禁長？我見之前的調整只為約1年 |
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50. 菜鳥 2015-01-28 21:31:30 |
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各位，小弟剛在跑馬地入了細位作收租用，覺得嗰度喺得咁多地，租金有支持，對嗎？ |
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51. Peter Paker 2015-01-28 22:35:15 |
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52. Peter Paker 2015-01-28 22:35:29 |
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53. 蜕变中嘅懒人 2015-01-28 23:42:12 |
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TO 41樓 亮劍兄
除咗42樓師奶仔姐姐係兄台口中好夠羗嘅半年內曱甴之外，懶人都喺舊年9月因南延綫效應，叫引刀兄諗番間屯門碼頭區上車盤，話佢唔聽我就嚟傢伙300萬執番間上車盤，而家最高銀行估價340萬，收樓2個月內升13%，就算年尾跌20%收租都補得番，何况我信上車盤唔過400都唔爆得，懒人信PP兄話租金無得炒嘅唔會呃收租佬，曱甴都死嘅就上帝也瘋狂。
一日供求失衡、量寬仍在、HOLD資產實物仍有勝算。 |
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54. 一房變三房 2015-01-28 23:50:48 |
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55. 擁值300萬樓收租照住公屋 2015-01-29 00:03:25 |
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56. 菜鳥 2015-01-29 00:04:52 |
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To PP兄： 即是灣仔區既空置率是高個東區一倍，收租應以東區較好，演繹得對嗎？謝謝 |
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57. 中女社社長 2015-01-29 04:51:25 |
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To 49樓房產有價: 先看圖, 你所指的一年調整期應該是2013年時候, 那是小四浪. 現在運行中的是大三浪及小五浪. CCL近十多年的走勢簡直靚到可以做數浪教材! 如果行大四浪, 你說要不要三年?  |
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58. 物業投資私募基金舵手：小心港樓 歐日韓尋寶 2015-01-29 06:43:41 |
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【明報專訊】香港樓市熱火朝天，政府開售2000多個居屋單位，竟接獲10多萬個登記。相對一般市民，那動輒擁有數百億元資本的跨國物業投資私募基金，又是如何看香港的物業市場？ 自2005年至今籌得逾40億美元股本的私募基金基匯資本（Gaw Capital），曾伙拍其他基金購入中環盈置大廈、壹號廣場、汀蘭居式服務住宅等多個香港項目，其創辦人兼董事長吳繼煒認為，現在香港的投資物業市場回報偏低，加上內地經濟放緩等因素，現在不是入市好時機且應要小心，投資者更可趁機減磅。 吳繼煒表示，從基金投資角度分析，中國經濟放緩，勢必對香港有影響，也令到如零售物業和酒店項目的加租能力受到限制，而事實上香港吸納內地旅客的能力也趨於飽和，加上一些香港人的短視反中情緒，都是不利香港的投資物業市場。 內地經濟放緩 不利港投資 「我們在過去12個月，在大中華地區只在北京買入一個項目，相反積極在日本、韓國和歐洲物色投資機會，因那些地方樓價低水，有較高的升值潛力。」 不少市場人士擔心，美國若今年起加息，會大大不利物業投資。「我們雖也認為美國遲早會加息，卻不是特別擔心，因加息是代表經濟好轉，物業的收入通常也會在加息周期上升。當然，現時香港物業的收租回報偏低，若升租能力有限，加息便會進一步削弱其吸引力。」 港人買樓槓桿低 難言泡沫 吳續稱，雖然他覺得再在投資中港物業要小心，但不認為兩地樓市存在泡沫。「任何投資市場，出現泡沫爆破，都是因借貸過度，以至當價格向下調整15％至20％，便容易出現『人踩人』。然而，香港現時樓市的槓桿比率不高，樓價跌一成半至兩成，絕對可承受得起，而內地人買樓，很多時更是『現兜兜』，借貸比率隨時是接近世界最水平，那又何來泡沫？」 作為跨國物業投資私募基金，通常會採用那些投資策略？「我們會按不同地區，採用不同的策略。「比如在國內，主要是『跟基建走』，會尋找如高鐵、高速公路，以及如城市內地鐵建設會帶來的投資的機會，又或看看新興城市帶來的區域改變。」 用本幣做按揭 對強美元 至於如英國，吳繼煒指當地正重新建設大鐵路網絡，也是很好的「尋寶」機會。「至於美國，城市建設大多已成熟飽和，近年會留意一些新趨勢，比如年青人遷移至城市工作居住，對市中心平價租住房屋的需求能夠帶來的機遇。」 進行全球性投資，遇上美元偏強，要如何配合？「在美國投資物業，以美元計價，不用擔心匯兌風險。在歐洲、日本買入物業，便盡量利用當地貨幣做按揭，借那個地方的貨幣買樓，便等同對了相關的貨幣風險。」 吳又指出，「美國以後，又到了歐洲量寬印銀紙，即貨幣大趨勢是貶值。如此，投資便一定要持有如物業一類的Hard Asset（硬資產）！」 明報記者 陸振球 |
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59. 大寶二寶 2015-01-29 16:21:21 |
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60. 自我陶醉 2015-01-29 19:06:29 |
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To 57樓社長
很高興看到閣下從波浪理論陣角度的樓市分析， 個人同意是小5浪在運行， 但從成交不斷萎縮的角度看， 完全不符合3浪的浪性， 個人相信現時樓市在大B浪反彈的小c5浪尾聲， 唯c5浪必須比c3浪短才成立。 而閣下所指大1浪的5個浪中， 3浪比1和5浪都要短，不大符合波浪理論原則。 多多指教， 希望大家多切磋交流。 |
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61. 地盤佬 2015-01-29 19:20:06 |
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大B頂不應該是歷史新高，而是低於大5浪頂吧？ |
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62. 自我陶醉 2015-01-29 20:21:16 |
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B浪頂高於A浪很常見， 這也是最危險的虛假升浪。 |
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63. 蜕变中嘅懒人 2015-01-29 22:20:28 |
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TO 59 大寶二寶兄 懶人試吓POST啲萬金小豬相，不過唔係好識，請耐心等待。 |
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64. 蜕变中嘅懒人 2015-01-29 22:51:04 |
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65. 蜕变中嘅懒人 2015-01-29 22:52:41 |
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66. 蜕变中嘅懒人 2015-01-29 22:54:01 |
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67. 蜕变中嘅懒人 2015-01-29 22:56:17 |
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68. 蜕变中嘅懒人 2015-01-29 22:56:21 |
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69. 蜕变中嘅懒人 2015-01-29 22:57:21 |
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70. 蜕变中嘅懒人 2015-01-29 22:58:20 |
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71. 蜕变中嘅懒人 2015-01-29 22:59:26 |
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72. 蜕变中嘅懒人 2015-01-29 23:00:32 |
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73. 蜕变中嘅懒人 2015-01-29 23:17:27 |
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TO 59樓 大寳二寳兄 千辛萬苦幸不辱命，POST咗幾張俾兄台過目，有4樣要話俾孖寶兄知：
1. 全屋盡量將舊有包括廚櫃、浴室用品化粧翻新。 2. 浴室鏡櫃自行两边加裝T5管造成燈鏡櫃。 3. 廳中央殘舊吊燈用噴漆番噴，新嘅一樣。 4. 窗簾係新造。 最遺憾係引刀兄替懶人揾到翻新漆油時，已無時间翻新浴缸，再多謝引刀兄，不過起漬淸潔後效果己唔錯。 |
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74. 大寶二寶 2015-01-29 23:42:13 |
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回懶兄
懶兄果然勁揪！单位全海景，窗明几靜。請問牆身天花係咪你自己整架？又間隔是否一房原積？最後果張相好似房中有房？夾埋整左幾耐呀？
預祝懶兄金豬好快揀到歸宿，禮金一擔擔，豬籠入水。
共勉之，哈哈！ |
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75. 蜕变中嘅懒人 2015-01-29 23:56:56 |
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大寶二寶兄 呢個單之前租客係一对年青夫婦，住咗4年完全無做似樣嘅清潔，養2隻大狗，收樓時不忍卒睹，全屋牆壁爪痕壘壘，床下底狗毛似地毡有2吋厚，打開3部冷氣機外殼，裡面厚厚狗毛，木門框崩角，門线咬断咗.......如果唔係有心理準備全屋自己DIY，都唔知點同佢計，懶人無要佢補償，反而佢俾200蚊叫我幫佢掉咗張床，如果我唔係自已諗住DIY，哼.........？？？？ |
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76. fj0706 2015-01-30 00:12:50 |
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77. fj0706 2015-01-30 00:16:03 |
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懶人兄，我想問下，門都系你自己油架？好靚呢，如果本來度門系啡色，可以油白色嗎？用邊只油靚D？ |
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78. 蜕变中嘅懒人 2015-01-30 00:17:29 |
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回大寶二寶兄 全屋天花牆身執底再油，爛門框、爛厨櫃全部自己修復，重之由爛屋變金豬全部單打独鬥one foot kick，做咗廾幾日，放租一星期即金破萬金豬。 單位買入時上手己將2房改成子毋房，得1個房門，裡面用木櫃間成2房，有通道但無門，其實都幾適合2夫婦，甚至有一個BB。 懒人現在DIY緊新收養嘅小豬。 仲有一間個租客賴租俾懒人啱啱出執達吏趕走咗，遲啲輪到DIY呢間，而家揾人裝修又貴又難，DIY又慳又靠得住，所以最近時常上深圳拖裝修器材返來，做水貨客。 |
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79. 大寶二寶 2015-01-30 00:21:46 |
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懶兄，算啦！依家賬面都賺緊錢。恕多口問句，点解唔比錢人裝修呀？呢D裝修工夫吾易賺架。
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80. 打工仔 Andy 2015-01-30 00:23:09 |
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懶人兄
你好專業! 間屋整得好好好好好好靚! 仲有無敵海景! 真係千金萬金都買唔到 ! |
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81. 打工仔 Andy 2015-01-30 00:27:58 |
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自己DIY 真係好有滿足感! 遅d 輪到我DIY 哈哈哈! |
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82. 大寶二寶 2015-01-30 00:31:41 |
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回懶兄
佩服！佩服！有机會小弟都想跟你學番一招半式。
你又買多咗隻金豬呀？ |
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83. fj0706 2015-01-30 00:31:48 |
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我都想自己DIY間屋。不過上次間屋好企理，唔駛執已經租出了。 |
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84. 蜕变中嘅懒人 2015-01-30 00:32:16 |
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回76樓兄台 木質要油手掃漆，用天拿水開稀；房廳牆用乳胶漆，用水開稀；廚厠有水氣要油胶玉磁漆，用松節水開稀。 油任何漆最少油2次多數可以蓋過舊底色，如果唔得再油第3次就一定得。 如果底色好深而又唔均勻，想改油淺色想好靚又均勻，懶人有絕招就係先油黑色或最深色一層底油，乾透後再油2次淺色面油就好均勻。 |
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85. 大寶二寶 2015-01-30 00:54:22 |
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懶兄，
請教你油門之前使吾使揾沙紙省吓佢？油牆同天花之前使吾使線(同音)灰？ |
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86. 蜕变中嘅懒人 2015-01-30 02:05:23 |
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回85樓大寶二寶兄 任何要表面光滑finishing，個底首先要光滑、中性、無塵無霉，講就容易做就大煲。 兄台要用收貨水準去諗，你要求幾靚就要做幾多。 以舊木門或框要翻新得普通好，首先要剷鬆漆至實底，再打平底漿，乾透用砂纸磨平，然後油漆。 牆身要好平直當然要批牆灰，然後用砂紙打磨後再執灰，直至達到耍求，牆身平滑要求可以用燈以斜角度照，10度角係好容易睇到平唔平算好嚴格，90度垂直照就睇唔到平唔平，兄台可以試吓，呢盞燈叫做油漆燈，油漆時亦可以用嚟睇油得均唔均勻，有無流眼淚。 |
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87. 大寶二寶 2015-01-30 07:46:10 |
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謝謝懶兄。睇黎依家收租佬一D都唔易做。預祝懶兄其餘金豬大變身事事順利。如可以也 post D 相片比我地開吓眼界。
共勉之，哈哈！ |
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88. 大寶二寶 2015-01-30 07:46:14 |
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謝謝懶兄。睇黎依家收租佬一D都唔易做。預祝懶兄其餘金豬大變身事事順利。如可以也 post D 相片比我地開吓眼界。
共勉之，哈哈！ |
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89. fj0706 2015-01-30 11:21:19 |
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懶人兄：我系女人呢！嘻嘻。看來翻新門都唔簡單呢。如果沒做過，手工差，效果可能唔理想呢。 |
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90. 真香港人 2015-01-30 11:54:34 |
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博士, 很喜歡看你的文章, 獲益良多。
請問如有需要，現在是否轉3房時機?
我現住30年沙田屋苑2房單位，剛完成大維修，但會有新家庭成員和怕將來折舊很大，想轉新落成屋苑大單位長住。請指教現在3房防守力比較高，或2年後再轉更好，謝謝!
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91. 蜕变中嘅懒人 2015-01-30 21:46:20 |
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TO 81樓 打工仔兄 兄台遲啲DIY完都POST啲相上嚟研究吓，7、8間咁多有排玩了，不過兄台都係高手又有興趣，有好野大家分享吓。 |
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92. 蜕变中嘅懒人 2015-01-30 21:52:13 |
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TO 89樓 fj0706姐姐 原來係小姐，失覺晒，不過你個網名好獨特。 裝修啲咁粗重野會攪到對手又粗又污租，俾裝修佬做算啦。 |
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93. hk guy 2015-01-30 22:11:50 |
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這層樓啓豐園屯門、買了多少錢？ 我都有一層全海收了5年租。
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94. 打工仔 Andy 2015-01-30 23:57:53 |
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懶人兄 我無你咁專業, 我都係求求其其, 不過好彩d豬仔都不太舊, 每次都係油兩日就可以! |
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95. 引刀一快 2015-02-01 06:41:24 |
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96. 蜕变中嘅懒人 2015-02-01 09:14:28 |
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TO 95樓 引刀一快兄 早上好。 緊接呢間破萬金租出嘅美女小豬後，懒人DIY緊3個月前新買及收回舊租客樓嘅小豬，一陣上深圳田貝拖手面盆連櫃落嚟，搞完呢間之後，重有一間要執，因為個租客唔交租俾執達吏趕走咗，最近真係好忙，不過愈忙碌、愈發福，肥咗幾斤。 |
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97. 亮劍 2015-02-01 09:45:18 |
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蜕变中嘅懒人 …… 看到你頻頻撲撲為自己的金豬仔做牛做馬，真的看到我外父的影子，佢生前又係好似你咁，成日要為自己的物業裝修、執漏、修理電器、追租……攪到周身唔得閒！ 其實就係有你們呢D長線收租佬，香港那些暫時未上倒公屋，還未抽倒居屋，仲喺度儲緊首期上私家車既小家庭，才能有一個安居之所。
講真政府真係虧欠左你地…… |
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98. 打工仔 Andy 2015-02-01 10:15:40 |
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99. 打工仔 Andy 2015-02-01 10:22:23 |
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我以前都係搵人搞, 不過成日要就時間, 就得泥, 自己已經搞掂, 收埋票! 哈哈! |
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100. 運輸工人 2015-02-01 10:42:44 |
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現在買建材不用去田貝了 |
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101. 路上閒人 2015-02-01 11:43:43 |
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而家興去邊度？ |
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102. fj0706 2015-02-01 13:57:39 |
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96樓懶人兄：我上次都自己幫間屋執下D油漆，有D地方污糟咗。全屋油油就未試過。反而對翻新幾度門有興趣。不過又驚整得唔靚。 |
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103. 引刀一快 2015-02-02 02:34:01 |
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懶人兄
“ 愈忙碌、愈發福”，你一定要keep好睡眠時間，恭喜懶人兄既有租金落袋又有生活情趣。 |
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我問過很多人「強弩之末」究竟點解，最叻都用羅貫中在三國演義中的說法，強弩之末，其勢不能穿魯縞，這個說法不能說是錯，如果是平射的箭，到最後，真的連薄薄的山東紗綢亦穿不過，但亦不能說是對，因為強弩用作攻城，根本很少直射，是會射向高空，直插入城內，造成破壞，何只能穿魯縞，甚至盔甲也可以穿透。大家又唔好怪羅貫中，他只是書生一名，又未上過戰場，講計謀策略，可以講到似層層，但講武打場面，始終離不開文人本色，有人話，自古文人多大話。其實，強弩之末，其跌勢將銳不可當。
是我的估計。
