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究竟是租客養業主,抑或業主津貼租客

湯文亮

紀惠集團行政總裁

  以往的業主租樓俾別人,最初的十年八載,租金都未必可以支付利息,業主還要顧及日常維修等費用,在內行人來說,這是一門既犯本,又必輸的生意,但業主心中則另有打算,他們會自我安慰地說,現在先津貼你班租客幾年,十年之後,你們就要養我一世,所以,當時買樓收租最緊要的一件事,就是能夠供養租客最少十年,而不會被利息蠶食物業資產價值而被迫賣走該物業,如果自問不能,做吓炒賣物業可以,買樓收租不能。
 
  租客,在最初的幾年的確很開心,他們心想,同業主又非親非故,唔知點解業主咁好心,明明每月要供利息2萬元,仲要還銀行本金,但又肯每月只收租金10,000元,仲要負責維修、雜項等,有些租客很叻講價,連差額、管理費都要業主支付,不過,亦有些租客都會可憐業主,沒有特別問題都不會打擾業主,但大多數當業主是啊四,什麼天花漏水、渠塞、來水有問題,都會急不及待打電話給業主,唔做又話唔交租,或者扣租,做業主的人不但不能夠發惡,還要千多萬謝,多謝租客將那些瑕疵講出來,可以及時做維修。其實,業主這樣做亦迫不得已,或者是睇錢份上,不過,真係要等好多年才可以租金高過利息支出,但到了那時候,租客又會說業主無良,瘋狂加租,想深一層,因果循環而已。
 
  如果做業主真那麼辛苦,就沒有人願意買樓收租,在租盤缺乏的情況下,租金又必然上升,很快便會達到收支平衡,甚至優勢是在業主那一方面,所以,市場上幾時都會有人買樓收租,明知蝕底都做,無它,做業主的都是睇後市。當租金收入高於利息支出的時候,租客開始供養業主,如果他不搬離的話,就一世供養業主,就算租客搬離,他只不過是供養另一個業主。在租客年青的時候,會視搬屋為一種享受,又可以轉換新環境,但隨著年紀漸長,搬屋的意欲減退,如果五、六十歲人仲要租樓住,仲要搬屋,他們那時候的心路歷程,外間人是很難明白,他們自己亦有疑問,當時年輕力壯,收入又可以供樓,點解唔買樓。他們屈指一算在過去三、四十年,交租的總和已經夠買幾個單位,究竟,當時是邊位老友叫唔好買樓,真的是要打獲金,現在,還要供養別人的父母。

 
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1. 引刀一快 2014-09-04 09:24:08
料係人地俾,决定自己做。
2. 睇得通 2014-09-04 10:11:50

但隨著年紀漸長,搬屋的意欲減退,如果五、六十歲人仲要租樓住,仲要搬屋,他們那時候的心路歷程,外間人是很難明白,..........

不想搬屋者,一定要買樓, 

這就是: 安居樂業 的釋義!!!

3. 打工仔 Andy 2014-09-04 10:12:48

〝最初的十年八載,租金都未必可以支付利息,業主還要顧及日常維修等費用,在內行人來說,這是一門既犯本,又必輸的生意〞

現在內地收租的實况, 以租養屋等日後爆升!一段段爆上去, 爆下停下再爆, 就是這樣!

4. 引刀一快 2014-09-04 10:17:06
打工仔兄

留意留意,以現在嘅氣氛,房产税真係有機會嚟架。
5. 中女社社長 2014-09-04 10:23:43
發覺到最近幾年租客越來越無理取鬧! 經常要求無理維修, 不維修就不交租等情況...
只用樓價之極少代價就可以使用業主的物業, 其實租客應該感恩

我不用別人供養, 但係我絕對不同意我的兒女供養別人父母! 其實只要搞好醫療及居住給有需要的老人家, 作為答謝他們對香港的貢獻已經足夠, 到底為何要每月三千, 還要我的子女去找數?
6. 打工仔 Andy 2014-09-04 10:55:52

To 4 引刀兄

明白!平靜咗一排, 依家又好似想爆上去, 早幾日有內中介來電, 話有實客用¥43000一平的價錢問我賣唔賣?

7. 打工仔 Andy 2014-09-04 10:58:24

To 5 社長兄

我睇法同你一樣!

8. 引刀一快 2014-09-04 11:08:16
打工仔兄

你慢慢睇住先,依傢大陸D地代都鬼好多招數架,俾1000蚊保證金你,買你放獨家嘅都有,其實就係扣住過多嘅盤,谷市造市。反正,總之就係集思廣益,咪信晒一個。除非佢係你老婆,二奶都咪信就啱架喇,呵呵呵。
9. 引刀一快 2014-09-04 11:11:04
又有好多時候,根本就係諗計撩你岀嚟先揼價,我遇過好多,你人出咗嚟,佢就有好多套按摩手法。
10. 打工仔 Andy 2014-09-04 11:28:59

To 引刀兄

的確是這樣, 由其是買買賣賣靠晒中介做, 又不似香港有律師樓把關, 真係要好小心至得!

用香港果套上去真係好容易中招!

11. 引刀一快 2014-09-04 11:37:50
打工仔兄

記住買賣全部報實收價,咁佢出咩符fit都係買家嘅事。
12. 打工仔 Andy 2014-09-04 11:40:35
不過, 真係蛇有蛇路, 試過夜晚10點幾簽靠租約, 仲要去買張床, 都係由中介帶去買!平靚正仲即時送埋貨裝埋!都11點幾, 慳返時間唔洗上去多一次!所以好既中介真係好幫得手既!
13. 打工仔 Andy 2014-09-04 11:41:31

To 引刀兄

明白!

14. 引刀一快 2014-09-04 12:16:27
打工仔兄

係咪新?就算出租都儘量咪買二手床,我聽過D核突嘢。

做地代都係千錘百煉,只要你有要求,仲可以幫你做好多嘢𠻹!
15. 打工仔 Andy 2014-09-04 12:30:59

To 引刀兄

係租客要求多一張三呎床放在客房, 中帶我去批發買, 我見全套新既連埋床墊都係幾百元, 所以都無埋所謂!

16. 打工仔 Andy 2014-09-04 12:34:34

其實,如果識路買野真係好平!大公司就分分鐘貴過香港。

17. 引刀一快 2014-09-04 12:38:58
哇,邊度嘅傢具批發開到咁夜?
大陸有D傢俬好抵買,但係疏化就喺香港抵買,都係大陸造,香港倉租仲貴喇。呢樣嘢我都唔明點解。
18. 打工仔 Andy 2014-09-04 12:43:00

係福田新州附近, 都要行咗幾個字先到, 平房店, 則邊好多賣五金的, 正確位置要揾返張單先知。

19. 打工仔 Andy 2014-09-04 12:47:10
我係上面福民路傢私城買過一套 L 型既絲絨大疏化都係千幾!
20. lga908 2014-09-04 12:53:36
社長, 租客面對不斷加租, 精神緊張難免. 而且賣自住樓所得的積蓄又用得七七八八, 的確幾令人擔憂!

21. 打工仔 Andy 2014-09-04 12:55:38
蘋果日報
沙膽虹
2014-09-04

沙膽虹手記
沙膽虹手記: 有屋在手勿自尋煩惱

細價樓缺盤兼屢創新高,無樓在手的深感不安。一位去年見樓價高賣了自住單位的業主,租了一年樓後,終於按捺不住再高追入市。這也難怪,皆因不少人都會以炒股心態對待物業,見自己層樓升咗咁多,篤計數機賺了多少,就心癢癢要獲利回吐,覺得一鳥在手勝兩鳥在林,袋咗才是真,租住一、兩年等低位再買回來。去年賣咗今年追回,可能買貴一成,但有些相信梁振英上場後會整低樓市,連超級梁粉都四出叫囂,搖旗吶喊,唱淡樓市的鼓舞下,在2012年就搶先賣樓的,就更揼到爆,樓價起碼差了三成以上,還未計期間的租金成本呢!

其實,有樓在手自住的人士,根本不應隨便見樓價高賣樓,特別是賬面賺錢而又供得輕鬆的,賣來幹嘛?看淡最多就不要換大樓而已!即將退休的或已退休的,最多亦是大屋換細屋,不要租樓,不然幾年一搬,老人家如何吃得消?有間屋在手,往後亦可做逆按揭,既有屋住亦每月有些使費!

有屋在手的不要為樓價高低自尋煩惱了!

沙膽虹

22. 向饭民说不 2014-09-04 14:18:25

谁补贴谁,其实看租金和利息,通胀。

租金beat net 利息。net 利息,就是利息减通胀。

97到03年,肯定是业主补贴租客。这时利息减通胀达到5%,租金回报只有3%。

03年到今日变成租客补贴业主。今日利息减通胀应该是负,租金还是3%。

23. 亮劍 2014-09-04 15:32:02

to 5. 中女社社長

 

優化綜援強積金 退保始有出路

 

早前政府發表了香港退休保障的「發展的研究報告」(簡稱報告),建議每名65歲以上的長者,每月可穫3,000元的津貼,而且不用審查。

而這個「全民退保」的概念,當然有市場,但主要的問題是資源從哪裏來?是由政府承擔、市民還是企業?而最終又會否導致要加稅?

2041年耗920 錢從可來

全民退保的概念的「全民」可圈可點,所謂全民,是無論富或貧,只要是香港市民,就可獲得。如果沒有資源制約,這是好的,因為符合公平原則。根據相關建議,每名65歲以上的長者,每月可獲得3,000元的津貼,而一年就有36,000元的津貼。

簡單來說,如果有100萬名長者,一年政府在這方面的開支便要360億元。那麼360億元又是甚麼概念?

根據2011年人口普查,65歲以上的人口約有94萬人(見表),依據全民退保的每月3,000元的計算,一年開支便要339億元。報告又推算,到了2041年,65歲以上的人口會升至256萬人。而屆時政府在全民退保的開支,會增加至920億元!以上計算是以現今價格計算,還未計入通脹因素。

數以百億計開支,社會能否負擔?如果單由政府財政承擔,又是否可行?

20142015年度財政預算案的附錄B,顯示出這年度的社會福利預算開支,會達到569億元,佔整體預算的17.5%,是政府各項開支之中第二大。

而教育開支,仍是預算之最大部分,達到20.7%。衞生方面則是第三大,佔16.1%。這三個部分加起來,已佔預算的54.3%

佔經常開支2 可加難減

根據估算,在長者當中,有三分之一是屬於貧窮的,如果他們有申請到綜援,便應會反映在這社會福利的569億元預算之中。假設現在實行退保計劃,每年開支便有339億元,單一項目已佔政府經常開支的10.9%,數目十分龐大。

如果以2041年人口結構推論,假設現在有256萬長者,退保的開支便增加至920億元,佔政府經常開支的20%!當然這個結果是沒有計算到取消生果金及附帶的福利削減,真實政府每年增加開支的數目,應略低於上述的推算。但肯定的是,最終社會福利的開支,會超越其他項目,成為政府每年開支花費最多的地方。而這開支是每年都會出現,一旦出現,很難削減。

20142015年薪俸稅預算收入有529億元,而這個收入部分,連支付預算中的社會福利開支569億元也不夠,如果要新增全民退保,而金額全數由薪俸稅支付的話,相信稅率要大幅提升才行!不要忘記,未來在人口老化的情況下,就業人口比例會下降,這意味着加稅的幅度會很大才能承擔。

人均壽命趨長 負擔更沉重

2011年香港65歲長者佔總人口13%,亦即約6名適齡工作的成人供養一名長者;但預測到了2041年時,65歲長者佔總人口比例會升至30%,而每名退休人士只有兩名適齡工作的成人供養。

假設其他因素不變,建議全民退保之中,長者的36,000元津貼,每名適齡工作人士的承擔的金額會是6,000元;但到了2041年時,這個數目便升至18,000元!換句話說,適齡工作人士的承擔便將會是2011年時的300%!如果說要在職人士加稅3倍,這種建議又會否被市民接納?增加利得稅或銷售稅又是否可行?相信會有很多爭拗,不易取得共識。

明顯地,全民退保的問題,是資源上的制約,財務上很難做到收支平衡,達到可持續的目標。

2011年為基準,香港男性平均壽命為80.5歲,以65歲可以每月取3,000元計算,一名香港男性會收到55.8萬元的退保收益;而香港女性平均壽命86.7歲,那麼她們會收到78.1萬元退休收益。這個數字,會隨着人均壽命延長而增加,到了2041年,預期男性全期所收的退保收益會是69.8萬元;而女性則會收到92.9萬元。香港女性比男性多,而女性又比男性長壽,在醫療不斷改善的情況下,人的壽命只會愈來愈長,政府在退保的負擔,只會愈來愈重。要知道政府其中的工作,是要做到收入再分配及照顧有需要的市民,而不一定是全民。

「單收入」家庭多 打工仔靠MPF

如果財政上沒法支持全民退保效果,在財政資源有限的情況下,又該怎樣做?如果一些長者真的沒法支付退休之後的生活,那麼政府便應協助,但應該是有審查的,幫助有需要的人,確保資源運用得宜。而退休後的生活,個人亦有責任的,特別是現在的在職人士,應該加強他們對退休生活的準備。

現時香港的家庭結構愈來愈小,每個家庭住戶人數是少於3人。這表示每個家庭,大部分只住父母及另外一個家庭成員,可以是小孩,又或是祖父母。另外一個問題是,香港的主流是單收入(single income)還是雙收入(double income)的家庭?單收入是指只有一個家庭成員工作;而雙收入是兩個家庭成員同時工作(通常是夫婦二人)。

一人養三人當然較二人養三人吃力,而二人工作家庭會有兩份退休金。香港的人口現在有720萬人,而根據2014年第一季的政府統計,在職人士有372萬人。換句話說,在職人士佔整體人口51.6%,平均是每一人養兩人。如果大部分在職人士能夠為自己及家人退休生活準備一下,問題應該會好些。

根據世界銀行的建議,退休支柱有3項:政府的福利,香港的以綜援為主;個人的儲蓄及退休金的制度。

香港的綜援只能幫助真正的需要,低收入及缺乏財富一群。而普通市民,便要靠個人的儲蓄及退休金制度去支持退休後的生活。個人的儲蓄是個人的選擇;不同人會有不同的選擇及結果。相反,大部分在職人士都是歸入強職金的範圍,其餘是使用ORSO計劃。

截至20146月,強積金的總淨資產值為5,427億元。以僱員及自僱人士數目270萬人計算,每人戶口平均結餘為200,702元。

強積金由200012月開始實施,至今已近14年,假設一名僱員由23歲開始工作,在65歲之時,便會工作了42年。以強積金14年累積平均每人有20萬元計算,粗略估計,到65歲之時退休金應累積至60萬元以上。這個數字與男性能獲得「退保」全期金額相若(見表,以2011年計)。

成立年金 退休收入相若退保

換句話說,如果由剛剛出來工作的年輕人,立刻參加強積金計劃,到65歲退休之時,能夠取得的金額,平均應有60多萬元左右。如果屆時成立年金,大約每月能取得二、三千元左右,直至百年歸老,這個金額與建議全民退保的相若。而女性僱員能取得的年金會較少,因為她們壽命較長。當然每月單靠二、三千元,是很難生活的,但假如家庭夫婦二人都有強積金,加上個人儲蓄,情況會好些。

因為退休金制度要實施數十年才見成效,所以現在已退休及快將退休的在職人士便要處理。如果能夠優化現時的綜援制度,讓現在有需要的貧困長者,更容易得到政府的協助,是解決部分問題的方法。

其次是怎樣優化強積金制度?一些快將退休的人士,他們可能已供強積金近14年,但所累積金額仍未達到能支持退休生活。這部分的人士能否在尚餘工作時間加大供款?例如增加自願性供款?如果政府能提供扣稅作為誘因,在他們尚餘的工作期間,盡量累積退休金,情況會有改善。而怎樣強化強積金,降低收費,加強回報,令到市民對它更認識,更具信心是另外一課題。如果市民不信任強積金制度,又怎能建議他們作自願性供款?

撰文:麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授/市建局非執行董事

 

24. V Man 2014-09-04 15:53:21
我而家做緊二開三,如果搞好曬,一間自住,兩間收租,每月租金差不多2萬,但係利息開支只係1萬。真係租客供養業主喎!
25. 大虎 2014-09-04 16:13:57
V Man 兄,同你一様,預祝您老哥馬到成功。
26. 引刀一快 2014-09-04 17:54:03
哈哈哈哈,真可愛。
27. 圖片信息 2014-09-04 19:09:52
後台管理一下不良圖片信息.........致admin.....
28. 太過份了 2014-09-04 19:15:10
應該封鎖IP。
29. 路過 2014-09-04 20:12:42
好核突呀!
30. Oscar Lam 2014-09-04 20:17:16
To: Admin

強烈抗議!太粗俗了!應馬上採取行動!這和言論自由無關!
31. 因果 2014-09-04 21:01:05
只有剷除引刀一快,論壇才會回復和諧。
32. 地產學人 2014-09-04 21:19:57
應該將所有搞事者全部封刹
33. LaLa 2014-09-04 22:00:18
請admin刪除不文圖片吧
34. 打工仔 Andy 2014-09-04 22:29:19
網站負責人,
請立即採取行動, 刪除一切有破壞性的言論及文貼, 否則受害的將是整個網站! 
35. 打工仔 Andy 2014-09-04 22:40:50
網站負責人,
請立即採取行動, 刪除一切有破壞性的言論及文貼, 否則受害的將是整個網站! 
36. 打工仔 Andy 2014-09-04 22:41:13
網站負責人,
請立即採取行動, 刪除一切有破壞性的言論及文貼, 否則受害的將是整個網站! 
37. 打工仔 Andy 2014-09-04 22:41:20
網站負責人,
請立即採取行動, 刪除一切有破壞性的言論及文貼, 否則受害的將是整個網站! 
38. 打工仔 Andy 2014-09-04 22:41:42
網站負責人,
請立即採取行動, 刪除一切有破壞性的言論及文貼, 否則受害的將是整個網站! 
39. 打工仔 Andy 2014-09-04 22:42:09
網站負責人,
請立即採取行動, 刪除一切有破壞性的言論及文貼, 否則受害的將是整個網站! 
40. 打工仔 Andy 2014-09-04 22:42:31
網站負責人,
請立即採取行動, 刪除一切有破壞性的言論及文貼, 否則受害的將是整個網站! 
41. 打工仔 Andy 2014-09-04 22:42:52
網站負責人,
請立即採取行動, 刪除一切有破壞性的言論及文貼, 否則受害的將是整個網站! 
42. 自我陶醉 2014-09-04 22:43:03
打工仔兄, 給他們一點時間處理吧!
43. 打工仔 Andy 2014-09-04 22:43:15
網站負責人,
請立即採取行動, 刪除一切有破壞性的言論及文貼, 否則受害的將是整個網站! 
44. 打工仔 Andy 2014-09-04 22:44:39
明白! 
45. 如風 2014-09-04 22:57:17
手起刀落,清除瘀血。
46. 打工仔 Andy 2014-09-04 22:59:09
老實講, 事件發展到這樣, 網站本身也有責任! 
我個人認為, 如網站負責人不採取有效的行動, 我也不願再留言了! 
47. 投胎轉世 2014-09-04 23:06:31

二年前已經有一班友仔在此搞亂檔,.......盜名黨風行一段時間..........後來睇新聞一條友仔跳樓之後,靜咗一排,......現在又好似投胎轉世返來玩過...........

48. 自我陶醉 2014-09-04 23:18:08
同意打工仔兄, 網站一直縱容呢啲分身黨及不雅留言, 以至有些人變本加厲, 妄想以分身及人身攻擊, 剷除不同意見的網友, 實在到了忍無可忍的地步。
49. mltong 2014-09-04 23:23:56
自從引刀一快在此出現,網站就無日安寧,他曾多番挑釁過亮劍兄、法子兄、珍惜香港兄……還好他們道行高深,選擇以德服人,這實在另人敬佩,尤在他們丰富投資理論之上。但近日此人口出狂言,與其幫凶對法子兄及法子兄的理論單單打打,又暗示法子兄有多個分身,法子兄能一再忍讓,恕小弟不才,不說幾句實在不快。見法子兄近期甚少留言,實在痛心。
50. 打工仔 Andy 2014-09-04 23:26:20
明白! 我也相信引刀兄都明白的, 只是要給予時間改變! 
51. Oral B 2014-09-04 23:30:28
Totally agree with mltong.
52. 打工仔 Andy 2014-09-04 23:36:29
其實, 好友, 淡友又有所謂! 大家傾下講下就好了, 不要太認真! 
53. 打工仔 Andy 2014-09-04 23:42:17
正是! 
54. mltong 2014-09-04 23:45:37
他常以為因為自己是淡友而不受歡迎,但其實投資始終是個人行為,相信好多師兄跟小弟一樣不會介意,閣下的得失與人無關,一切自己承受。
55. 亮劍 2014-09-04 23:45:44
呢一排股票市場當旺,我本人相信法子兄都無你咁好氣,浪費時間去做D無聊嘢。
法子兄在年多前已經親口同我講,當時的衡平比係低於實際值,咁正常情況下,他持長倉係正路而合理的。
那麼呢一兩個月法子兄唔实个市,搵其真銀的話,我唔信囉!
56. 打工仔 Andy 2014-09-04 23:46:21
53 是回應54的, 奇怪時間錯了! 
57. 打工仔 Andy 2014-09-04 23:51:51
To 55 亮劍兄
上星期, 有個好有錢既人同我講, 佢話市場上不知幾多錢係香港, 股樓都不會煲! 只會爆上! 
58. 打工仔 Andy 2014-09-05 00:00:00
看來已經處理好! 
唔該晒網站負責人! 
59. 打工仔 Andy 2014-09-05 00:05:50
這裡是一個好好的分享網站! 
希望網站可以想一些方法來保障網站本身及網友的言論! 
60. 引刀一快 2014-09-05 05:29:35
打工仔兄

54樓,咪就係貼仔仔自宮圖果個人囉。佢搵咗你笨喇。
61. 引刀一快 2014-09-05 05:58:37
亮劍兄

水上扒龍船,路上有人見。你無謂插手喇,又冇人話你有份。
62. 小豬 2014-09-05 10:14:12
冇左引刀一快肯定回復和諧,洗乜攪咁多野,最攪事根本係佢。
63. 地產佬 2014-09-06 14:58:04
現在新簽的租約都會寫明..業主只包冷熱保養, 其他野吃自己
喜歡就租,唔喜歡就唔好租..
現在那有ON9 業主...

64. 旺澎 2014-09-06 22:34:00
同意62/F 小豬講法。
65. 旺爆 2014-09-06 22:58:35
62/F講得冇錯,唔信可以試吓。
66. 銀行股東 2014-09-13 00:55:49

租客養業主,業主養銀行,銀行養股東。

樓升也好,跌也好,銀行也賺。