經濟日報
重建「原罪」深 市建局財困難為
市區重建從來不是一件容易的事情，而曾經有人說過市建局是有「原罪」的。就是在市區重建之時，要奪取他人的家園，損害部分受影響市民的利益。
其實參與市區重建的，包括多個持份者，有政府、受影響的居民及商戶，以及該區的市民。要做到共贏，並不是易事。而實施了3次的需求主導先導計劃，就是希望能解決這個「原罪」的問題，重建由市民要求，由下而上，而並不是由市建局主動選擇。這樣，希望可以降低重建時的阻力，項目有望快點進行。
要自負盈虧 抑改善居民生活？
在市建重建之時，究竟有哪些目標要達成？而哪些目標應該放在首位，哪些為次？如果有衝突之時，又應該怎樣解決？早前市建局公布，上年度出現財政上虧損，而這是過去幾年從未出現過的事情，究竟出現了甚麼問題？相信這些都是市民所關心的。
其實，市區更新包括以下幾個目標：
（1）改善舊區居民的居住水平，減少日久失修樓宇的風險。一些市區舊樓，因為缺乏維修，所以存在安全隱患，居住環境亦不理想。要改善市民居住環境，可以協助居民維修物業，而市建局的「樓宇維修綜合支援計劃」，就是針對這方面。如果一些物業相當殘破，維修之後仍會存在隱患，才考慮收購。而收購的方式，可以是由市建局主動選擇、需求主導計劃、又或者由市建局做中介去重建。
（2）改善市區，重建之後的地盤，可加入有利社區的元素，例如是社區設施、公園、社區會堂、社會服務中心等等，讓周邊的市民也可以享用設施。而重建後的地段，亦會有美化環境，更新市區的作用。
（3）有關重建的項目，應該以可持續發展的模式進行。而狹義的解釋，是自負盈虧。最理想是每個項目都能收支平衡。廣義來說，有些項目可能對社區有益，但財務上未必可行，市建局仍應進行，但從一籃子發展計劃來看，整體收支應該是平衡的，否則市建局會持續出現虧損，最終要政府注資，又或者要像前土地發展公司那般，重整業務。
擴大面積 設施共享地盡其用
以上3個目標，哪個最為重要？不同人可能會有不同答案，有時會存在矛盾，這是事實。去年市建局出現虧損，其中一個原因，是需求主導計劃的虧損，而當中主因是樓市的轉變，以及市建局的沿用發展模式所導致。
前幾次需求主導計劃的申請要求，是地盤面積不少於400平方米，這申請門檻較低，目的是希望更多的舊樓居民能夠申請。但其實400平方米的地盤實在太小，重建之後，只能是一幢大廈，大約是一梯三伙，每伙最多三數百呎的單位。扣除公共設施，地盤使用率可能只有六、七成。而這麼小面積的單位，重建後伙數及呎數可能沒有太大增加，能夠居住的人數亦未必增多。因為地盤太細小，未必能加入社區設施。原則上，這只是舊樓重建，不是市區重建的模式，對於社區幫助不大。
曾經向建築師了解，如果地盤能擴展至1,000平方米，就可以興建兩幢一梯四伙的物業。兩幢住宅可以共用大堂等設施之外，還可以有基座，設立商場及安排社區設施的加入。而單位的數目及實用率可以增加，達至規劃得益（planning gain）的效果，即是如果一個重建地盤夠大的話，便可加入社區設施，這可以是社區中心，老人院，青少年活動中心等，惠澤社群，加上這些公共設施可以「共用」，便令重建時可以盡用地積比。
相反，如重建地盤太小，便很難令社區受惠。再加上在現在的收購模式，和樓市的波動，也直接導致出現虧損。因為現在沿用的收購模式，是自住的業主，會收到7年樓齡的樓價作為補償，而其他把物業出租的業主，只能收到市價加上特惠金的補償。
而賠償方面，往往是自住業主所得遠高於非自住業主，而這亦是矛盾的所在。一些非自住的業主，往往想辦法得到自住業主的補償，如果不能夠，部分會抗拒收購，造成項目遲遲不能完成。
盡用地積比率 壓縮呎價成本
例如一個40、50年樓齡的九龍區舊樓，可能市價只是5,000元一呎，但同區7年樓齡的物業，可能平均價已是10,000元一呎。如果市建局以10,000元收購物業，要花錢拆樓及平整地盤，再加上4,000元一呎的建築成本起樓，計及利息開支等等，一呎物業的發展成本可達14,000至15,000元，那麼發展商要賣多少錢一呎才有利可圖？難道要20,000一呎？相信以大眾市場物業的售價，現在很難做到這個價錢。
從前市建局這種發展模式可行，為何現在又不可行呢？其實以下的因素影響到發展的可能。
（a）從前市建局的地盤地積比率（Plot Ratio）多未用盡。例如舊有地盤所使用的地積比率只是4.5倍，而發展限制是9倍的話，在政府不收市建局補地價的前提之下，興建物業的呎數比對舊有物業可增加一倍。就算用10,000一呎的7年樓齡收購，攤分出來的成本也只是5,000元一呎，物業發展的總成本可以壓縮至每呎10,000元以下，這樣的項目才有望平衡。
可惜有高地積比率得益的舊樓地盤愈來愈少，而普遍九龍區的舊樓地盤的地積比率使用較高，這增加了項目發展的虧損風險。
需求主導重建 商舖自住阻力大
（b）過往由市建局主動選擇的地盤，自住業主數目比例不會太高。因為有能力的業主，多早已遷出。而因為出租的收益率高，特別是合法及非法的劏房，所以舊樓出租普遍比例很高。出租物業的賠償，用回上述例子可能只是七、八千元一呎，遠低於自住業主的數目，令到項目財務可行性加大。但是需求主導的項目，其自住業主比例會很高，因為自住業主的賠償較多，他們才有誘因去申請。亦因為自住業主較多，賠償高，使到項目平衡預算更加困難。
（c）商舖呎價與住宅呎價不平衡。收購舊樓地盤其中一個困難，就是要處理商舖。通常市區舊樓的地下，會是商舖物業，而在市區的商舖，往往成為收購的阻力。因為過去商舖價格大升，影響到收購地盤的難度。如果舊樓住宅每呎收購價達10,000元計（以同區7年樓齡計算），地下商舖的呎價就可達40,000元，主要視乎地盤所在地段。即是一呎商舖呎價等同於4倍住宅呎價。如果發展新物業，每損失一呎商舖地盤，往往要4呎住宅物業才能彌補。
而事實上，市區重建往往遇到這問題。因為新發展的物業要滿足現代的城市規劃要求，例如在地下要有停車場入口，垃圾收集站，大堂樓梯等設施，而這會使用了部分商舖的樓面。
除非政府財政支持 難以持續
以九龍區地積比率9倍來說，7.5倍可起住宅，1.5倍可以起商舖。以9,000呎地盤計，7,500呎可起住宅，1,500呎可起商舖。但扣除基礎建設的呎數後，能建的商舖面積可能只剩數百呎。如果要加入社區設施給予政府，商舖的面積會更加小。因為商舖有價，損失的樓面，造成收入的損失就自然很大。除非地盤很大，有規劃得益；又或者在地積比率上有豁免，否則這個問題不易解決。
以上的幾點，就是需求主導計劃，以及市區重建所遇到的難題。有些問題是因為樓市改變所導致，有些是沿用舊有制度的結構性問題。除非政府有進一步財政上的支持，否則又要可持續發展，但又要沿用過往的發展模式，會有很大難度才能取得財務上可行。
（本文只代表作者個人意見）
撰文:麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授／市建局非執行董事
