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現在沒有需要的人急著買樓

湯文亮

紀惠集團行政總裁

  近日樓市似乎瘋狂,突然間咁多人買樓,那些人究竟是從那裡冒出來,於是,我問身邊的朋友,他們是否認識任何最近想買樓的人,我想了解他們心態,答案是何止認識,就是我朋友的子女,雖然不是全部,但最少有一半,歸根結底理由,都是我惹的禍,因為,我曾經在文章中講,香港人可以擁有一個物業,這是香港人的丁權,只要父母幫其中一位子女置業,其他就會提出同樣要求,在往日,父母只要用有限公司買一個物業,將股份分配給子女便可以解決問題,現在就要幫助子女置業,老實說,他們是沒有需要的人,但要急著買樓,因為,買了樓等同預先分身家,現在唔分,它日又不一定有得分,執輸行頭,慘過敗家,這句話大家都應該聽過,而且,做父母的又很難推卻子女們買樓的要求,故此,突然間冒出了那麼多買樓的人,這可以說是BSD後遺症,BSD限制香港人用有限公司買樓,誰不知因減得加,竟然多了沒有需要的人買樓,我相信政府官員一定始料不及,不能夠怪他們,我自己日日關注樓市,又要寫評論樓市文章,都沒有發覺這個情況,我亦有責任。

  其實,上述只是我要負責任的一部份,在過去幾年,我不斷分析樓市,認為下行的風險不大,甚至可以說是沒有,有需要,有實力的人可以買樓,雖然我的意見與大部份專家不同,但畢竟有些少人聽我的說話買樓,又有些少人聽我的說話沒有將自住樓買走,今日,那些人不但安居,而且身家暴漲了不少,就算他們不炫耀,別人都會很羨慕他們,如果有機會,那些從未有過物業的人一定會買樓,最近買樓的不少是那類人,他們未必有急切性需要,他們只是跟著別人的足跡。

  如果問一個有需要但一直沒有買樓的人,答案多數是“睇定D”,這個答案是無懈可擊,就算今日弱到無倫的亞洲電視,當日都有一個節目叫“今日睇真D”,單是這個節目就將無缐打到落花流水,甚至要用同類型節目迎戰,所以,大家一定認為“睇定D”是沒有錯,其實是錯到無倫,他們所說的“睇定D”就是睇到市場多人買樓,他們就會加入,一起去搶,不能夠說那些人沒有需要,事實他們是沒有急切性需要。當上述三類人士突然間大家一齊醒覺,市場需求立刻以幾何級數上升,它日,樓價急跌,幾兄弟一起飲悶酒的時候,就會想起曹操,阿瞞曾經作過一首詩「對酒當歌,人生幾何,譬如朝露,去日苦多」,以後要供貴樓真的是幾辛苦。

報名 : http://marketing.omghk.com/
economicstrends2015/index.cfm

 
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1. 睇得通 2015-01-19 08:57:34
現在沒有需要的人急著買樓!!!
現在見到樓價狂升的人,急著要政府供應半價以下的公屋給他們買樓!!!
2. Peter Paker 2015-01-19 09:19:33
過去2星期,我去北角、天后睇樓,發現實用 > 1,000呎的單位租普遍金較一年前升左多於一成,且盤源好少,無得揀,而過往這些單位從未出現缺盤潮
3. Faye 2015-01-19 10:18:43
目前個樓市完全係癲,近兩,三個月想在馬鞍山買兩房,二手盤源少之又少,想睇現樓好少有的睇,連租約盤冇得睇之餘,D業主還要不停反價,前後這幾個月馬鞍山迎海升咗百幾万,真係唔知如何落手
4. 亮劍 2015-01-19 10:22:07
湯博士……
我發覺你之前有幾次提到,用有限公司去置業。
我呢幾年因為喺呢度留言,直接間接識咗一班朋友,經法子兄組織幾個「谷」,從呢D「谷」的留言中,小弟發覺好多人試過用有限公司持貨,呢度當然包括小弟啦。

用有限公司持有物業,好處一大堆,但壞處亦不少。

最大弱點係如果你件物業係上車盤,銀碼又细,而你又無會計師朋友指導的話,你走去成立有限公司買楼,就會面對以下問題,包括:
使費增加
按息較高
申請按揭困難
首期倍增

因此我雖然有不少朋友以前或現在用緊有限公司持貨,但只限貴價嘢、投資收租性質或是有會計專業常識的人士。

現在點解咁多人走出來話要買楼?
其實道理好簡單,因為香港磚頭有投資價值,而任何投資工具的特點,係越贵越多人飛撲!

重申我以上講緊嘅嘢,係泛指那些無物業,想首置但只得一百幾拾個想上車的小市民。
5. 我信林博士的分析 2015-01-19 10:33:14
頭條日報 頭條網 - 施政報告 不會令樓價下跌 - http://news.stheadline.com/dailynews/headline_news_detail_columnist.asp?id=316649&section_name=wtt&kw=175
6. Peter Paker 2015-01-19 10:38:54

我是看實用1000呎、約3.5 - 4 萬蚊的租盤,最大獲係連這些大單位都冇 "租" 盤,租係冇得炒


所以,我十分堅信今年樓价、租金會再升

7. 路人甲 2015-01-19 10:39:46
樓上 4/F

本人首次置業, 亦係自住物業, 係用公司買的.
因為有個會計師朋友教我咁做, 理由好簡單, 唔好用自己名字去買.這樣可以同公司講, 把部份薪水撥到公司去, 作為HOUSING. 個人稅務上便可以相對減少了..

當然還有些好處, 不過, 缺點係每年AUDIT又要錢, 費用比較多.
8. Peter Paker 2015-01-19 10:47:37

To: 7/F 路人甲


Audit、company secretary fee、BR 、報稅等使費一年要過萬,細价樓真係冇 incentive 用公司 hold

9. 亮劍 2015-01-19 10:52:52
最大弱點係如果你件物業係上車盤,銀碼又细,「而你又無會計師朋友指導的話」……

都話你有税務常識及有會計師朋友教路係例外。

我弍拾多年前首置為何用公司名?
最主要原因係我老婆喺會計師楼做, Audit fee及company secretary fee 老闆只收少少,BR幾百元 、報稅及盤数老婆自己做。
10. 路人甲 2015-01-19 11:33:51
TO: 9/F 亮劍

係啊! 淨係BR 現在政府無優惠, 都要成2千幾蚊, 有D肉赤.
但係, 都用公司買了, 就無得轉. 
因為裝修等都入左落公司數, 仲係蝕本, 所以, 打工的公司幫我撥部份薪水入去, 當作HOUSING, 我持有的公司都仲係未有錢賺.呢度可以省回一點.

AUDIT 我就無人幫我做盤數拉, 每年要俾幾千蚊人搞...!
係呢, 前輩, 想問下您個人想法, 係咪以收租嚟做退休保障會比較安心呢?
我覺得, 手停口停, 銀行又無息情況下, D 錢若投資又分分鐘輸鬼埋, 真係好像無乜出路咁.... 有乜高見呢?
11. 亮劍 2015-01-19 12:38:54
路人甲……照計你呢個個案,其實一開始你可同公司講,你部分人工以房津出,咁咪可免交部分薪俸稅囉!

而不是自己 set up 公司去搞一大餐,因为自己開公司,你要有足夠使費去扣公司稅先得。

現在你洗濕個頭,可否考慮雙租?

因為租出物業的租金收入,可扣利息及打8折,同時自己出去租樓的支出又可以打9折去扣稅。

你想想,如果租金收入約打7折抽稅,但租金支出卻可9折扣稅,例如双租有30万租金收入、30万租金支出

30萬 x 20% x 17%

through 上述安排,咩都唔使做,已淨慳一万蚊稅

這是何等的perfect!

而喺銀行整體來看你的財政,有固定工資又有租金收入。
而喺政府黎睇,你個人無私人楼,可用「首置」名義借按保、抽居屋……
12. 美斯 2015-01-19 12:48:20
看了湯先生今天的文章後,感覺到你真是老了,幾年前的事情,經常可以在你的文章地盤看到,地球不是天天在變嗎?談了幾次是新鮮和有遠見,但經常說就好像老人家,經常懷念往事,没有任何新意,就好像花開花落,四季常見!數星期前地產專欄訪問王老板看樓市的變化,所得答案,好像以前一樣"會跌"他從1997年開始就話"跌"話了10多年,真是無聊,只是為以前的說話而說話,毫無新意,地產之皇,一湯一王.
13. 掹車邊80後 2015-01-19 12:56:40
大陸樓跌左好多
14. 路人甲 2015-01-19 13:42:17
 Ha!ha! 亮劍前輩, 

聽落去條數好似好正, 但我仲未唸得通, 咁咪要搬屋啰?

退休方面 你有甚麼好想法呢? 可否教兩招?
15. 亮劍 2015-01-19 13:57:23
路人甲……
如果你無會計基本概念的話,喺呢度三言兩語好難同你說個明白。
至於退休問題,咁連湯博士、李+x及李四叔都睇個市係先升後軟格局,那除非你自己認為你睇市醒過他們三個,否則揸定錢等佢哋出手先定入市策略,方為正路,如果真的有錢身痕,可参考我D朋友買纸磚頭。
16. Cherry 2015-01-19 14:09:14
我剛剛結婚,有急切需要買樓,但樓價太癲,我有一層非市區樓,唯有迫住出癲價賣才可以加錢買大D的市區樓...連鎖反應
17. 李晓鹏 2015-01-19 14:26:14
强权特首的回归与李嘉诚的出走 ——谈占中之后香港政治经济格局的演变前景
2015-01-18 李晓鹏1982

李晓鹏

梁振英2015年的施政报告是罕见的强硬,申明“高度自治”不是“绝对自治”,强调香港必须服从中央权威,而且点名批评了一些激进刊物的言论,现场抗议的议员则直接就给架出去了。这种风格是“占中”之前从未出现过的。

我们把这个事情跟最近的一些新闻串起来看,就很容易发现中央政府对香港“占中”后政策方向的变化。简单来说,就是在保持“一国两制”的承诺不变的情况下,对香港现行政制进行调整,建立“强权特首”制度。


——应该说,“占中”是一场测试,把各方面的底线态度基本上测清楚了。在占中之前,梁振英的态度是比较暧昧的——或者说至少是比较软弱的,也就是对香港反对派的诉求,表现出一种比较左右摇摆的态度。这种态度我们也不好说梁本人内心到底怎么想,但起码在直观上给人一种印象:就是香港政府在敷衍塞责,甚至是有意识在放纵反对派的极端言行来向中央施加压力,试图索取更大的利益。在诸如奶粉事件、国民教育事件这些问题上,港府基本无所作为,放任事情闹大,然后让中央妥协退让。

新华社在占中后发了这么一则新闻——《梁振英:曾每天都向中央汇报香港“占中”情况》。这则新闻是很耐人寻味的。他汇报了些什么,中央指示了什么,这是机密,谁也不知道。但最终的结果很明显:梁利用这种形式向中央表示“效忠”,也取得了中央的信任。也就是说在中央政府强硬的表态下,梁最终放弃了表面上的摇摆,选择了完全站到中央这一边。港府的处理方式,从最开始的放任自流,到武力清场,到现在的 秋后算账,拘捕占中领袖。这一系列动作都显然都是“每天汇报”之后,得到中央支持,梁振英才逐渐开始硬气起来了。
 
与此同时,我们再对照另外两则新闻。第一则,就是占中爆发的前夜,以李嘉诚为代表的一大批香港富豪到北京来访问,打的旗号是希望维护香港稳定。
第二则就是占中结束之后没多久,李嘉诚就宣布把公司注册地迁出香港。

显然,李嘉诚等人去北京其实是要去试探中央的态度,希望居中调停,说服中央在2017年的普选问题上让步,避免“占中”运动的爆发。
这个要求当然是被拒绝了。会面的结果,只是习总重申中央对香港的政策不会变。

调解失败之后,“占中”随即爆发,中央和香港极端民主派的关系终于彻底决裂。
 
而这种彻底的决裂,受打击最大的,不是别人,就是这一批控制着香港经济命脉的大富豪们。
 
我在占中期间发过一条微博,就是说从“学民思潮”领袖黄之锋所做的演讲内容来看,他的诉求是错误的,但他反应的问题是真实的。香港回归中国以后,经济发展缓慢、社会贫富差距扩大,香港底层人民没有从祖国统一中获得什么好处,青年学生对未来失去希望,他们担心毕业就失业,看不到通过自己努力上升的渠道。这个经济基础,才是“占中”运动爆发的最重要的原因。苍蝇不叮无缝的鸡蛋,首先是社会上有了对香港现状的怨气的积累,才可能有西方敌对势力来挑拨离间产生效果。
 
那么这种经济社会问题长期得不到解决的原因是什么呢?在大陆这边看来,中央已经给了很多优惠政策给香港,而且还大量廉价的淡水、蔬菜、肉制品供应给香港,保障香港的民生和经济繁荣,其它的方面一概不管,给了你最大限度的自由。然后你自己还搞不好怪谁?只能怪你们香港人自己嘛。
但在香港人看来,就不是这样。1996年,香港回归中国之前,基尼系数是0.517,2012年,基尼系数上升到了0.538,贫富差距是扩大的。虽然看上去增加的点数不多,但一般认为超过0.5就是很严重的贫富分化了,在这个基础上,每增加一点点都会让底层百姓的生活雪上加霜。而这个贫富分化的加剧,是跟回归以后中央政府不作为密切相关的。
 
自由资本主义一定会带来滚雪球一样的贫富分化,这个应该是一个共识。香港回归以前,就是一个自由港,在资本主义经济体当中也算是非常自由的了。但是英国的殖民统治毕竟还派了总督,他代表英国统治香港,其职权是高于行政、立法、司法这个三权分立体系的。有这么一个强权人物镇着,大资本要想为所欲为还是很困难。
但是在中国收复香港的过程中,在过渡时期,我们一方面不能直接派遣官员管理,一方面又不可能信任英国的官员,所以选择了依靠所谓的“爱国人士”来协助中央政府实现香港平稳过渡。而当时爱国人士的代表,当然就是李嘉诚、霍英东这些大资本家了。在这个过程中,这些以前尚不能干预政治的资本大佬们开始获得大量的政治资源,李嘉诚和霍英东都成了香港回归筹备委员会委员,成为中国在香港政治力量的代表。
 
香港回归以后,总督制度自然消失了,中国政府因为“一国两制”的承诺,也没有过多干预香港政务——因为西方国家老是拿自由民主这些东西来攻击中国,而中国也有很多人也对此缺乏自信。所以虽然英国统治的时候一点民主不给香港,中国收复香港以后反而开始搞民主了。其中最大的特点就是立法会的权力上升,特首的权力下降,跟总督比起来已经完全不可同日而语,从“统治者”变成了行政机构首脑的这么一个角色。香港的政治体制,实际上就从总督独裁制向三权分立的民主政制发展了。
 
在资本大佬介入政权交接、新任政府权力分散的这么一个情况下,政治力量对资本力量的节制就完全失效了。对李嘉诚这样的大资本家来说,以前还有总督管着,回归以后在香港就可以彻底称王称霸。所以实际上我们看李嘉诚的财富增长,速度最快的就是香港回归之后的这么几年。他的公司市值在回归前的1995年才只有420亿港元,盈利才只有30亿港元。到2009年,就增加到了一万亿港元,相当于同期香港经济总量的50%,盈利更是高达两千多亿港元,增加了七十倍。大头都是回归后挣的。而这期间,香港GDP增加了不到一倍。
所以,回归以后,香港经济增长的绝大部分好处都是大富豪们拿走了。底层人民并没有得到什么实惠,贫富差距持续扩大,特别是房地产市场泡沫化严重,财富分配的差距比收入的基尼系数更加严重。李嘉诚在回归两年后就成为华人首富,但香港人均居住面积却不足十五平米,此外还有十多万人住在不足两个平方米的笼屋里面,所谓“富者连阡陌,贫者无立锥之地”,就是现今香港现状的真实写照。
从这个意义上说,中国收回香港以后,对香港的治理是有所失职的。“香港明天更美好”这个承诺并没有完全实现,起码对于香港的底层人民和年轻一代来说,他们所看到的现实就是回归以后,他们的处境和未来变得更加黯淡了。
 
这个问题的根源在哪儿?就在于过度的自治造成的“政府缺位”。香港1100平方公里的土地供700万人发展,已使用地区只占了所有面积约24%,扣除不可开发的山地,还有40%的可供开发面积,但是就是空着不让开发。主要原因就是政府过于弱势,难以下定决心,因为一旦开发就会造成香港楼价下跌,让拥有住房的阶层利益受损。董建华多次打算学习内地新建保障房,都迫于既得利益阶层的政治压力而被迫放弃了。香港想要修一条高铁接上广深高铁,死活修不动,因为政府太弱势,根本无法完成高铁所需的拆迁工作。这些问题,在中国都不是问题,唯独在香港克服不了,你说是中央政府失职,还是香港政府失职?我觉得应该是都有责任。
底层人民在生活得不到改善的情况下,他们会选择什么样的意识形态来要求改革?就是一个舆论宣传战的问题了。西方的敌对势力也好,本地的像黎智英这样的资本势力也好,就开始在青年学生中间煽动,把这样的问题归结为大陆不给香港民主,以及大陆人到香港来买奶粉、生小孩占用香港的资源的问题上来了。这个逻辑其实很荒谬,因为大陆的政制和英美民主差距更大,但是对岸的深圳发展的比香港好的多;至于大陆人民到香港来,那是有利于香港经济的,没听说过买东西还把人家给买穷的。香港的问题,核心不是自由民主太少,而是自由民主太多,导致政府缺乏权威和执行力,无法大规模的配置公共资源,推动有利于底层人民的改革,放任大资本肆意扩张。
 
但是呢,目前来看,在香港这个宣传阵地上,我们是失分的。青年学生被西方资本主义的自由民主理论给洗脑了,觉得问题就是中央不给香港民主造成的,所以才有了“占中”运动。
 
所以我才说:“占中”运动中,青年学生的诉求是错误的,但他们提出的问题是客观存在的,是中央政府、香港政府必须要解决的。只要这样的问题不解决,仅仅是鼓吹什么反对国外敌对势力的渗透宣传,只能是治标不治本。
 
要解决这个问题该怎么办?首先就要跟香港大资本家分道扬镳,不能再像回归前后一样,把他们当做政治上的依靠力量了。因为社会公平的改革,必定会触碰到这些人的利益。
 
其次,就是要建立“强权特首”制度,要让特首扮演一个像回归之前的港督的角色,或者说是像现在中国地方政府的党委书记的角色,一个超越行政、司法和立法之上的职位。大幅度的削弱立法会的职权,因为这个陷入党派斗争、不用对实际决策负政治责任的机构,是很容易因为各方面势力的渗透而变得四分五裂、无所作为。变成一个极端势力表演的大舞台。
 
目前,中国政府一方面要坚持香港的资本主义制度五十年不变的承诺,保障香港的高度自治,所以不能真的搞社会主义改造,直接委派香港市委书记、市长;另一方面,又不宜完全的坐视不管,让港内港外的敌对势力把香港搞得一塌糊涂,这样在舆论上同样对我们不利,因为香港毕竟是属于中国的。
两方面均衡的结果,一个效忠于中央政府的强权特首,就成为了一种必然的政治安排。梁振英在关键时刻以“每天向中央汇报”的方式效忠,最终促成了这一政治决策。

所以,占中结束以后,李嘉诚收拾家当准备走人,梁振英态度强硬发表施政声明,批评大学反对派刊物,对“占中”领袖秋后算账。这些东西都是连在一起的。李嘉诚不是不看好香港的未来,而是不看好他自己的家业在香港的未来。在一个强权特首的政治安排下,一系列的社会变革恐怕将势在必行。二十三条立法那是肯定要做的,国情教育也一定会重新启动,土地与住房制度的改革恐怕也是在所必行。在此过程中,以李嘉诚为代表的,依赖于土地形成的大资本财团的利益必然受到巨大的触动。这个时候把资本注册地迁移到香港之外的避税天堂,其实是在给自己准备退路了。

香港明天会更好,但李氏家族的明天恐怕是不会更好了。

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作者简介:李晓鹏,经济学博士,著有《这个国家会好吗:中国崛起的经济学分析》
18. 路人甲 2015-01-19 14:38:22
亮劍前輩

我GET到你意思啦, 不過, 打爛沙盤問到篤會清楚啲  (^^)

一個亂碰亂著, 胡哩胡塗, 無乜PLANNING, 尤慶幸有層自住樓的路人甲上
19. 路人乙 2015-01-19 15:01:13
向亮劍兄請教:
今天紙磚頭(領823)已創新高52元,
還可買入嗎?
20. 樓市很鬼 2015-01-19 15:03:52

香港樓市真的很鬼, 全世界經濟都十分波動, 但香港樓就話知你, 日日升.

21. 亮劍 2015-01-19 15:20:31
路人甲乙兄弟……
小弟再次重申,用有限公司持有物業,那些使費增加、按息較高、申請按揭困難、首期倍增……只是指上車私楼而矣。
反之如果你件嘢係大碼收租物業的話,咁情況就掉轉頭变成有得狂扣税、用佢來抵押可向PB借平錢做利差交易。
既然你有間有限公司喺手,就留低佢以便第日部署注入資產用,千萬唔好浪費佢。
除了 823外,我甘務畀兄弟打的危險,提供埋佢哋至愛778。

22. 港島多區都出現大量抵買的樓盤 2015-01-19 15:28:17
港島多區都出現大量抵買的樓盤,港島區實在不用增加供應,政府只要在九龍新界增供應就夠了
港島西2013
柴灣非常抵買的樓

鰂魚涌非常抵買的樓

西營盤非常抵買的樓
23. to 20 2015-01-19 15:33:37

而家真係場愈來愈似97.

1. 人人覺得高, 但又人人排隊買. 畢業一兩年都要問老豆借錢買, 原因驚愈遲買愈貴.

2. 97時東南亞風聲鶴唳, 跌到阿媽唔認得, 香港仲沉醉係回歸後一片歌舞昇平中, 到98年先知不能獨善其身.

歷史何其相似乎!

24. To 17 2015-01-19 16:11:45
V. good insight.
25. To 17 2015-01-19 16:42:09
心水好清
26. 麗娜 2015-01-19 21:37:26
謝謝17樓的轉發,寫的非常好。非常同意。

回亮劍兄
雙租是有好處,除非你不怕搬家。年年怕給人加租要逼遷,但是自己又要服侍個租客。
27. 香港的穩定 2015-01-19 23:00:49

未來香港的穩定就是決斷和勇氣,如何追捕犯法者……

宜將剩勇追窮寇,不可沽名學霸王。

天若有情天亦老,人間正道是滄桑。

28. 引刀一快 2015-01-20 09:49:07
17樓係標準大陸文,有點單邊視野。

香港淡水同蔬菜都係超高價供應,供應者有著數,但係講親都係大陸恩澤香港人。

大陸好多年前已經開始退厰還耕、退耕還林,今日仲猛提鏟走郊野公園嘅人,係對香港獨特生態價值唔理解。

大陸拆遷係比香港有效率得多,因爲可以將威迫利誘發揮到極緻,一係強拆一係補水補到你發達,香港好難學。
29. 亮劍 2015-01-26 13:32:51

路人乙 2015-01-19 15:01:13

向亮劍兄請教:
今天紙磚頭(823)已創新高52元,
還可買入嗎?

 

亮劍 2015-01-19 15:20:31

-----除了 823外,我甘務畀兄弟打的危險,提供埋佢哋至愛778

 

呢次真係杰過芝麻糊,原來我有唔少老友仲未入齊貨,這次我將 778公諸同好,呢鑊最少被臭罵一粒鐘 !

 

30. 路人乙 2015-01-26 14:33:10
to 29/F 的亮劍兄:

對不起!請接受我遲來的一聲多謝!
承蒙亮兄冒著生死,不惜賜教。
不出幾天,778已在今天創新高8.79元。
證明亮兄的說話,準確性之高,分量之重,可見一斑。

厚颜的又再問多一句:〝823及778還可買入嗎?〞

以上請求,萬望亮劍兄之兄弟老友,能口及手下留情。
亮劍兄能再開金口!

再一次謝謝賜教!
31. 亮劍 2015-01-26 14:58:55
畫公仔洗唔洗畫出腸?如果到咗價、朋友又入飽貨,咁我D老友為何要打实我呢?