港人不吃不喝17年 方能置業
調查：港連續5年 全球樓價最難負擔城市
有機構調查發現，香港住宅樓價連續5年蟬聯全球最難負擔城市，樓價入息比率更由14.9倍，升至17倍，達極難負擔水平，即連續17年不吃不喝才能置業。
美國顧問公司Demographia公布第11份《全球樓價負擔能力調查》，去年第三季統計包括美國、英國、澳洲、加拿大、香港及新加坡在內全球378個城市。
入息年增6% 港樓價卻急升22%
報告發現，去年主要城市住宅樓價負擔能力均有所惡化，樓價入息比率（樓價中位數除以家庭全年入息中位數）中位數由4倍，增至4.2倍，屬極難負擔的城市則維持24個不變，當中以香港位列樓價最難負擔城市第一名，樓價入息比率高達17倍，即須連續17年不吃不喝才能置業。
報告根據去年第三季資料顯示，本地家庭年入息中位數為28.7萬元，按年增加6%；但樓價中位數升幅更驚人，按年急增22%至489.2萬元，令樓價入息比率由2013年的14.9倍，上升至去年的17倍，創該報告設立11年以來的新高。
據該報告提出的可負擔水平，樓價在家庭年收入3倍或以下屬「可負擔」標準，而佔家庭年收入3.1至5倍則屬於「難以負擔」或「甚難負擔」，至於比例達5.1倍或以上，則屬「極難負擔」。
值得留意的是，報告於去年第三季統計，至今本港樓價持續上漲，升幅近6%，相信現時樓價入息比率或再進一步上升。
溫哥華10.6倍排第二 遭拋離
若以樓價入息比率增加幅度計算，香港同時屬於十大樓價最難負擔城市增長最快的地區，進一步拋離第二位的加拿大溫哥華（10.6倍），及第3位的澳洲悉尼（9.8倍）。
雖然該報告調查的中國城市只有香港，但報告認為，引述早前《經濟學人》研究，深圳的樓價入息比率達19.6倍，而研究選取深圳住宅面積達1,076平方呎，較本港的484平方呎為大，顯示當地樓價中位數實際應遠低於香港。
報告又指，去年第三季接近48%住宅成交價逾500萬元，比2013年同期家庭收入微升，只有30%住宅成交價逾500萬元為高。
關焯照：收入追不上樓價升幅
經濟學家關焯照表示，報告反映家庭收入遠遠追不上樓價的升幅。他指早前政府已指房屋短缺接近尾聲，反映政府亦無意在短期再推出「辣招」或「加辣」，相信只會在金管局以收緊按揭成數做法着手。
撰文:余敏欽
林一鳴博士 2014-12-11 08:51:31
投資樂園——香港樓市持續火爆
2014年已快接近尾聲，相信香港樓市的淡友們，一定會感到痛苦不已。「專家」們在去年底估計三至五成的跌幅，今年除了完全沒有出現外，樓價竟然還愈升愈有，市區樓已不用再說，新界樓也連環破頂，甚至連公屋也出現癲價，在黃大仙鳳德紫鳳樓一個164方呎的單位，以170萬元成交，每方呎價格超過一萬大元。最恐怖的是，原業主在五年前買入的時候，當時只花了10.66萬元。
二手供應大跌樓價續飆
香港智庫智經研究中心，上月底發佈研究報告，指出香港一對工作十年的夫妻，要在港購入一套40平方米的住宅，為置業儲蓄首期需時14.4年，所以香港樓價已經脫離市民的負擔能力。唉，這幾年很多樓市淡友，就是被類似的分析害死！這些「樓價是平均收入的很多倍」、「普通人不吃不喝十幾年都不夠錢買樓，所以樓價應該跌」的分析，犯了經濟學最基本的錯誤，就是在分析的時候，需求只應計算市場上的參與者，即是正在進行或將會買賣樓宇的人，例如是「樓價是全港收入最高100萬個家庭的多少倍」，而不應包括不會參與買賣的塘邊鶴；因為他們的聲音雖然最大，但他們的想法，是不會影響市場價格的。這就像我們要分析畢加索名畫的價錢，也不會向哪些普羅大眾的打工仔，問他們是否願意付數億買一幅名畫吧。
這些「普通人買不起樓，所以樓價要跌」的分析，加上很多人在過去數年看見政府推出辣招，誤以為這些辣招會令樓價下跌，於是想置業的人觀望等待，有樓之人沽樓轉租，期待樓價下跌後執平貨，結果等下一年，等下又一年，等了幾年的光陰，樓價根本沒有預期的下跌，業主又不停加租，就像一個被壓逼的皮球，在2014年開始釋放，對樓價成形一定的上升動力；至於供應方面，辣招使有樓收租的人不願沽出，換樓的人又停下來，令到二手供應大幅減少。結果在需求持續、二手供應大跌的情況下，樓價就上升了。
細價樓升幅進一步拋離
筆者相信很多人看見樓價上升，特別是還未上車的人，一定會破口大罵，粗話橫飛；但你又不可以不承認，這是放在眼前千真萬確的事實，無論你的心情如何低落，每天如何痛罵N次，都不能把這個事實改變。買不起樓的人，將會更加買不起樓，因為在辣招下的升浪，細價樓的升幅，將會更加拋離大價樓。
中國經濟專家
林一鳴博士
