新入伙樓盤租金暴升的原因

2014年8月26日

湯文亮

紀惠集團行政總裁

　　樓市的確反常，連最正常新入伙樓盤租金例比市值低的情況亦改變，最近新入伙的樓盤，租金不但高於市值，而且有個別大幅高於市值50%，今次死咯，在幾年前賣咗樓的人士知道這個消息一定會嚇到失暈，我相信不久將來，一定會有政治背景人士要求政府重新考慮租務管制，政府又會再一次否定，但問題又沒有得到解決，究竟是什麼原因令新入伙樓盤租金暴升。

　　我睇這件事又唔似其他人一樣，我不太悲觀，甚至樂觀地看整件事，甚至可以說政府的辣招政策成功，市場上買樓投資的人減少，新樓盤雖然好賣，但是大多數都是自用居多，租盤自然減少，租金上升亦是正常，更加符合政府DSD的目的，所以，租金暴升並不是一個不好現象，反過來說，如果新樓盤在入伙的時候大多數單位由投資者所擁有，租金雖然低於市值，但情況反而不健康，我希望政府官員好好解讀這個訊息，否則，又會被有心人迫政府推出租管，一項錯誤兼過時政策。

　　很多堅決不買樓而租樓的人都會揀一些新入伙樓盤，因為除了可以比市值平兩、三成外，更加可以要求業主延長免租期，又可享受地產商提供所有嶄新家電，如果樓市市況不佳，他們有機會多續一、兩次租約，但今次樓盤租金暴升，對於那些人說其實是一個警號，從今次租金暴升事件，樓價暫時只有上升一途，就算政府再出招，都是針對那些買第二、第三個物業的人，對於買第一個物業的人，政府就算不鼓勵都會給予支持，這亦符合政府協助市民上車的原則，為什麼不支持，而現在買樓的人大多數沒有物業，如果政府真的要出招，一定要針對沒有物業的人，否則，仍然是徒勞無功，問題是政府是否有膽量做，如果唔出招，還有什麼辦法，官員們一出費煞思量。

　　市場上的住宅樓宇陸陸續續落入自用人士的手中，投資者佔整極少數，甚至有一些投資者，例如摸師奶，將手上物業悉數出售，連自住單位也在所不惜。而買樓的人又大多數是自用，從今次新樓盤入伙租金暴升，我們可以推斷這個是事實，所以，租樓住的人將會陷入一個悲慘的困境，如果他們從未有這自置物業，還可以指責政府的房屋政策失誤，但若果曾經有過物業，見到有不俗利潤而將之賣走，可以說是咎由自取。不過，這批賣了樓的人大多數是有相當積蓄，如果他們肯放下成見，不再奢望樓價會下跌三成或以上之後才置業，身體力行，有適合的樓宇就重新置業，雖然損失慘重，但總好過現在慢慢地被陰乾，而政府又沒有辦法解決樓宇供應問題，求人不如求己，但產生副作用就是樓價飆升，這又是政府不願意見到的結局，真矛盾。若果不置業，他們會是一批優質租客，租金上升對他們來說並非很重要，甚至視之為機會成本，而他們的存在，可以說是租金上升的另一個原因。

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1. hkhope 2014-08-26 09:10:59

湯博士，關於租金的暴升和堅挺，請你關注一下BSD對外地來港工作人士的影響。

本人是強國來港專業人士,可以算是三辣招最慘的苦主，我來分析一下辣招的副作用。
政府爲了一時之快，倉促出台了BSD和DSD，試圖把非永久居民置業需求一棍子打死。政府根本沒有考慮過，外地來港專業人士是香港居民，但是因爲居住未滿七年，不屬於永久居民。他們要在香港工作生活,他們置業也基本上都是自住爲主，而且他們的居住需求是不會因爲辣招而消失的。
永久居民不置業還可以選擇與父母同住，這樣對市場上單位的需求不會增加。但是來港專業人士，來港后只有租樓和買樓兩個選擇。因爲BSD和DSD的關係，一個400萬的上車單位，BSD和DSD稅金已經高達70幾萬，已經遠遠超出了普通人能負擔的水平。
我們來看下數字，根據入境處的2012年年報顯示：
   根據「一般就業政策」簽發的僱傭工作簽證               28625
   根據「輸入內地人才計劃」簽發的僱傭工作簽證           8105
   根據「資本投資者入境計劃」簽發的入境簽證              3804
   根據「優秀人才入境計劃」所分配的名額                      298
   根據「非本地畢業生留港／回港就業安排」簽發的簽證 6756
數據來源：
http://www.immd.gov.hk/publications/a_report_2012/tc/appendice/appendices-05.htm

排除學生在外，單是上面的簽證，就有47588個外來人才來港就業，當然每年也有很多外來人才離開香港，假設三分之二的人會離開香港，就是每年還有大概三分之一的新增住房需求，這個數字是15862。
從2012年BSD開始實施，2012年新來港的專業人士，要到2019年才能成爲永久居民，在這七年的時間，估計只有非常少部分人士能夠繳納稅費置業。大部分人是都會一直有租樓的需求，7年累積下來，這個群體的頂峰在2019出現，大概有11万人。

這些人將成爲是包租公，包租婆最歡迎的租客，他們從事專業工作，收入不菲，租金負擔能力強，業主加租時議價能力很低，他們沒有退路，買樓要交辣稅，也沒有父母可依靠，只能捱七年貴租。

這些人的無奈也可以從現在豪宅到細价樓的租金走勢看出來。對於一些高端的專業人士，很多人一來港就有能力購買中等價格的物業。沒有BSD之前，他們一般會選擇租住條件比較好的單位一兩年，等找到合適的單位就會購入自住。由於只用租住一兩年，所以可以租的豪一些，幾萬一個月租金的豪宅住一兩年他們都負擔得起。 BSD之後情況變了，這些人必須要做租7年的打算，算下成本，很多人只能去求其次，找一些中下級別的單位租住，這也就造成了豪宅租金下跌，承接力不足。反而上車樓盤非常受這部分歡迎，既然要租七年，很多人會選擇租住入門級別的屋苑。現在上車屋苑租金大漲，跟這部分人的需求是有非常大的聯係的。

問題是政府還陶醉在BSD已經將外來投資房產的需求打到一個相當低的比例的勝利中，沒有意識到這部分在香港居住，但是沒有居住滿七年的專業人士的住房需求，這部分的需求不會因爲BSD而變少，他們不賣樓就要租樓。隨著這部分<剛租>的群體越來越大，細价樓市場的扭曲現象只會越來越嚴重。

政府可以讓單程証的非永久居民跟永久居民的直系親屬聯名購買物業來豁免BSD，爲什麽不可以豁免這些來港工作專業人士的BSD，讓有居住需求的人士都可以根據自己的負擔能力來置業。當然這個想法太天真，沒有政府/政黨人士會冒著得罪有選票人士的風險去討好一些根本沒有選票的人士。這個扭曲的市場也就會一直持續下去，直到找到新的平衡點。

我們這些苦主唯有繼續高聲喊出<租樓幫我日日賺>來跟衆多淡友共勉。

2. 亮劍 2014-08-26 10:02:01

最近呢個零月，我同屋企人都接咗唔少地代電話，希望我們俾面將手上物業放盤。

佢哋話到明，他們唔理你那些单位，係唔係你自住緊，是否有條長过一年嘅租约跟尾，話之你擺明耍人開天價……地代只是求量、不求質之心昭然若揭。

根本現在市場上，係非常非常缺乏实盤，由其係400万以內的中小型单位為甚。

其實有少少地產知識的人都知，一名業主要賣楼，不出下列原因：

看淡減磅……但如果唔係估短期後市，会跌3成起碼的話，那麼你走去沽楼，咁等如無事忙。举一例子俾大家參考，「長实」昨天收148元，如果我亮劍有天眼通，睇倒下個月1号仔会得翻一百元，咁我是否会即沽長实先？但如果港交所今日開市前話，1号仔今天的買入及賣出價要相差40元，那麼究竟会有多少人去沽長实呢？？？

賺到飽飽……只要你有小三程度的智商，都知若非呢个政府出招压市，那麼現在楼價肯定唔止呢个價，這裡係講緊上M嘅大数呀老友！咁除非你求其執少少都滿足啦，否則点解唔再坐一会將单位放租呢？

換楼轉車……DSD放寛換楼限制，但最得益嘅係大地產商，已是婦孺皆知的事，相對上自住小业主可偷倒的換楼時間，30多日咁大把囉，那你叫人点换楼先？而且現在上千万的物業，被政府介定為「豪宅」，你要買的話，連洗費唔該「伍樂城」首期，但請問制定呢條界嘅人兄，呢排去參觀过示範單位未？你哋知否，一件2房市区楼，一千万已買唔倒啦！

銀行迫倉……幾年前買落嘅，除非係被發展商食盡差價的「豪宅」，否則大把水位，而且就算你摸頂入錯貨，你只不過供果厘幾息，咁都供唔起？而近呢幾年才入嘅貨，你可过倒銀行如打木人巷般的压力测試，都唔係蛋散啦，咁边D人会被銀行迫倉收回物業拍賣先？就算間唔中有幾件，都有如滄海一粟！

夾夾埋埋，那有盤源供應？

3. 打工仔 Andy 2014-08-26 10:16:38

香港現在真係多咗好多好多人！

4. 肥婆四 2014-08-26 12:04:22

政府出的樓市辣招，已經將個市場攪到變晒形，難為政府的人話招式有效，成功改變市民對樓價永續上升的睇法，簡單講想法係有改些小變，但不論樓價與租金上升就無變到。原因還不明白嗎？你政府辣招係會打擊生產樓房者的意欲，擔心政府政策隨時可變，到時唔知點向股東交代呢？為免政府過橋抽板，咪做好手上工程先，睇定D正同你諗囉!

5. 香港無奈 2014-08-26 15:28:11

無論是什麽情況，一去到政府處理的，就搞到一鑊泡。。。

6. 賓記 2014-08-29 14:58:20

政府有冇方法, 能查出有私樓但住緊公屋的戶主或親屬? 要佢地一係賣樓或者搬出公屋?