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1. 亮劍 2015-01-23 09:06:16 |
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這幾年喺呢度成日將自己代入租客、發展商嗰度寫野，今次我化身做銀行家。 呢年幾買楼嘅人，好多客仔都順便開埋 Mortgage link 户口。 我們銀行提供呢D擺明益街坊的政策，骨子裡係助人自助，其實攪雙贏。
那些本來手持大量弹药做首期的準業主，他們現在可選擇畀最低金管局要求首期買楼，有剩存 Mortgage Link , 如此一來客仔那筆錢收嘅息，可抵消部分按息支出，肯定有着数無蝕底。 而且近年以低於2厘以下按息供緊楼的業主，一定洗腦式被告之，「美國就來就要加息」！
正常來講如果業主唔作加幾厘的兩手準備，那麼佢哋真係死有餘辜，唔值得可憐。 本來預供兩萬，現在萬鬆D攪掂，然後每月將剩下嗰幾仟入 Mortgage link ，加上之前本來做首期果筆，真係擔上山食幾年都夠！
我哋银行借錢畀人，最驚你客仔唔還錢，現在銀行有 ML 金鐘罩護體，客戶斷供的機會應低到無朋友。 |
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2. 亮劍 2015-01-23 09:28:25 |
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前幾年買落，大把水位。 近年買嘅，有ML護體。 除非有恐龍咁大隻嘅黑天鹅出現，否則無人斷供，無人被斬倉！ 楼價如何大插？ |
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3. 物業初哥 2015-01-23 09:39:42 |
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有餘錢留在ML，已經是一道堅實的屏障
但問題是銀行會否於"黑恐龍"出現時，先找有ML的用戶"開刀"還錢呢? |
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4. 人人 2015-01-23 10:02:36 |
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新公屋／居屋 鎖住資金，點解還要買20/30幾年D二手細樓。
依家買細價樓係自住，有得住平新樓，點解要買舊樓。
ML 只係marketing 技倆，冇乜特別。
你自己諗下你mortgage 利息同ml 利息收和俾幾多。
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5. 路人甲 2015-01-23 10:17:09 |
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乜樓巿真係會跌得咁急嗎? 博士看得好灰咁.
不過, 每月入來香港的新移民都有一個數係度,我個人認為升得太急, 真的要回調番.但係,講到大跌, 除非有些外來大事件, 我唔覺得會跌得去邊度哩. 好多人之前賣左物業, 仲未回購.
整個國家個巿都回,但係深圳仍升10%.為什麼? 無新地起樓之故哩. |
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6. Hongkong People 2015-01-23 10:33:28 |
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ML 對D有閒錢嘅顧客,的確唔錯,本來俾按息2K利息,存款又收番lK利息,即層樓淨按息支出為lK, ML實際上效用係多過市場推廣,本人都有用。 |
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7. 亮劍 2015-01-23 10:34:04 |
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细碼上車盤 VS 「所謂豪宅」 楼價： 4 M 對 10 M 最低首期支出：40 萬對500萬 使費連SD： 16 萬幾對 52 萬幾 25年按揭月供：連按保约16 K 對 21.56 K 政府攪边科？ |
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8. 亮劍 2015-01-23 10:43:33 |
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ML 對D有閒錢嘅顧客,的確唔錯,本來俾按息2K利息,存款又收番lK利息,即層樓淨按息支出為lK, ML實際上效用係多過市場推廣,本人都有用……
如果有本事同PB借倒 1.2X~1.3X厘平錢，再放入ML套息差，每球每年可淨執 7K幾！ |
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9. Hongkong People 2015-01-23 10:43:44 |
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To 人人:
當年做mortgage嘅時候,普通按息為2.15%pa,ML嘅按息為2.35%, 如你存足一半你嘅借貸額入戶口,賺返一半息,如是者你嘅effective mortgage rate 就係1.175%, 係同普通mortgage 有接近1%按息分別。 |
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10. 打工仔 Andy 2015-01-23 10:45:32 |
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細價樓都要睇地段及配套, 例如, 九龍灣三寶, 勁旺價旺市！ |
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11. Peter Paker 2015-01-23 10:48:01 |
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博士，小弟多咀，我認為細價樓與你上述講的中高級豪宅在價格走勢上的分別，關鍵在于空置
辣招下，冇得純炒，唯一能推升樓價上升的動力在於租金，但空置決定租金（假設經濟情況不變）。但是，紅山這類豪宅不是一般人租得起，簡單D講，冇人搶租。我估過去3年紅山租金應冇咩點升過，但是新界上車盤過去3年起碼最少升左 4 - 5成。若以單位大小去決定上車盤、豪宅，A - B 類（實用 < 70 平方米）空置只有 3.5 - 3.6%，D - E 類約9 - 12%。由於空置反映供不應求、定係供過於求，因此紅山平賣係冇辦法，紅山需求不太大因為不缺，尤其紅山受更不公平、稅率更高的辣招影響，要焗住平賣
若從紅山這類豪宅向下望，例如和富、城市、太古這類中上級住宅（租金入場要 > $30,000），這類的租盤其實開始已干水冇盤，租金較一年前升左一成 |
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12. 人人 2015-01-23 10:48:55 |
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香港人有好多閒＄，唔代表細價樓自住戶有閒＄。 亦有此証明你有那麼多閒＄都唔敢一鋪放係樓到，你禁有＄都忌住忌住，樓市好難再上！ 証明湯博士教導有方！
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13. 人人 2015-01-23 10:57:00 |
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香港人証明湯博士有一個point 係啱嘅！ 銀行永遠對有實力人士俾D好處！ 借唔得多俾你， 咪息口平俾你。
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14. Peter Paker 2015-01-23 10:57:02 |
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反而，若然細价樓租金唔升，但樓價急升，則要小心，最近屯門上車盤好似出現上述現象，強調好似，不知是短期現象 or not |
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15. Hongkong People 2015-01-23 10:58:37 |
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亮劍兄,
我又沒想套息差這事,只是純為保守嘅財政安排,總需一筆流動資金在身旁,ML就令呢筆錢有D收入,股票低時又可靈活地去股票市場走番轉。
至於套息差我反而係,無需要做按揭都照做借平錢,自己嘅錢就上大陸做定存,幾年前定存5年期有5.9%pa,再賺人仔小升值,都幾好回報架。 |
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16. 肥婆四 2015-01-23 11:10:51 |
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香港人出名世仔，你政府出埋的七政，咪自己想辦法消打囉，唔通等政府明[烚]咩。 |
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17. Hongkong People 2015-01-23 11:14:16 |
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人人兄,
我又覺得唔關事,並非忌住忌住,我做ML時係2010年,之後都買賣樓幾次,做邊種按揭計劃同我對樓市嘅取向沒關係,純為個人的財務安排。 當然我承認我整體投資偏保守,如果唔係,學D人按上按,應該有更大嘅財富增長,但做人最緊要心安,賺少D都一賺開心。 |
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18. Peter Paker 2015-01-23 11:17:42 |
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所以，政府辣招依家係使到上車盤需求塞車，基層中產居住成本上升，但同時向交稅多的有錢人開刀，影響佢地財富效應，但正苦從向富人開刀的過程中係冇稅收得益，多麼的 on 9_9 |
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19. ML 2015-01-23 12:01:48 |
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ML to owner appears to reap good interest. In fact, the bank gets extra profit (although small but at no risk) by using the owner's ML money and lends it back to the owner. Which side is more happy? |
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20. 蜕变中嘅懒人 2015-01-23 12:50:47 |
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TO 14樓 PP兄
反而，若然細价樓租金唔升，但樓價急升，則要小心，最近屯門上車盤好似出現上述現象，強調好似，不知是短期現象 or not
近來裝修人工非常貴，一般細價樓寧願唔掟本執靚，平啲租仲有着數，懶人單打独鬥DIY全屋執靚一隻屯門碼頭半海小豬，實尺344成租11000蚊，首次榮升萬金小豬，而無執靓嘅全海實尺400幾尺，只成租9000幾蚊，裝修人工非常貴可能係原因，請研究吓。 所以懶人現在DIY執靚緊另外一隻準萬金小豬，過咗年再執另外一隻，希望連中三元。
今日要定期覆診休息一天，明天又再搏殺，為揾食大忙特忙。 |
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21. hongkong people 2015-01-23 12:53:16 |
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做人嘅嘢做任何選擇都應該係邊樣嘢更適合自己,對自已更有利, 就算ML對銀行更有利都應該攞D胸襟出嚟客觀評論。 |
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22. Peter Paker 2015-01-23 12:58:59 |
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懶人兄，真的冇想過同裝修貴有關 |
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23. 亮劍 2015-01-23 13:37:36 |
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大碼豪宅的回報不能单看表面，例如红山半岛在扣除成本後的實質回報，只有2%楼下，实在唔吸引！
計算時間……要是一名投資者用5仟萬入咗件，每年在扣除使費後淨收1球租。 但呢個投資者轉個灣攞呢件嘢去 PB 做抵押，套 2 仟萬同 PB 以低槓桿買直債、債基、纸磚頭及內銀股。 基於 PB 息率低至1厘零，你2 仟萬每年賺 80 零到100 萬息差，唔算過份！ 5 仟幾萬(發展商有SD津貼)投資，回報变成18X萬，即 3.5 %以上！ 咁從資產配置、分散風險、有效運用資金的角度來考慮，不失為合理安排。 |
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24. Wk. to 懶人兄 2015-01-23 13:44:14 |
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好9不見您留言，真係開心又添吃小金🐖，勁呀 |
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25. 港島多區都出現大量抵買的樓盤 2015-01-23 13:55:42 |
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26. 麗娜 2015-01-23 13:57:28 |
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它日形勢有變，細價樓就會急轉直下，買細價樓的基層巿民就會怨恨政府，到那時候，政府又會如何處理。 ———————— 這真的很有機發生。特別現在摩頂買那些低質素的細單位，公屋居屋。
回亮劍前輩，mortgage link sounds very good, 但是實際上並省不了多少利息。 |
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27. Li 2015-01-23 14:09:59 |
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昨晚歐央行又話十萬億 QE, 各位前輩可有什麼見解？ |
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28. 亮劍 2015-01-23 14:13:21 |
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回亮劍前輩，mortgage link sounds very good, 但是實際上並省不了多少利息……
做 ML 最重要的作用，不是為了省息。 個人認為用呢個 ML 會使你無咁易斷供！
請記住任何人在楼市中全軍覆沒，並唔係佢睇錯市入錯嘢，或喺不適當的時間入市。
而是斷供被人收楼、打靶無仇報！ |
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29. law student 2015-01-23 14:27:51 |
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to 28 亮劍, 同意斷供係全軍覆沒主因, 但再深入一層, 如果樓市係升緊,或就算持平, 如果無錢供, 賣返出去仲會有得拎返的老本什至賺少少. 97, 03 的人死, 焦錯係因為斷供, 但歸根究底係因為高位接貨, 賣左層樓都唔夠, 先至斷供. 層樓升緊, 值錢既, 又點駛斷供, 大把方法班水la. |
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30. 人人 2015-01-23 14:33:56 |
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都係個句！ 多cash 永遠唔會死 少cash 做幾多ML 都會死！
ML 不會救你，人只有自救 |
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31. 打工仔 Andy 2015-01-23 14:35:52 |
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To 20 懶人兄 變晒萬元金豬更加唔捨得賣！除非有新計劃。 |
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32. 人人 2015-01-23 14:38:00 |
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歐洲QE 好， 掃高股樓 , 但係唔係港樓，港樓貴，全球平樓大把 |
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33. 北韓有平樓 2015-01-23 14:45:48 |
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快快入貨 |
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34. To 29 law stubutt 2015-01-23 14:46:40 |
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劍哥講嘅係冇仇報, 升同跌都冇仇報。冇左份工, 頂十個八個月, 彈盡糧絕, 斷供賣樓係逼於無奈, 有先後次序。賣左之後已經唔存在斷供問題, 但都唔夠找尾數, 橫又死豎又係死。層樓升緊都可以斷供格, 都可以賤賣格, 講緊係你冇仇報, 你明唔明? |
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35. 亮劍 2015-01-23 14:55:05 |
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97, 03 的人死, 焦點係因為斷供, 但歸根究底係因為高位接貨, 賣左層樓都唔夠, 先至斷供……
除非你有湯文亮咁嘅级数同持貨量，否則你準時每個月清還按揭貸款，銀行走黎搅你把托？ 其實 ML 等如你嘅儲水池，只要你喺 ML 嗰度有幾拾個月供款额，負資產根本唔使驚，就算驚都無用，到時你只要如常生活、按時供楼、慢慢等地產周期逆轉！ |
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36. 人人 2015-01-23 14:55:05 |
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37. 人人 2015-01-23 15:00:50 |
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ML 只係bank 一個service 不要神化佢
最緊要睇個人風險管理！
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38. law student 2015-01-23 15:07:07 |
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to 34, 35, 我當然明白斷供就緊係冇仇報, 即係話阿媽係女人, 上得黎呢個blog既有邊個唔明?? 你有錢供就緊係無人會收你樓, 你高位接貨跌到負資產都無問題, 只要你準時供樓. 我係講緊, 如果你高位接貨, 而你又無錢供, 就好大碌; 相反, 你唔係高位接貨, 賣左層樓都夠填數既, 就算供唔掂, 都無咁大碌. 明唔明? |
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39. To 38 law stubutt 2015-01-23 15:10:47 |
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你放心, 自然會有第二個巨窿要你填啦, 咩叫冇咁大碌。 |
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40. 山高雲低 2015-01-23 15:30:54 |
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to 20楼: 久不見懶人兄留言，甚念! 勿太操勞。
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41. 亮劍 2015-01-23 15:46:33 |
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現在就當你入咗件 5M 自住，你手上有 2 M幾，本來同銀行借 3 M 夠上車，但你聽銀行職員話，按足 25 年、做夠 7 成，有剩嗰 0.5M 放喺 ML！
點知你正式黑仔王專搭沉船，一買美息就係咁加，楼價亦跌過四腳朝天。
在呢段期間你仲黑到無朋友，連公司都執埋。 你唯有揾過第2份工，而人工亦由 50K 变成 30 K。
到 2018年 你層楼跌剩 2 M都無，仲爭銀行 3M幾，資產淨值負到核爆。
呢層楼本來喺 2015 年可租 14 K，那時就 9 K 仲要同人換冷氣機，但請問你死得未？
你每月的供款由 15 年的 15~16 K，直升到 18 年嘅 22~23 K，如果你無 ML ，就真係死十次都可能唔夠！
但因為你之前開定 ML 資金池打底，咁你每個月 draw 佢7~8 K 出來好味，最少玩幾年啦！
如果走投無路，你亦可以 8~9 K月租，將单位出租，幫補供楼！ 當然你可以話阿媽屋企细，老婆未必肯制，但鬼叫你早兩叁年，唔聽湯文亮同我們三儍話買自住咩？
但路始終有呀！
重申講多次，負資產可怕，但識得應對就可渡過難關。
@@……以上情況係小弟第一身經歷，內容時空經增減 |
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42. 肥婆四 2015-01-23 15:55:03 |
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其實以前出現左負資產咁大碌野，等於同D人打左預防針喇，依家的人買樓會諗過頂唔頂得順大碌野黎到，加上金管銀行都同你因過預大幾寸喇，D人見過鬼怕黑，要重演03環境先要D人忘記左才有機會，否則只會正常調整。 |
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43. To 41 2015-01-23 16:13:10 |
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講開又講, 積疳局哩條昏佬打手又加辣舞高弄低2.0, 不如金管局出指引, 要求錢莊整個薪金扣減率收緊按揭, 每名打工仔薪資九五折黎做壓測吧。想響議會爭取票源嘅派系, 做野啦。 引 入 入 息 水 平 自 動 調 整 機 制 積 金 局 展 開 公 眾 諮 詢
積 金 局 就 引 入 有 關 入 息 水 平 自 動 調 整 機 制 ， 諮 詢 公 眾 6 星 期 。
積 金 局 建 議 ， 將 現 有 條 例 每 4 年 至 少 檢 討 一 次 有 關 入 息 水 平 的 做 法 ， 改 為 採 取 自 動 調 整 機 制 ， 最 低 及 最 高 有 關 入 息 水 平 ， 每 兩 年 (一於同油公司一樣玩加快減慢) 於 同 一 時 間 釐 定 一 次 。
積 金 局 同 時 建 議 ， 最 高 有 關 入 息 水 平 ， 向 上 調 整 時 每 次 增 幅 不 得 超 過 (i.e. 不得少過) 5000 元 。
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44. CD ROM 2015-01-23 16:50:03 |
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亮劍兄講得對啊, ML係一個好好既誘因去吸引你放一舊cash係saving, 小弟都係另一例子啊~~~
有ML, 層樓估到價, 收入過到壓力測試, 點解唔按盡amount + 30年還? 反正打個和, 我放係到等投資機會又得, 當買保險唔好斷供又得, 成本接近0, 真係老大都借盡啊~~~
不過小弟按奈不住, 剛入左果車位收租, 回報係ML既2倍... |
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45. 歐洲EQ 2015-01-23 18:07:07 |
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湯博士 & 各位有何高見:
歐洲又量化(大量QE)對港樓市有什麼影響？美金轉強?
港元轉強? 歐洲QE美國加息機會下跌? 利息長期低, 以免資金流入套息? 日本、歐洲 QE， 中國減息，唔通美國會加息?
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46. 物業初哥 2015-01-23 18:09:11 |
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懶人兄久久未露面，原來係幫三隻小猪扮靚靚，別忘記身體要緊呀!
祝小猪早日成功變身，靚過港姐^^ |
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47. 物業初哥 2015-01-23 18:15:54 |
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" 重申講多次，負資產可怕，但識得應對就可渡過難關。"
劍兄好野! |
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48. 蜕变中嘅懒人 2015-01-23 19:18:54 |
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非常感激各位師兄關心，雖然懒人忙到七彩，但係每日都有睇博士文章同網友回應，但就無時間寫，因為寫得太慢，無計。 細價樓租盤同賣盤都咁缺，我睇想跌都難，CY話供應就到位同美國佬話加息一樣係出口術，可以不理，懒人3隻小猪已經由200幾萬衝過350萬，新收養嗰隻小豬都2個月內由300萬升到320萬，希望俾CY個（綠居先）谷一谷衝到年尾升到400萬上車死線，咁就真係升到唔信变迷信，阿呢陀佛，善哉善哉。
佔中咁澎湃凶險嘅政治危機都唔可以令細價樓回落，佔中玩完細價樓再衝一段好正常，加上各國又再玩減息同QE，歐俄加澳都唔掂，游資搶美元美債避險，美國負利率就會，加息至奇，李克強拍心口中國經濟唔會硬著陸，香港唔會有問题，李家遷册如果30年前就大件事，現在以背靠巨富祖國嚟睇閒事一宗，香港现在唔夠屋俾普通市民住，睇細價租盤幾搶手，同有十幾萬割房就知，除非上半年細價樓升到爆引到收租佬唔理3721割愛，否則諗唔到下半年細價樓回落理由。 |
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49. 打工仔 Andy 2015-01-23 21:10:27 |
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To 懶人兄 我早幾個月前都處理好三隻更新及續約, 過年後再處理埋其如三四隻之後, 今年可以收爐去旅行! 祝大家都心想事成! 身體健康! |
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50. 按居 to 42 2015-01-23 22:07:48 |
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本人都認為其中一個樓價不會輕易大跌的原因是97/03始終離現在不算太耐。而97/03亦令到大家迷惑究竟what is the reasonable range of price. 可能要法子兄幫幫手。其實我都好想知道現時細價樓的equity ratio有否已接近1.5 or more. |
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51. Li 2015-01-23 22:38:45 |
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誠心求教各位高人， 既然美國QE,令到美元及港元貶值，因而熱錢流入，推高港元房地產。 那麼，歐元 QE, 而美元停止，即是美元及港元相對升值。 咁樣熱錢不會流出嗎？一些大戶，會否沽出港樓止賺，再而追入貶值了的歐元資產呢？ |
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52. Peter Paker 2015-01-24 02:04:25 |
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To 亮劍兄
你話我硬頸又好，維穩又好，點都好，我都不會改變立場，因為客觀條件的確冇變差，原因如下：
1）依家有信貸資料庫，97冇，依家好難重複借貸，冇重複過度借貸，又如何俾銀行迫倉
2） 依家有加三厘壓測，97冇，政府已限制有能力的買當才能入場，再加上有信貸資料庫，使到壓測能夠覆蓋買家所有債項才做壓測
3）97可按7成，今日LTV隨樓價上升而下跌，加上壓測及正面信貸資料庫，根本 fundamental 仍好強
4） 按保這幾個月仍在歷年來的低位徘徊，儘管ccl 大升
5） CY話供不應求已經在尾聲，我有證據說明佢係吹水，沒有供應，如何降價
6） 租金數據上升及代理放盤量乾水，不要忘記租係冇得炒
7） 過去幾年，歐美日QE，但是金管局限制、阻止QE湧入嚟D錢流入香港實體經濟及樓市，在這些限貸措施下，市民買樓D錢一定唔係借翻嚟，這些錢一定是自己荷包D＄
亮兄，在今天的強基本因素下，今次不能同意你的見解，請見諒，今次等我做第十個人吧 |
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53. 周周 2015-01-24 10:18:54 |
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To PP
我諗湯博士意指細價樓無運行，細價樓升至脫離中大價樓的價錢，細價樓業主偏偏是眾多業主中財力最弱(儘管過了壓測)，三五七年後，他們要換樓，偏生限呎樓供應增加。這批業主到時會因為經濟能力好而要換樓，到時細價樓供過於求。即使樓價不下跌，樓價不上升，輸了機會成本其實都很倒霉。 |
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