华人首富李嘉诚热衷投资科技公司早已被外界熟知，其私募基金维港投资多年来力求低调。但今年却不同，李超人一改往日“闷声发大财”的风格，频繁在媒体推广所投公司，近几个月更由其红颜知己周凯旋牵头在内地举办巡回路演，为公司入内地市场铺路。

设计出全世界最节能的LED灯泡的公司Nanoleaf（中文名：绿诺）就是其中幸运的一个，李嘉诚年初接受媒体采访时曾盛赞Nanoleaf的创意，更亲手拼起一个Nanoleaf灯泡，这家公司也因此在内地迅速蹿红。

7月14日，Nanoleaf在美国众筹平台Kickstarter发布第二代产品，这距离创意萌芽已经四年了。Nanoleaf两位创始人日前接受腾讯财经专访时透露， Nanoleaf的新产品增加了调解光线明暗的功能，进一步提升了节能空间。第二代灯泡每个定价40美元，会现在Kickstarter销售60天，下个月就可以开始量产。他们正在寻找中国内地的合伙人。

“李嘉诚效应”提高了Nanoleaf的知名度，也引来诸多投资人的关注，但两位创始人一致坚持“钱不重要，理念更重要”。但当下的任务则是寻觅内地合伙人，实现今年内打入内地市场。

三个80后的一时冲动

一个成熟稳重，一个机灵精明，再加一个技术宅，三个80后的年轻人擦出的火花就是Nanoleaf。这里说的三个人是Nanoleaf的三位创始人Gimmy Chu（朱嘉钧）、

Christian Yan（闫思成）和Tom Rodinger。

三人均毕业于多伦多大学，三四年前，有着全职工作的他们曾想在太阳能领域开创一番事业。阴差阳错，在广交会考察太阳能供应商时，Nanoleaf的研发灵魂Tom的目光却被LED灯泡吸引，并固执地决定放弃太阳能。三个人命运因Tom的“一时冲动”而改变。

“当初Tom有了节能LED的想法之后，我们频繁讨论，每周都开会，当时我在中国，Gimmy和Tom在多伦多，我们就靠微信沟通。”Christian回忆道。2013年1月，Nanoleaf在Kickstarter上开始集资，原本只想募集2万美元，最后却收到了高达27万美元的资金。

Nanoleaf第一代灯泡虽然定价高达35美元，但推出后8个月时间里，平均每个月销售量达4000个到5000个，而这时Nanoleaf还仍处在市场测试阶段。出乎创始人意料的热卖仅是开头。接下来，Nanoleaf迎来了改变命运的重要时机—--进入李嘉诚的视线。

维港一个月入股

“维港投资发现我们的时候，Nanoleaf已经可以盈利，所以当时根本没有任何要融资的计划。”Gimmy透露，李嘉诚会向多伦多大学捐献资金，去年11月，多伦多大学校长来港拜访周凯旋，顺便提及了Nanoleaf这个项目，投资眼光精准的她立刻产生兴趣。“我们被通知维港投资愿意帮助我们，当时只有一天时间准备。”Gimmy笑道，那时紧张的心情仍然可以清晰感受到。

维港投资向来低调，内部如何运作几乎无人知晓，给外界的感觉似乎全靠周凯旋一人当家。李嘉诚自己曾透露，当年只用了5分钟就决定投资Facebook，而总共4.5亿美元的投入，已为他带来几倍的回报。这些传奇式的描述让外人看来，李超人投资很随意，依靠商业嗅觉即可只赚不赔。

事实上，以上都是“错觉”。“维港投资的团队很大，负责我们的团队大约有三四个人，见过几次面，他们决策的过程与其他投资公司类似，尽职调查来回多轮，但一共仅用了一个月的时间，我们就收到了维港投资的资金，已经算很快。”Christian说。后来经周凯旋牵线，Nanoleaf又引入了KPCB的资金。

Nanoleaf两位创始人对投资金额守口如瓶，因为要遵守签订的法律条文。但透露，拿到资金后，最多是用于研发，目前工程师团队已经由从前Tom1个人扩展到6人。此外，也在打造自动化生产线。Nanoleaf两周前获得可以出口欧盟的CE认证，未来将有更大规模的生产。

“维港投资作尽职调查那个月里，李嘉诚见了我们，他很高兴我们发明了全世界最节能的灯泡，是从心里支持。他对Nanoleaf的灯泡是如何拼起来有强烈的好奇心，一定要自己拼一个，其实灯泡出厂时是拼装好的，只是为了更清晰介绍产品，才会发布拼装过程的视频。”Christian笑说。正是李超人在这次会面掌握了拼装的方法，才有了年初接受媒体访问时现场组装的桥段。

股东李嘉诚的无为而治

对于维港投资的管理方式，外界一直传闻，维港非常尊重公司创始人的创意，向来坚持只在对方寻求帮助时才出手。这一讲法在Nanoleaf这里得到证明。Gimmy说，之所以愿意与维港投资合作不仅是因为钱，而是因为理念相同，他们也想改变世界，其他的放手让公司去做。

“维港不会像很多小型公司那样，每周都会打电话找你询问情况，追得很紧，我们也会经常碰面，很多时候就是随意聊聊天，如果需要他们的帮助，他们会想办法，我们在香港的办公室就借用他们的，平时周凯旋如果看到有趣的东西也会发给我们。”Christian说。

从Nanoleaf的创立，谈到未来的规划，两位创始人既没有表现出当下很多创业者那种夸张的豪情壮志，也没有高水平的讲故事技巧来推广产品的与众不同，自始至终都是淡淡地说道希望生产的节能灯泡能改变世界。这种从容不迫想必是维港投资“无为而治”的最好的映射。聪明的投资既给了被投公司宽松的空间发挥创意，也获得了信任。

维港投资不仅管理上不插手，“也没有给我们设定任何投资回报的要求。”两位投资者异口同声说。没有投资人的回报作为压力，Nanoleaf接下来在平衡盈利和扩大规模方面也没有太执着的规划，更认为现在谈上市为时过早。“我们会希望每年都有新产品出来，未来也会扩展到其他节能领域。”Christian说。

Nanoleaf的节能LED灯泡目前主要销往北美和欧洲，今年10月底将引入香港。但当下两位创始人最关心的是找到内地的合伙人，今年内可以将Nanoleaf的产品引入内地。“合适的合伙人的关键是双方可以谈到一个好价钱，到时就知道Nanoleaf的产品在中国卖多少钱。”Gimmy笑说。（腾讯财经 耿荷 发自香港）

尋租例子 : 低按揭利息 2.15% vs 租金回報 4%，坐喺度un un腳做arbitration 。
冒險例子 : 高槓桿借貸，好彩就升天，唔好彩就……

多謝1樓 nobody。

TO 1樓 nobody 兄

懶人覺得兄台經濟學理論好得，我桐起床板三曰都寫唔掂，睇咗2次都可以明咗8成，隱約理解係：

QE使有價資產价格飛升；QE擴大貪富差距；通漲高利率低形成實質負利率；負利率迫使資金冒險；投資知識不足者爭相買樓抗通漲保身家；愈早有樓愈有本錢更加有錢同有機會發展；400萬以下嘅樓多上車人爭將絕跡；未來幾年如無黑天鵝，QE仍主導經濟環境。

懶人只可理解咁多，己經好俾心機去刨兄台篇好文章，多謝分享，希望繼續發表呢種有深度有啟發性文章，謝謝。

我亮劍於 2014-01-20 15:41:56咁寫

PP兄從供應呢方面睇香港樓市有無供求失衡，而我又嘗試喺需求呢便看一看。

特首喺施政報告中提到兩個「親身經歷」，一個係按樓上大陸做生意，之前話過唔提啦。

另外一個係講有對夫妻因為間屋細，唔敢追多個！

除此之外，CY亦提到，有年輕人於結婚後都要返回父母家中居住！

大家「一致認為」樓市會短期向下，咁或租、或延遲婚期、或暫時唔生細路、或婚後一同寄居其中一方夫母屋企，甚至婚後各自打道回府，都係應對居住需求嘅選項，凡此種種證明居住需求係幾咁充滿「彈性」！

但我認為，呢個壓抑剛性需求總有個臨界點：

12到13年租落嘅樓宇，喺14年分別完死約，白交年多兩年租，唔見拾幾二十個首期，但2手樓業主只肯減丁屎咁多！

婚禮延緩一年半載冇問題，但再遲啲點算，還再等嗎？

細路遲啲生無問題，但再等會變高齡產婦喎！

阿媽間屋細，衍生嘅婆媳問題都唔係小事，總要有人搬走啩！

大陸港漂、有米人仕、雙非家長、外地生⋯⋯源源不斷湧到爭屋住！

那有剛需人仕點攪呢？

唔好俾我批死，今年租樓高峰期會於農曆新年後提早降臨，到時CCL會見真章！

雙非家長付73萬辣稅買柏慧
方便子女上學 新界西頻現蹤影

【明報專訊】 2001年7月終審法院裁定中國公民在香港出生的嬰兒均可擁有香港居留權後，本港雙非嬰兒便持續增加。

根據統計處資料顯示，2001年至2011年間，雙非嬰兒數目約175,599名，其中2008年至2011年為雙非嬰兒出生高峰期，每年出生的雙非嬰兒會由25,269人遞增至35,736人，4年來共錄得123,424名雙非嬰兒出生，佔10年間雙非嬰兒的總數達七成。

十年來誕逾17萬雙非嬰

雖然行政長官梁振英於2012年起上任後推動「零雙非」政策，但隨08年出世的雙非嬰兒步入適齡上學的階段，後遺症亦陸續浮現。

學者預期，除了學位不足，雙非家長為了讓子女在港讀書及發展，必須在港置業，並會加入二手搶盤戰。

城大建築科技學部高級講師潘永祥指出，政府近年覓地建屋阻力甚大，市場預期未來房屋供應量難以大幅上升，細價樓樓價愈升愈有，除了本地買家，雙非家長及外來投資者都憧憬本港樓市向好，部分雙非家長為免長期捱貴租，索性轉租為買，不排除未來有更多外來人士到新界區搶盤，意味著港人上車將更困難。

潘補充，假如本港政治環境及因素不變，今年整體樓價或會有5%至10%的升幅，其中細價樓升勢更會跑贏大市。

近日樓市聚焦二手細價盤，除了本地上車客積極追價入市外，來自內地的雙非家長亦加入搶盤戰團。有代理指出，為準備9月開學，雙非家長積極為子女尋覓安樂窩，紛紛加快置業步伐，天水圍柏慧豪園一個兩房戶近日獲雙非家長以375.8萬元承接，未計其他入市成本，淨計辣稅已高達73萬元。

個別雙非家長更未雨綢繆，即使子女未到適齡入學，亦預先購入荃灣新盤環宇海灣，入伙後先放租，待子女上學後才收回單位自用。

上車需求持續高企，加上雙非購買力相繼湧入，刺激細價樓做價倉急升，港人入市更見艱難，近期新界西便成為雙非家長入市的熱點。

美聯高級營業經理梁婉儀表示，天水圍柏慧豪園一個兩房戶獲雙非家長客買入，位於3座中層E室，實用498方呎（建築656方呎），原業主數日前放盤，叫價380萬元，僅微減4.2萬元，以375.8萬元易手，實呎7,546元（建呎5,729元），屬理想價。

買家為雙非家長，為方便子女上學，故於區內置業，是次入市需付15%買家印花稅（BSD）及4.5%雙倍印花稅（DSD）共73萬元。

原業主08年12月以約143萬元購入，帳面獲利約232.8萬元或1.6倍。

屯門二三線樓亦獲追捧

此外，屯門區二三線物業亦受雙非家長的追捧。祥益高級經理林偉光表示，恒順園有「97貨」獲雙非家長承接，該物業位於9座低層E室，實用651方呎（建築797方呎），賣方於本月初以390萬元放盤，後來減價14萬至376萬元易手，實呎5776元（建呎4718元），屬市價。買家同樣需付約73萬元BSD及DSD入市。

原業主於1997年9月樓市高峰期以298萬元買入，持貨近17年，帳面獲利約78萬元或26%。

鄰近恒順園的怡峰園，亦獲內地客高市價買入。林補充，位於5座低層E室，實用659方呎（建築771方呎），原業主最初開價500萬元，微減5萬元後即獲承接，以495萬元沽出，實呎7511元（建呎6420元），高市價近一成。買家更需支付高達104萬元的辣稅入市。

原業主12年以300萬元買入，帳面賺約195萬元或65%。

家長未雨綢繆 613萬購環宇

個別雙非家長為子女升學做好準備，率先入市新盤。代理透露，有雙非家長上月底購入長實（0001）旗下荃灣環宇海灣兩房戶，計劃入伙後先行放租，待子女上學後才收回自用，涉及5座中層A室，實用485方呎，成交價613.1萬元，實呎1.2萬元。

雅濤閣綠表實呎撲9000元

另根據房委會資料，香港仔雅濤閣1座中層G室，實用576方呎（建築689方呎），成交價518萬元，實呎8995元（建呎7518元），無論成交價及呎價均貴絕南區綠表居屋。

明報記者 李宛婷

有線報導-----中小型樓價升 4.3%

樓市七月全靠上車盤，今年以來中小型樓價指數上升 4.3% ，跑贏整體大市。

昨日唔得閒睇博士文章，今日返睇。

見到有網友早幾年勸朋友唔好買樓，今日又再勸朋友賣樓。唔知佢勸朋友唔好買同宜家賣既係唔係自住樓？如果係，希望呢位網友唔會就咁無左個朋友。

由於身為地產代理，好多朋友會問我黎緊樓市點睇，買唔買好？賣唔賣好？

幾好既朋友問我或者唔係好熟既朋友問我，我都係同一個答案：「如果你賣樓後要租樓住，自住樓一定唔可以賣(有D人賣樓後會返去同父母住)。如果你宜家租樓住，過到銀行壓力測試，首期唔使問人借，買自住樓唔怕，因為唔供你都要交租。但記住你買既係自用樓，將來幾年如果唔好彩有下調出現，你唔好咁上心，因為你層樓係用黎住唔係用黎投資。相反如果樓市再上升你都唔使太雀躍，都係果句因為你層樓係用黎住唔係用黎投資。」至於有關買樓投資，我通常唔比意見，我同朋友講，就算你搵我買我都唔會講到比你聽將來升定跌，投資要賺就要自已承擔風險，同埋我唔做熟人生意。

見到有網友或有專家勸人賣樓，有專家什至勸家人賣自用樓。我唔知佢地點解會咁做？對自已太有信心？定係對友情、親情太有信心？就算令親人、朋友損失幾十、幾百萬都覺得無損親情、友情？

某一隻股票上落有可能係人為控制到，但樓市上落唔係咁單純，而且除非有好突發性事件發生，如果唔係上落週期亦唔會係短時間。

所以我成日同朋友講，唔好太信樓市預測，由其一D大幅度樓市預測(幾年跌30-50%)，就算講既人身份幾專家都好，都唔可以信。樓市同股市好唔同，樓市唔係一、兩個負面或利好因素就會令佢上升或下跌。亦唔係好似一D無知網民咁講，因為地產霸權所以個市升不停，以為係一少部份人就可以控制樓市起跌。我成日同朋友講，創出地產霸權呢個概念既人非常無知，真係有地產霸權，97同沙士樓價唔使跌咁多。

無人有水晶球，樓市上落根本唔係單單個人可以預測到，返回最基本價值觀，樓係要黎住，只要你要用到，唔應該太著眼幾年或十年升跌，都係果句：唔供你都要租啦。

雷國怡﹕樓價偏高 須跌三成
收入追不上 買樓負擔近九七水平

【明報專訊】近兩月樓價反彈兼交投回升，中原樓價指數有可能破頂，不少代理行及投行開始「轉軑」，將年初時看淡的觀點，改為將預期跌幅收窄，甚至認為樓市將轉升。

不過，去年底發表報告預期香港樓價將在明年底前跌逾三成的巴克萊董事總經理及亞洲（日本除外）房地產研究主管雷國怡維持看淡，指市場情緒常會出現短期波動，但以負擔能力計香港樓價確極度偏高，而收入升幅追不上，加上供應在增加而不少分析低估了港人的借貸風險，後市實難看好。

雷國怡指香港樓市最值得擔心的地方，是樓價按港人家庭收入中位數計算水平達13.5倍，高出自1990年以來平均8.7倍的一個標準差以上，與1997年香港樓市爆泡時情形相似（圖1），「更重要的是今年首季港人按年的收入增長僅有2.2％，根本不能承受不利因素的衝擊。」

他又指出，在2008年金融海嘯時香港樓價雖在一個多季度內急跌了約25％，當時他卻是看好後市。「2008年時樓價按港人家庭收入中位數計算的負擔水平只是8倍多，調整後更只有約6倍多，縱使出現全球金融動盪，樓價也可迅速從低位回升，而現時樓價則要下跌三成以上，有關負擔水平才能回到歷史平均值。」

高收入買家正在減少

雖然有分析指以家庭中位數計算全港的樓價負擔水平有可能出現偏差，因能承接高樓價的買家，其收入往往高於中位數。雷國怡承認，「私樓買家尤其高價樓的買家收入或會高於中位數，但那些高收入的買家，是在增加還是減少？以往我們會說內地有錢人可買起香港樓，在辣招稅下，內地買家已大減，且內地經濟放緩等因素，他們來港消費也減少，遑論繼續高價買香港樓？至於香港的高收入人士，金融業不景，零售業萎縮，外國名牌減少在香港開店，跨國銀行和律師行也減少在港擴充，那來更多的高收人士來托起香港樓價？」

除了樓價偏高，雷國怡指香港的一些樓市結構性因素已出現改變。「政府已訂出未來10年的住宅供應為47萬個單位，且不斷推出土地，而接受的賣地價格愈來愈低，如白石角地皮流標後，同區地皮僅以每呎3300元售出，對岸的馬鞍山地皮也以10年新低價賣出，發展商以前怕賣平了樓，寧願惜售，現在就算賣平了，卻可以低價補充土地儲備，可以見到他們開售新盤，就算獲超額認購，也不會慢慢的賣，最終會對整體樓價構成壓力」。

加息震盪 股市會提前反映

「我們在2006年已指香港住宅供應會出現短缺，但當時樓市初復蘇，人們在說就算每年只有5000個單位都嫌多，全不理會客觀的數據推算。人的心理很奇怪，在樓價大升以後，人們又只會看到利好的因素如低息等，覺得樓價相對收入比率可以無限上升，對他們而言，13.5倍不是問題，可能升至100倍也有『合理』解釋，至於新供應增加，未到真正落成時，也會得是很遙遠的事而不用理會。」

「就像美國退市後下一步便會加息，大好友卻認為，他們可以等待加息時才慢慢賣樓不遲。當然，估計美國的確實加息時間不容易，但如他們在明年中加息，那股市應會在6至9個月前有反應，即今年9至10月便可能出現動盪。」

明報記者 陸振球

【明報專訊】有說香港六成業主已供滿樓，整體按揭未償還借貸比率也只是五成多，所以就算美國加息，對樓市的影響也會很輕微。對此，雷國怡並不認同。

「根據統計數據，香港的整體貸款總數與香港樓價關係具高度相關性（圖2），較諸按揭借貸總額與樓價關係更密切。事實上，香港樓價指數較九七年高了兩成多，而香港整體貸款總數，由6萬億增加至9萬億元，一旦美國加息，也必對香港整體經濟以至樓價構成衝擊。」他又指出，就算只看發展商的借貸，他們一些公司的淨借貸比率雖只有15％至17％，看似極穩健，但其實他們的借貸金額，卻由2008年時的1400億元暴增至2140億元，幅度極為驚人。「另外，港人樓宇按揭比率雖低，但其實按揭的金額，卻也由九七年的4500億升至9000億元，不可輕視。」

雷國怡認為，除了樓宇按揭，香港人不少在個人貸款或貿易融資都借得很厲害，如美國加息，其影響或會遍及整個香港經濟，從而衝擊樓市。

「以往，香港與美國經濟關係最密切，如美國加息，則代表美國經濟復蘇，會有利香港的出口和經濟，對息口的不利影響作自然對。然而，現時是中國經濟對香港的影響遠超美國，則美國加息，而中國經濟放緩，又或中國經濟復蘇不如美國，香港的經濟和樓市便會受到雙重打擊！」

空置率低不代表樓價難跌

雷國怡也不認同現時香港整體空置率只有4.3％的偏低水平，所以租金和樓價難跌的說法。「兩年前香港中區甲級商廈空置率只有1.4％，但因金融行業萎縮，租客的負擔能力減弱，中區甲級寫字樓租金兩年來跌了足足15%。香港現在住宅空置率雖低，但新樓落成量正增加，而若市民的收入不能明顯增長，租金也難大升，則樓價也難言可不受影響。」

雷總結道，除非中國經濟快速好轉，港人收入受惠而快速增長，樓價在極度偏高下還可以「軟著陸」，這還未計入美國加息的不利影響。

--------為了呢兩篇文章，我今早同 PP 傾左粒幾鐘，現在組織緊理據同雷生辯論!

引刀一快兄，早上好。

引兄咁高學歷，具高階經濟學識係必然，佩服又羨慕；懶人年紀係路人甲（老人家），心態係反斗年青人，正统學歷係小學雞，抱終生學習心態，之前都有比心機刨引兄大作，如論及內地實際情況，真有別於靠轉述報章纸上談兵之流，其實好希望引兄再岀鴻文，懶人又有得益機會了。

今日搭夜機一家三口去韓國旅行五日，食泡菜，（齋）睇韓妹，一樂也。

15樓引兄你話：（懶人兄你養過貓未？有冇見過辪定諤之貓？有D虧佬就係自認辪定諤之貓。）

懶人因為有愛心，從來未養過貓狗，因為唔想始養終棄咁無人性，至於辪定諤之貓，我唔識辪定諤仁兄，更加無見過佢隻貓，點解虧佬要自認係呢隻貓，好耐人尋味，引兄快啲解釋，指教吓，謝謝。

TO 14樓 KKFF兄

好多謝誇獎，好開心，加埋旅行，開心X2，謝謝。

18樓兄台

呢隻就係辪定諤之貓？睇完呢張相，更加唔知點解，懵吓懵吓X2！

3樓話：一樓那文章不錯。

口脗像是一名少林大師評論一個剛入門的小弟子的紮馬功力般，好一副架子及威嚴！人家一樓有名給你稱呼，係nobody兄。3樓你係乜水？我係順民。

回15：引刀兄

回：小陽

你這樣問他不就等於問楊衛農嗎？

其實大家不用跟淡淡一般見識，他們已經受到應得的教訓，白白錯失了機會與光陰，實在有苦自己知，大家不要落井下石，另他們錯將小業主們當成發洩對象。

小弟在這幾年幸得博士,三英及各前輩引領才不至於十字街頭迷失方向，保得住區區幾個物業，萬幸！

希望以後更加多人能迷途知返，共歡共醉！

另外有見前輩提及國內買樓經驗，在下深表贊同。受教於一位高人：資金不足的話，在香港買入一個車位比在國內買入一個物業更加靈活及著數，不妨深思。

回：引刀

其實純綷個人經歷分享，你話幫人賺幾佰萬，人地會多謝你？

如果出現係做生意或其他情況或者會，但勸人遲買自用樓或賣自用樓，就算當時人真係從中得益，會識得多謝你既人真係好少有。我試過有朋友有兩層樓，一層自用、一層收租，當時佢私人原因，一定要賣走一層，留返一層自用。問過我意見賣邊層，一個係已成熟地區，好穩定，另一個係新發展區(但都係九龍)，當時佢兩公婆都係想放新發展區果間，因為果區多年無變化，無太多人留意，無太多成交，鄰近升幅都低。

由於佢留返一間自用，會住廿幾年到退休，睇既係長遠，我將新發展區將來發展同佢講，勸佢一定要留低新發展區果間。最後佢兩公婆有聽我講，留低新發展區果間，而且幾年內由於機建開始進行，好多人已開始留意該區。樓價升左幾佰萬，而佢放出左果間，升幅小得多，無宜家3份1。

一路有保持與呢位朋友聯絡，但我地同其他朋友出黎，佢兩公婆都會同其他人講佢地當年幾英明，識得睇長遠留返間優質樓，但好似已完全忘記當年問我意見。(佢地當年有講過問過其他親朋好友，個個都叫佢留成熟地區果層，得我一個持反對。)

另一個案，有親友搵住宅，我話我唔熟(主要我唔做熟人生意)，話介紹該區分行同事佢識，佢地自己聯絡就得，從中我唔過問。兩年後，佢住緊果度地區偏遠，升幅較大市落後。親友見面，佢都有比說話我聽，話當年介紹果度升唔起。我起初聽到會好唔順，我完全無參與過，到佢地買左我先知佢地買邊度，就係因為介紹個同事，就話個單位係我介紹入我數。

講以上兩例子，都係想話比引刀兄知，人好奇怪，當件事係好，所有功勞都係自己既。但當件事唔好，人就會搵野去賴。引刀兄你可能朋有好高質素，你幫左佢，識得感激你。但大多數人都未必會咁，所以我認為涉及利益，特別係買賣樓，幾好朋友都唔好比意見。佢因你意見而賺到，好既講句多謝。唔好既嬲你成世，朋友都無得做。

剛開完會出呢, 原來呢到已經Open Fire ！

都係食飯先！！

引刀兄：

既然閣下信心十足，在下膽敢向你挑戰，如下：

1）CCL於31-12-2014前曾經出現過120或以下 ~ 閣下勝

2）CCL於2014年最後一期低過130 ~ 閣下勝

3）CCL於2014年最後一期在130或以上 ~ 小弟勝

條件喺輸家請大家吃晚飯，包括博士，3S，各位前輩，不超過3圍。地點由輸家決定(最好喺香港境內),，界時希望各位俾面，尤其nobody兄，免得有人以為小弟喺你分身，有損nobody兄英名。

引刀兄如何？

何謂自貶人格？就係唔識平等兩字，小小料學人擺款，記住網上討論大家都係咁高咁大而已。

敢就一個字，唔敢就2個字，無謂廢話。

何謂賭博？請教下法律顧問先學人講啦！

做專業人士，其實都係為左尋租水尾，除左醫生好少少外，其他真係唔值。但唔創新經濟又會差嗎？我認為唔會，因為而家"美國創新，亞洲人抄襲，低價生產再迫美國創新"既情況正正就係合乎所為經濟上所謂"相對優勢comparative advantage"既做法，簡單講，都係大家做最自己最叻既，咁就大家都有運行。

利字當頭：戀殖 (利世民)

想不到昨天一篇蕪文，還是有點反響。坦白講，我明白傳媒為何追捧所謂的狀元。畢竟，傳媒只是社會意識的一枚鏡，是像；我們的行為，才是體。有追逐沙紙的學校教師學生家長企業政府，才有將狀元提早成熟的報道。

跟門生講起這個題目；她說怪獸家長倒不是香港特產。

這位徒弟，父親是變節到新加坡的香港人，長期在大陸謀生，母親是嫁雞隨雞的馬來西亞華僑。一直以來，她總覺得，自己的母親才是怪獸家長的終極變種；雖然在極多元文化長大的她，不想對號入座地以出身論行為，但在主觀formative experience教她老大不情願說了一句：「馬來西亞華僑阿媽，先係最變態。」

變態？未必。「我見過印度、南韓、香港、新加坡和台灣的怪獸家長，個個都有一套斯巴達式的教育理念，香港的家長，其實算是溫和理性非暴力。」說到這裏，我忽然想到了甚麼：「呀！全部都是前殖民地！」

無錯。有戀殖情意結的地方，老百姓不但階級意識強烈，萬般皆下品，唯有讀書高的信念，比我們中國人更強。說到底，當一個地方，打破階級的唯一方法，就是靠讀書做官做專業人士，你是家長，你會怎樣教導子女？

殖民地管治，就是要讓被管治的，有希望之餘，又不會太大想頭。後殖民地社會，諷刺地，人民大想頭但又見不到希望。

回到狀元現象。昨天我已經想說，科舉這回事，封建得很；在共和的廿一世紀，留戀這條馬尾，太不爭氣。要求這個教育制度可以訓練出獨立思考，可能要求太高了。

搞定教育，已經搞定了香港問題的一半。我不是說要甚麼國民教育，而是讓學子相信，讀書做專業人士有出路。曾幾何時，香港人相信工字不出頭，但後來變成了入政府有最佳福利，原因為何，不再解釋。

我只是擔心，香港長久教育不出具創造力的後生一輩，幾十年後，這個地方的前途會是怎樣呢？

利世民

To 83 nobody,

我都有同感！以我的愚見, 內地經濟只會大漲小回！農村都市化也會加速！

內地經濟世界各地千絲萬縷！影響力並不低於歐美發達國家, 可能是大到不能倒了！

各國都在享受QE這粒糖衣毒藥！受害的是下一代！

To 陶醉兄

〝QE這粒糖衣毒藥〞

第一期已引發了通脹！第二期的泡沫經濟唔知幾時爆？！

回：abc123

大家都懂得分辨誰是正能量：博士 & 3S...

To nobody兄,

言中有理！

20121026

雙倍印花稅剛剛係立法會二讀通過，但樓市係最近一片搶盤潮下被大幅夾上，多多少少一定同各個辣招有關，而其中一個令人關注的肯L定就係20121026。


20121026係一個好特別的日子，因為當日政府宣佈SSD由兩年版進入三年版，對於一部份市民黎講見到加辣當然係好事，而對於代理黎講就反而係一件壞事，因為生意一定會又少左，而對於業主同長線投資者黎講，又好大機會係好事，因為盤源將會進一步收窄。


進一步收窄其實個作用並無正式浮現，因為係2010年11月20日開始的時候的兩年版SSD，其實都係2012年11月20日后的日子慢慢解封，提供新的盤源，換句話說如果你只針對SSD的貨黎講的話，可以預期2014年10月26日將會係最后一批SSD盤的解封之時，然后就會進入SSD3年版的區域，即係去到2015年10月27日先會再有SSD的盤源被放生。


當然唔係話D人一SSD完左就會賣，但只少你可以諗下係2014年10月27 - 2015年10月26日呢D時間，都會係一個幾咁乾塘的時段，而如果你話呢家7月幾都無乜匙盤，我相信各大代理一定會睇實呢班SSD最后被解封的供應去做呢班業主，相信可能到今年年底時大部份想賣樓的SSD業主都應該賣得7788，而在飢渴的樓荒入面將會再乾多一點，而時間一拖到如明年新年后的小陽春，果一浪的升幅可能會嚇死你。


可能你又會話做咩只針對SSD的盤，香港個樓市咁大點會只係睇果幾萬伙被SSD綁住的樓？問題係一個城市總有人要住，而有人要住就總有一部份的樓係基本上咩價都唔會賣，而會賣的果D可以稱為自然的流通量，而呢D自然流通量的貨只係佔香港的小部份，舉個例係10萬伙黎計，咁你只有10萬伙會郁的樓，仲要可能有5-6萬伙受SSD綁住，即係得3-4萬伙會因為價而可能賣（或可能唔賣），而賣左就又受SSD繼續綁，咁唔升就有鬼啦。


一手樓方面相信發展相都會積極起樓賣樓花，而且新的樓發展商應會越切越細以滿足市場需要，亦要盡量禁低個lump sum以去受惠番個按揭政策，特別係呎價爆升的時間呢家就算實呎300呎都可以賣5球以上之時，如果再升上去要賣6,7,8球的一房肯定難走。可能你話咁切得細咪多Ｄ單位囉？問題又去番個lump sum度，你呢家賣九龍任何兩房新樓都應該7-8球起，入到元朗第時yoho 3 期都可能要呢D價，發展商又唔係咁多地，緊係要善價而沽，咁即係新的供應只會係食靚價先賣，即你要上車的話又未必係買一手樓，到最后又係夾番落二手的舊樓，繼續夾升個市。


故此當隊長想通左之后，都會睇到2015年小陽春后先諗會唔會散一兩間貨，但係呢D時間如果你睇跌，咁就自己諗清楚了.....

假如我要上車?

由於而家上車盤由2.5M再往上推至3.2M左近，像样一點的仲要去到3.5M起計，比起半年前的市況可謂又是另一個世界。面對住樓價高昂的香港，如果你仲未上車，甚至係剛畢業剛起步的年青人，未來又應該如何自處呢？


配合隊長一實的理念，財務自由始終係一個最終的目標，但工具上即利用樓市去達到呢個目標的話，老實講而家個門檻又大左好多。舉個例如果你想買層3.2M的樓，九成按揭上會，當你要儲400K唔難先算，但借2.88M (90%)，壓測要15814元，即你大約起碼要搵27K一個月先勉強入門。當然，你話供就只係月供10935元@2.2% 30年，但係呢個只係一個入場版的東西，對比番半年前同样的野只係2.6-2.8M，已然又孭多300K。


門檻提高了，即你要儲多D錢以及人工要有番咁上下。而家大學出黎當你搵12-13K，雖然賺三五年后應該如無意外可超過20K或更多，但要係頭3-5年儲夠似样的錢出黎都算好難，不過當然有D儲錢／慳錢達人會儲到300-400K出黎又係另一回事，不過如果隊長我唔係話特別揮霍但又唔係特別慳的話，我相信要剩番似样的錢都要係3-5年后開始先有。也就算你7-8年左右先有400-500K咁講，講真7-8年后個樓市係點，真係無人知，衰D講句如果再升多20-30%，真係追到都係D好鳩的樓，真係唔知追你做乜。


也許你會即刻話其實過去兩三年都係呢個情況，隊長你講咩7-8年后？老實講我唔係好認同，因為過去兩三年我不停叫人買2.5-2.8M左右的細樓，呢D樓其實都唔係最雞，而且我認為好多人都係有能力買，只不過係心魔想睇平D先買，但能力vs質素我認為係可以接受的。不過如果你攞今時今日的2.5-2.8M的樓，好大機會係雞到唔係普通人能接受，所以你再追上去到3.2-3.5M的時候，隊長又會認為個能力vs質素開始唔成正比，因此我認為你如果話樓價貴同開始唔值先係岩岩開始。


一講到樓價貴，我相信好多人都會跳出黎認同，而呢一點隊長會覺得個樓價唔算平，但同時亦係可能大約只係合理反應番過去無升過的部份升幅而已。問題係，去印證呢一個理論時，究竟大家只係口水戰，定係真金白銀落注，又係另一回事。


如果我呢家從沒有樓的話，講真要我儲8年后，可能都係掹掹緊咁去上一架已經開走左成一個站的車，追到我索晒氣最尾一步先跨到上去，我真係會好卻步。主觀願望，我亦會希望樓價跌，甚至唔合理同會感到不安，對前景更加係無乜希望。


去到呢一個樓價，再加上如果你要儲一段中長時間儲錢的話，老實講就算隊長自己玩都真係未必過到個心魔。但市場唔由到我一個人控制，要再升我都無計，但要跌時起碼都要準備好，如果唔係你無錢的話，跌7成你都係買唔到都係無用。所以隊長我認為未來呢段時間的青年人能做的，就是專心做好你能賺錢的工作，努力儲好一舊錢，之后只能見步行步。


又或者咁講，財務自由未必一定要用樓，當然隊長認為樓係最好的工具，但係未來呢段時間，可能新世代就要靠其他的財務工具去達至財務自由。灰D咁講，上車的門我認為已經關了90%，你可以勉強再塞入去，但可能會好辛苦，至於架車會唔會跌，呢样野就聽天由命了。

點學人投資啊？估個CCL數字都估半日，點做大買賣啊？聰明人。

不過未來30年本港樓市會否重覆之前30年的情況，就無人能肯定了-----

請仔細看高手點睇之後三十年樓市。

買樓10大誤解 (好文重溫)
1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。

2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

補充：
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年，並表示香港的經濟發展已到頂，沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野，就係物價的上升和經濟的發展不一定有直接的關係，事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大，但沒有大20倍那麼多(我指實際上，不是數字上)。「物價上升=經濟發展」背後，最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」，例如10個人的勞動力產生了10件衫，社會就按這10件衫的價值(假設每件$10)製造$100的貨幣，分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣，因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年代美國單方面脫離金本位後，全球的貨幣逐一跟隨，今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持，純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後，製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾，經濟好時固然可以加印貨幣，經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下，卻可以以火箭升空的速度加印貨幣，結果是經濟沒有大幅發展，物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家，製造實物的勞動者卻被社會嚴懲，扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值，不是看這個人能為社會作多大的貢獻，而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年，因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說，今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%，已經是非常幸運。

3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！

4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆

5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素

7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價

8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、        大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、        大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、        業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、        被發展商食盡溢價的一手樓
二、        業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、        入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。

9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具
QE配合部份準備金制度，令美元的流通量大幅增加，其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先，我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣，樓與外幣2擇其一，則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元，其好處有四：
1. 刺激美國本土消費市場，改善失業，這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債，借10蚊還7蚊，淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力，尤其是與美國有大額貿易順差的國家，如中國
4. 增強本國出口的競爭力，尤其農產品
顯而易見，美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟，必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙，盡可能維持現有的美元匯率，由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量，令本土物價上漲，坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙，不斷貶值是鐵一般的事實，香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺，是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓，在這一刻都會感到自己的貨幣在本國內的購買力越來越低，通脹猛於虎！
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅，但相對實物例如物業甚至日用品，澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣，只不過是由一條賊船跳去另一條，到最後即使外幣有所斬獲，對實物的購買力無可避免一定會下跌，因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此，我是極其反對賣樓買外幣的投資方法。但我要強調一點，人在社會生存一定要有一點現金，購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題，就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口，提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見，對香港人來說，以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。

10. 中國富豪的資金會徹離香港
要分析中國富豪為何在香港買樓買股，就一定要明白中國的國情。在中國要發財，一定要有人脈關係，所謂「關係」，說穿了其實是利益輸送，行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功，但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染，基本上是沒有可能，所有人都有犯法，甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治，都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅，突然有一天被人上門抄家，家財盡失，瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內，都會有被完全充公的可能，為保獲家產，富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的)，日後即是不幸在中國被抄家，仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚，則一定永不超生。
因此，中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股，你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍獨立於中國大陸，中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載，請自行和諧)

補充：來香港買樓的大陸人，不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗(100%真實冇吹水，我甚至有陪同睇樓)，一些身家數百萬的小康之家，為求孩子能有香港身份證，又或者想追仔避開城管打胎，都會在大西北、北區購買低價物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租，不會變賣徹資，因為國內同胞不分貧富，都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。


後記：市場會嚴懲睇錯市既人，若果你覺得我的觀點係錯的話，就讓市場去懲罰我，同樣，閣下若果睇錯市，必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點，沒有自住樓的租客，你們現時正在被市場懲罰，反不反省是你們的自由。

To 132 亮劍兄

好文章！

依家美國佬QE咪玩緊尋租囉，班儍佬成手cash咪玩緊冒險囉，但個risk喺點就人人想法不同。

就黎抽 i-bond 啦，填張表就幾舊水，呢D都喺尋租行為，符合珍惜香港兄的尋租廣義定律，謝謝珍兄和Nobody两位，我又聰明咗喇  :）。

麻雀唔駛學aerodynamics都識飛唔表示佢叻, 相反麻雀同佢既下代都只可以糊塗地過活。

科學家了解aerodynamics都唔會識飛，但係就可以整飛機整跑車。

了解何謂尋租之後，就可以了分析到底上一代叫你做既，而家重行唔行得通。

我地亦了解，社會上好多人去尊重專業人士，銀行家，有個律師牌頭出來選就多幾千票，其實呢班都係剝削消費者既尋租者，唔單只唔值得尊重，甚至應該卑視。

中國人幾千年都發展唔出科學精神，最多有D工藝，所謂四大發明都只係撞出來，發展唔出一D分析工具，唔能夠觸類旁通，用本身知識去分析其他事物，最多只係叻考試（中國學生唯人比鬼仔叻既野，結果都係去做專業人士尋租）。