撰文:汪敦敬 祥益地產總裁
欄名:專家論市
再從白居二政策談房屋政策,在此舉出坊間有一種很錯的說法。
這就是認為白居二在5,000個名額中,至6月只用了2,161個,於是便認為既然不足一半人去使用,顯示政策失敗,這種講法「貪口爽」累死人。
不單止妄下結論,更加糟蹋了數據本來顯示到珍貴的信息,白居二和其他房屋資助一樣,都出現「揀樓甩底率高」的情況,我們看到綠悠雅苑的甩底率是6成的,天利苑卻是6成半。
我不覺得白居二中籤者未有用盡有任何不妥,揀樓率低是一個社會現象,我們應要面對、了解和解決。當年白居二有6.6萬人申請,其實抽中任何5,000人,相信出來揀樓率一樣是相若的。反而,我們從這個比例可以看到,其實6.6萬人中,應該有4成(即26,400人)的剛性需求。
為何會出現揀樓甩底率高?這顯示到市場的柔性需求比率佔了多數。當房屋政策還未能給予市民安全感的時候,在市民不安下,會將未來幾年的需求也提早迫入市場,近年白表人士、公屋輪候冊人士增加就是這種原因。這種因為不安而趨增的需求,未必是急需即時要單位住的,我們叫這些做柔性需求;而原本急需的我們叫做剛性需求。
應設後備機制填補份額
現在房屋政策要做的就是如何製造好的前景化解柔性需求的同時,是優先滿足剛性需求。如果我以上的理論是對的話,新的白居二政策不是應該減少其分量,而是應該設下後備機制,讓後備中籤者填補甩底人士的份額,讓更多剛性需求得到滿足,才是對症下藥的方案。