BSD是有錢買樓的人的丁權

王豔：負擔不起 需求變「無效」

「有一些分析指根據過往的吸納量，推算出香港每年要有超過1.8萬個私人住宅落成，才可以滿足所謂『剛性需求』，所以就算新供應在增加，也仍是供不應求，樓價也只能繼續上升。我對有關說法極不認同。」里昂證券地產研究部主管王豔如是說。

王豔認為，需求一定是與價格掛。「5元一個橙，你可能會買20個，難道賣20元一個橙，仍一樣會買20個？同樣道理，以往樓價較低時，可能住宅需求是每年1.8萬個，但當樓價升至脫離負擔水平時，需求量不會減嗎？樓價低時，要結婚便會買樓搬出來住，但當樓價極高時，便肯定會多了一些新婚家庭願意選擇和父母居住，而放棄自置居所……所謂剛性需求，也是要負擔得起才是真實的需求，負擔不起，那只會是『無效需求』！」

王豔指出，今年私人住宅預測落成量多達14,088個單位，為8年來新高，而興建中的私人住宅單位更是超過6萬個，反映以往偏低的供應情出現改變是不爭的事實。

王又表示，市民供樓負擔能力在減弱的一個證據，是新做按揭的供款年期愈來愈長，在2000年時只是17年左右，去年已延長至25年，到了今年再進一步延長至26年。「人們為何要延長供款年期，原因之一便是不延長，因樓價高企，新做按揭的每月供款額佔家庭收入，便增加至銀行不可通過審批。」

她又指出，自今年5月底立法會通過放寬雙倍印花稅（DSD）的換樓退稅期限，住宅樓市被遏抑的需求釋放出來，成交轉趨活躍，一手和二手樓價也相繼破頂，除了是因被遏抑的需求釋放，也開始看到了一些「恐慌性」入市個案，其實屬透支未來的需求。

另一令王豔對香港樓市覺得要擔心的地方，是現時最心急入市，是相對缺乏經驗和財力的細價樓買家。「統計顯示，過去數月1000萬元以下住宅成交比例急增，2000萬元以上住宅的買賣比例卻下跌，反映『醒目資金』對後市相對保守，而最醒目的發展商，更是心急散貨，以致待批預售樓花單位數目，在短短3個多月急達53%，而根據發展商對傳媒公布的賣樓計劃，今年尚餘3個月的時間，他們可算開盤的單位數目，竟較今年以來已售單位還多出56%。」

「發展商現時發覺，就算平賣單位，比如信和（0083）出售的白石角樓盤，邊際利潤只有約一成，只要能及早變現，原來可以以更低價補充地皮，如信和最近便成功以每呎不用5000元的樓面地價，投得市建局的觀塘大型發展項目。另外，信和以往因對後市極看好，不怕以較高負債率來買地，但其最近公布的業績，卻顯示該公司在今年6月30日，竟擁有多達60億元的淨現金，另龍頭發展商新鴻基地產（0016），負債率也只是16%，如不計上海新項目涉及的200多億元資本投入，負債率更是單位數字，足以反映他們對後市是如何審慎。」

王豔說，以往發展商看好後市，一手新盤定價高於二手樓的溢價可達3成以上，現時卻反而有約3.8%的折讓，這只在2000年和2002年樓市最低潮才會出現，可反映發展商現在賣樓，絕對是「求量不求價」。

基於上述因素，王豔認為香港住宅樓價必會出現調整。「預計一年半內下調15%，已沒有考慮到美國聯儲會大幅和急速加息，以及會出現大型的經濟和政治動盪事件。」

撰文：陸振球（明報地產版主管）

1  香港踏入 60 年代，正處於出生率高峰期，當呢批人大個左，即 20 幾到 30 歲之時，就會面對成家立室的問題。

2  由1974年11月麥理浩與廣東省政府達成協議，宣佈實施「抵壘政策」，直到1980年10月宣佈廢除「抵壘政策」計，短短幾年時間，令香港人口大幅增加數拾萬人。在合理情況下，夠膽攀山游水偷渡來港者，都係膽正命平的精壯青年，年齡層大多應處於 18 ~ 28 ，計翻出生日期即大部分係 50 ~ 60 年代。

麥理浩推行的十年建屋計劃，已經係高瞻遠矚，但也無法妥善解決人口上升對房屋構成的壓力。歸根結底係 80 年代尾到 90年代中，呢段時間是上述呢兩班人進入「求房高峰期」! !

現在 CY 面對的情況，係上述呢兩班人既子女，面臨「求房高峰期」。

如果一個60後為主的家庭，係以公屋或租屋為家的話，咁除非佢哋喺對上弍拾多年理財有道，我同意他們的子女要買私人楼的機會應好渺茫。

但換轉係一個以60後為主的家庭，若然他們在80年代到90年代初首置，又無喺97到13年被三震出局的話。咁他們呢個家庭的購買力，就不是睇D仔女揾幾多，而係睇60後父母對上弍拾幾年揾幾多、剩幾多及肯跌幾多！

賣地要達標 港府施力港鐵要巧

欄名:社評

港府昨公布下季賣地計劃，全年供地目標似達標在望，惟此仍端視港鐵項目能否順利釋出。港府須在港鐵與發展商角力中謀求平衡，並預留土地，一旦港鐵項目流標可即時填補缺口。

港鐵握四成供應 賣地計劃藏憂

港府昨公布今年10月至12月的新一季賣地計劃，擬推6幅私樓住宅用地，加上港鐵與市建局等項目，下季推地可建住宅約6,700伙，多於今季約5,000伙。總括而言，此賣地計劃有喜亦有憂。

喜的將是全年土地供應似達標在望。港府在今個財政年度首三季推出的土地，總數將達16,800伙，為年度目標18,800伙約九成，全年賣地可望達標甚至有可能超額完成。且港府已汲取過去推地多集中在個別區域，令市場「消化不良」的教訓，下季推出的6幅土地分布不同地區，包括新界、離島與九龍等，此應有助市場承接，減流標風險。

然而，外界對港府賣地計劃仍有憂慮，因土地供應能否真的達標，關鍵需看港鐵。今明兩季推出的港鐵項目中，除將軍澳日出康城第五期是新項目外，大圍站項目曾在2012年流標，天水圍天榮站項目更曾兩度流標，這三大港鐵項目合共可建單位7,500伙，等於港府全年賣地目標約4成，若這些項目再有流標，那港府土地供應將現極大缺口。

港鐵項目流標屢有前科，因過去港鐵對物業發展的策略是求價不求量，若非達最理想價錢，寧可推倒重來，不少發展商感港鐵叫價過高，終令港鐵項目一再流標。故港鐵三大項目能否順利釋出，關鍵是港鐵與發展商的角力中，港府如何謀求平衡。

港府固應發揮作為港鐵大股東的影響力，促港鐵在招標條款，如與發展商的分紅方式、補地價安排等增加彈性，以增發展商承接意願。畢竟港鐵取得上述物業發展權多年，如今已顯著升值，明年更要面對美國加息風險，若港鐵繼續惜售，既不符大股東港府望加快供地的目標，亦未必符小股東利益。

惟港府對港鐵施加影響力亦需謹慎，因發展商可能乘政府推地心切，藉機向港鐵壓價，故港鐵的招標條款必須鬆緊有度，避免惹公眾感港府迫港鐵將土地「賤賣」地產商之嫌，徒添不必要折騰。

平衡港鐵財團 港府要後備方案

且港府還要有後備方案，一旦港鐵項目再流標，在本財政年度最後一季推出其他土地填補缺口，避免土地供應不達標，添樓價升壓，甚至挫損公眾對港府供地的信心。港府在持續供應土地上既要有意志，更要有手段，樓市才有望逐步趨向健康發展。

大陸樓市就來硬著陸----

淡淡話強國客會沽香港樓救亡；

硬好話大陸客要沽都沽大陸樓先，起碼那边樓宇面對三大淡因：空置率偏高、持貨成本過重及現價脫離「實質」購買力；而香港樓就係另一个景象包括：嚴重求過於供、持貨成本係歷史新低及現價仲係「合理價」！

現在又重貼我點睇半杯水：

全面地收緊樓按 –

淡淡話會減少接火棒人數；

硬好話會減少實力不足人仕入市先真。

正面信貸資料庫 –

淡淡話會減少炒家買磚頭數量；

硬好話會減低炒家過度借貸風險。

狂砌你第二套房 –

淡淡話會減少中短期收租物業需求；

硬好話會減少中長期租盤供應。

政府玩殘強國人 –

淡淡話會減少同胞來港買貴啲樓；

硬好話實情係政府減少同胞被發展商商揾笨要買『貴』樓。

預售樓花新安排 –

淡淡話會減少地產霸權魚肉買家；

硬好話會減少中長期樓花供應。

中短期息口上升 –

淡淡話會影響買家入市、業主會棄守；

硬好話經濟唔好點加息呢？

地產商劈價走貨 –

淡淡話地產商看後市跌；

硬好話實際港人新樓買家加埋稅費平得少少，而且地產商只要平幾个%，已經可以喺幾日或幾個钟，將那些  4 M 以下嘅貨一Q清枱。

二手業主劈幾成 –

淡淡話業主人人契弟走得摩；

硬好話實際人哋原來係癲價現做市場價，或平沽都賺幾倍，又或者人哋已經賺咗幾間然後平手走多一間以保存實力。

地皮開售跌跌趺 –

淡淡話後市樓價要跟跌；

硬好話地產商只不過係將建築成本上升因素反映而矣！

痛苦指數升不停 –

淡淡話港人會買唔起樓；

硬好話小業主有好多灰色收入(例如租金及股息收入) ，不能只睇薪水。

供樓指數就爆煲 –

淡淡話港人會供唔起樓；

硬好話小業主借銀行錢前要做壓測，而有一個有水老豆或老母幫拖係咪唔俾先？

磚家話會跌鑊甘 –

淡淡話業主會走唔倒貨；

硬好話小業主因呢幾年得按息一厘之助，啲樓已經或就來甩難，大家已準備定彈藥低吸。

購買力漸漸消失 –

淡淡話現在買家入一間就會少一個；

硬好話呢幾年大把人原本想買變咗租，喺度等跌一二三成機會。

發展成本日日升 –

淡淡話發展商為防賺少咗會盡早賣樓花、快馬起樓；

硬好話發展商呢幾年實際上起到平頂先賣，又盡量拖延建屋進度表，以頂住个價。

集中地點推土地 –

淡淡話發展商會爭分奪秒出貨；

硬好話大鱷先借題發揮揾政府老襯入平價地似啲！

引刀兄------我亮劍連同PP及法子，於年多前已推算出以下連續劇的劇情發展，斷估香港頭貳拾大發展商，亦有相若估計，人家呢兩日仲同習總杯上杯落，共商反佔中大事，這套連續劇的結局真的昭然若揭，呢鑊矛波招招都俾發展商食住，都唔知點死。