撰文:麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授
欄名:房策透視
1997年是一個特別的年份，特別對於樓市而言，當年樓價屢創新高。而中原城市領先指標，就是以97年的數據作為基準。香港當時的人口只有648萬人，家庭數目約有192萬個。
辣招未遏樓泡 政府或再出招？
十七年後的今天，截至2014年6月的數據顯示，香港的人口已突破722萬人，而估算家庭數目上升至239萬個。近月樓市再次升溫，無論是中原城市領先指標，又或者是差餉物業估價署的樓價指數，都創下了歷史新高。雖然政府已用了多項辣招，但有意見認為，仍未能為樓市降溫，所以預計政府或有更辣的招數，對付樓市潛在的泡沫。
自回歸以來，香港經濟經歷了幾次周期，亞洲金融風暴所引發的樓市大瀉，令整體樓價下跌了六、七成，這個事件對於70後或以前的市民，仍然記憶猶新。但對於80後的市民來說，樓價在2003年以後基本是上升軌，樓市大跌的痛苦基本上沒有體驗過，所以他們對於樓市的戒心較少，容易成為樓市波動的受害者。
自由行改善經濟 港結婚數字飈
現在與1997年比較，香港人口增加了730,400人；如以家庭計算，增加了466,200個（截至2012年底的數字）。因為經濟持續改善，2013年登記結婚宗數比對97年增加了17,805宗，達到55,398宗！問題是香港有沒有足夠的房屋供應配合家庭數目增長？
假設每宗結婚登記等於一個新的家庭設立，引發一個新的住屋需求，那麼比對每年新增房屋供應量與登記結婚數目，便可以知道房屋供應能否追上住屋需求。
圖一顯示了自97年以後，每年登記結婚宗數。基本上，因為亞洲金融風暴發生，經濟轉差的問題，人們推遲了結婚的時間，由1998年至2003期間，每年結婚宗數只是30,000多宗。但自2003年內地開放自由行之後，香港經濟得以改善，而每年結婚的宗數亦逐年上升，而近幾年每年維持50,000宗以上，而2012年更因為龍年效應，升至60,459宗！由97年至2014年5月為止，累計登記結婚數目已達至760,994宗。就算計至2013年底，也有739,231宗。
新婚望置業 樓供應卻反減
同期的房屋供應有沒有跟上？第一屆特區政府的八萬五政策效應，房屋供應要在1999年之後才見到。在2000年公屋、居屋加私樓的供應，突破96,884個單位，見圖二。當年基本上供應是大於新增家庭數量。但及後，政府要挽救樓市，停建居屋，而又沒有大型的土地開發計劃，使到每年的房屋供應量銳減，跌至平均20,000個單位的水平。
回歸後家庭數目又增加了多少？1997年時，全港家庭數目約有1,922,800個，而到了2012年，家庭數目已升至2,389,000個，15年來多了466,200個家庭。見圖三。
如果把每年新落成單位數目，與年度登記結婚的數字作為比較，便會發覺自2005年以後，新增登記結婚的數目遠高於新屋落成，而近幾年情況轉趨嚴重，見圖四。自2006年以後，平均的新屋落成量約20,000個單位，但到了2012、2013年，每年新婚的家庭卻有近6萬宗。換句話說，近幾年有3至4萬的新婚家庭，沒有相應的房屋供應配合。於是就造成以下的社會問題：
⑴新婚的夫婦，因為缺乏資金買樓，要繼續分開在雙邊父母居住，形成結婚不同住的情況，或許他們目的是希望能儲到首期買樓，但這種社會情況當然不理想。
⑵因為公屋供應有限，輪候時間長。結果便要捱貴租，租住私樓去組織自己的小天地。
⑶如果不能負擔一般的私樓，但又要有自己的小天地，部分或會考慮劏房。而很多劏房都是未經審批申請改動建築物的間隔，造成潛在安全風險，成為社會的隱患。
上述分析只限於本地的實質需求，亦即是剛性需求。由1997至2013年期間，累計結婚宗數已達73.9萬宗；但期間物業落成量，只有69.9萬間。兩者相差4萬，但這個數字差距，並不能完全解釋小型單位的樓價上升，還有些因素影響到物業的需求。
過去的一段時間，部分香港的物業由海外買家購入，其中以內地買家為主要部分，而這亦加劇房屋短缺的問題。
回歸後人工加9% 樓價升24%
其次是香港人的家庭結構開始改變，每戶的人數愈來愈少：1997年家庭住戶平均人數是3.3人，但到了2012年，家庭住戶人數只有2.9人，就算人口沒有增長，但因每戶人數減少，這亦造成新的房屋需求。按數字估算可以是97年家庭住戶數目的13.87%！以97年1,922,800個家庭住戶數目作為估算，住屋需求會多了26.5萬間！
因為住戶人數少了而多了住屋需求，再加上每年結婚的新增家庭，還未計入海外買家的需求，房屋的缺口可達30萬個單位以上！通常結婚不久的夫婦，家庭經濟能力有限，所以中小型單位便是他們的目標，這亦解釋了為何近日中小型單位的價格突破歷史高位，因為這些剛性需求是實在的，當利好的消息進入樓市，這些購買力便會釋放出來，繼而推高樓價。
相比於97年，家庭入息中位數只升了8.95%，但反映樓價表現的中原城市領先指標，卻升至124點，亦即樓價比對1997年時升了24%。家庭收入的增幅，是低於樓價的增幅。這個情況確實令人憂慮的。
