本港未來3至4年私樓潛在供應，增至7.4萬伙歷史新高，而今年首3季施工量亦達1.39萬伙，已逼近去年全年施工量。

業界指供求已近平衡，料每年樓價升幅會收窄至5%。

運輸及房屋局（下稱運房局）昨天公布，今年第3季一手私人住宅供應數據，季內施工量只有約1,600伙，按季大跌近63%，按年則亦減少近45%，並且創近6個季度的新低。

首3季1.39萬伙施工 逼去年全年

雖然今年的施工量持續下降，但是首3季累積的施工量已經達到1.39萬伙，逼近去年全年的1.41萬伙。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，由於政府近年不斷出售土地，相信施工量減少只是季度調整，預計第4季的施工量會回升至4,100伙，今年全年施工量將會達至1.8萬伙，創14年的新高水平。

另外，首3季落成量達1.22萬伙，大幅超過去年全年的8,300伙，料全年可達1.6萬伙，創近8年新高。

事實上，受惠政府加大賣地力度，早年批出的土地已陸續應市，其中包括沙田九肚山，以及將軍澳港鐵站南面等新建的住宅區，不少已經以預售樓花方式開售。

年供應約1.85萬伙 符政府目標

運房局預計，本港未來3至4年的私人住宅供應達7.4萬伙，創當局有紀錄以來新高，平均每年供應約1.85萬至2.47萬伙，符合長策會每年1.88萬伙的建屋目標。

值得留意的是，隨着政府近年推出住宅「限呎地」及「限量地」，令未來幾年的中小型住宅供應增加，合共涉及約4.8萬伙，實用面積均少於753平方呎，佔未來3至4年的潛在住宅供應約64%，比上一季再多3,000伙。

根據土地註冊處資料顯示，過去10年（2004至2013年），平均每年一手住宅吸納量約1.4萬伙。

運房局：17住宅地短期轉熟地

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚認為，未來幾年的住宅供求，大致上已回復平衡，相信每年的住宅供應會介乎2.2萬至2.3萬伙，相信樓價再大升的機會不高。但他強調，由於利率仍然處於低水，加上通脹等因素，相信樓價大跌的機會亦不大，但每年的升幅會由現時的10%縮窄至只有約5%或以下。

運房局發言人指出，未來數月會再有17幅住宅用地轉為熟地，將可以額外提供約1.5萬伙住宅單位。

美聯物業首席分析師劉嘉輝預計，發展商會繼續採取「重量不重價」的銷售策略，估計明年可供發售的新盤單位超過3.4萬伙，對二手樓價構成一定壓力。

本港一手住宅潛在供應續穩步上升，外界關注會否促樓價調整，惟供應縱升僅追貼供需平衡點，且美國加息壓力未算大，難為樓市添壓。反而明年本港經濟難言樂觀，影響或更顯著。

僅及供需平衡 未對樓市添重壓

港府昨公布截至第三季，一手私樓未來三至四年的潛在供應達7.4萬伙，創紀錄新高，亦是連續第三季上升。且今年首三季私人住宅施工量已達1.39萬伙，貼近去年全年1.41萬伙。若第四季私樓施工量穩增，那私樓潛在供應量有望再升。

最惹關注的是，樓市供應續增會否促樓價調整。惟未來三至四年潛在供應7.4萬伙，僅約每年2萬伙，只是接近供需平衡點。且市場更要填補過去幾年的供應缺口，故潛在供應量增加，仍未形成足以力壓樓價的天量供應。

既然一手私樓潛在供應量仍非過度，故要關注本港樓市後向，關鍵不止在此，更要看準買家負擔會否增加、有沒有能力置業的問題。

影響準買家負擔能力須看美國何時加息，推高本港按揭利率。過去幾年，市場年年都喊明年就加息，結果加息預期一再落空，在加息不斷「狼來了」下，市場對加息的危機感反而下降，要待加息真的殺至才再打算。

雖然儲局在下周的議息會議後，宣布結束第三輪量寬買債計劃幾無懸念，惟儲局能否按原先計劃在明年中加息，變數仍大。此除因美國經濟仍是弱復甦，動力不足，現還加上歐日經濟續迷失，環球通縮威脅更大拖儲局加息後腿，能否如期在明年中加息，又或押後至明年底甚至後年初才加，相信連儲局主席耶倫仍心中無底。

反而準買家入市能力，可能受香港經濟拖累。本港明年經濟狀況恐難樂觀，因香港作為外向型經濟，美國經濟動力有限、歐日持續疲乏，明年內地經濟亦恐續放緩，屆時本港經濟難免受拖累。

況且，曠日持久的佔領運動已或多或少挫傷中港關係，恐窒礙兩地經貿合作，造成香港經濟暗傷。若再疊加外圍經濟不景氣因素，那明年本港企業擴張與加薪難免受打擊，樓市購買力無可避免受影響。相信正因如此，本港發展商漸調整策略，由先求價再求量，現時務求做到貨如輪轉，不願冒險積壓單位居奇，推盤策略趨務實和積極。

加息未迫眉睫 港經濟難安添變

故本港私樓潛在供應增加，甚至加息預期，在中短期內未會對樓市添壓多少，最值得關注的是本港經濟前景，以至發展商積極推盤，會否令二手樓市添壓，並倒過來促發展商務實地降低定價賣樓。