【中環解密】從李澤鉅金句拆解觀塘項目流標

作為市建局歷來最大規模、總投資額達180億元的觀塘市中心重建項目，於上周宣告流標。原本流標並非什麼大不了的意外，但政府消息指「價差令人嚇一跳」，意即發展商出價遠低於市建局預期。筆者相信，4家入標財團可能仍跟當局拉鋸，因此暫未披露「出手低」的原因。相反，今次沒有入標的長實（00001），副主席李澤鉅上周在中期業績會上跟分析員談及地產業務，據聞當中有不少金句，或有助拆解觀塘項目流標的底蘊。

「土地只是起樓的五至七種成分之一。」

市建局觀塘項目的預設底價為80億元，按可建住宅樓面150萬平方呎計，平均呎價僅約5348元，作為東九龍市中心優良地段項目，在現今市況下堪稱「超值」；因此政府指「價差令人嚇一跳」，就格外令人意外。

但正如李澤鉅指出，土地只是起樓的五至七種成分之一，「其餘還有龐大的資產負債表、快錢（quick money）等因素」。觀塘項目涉及市區重建，發展期較一般的「熟地」長，預料在2019至2020年才可落成，發展商不單面對更多的不確定性，亦須負擔更大的資金成本。同時，該項目雖然平均地價看似不高，但總投資額作價高達180億元，「夠班」參與的發展商，一隻手數得完。

「發展地產不是長實的唯一業務。」「我不會跟地產談戀愛。」

「夠班」的本地發展商約有四、五家，大部分已是跨國及跨業務的大型財團，本地地產只屬眾多業務之一，意味它們就算錯失了幾塊地皮，亦不會影響集團的持續營運。李澤鉅又說：「如果把長江當作一間工廠，角色會是承包商，而非製造商。」這道出了大型地產商早已把建築業務外判，即使在短期內放慢地產發展節奏，對麾下員工亦無大影響。

再者，正如長實擁有龐大海外基建業務，恒地（00012）有內地天然氣業務，新地（00016）、會德豐（00020）及新世界（00017）亦日漸倚重內地市場，意味它們除了在本地經營地產，還有大量投資獲利機會；貨比貨之下，若覺得本地項目「無肉食」，大可轉投內地及海外市場，甚至非地產業務，不愁資金缺乏出路而損害股本回報率。

「香港發展物業的系統愈來愈複雜，成本亦高，導致後來者更難加入。」

近年萬科（02202）、越秀（00123）及中海外（00688）等內房商相繼來港發展，不少人期望它們可以打破本地大型發展商的格局，承接當局推出的地皮，但為何今次觀塘項目未見它們身影？筆者認為原因有三：一來，觀塘項目涉及市區重建，亦需負責基座的交通交滙處及小販市集等設施，複雜程度遠超過一般純住宅發展，內房商若無本地地產商作為「盲公竹」，料不敢貿然獨力包辦。其二，內房商以往在港多參與中小型項目「熱身」，觀塘項目卻是總作價達180億元的巨型計劃，相當於越級挑戰，而且調動足夠的港元外滙亦是問題。

第三，正如李澤鉅指出，「香港發展物業的系統愈來愈複雜」；他雖沒明言「複雜」在哪裏，但照計買地、策劃、建築及推售等技術工序，各發展商早已駕輕就熟，因此筆者估計，所謂「複雜」乃指政策風險方面，例如港府藉「3D辣招」積極介入樓市，亦難料何時會減辣或加辣，令發展商籌劃項目時面對更多不確定性，就算是「地頭蟲」都難以摸得透，何況是「過江龍」，因此令「後來者更難加入」。

總的來說，在現今市況及政策環境下，觀塘重建這種巨型及複雜的項目注定難受歡迎，市建局若堅持不拆細項目，又不願自資發展，就唯有降低叫價及門檻，但那又恐怕會背上「賤賣土地」的罵名，可謂左右做人難。

撰文：高天佑 tyko@hkej.com