未來樓市走勢預測 2014年7月11日 湯文亮 紀惠集團行政總裁 　　我本來想寫下半年樓市預測，不過，我又覺得沒有意思，今年樓市基本上大局已定，樓價經過上半年鞏固後，購買力積聚，下半年樓市便開始發力，但現在投資在物業市場的人大多數是用家，他們很難會接受樓價急升，所以，在當樓價升了5-8%之後，樓市便會暫時裹足不前，等購買力再次積聚，當儲備足夠樓市便會再次向上。   　　下半年樓市走勢，又可能構成樓市未來走勢的一個藍圖，樓市將會成梯形，一級一級向上，但每上升一級，是需要時間來積聚購買力，當購買力到某一階段，在適當的時候便會釋放出來，如此不斷運作，樓市亦不斷向上，我深信，這就是未來樓市走勢。   　　但未來樓市走勢這個藍圖要有一個假設，就是現時所有影響樓市的因素不變，這包括辣招不撤，利息不升，甚至供應亦保持現狀，當然，適量調整是可以。所以，未來樓市走勢亦會因一些變數而出現差異，舉例說，現在稍為修改DSD，已經令樓價上升，若果政府撤銷BSD，DSD，樓價一定會急升。利息已經沒有向下的可能，現在只有等待美國加息，而耶倫又不是一個夠膽改變現狀的人，由格林斯潘開始，伯南克與耶倫都是採取低息政策，而且的確有效，如果耶倫任期在十年內，我相信她看不到美國加息，或者最多加0.25%，至於供應，現在政府在開拓土地舉步維艱，就算開招成功，都要付出一大筆賠償費。最後，當然是轉嫁到土地費用上，即是要維持高地價政策不變，而建築費又年年上漲，外勞輪入無望，在各項因素利弊的互相抵消之下，樓市以梯形上升，是最後的結果。   　　其實，令樓市出現波幅的就是炒賣活動，因為只有炒賣，就好似急步上樓梯，將樓價在短時間推上一個高位，但在SSD之後，那些基本不多的炒賣活動已經差不多全部絶跡，代之而起的是另類炒樓人士，他們將自住物業出售，炒樓市下跌。但BSD 及DSD 就是懲罰那些炒樓市下跌的人，他們最終會發覺，如果要再回購物業，是要付出高昂辣招稅，樓市如果沒有炒向上或者炒向下的人士影響，走勢一定會如我預測，只有增加供應才可以舒緩上升壓力，所以，在辣招消滅那些炒樓人士後，要預測樓市走勢可以說是如食蛋糕一件，硬要將樓市走勢講到好似非常複雜，攞苦嚟辛而已。 上一則： 樓宇成交量低其實是好事 下一則： 辣招原來是乳化劑 更多...

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1. 歷史長河 2014-07-11 09:27:18 全中 2. yctt826 2014-07-11 09:36:57 諗落又真係咁簡單, 湯博士思維完勝其他所謂樓市專家 3. 亮劍 2014-07-11 09:37:50 新界A及B细價楼價同租，喺呢兩年持續上升，現在唔少、一及兩房的呎價同呎租，比照同屋邨叁及四房，差距已越來越大。 而呢年幾，發展商開既一手盤，亦呈現一二房平均呎價比三四房高、一二房神早斷貨而三四房仲未清晒現象。 出現呢种情況原因有幾方面： A 在曾特首掌政時期，土地供應不足，因此發展商都將手上的土地，大部份都建成CDE類单位，仲將之包裝成豪宅，賣俾強国人。但三辣招断了呢條米路，咁呢堆单位咪焗住賣翻俾香港人囉，市場供求定律，供過於求……跌！ B CY上台，將大部份土地畫作限呎限量地，咁AB類单位的落成量比對大呎数会高好多。 C 呢一排2手楼成交已由冷轉熱，轉手嘅单位亦以中小型单位為主，而呢D成交的呎價大多唔错，咁呢堆業主沽完楼会做乜呢？ D 以AV10K出咗兩房，扣除使费及还清按揭後有4M幾喺手，而同屋邨三房只做緊9K…… F 呢幾年好多有需要细换大嘅中小型樓业主，被政府按揭政策所阻而按兵不動，但現在他們呢幾年……人工加咗儲蓄多咗、供欵現金支出少咗、層小型楼升幅跑贏大市、大中型楼呎價受压冇得升。那麼佢哋換楼的誘因是否大咗呢？ G 請記住唔少住喺小型单位的小业主，佢哋喺呢幾年已增加咗新家庭成員，他們下一步棋点行，在在決定楼市去向！ 4. 中女社社長 2014-07-11 10:02:00 最搞笑賣自住樓的炒家, 在淡等之中不斷罵自己 不知道他們記不記得是誰把樓賣得貴一貴? 然後不斷罵炒家炒貴樓價, 跟本是自己罵自己 5. 無錯 2014-07-11 10:21:50 無錯, 我現在手持500萬的單位, 正等待它升到1000萬。 利申: 窮L 6. 惜緣 2014-07-11 10:28:51 強烈反對佔中！ 為了我們及下一代有一個安穩的社會，沈默的一群不應該再沈默了，歷史將會因你們的行動而改寫，我相信香港是一塊福地，正能量必勝。 7. 打工仔 Andy 2014-07-11 10:36:15 我都係等好時机, 中換大！細的繼續收租！ 8. 打工仔 Andy 2014-07-11 10:37:42 反佔中！但支持佔樓！哈哈！ 9. PN 2014-07-11 10:41:46 小陽春春春春春春春春春春春春春春春春.... 10. 香港人 2014-07-11 10:58:56 已有一個大埔海景單位月收租$15000，一個單位自住月供$6500，秉承湯生教悔唔賣。 11. 山高雲低 2014-07-11 11:07:58 博士年初已經預測全年樓市。就是上半年靠穩，下半年上升。如今再做一次下半年預測，其實是再明醒(贈)讀者一次。老實說，自CY上台到現在，有心買樓者越等越不是味道，終於明白了再等的損失越來越大。 博士一而再，再而三的提示，再收不到信息，即是辜負了博士一番心機。 建議博士寫寫A類--D類的走勢。以及彼此間的關係。   12. Alan Pepper 2014-07-11 11:25:54 If property prices keep rising 5-8% each year, that would be a very healthy market. Potential home owners should consider purchasing property without too much risk, and investors can yield a total of 8-11% yield each year. Win Win situation. But the prerequisite for this is to have stable supply of new buildings. Government should control private property land sale from 25k to 35k per year, have some control on the size and number of units (catering for the young couples and families). Keep SSD to 3 or even 5 years to avoid volatility, but abolish DSD and BSD to facility normal buying behavior. 13. 反對非住宅收DSD 2014-07-11 11:50:59 之前通過SSD2有網友整左個人鬼表列出支持及反對議員，今次DSD有議員建議修例向購買非住宅類用家退回DSD，希望再有網友列出人鬼表。 14. hifi 2014-07-11 12:06:51 實例 : 想起有個朋友08年賣沙田XX城自住樓，當時賣了百多萬(賺了幾十萬)，以現時市值計已近400萬，重未計租了6年樓的租金，真係輸到無朋友，當時好多人都係袋左錢先，結果............... 15. hifi 2014-07-11 12:36:35 另外又有幾個朋友10/12年又賣自住樓賺了百多萬，突然個户口多左甘多錢，學博士話頭，少年得志，買名錶租大單位，到左今時今日，先醒已太晚 16. 自我陶醉 2014-07-11 12:57:33 只有用家嘅樓市， 絕不會無止境上升。 就算盤源再少， 用家還是要看他們自己的收入及供款能力能否趕上樓價及利息升幅， 當美國開始加息時， 會出現兩個現象： 一、收租佬嘅淨收益縮小， 投資誘因減退 二、用家之供樓負擔上升 在國內及歐美經濟依舊差勁的前提下， 香港GDP大增機會微乎其微， 當熱錢退卻， 息口上升， 樓價只有一個方向， 就是向下。  估計樓市將於CCL128以上隨時見頂， 最高也難以超過143。 外圍方面， 美國通脹已愈來愈接近2%， 聯儲局再難找藉口繼續他們的癲狂行為， 昨日再傳出葡萄牙最大銀行BES再出現債務違約， 危機愈來愈接近， 明年自有分曉 。 17. Henry Lo 2014-07-11 12:58:28 我都係等好時机，再买番层自住楼！ 18. Candy yeung 2014-07-11 14:46:35 非常贊成6樓惜緣！ 19. 提議 2014-07-11 14:47:25 博士何不在文中估樓市在假設下未來會上升四五成，上吓報，激下嗰班話成日話會下跌五成嘅專家及学者。 20. Tom 2014-07-11 15:07:59 博士少提了兩個影響樓市的因素： 1)本港未來一兩年的就業及經濟前景； 2)大陸經濟的𨍭型，為香港帶來的經濟影響。 博士，你對以上2點有何看法？ 21. 大寶二寶 2014-07-11 15:23:57 四16 自醉兄 你提到的兩点只會影響未來幾年入市的人， 但一日3D 吾撤， 入市嘅人吾會多， 所以我又不大担心。 要知依家收租佬同业主好多都係早幾年入市， 回報率有成双位數， holding power 非常強勁，点會怕你加果三， 四厘息？ 共勉之， 哈哈！ 22. 大寶二寶 2014-07-11 15:29:42 除非有以下四点出現， 樓價才有机會下調： 1. 供應到位 2. 撤銷SSD 同 DSD(即時供應增加) 3. 有不可預計大災難發生。 例如： 新SAS, 世界大戰， 大亞湾爆炸等 4. 當所有人睇好樓市(離泡泡爆破不遠矣) 共勉之， 哈哈！ 23. To 21/F 2014-07-11 15:45:39 I am more inclined to 16/F's view. Most investors will calculate the return basing on the present value of capital (current value of property). If the return (rent) falls way below the interest of bank deposit and the interest rate keeps on rising, there is a great motivation to sell their  properties. But I don't see it coming in the next few years. 24. 香港人 2014-07-11 15:59:40 回16樓 我出租既單位已經供完，我自住既月供6千幾，平過我供架車，香港好多業主好似我咁，防守能力強。唔買樓既有千千萬個理由唔買。學梁朝偉係無間道話三年之後又三年由孫九招到而家等跌?等緊個刻交既租已經可能係半份甚至係一份首期。 25. 維廉 2014-07-11 16:25:47 廿二樓，大小寶兄 仲有係 5. 失業率爆上， 6. 利息急升 26. 亮劍 2014-07-11 16:41:16 CCL(中小型單位)創歷史新高 今天是中原城市領先指數CCL，公佈新的衍生指數。有中原城市大型單位領先指數及中原城市中小型單位領先指數。前者簡稱CCL(大型單位)，後者為CCL(中小型單位)。前者實用面積大於1076平方呎為大單位，即D及E類單位。後者少於1076平方呎為中小型單位，即A、B及C類單位。 CCL(中小型單位)按周升1.83%，報121.89點。指數創歷史新高，超過雙倍印花稅時的高位(121.57點)；兼五周連升，累升4.6%。按周升幅是113周最大。反映上車和換樓活動全面展開，中小型單位售價愈升愈布。 CCL(大型單位)按周升1.58%，報128.24點。指數12周新高，升幅13周最大。顯示樓價升勢才剛推及大型單位，升勢較大市慢了四周。因為今翻升市，由中小型單位起動。 CCL_Mass按周升1.89%，報123.71點。指數創歷史新高，超過DSD時的高位(122.98點)，兼五周連升，累升4.8%。按周升幅是76周最大。上車和換樓客湧現，大型屋苑房價率先起動。 CCL按周升1.78%，報123.35點。指數迫近歷史高位，即DSD時的123.66點。因為豪宅屋苑升勢落後四周，拖慢CCL的升勢。 港島區CCL_Mass按周升3.08%，報134.22點。指數迫近歷史高位(134.33點)，升幅93周最大。九龍區CCL_Mass按周升2.40%，報122.73點。指數迫近歷史高位(123.93點)，升幅16周最大。新界西CCL_Mass按周升1.20%，報104.69點；指數迫近歷史高位(104.75點)。新界東CCL_Mass按周跌0.53%，報125.94點；指數二周連創歷史新高後，輕微回軟。 此乃爆边，又稱爆單邊！ 27. 大寶二寶 2014-07-11 16:57:40 To 23/F My calculation is a more simple , realistic and easy one. Of course you can calculate your way but if you calculate like that you need to consider the capital gain of the properties which make the case more complicated. What if the case of rise in interest rate, fall in current rental income and at the same time rise in market vakue of the properties? Will you sell your properties as the rental yield is declining according to your calculation method? 共勉之， 哈哈！ 28. 小呆子 2014-07-11 20:32:25 我有一个一千零九十尺單位放賣，東涌區私樓不知應開何價放售，能否指教 29. 小業主 2014-07-11 20:40:12 我有件货從23000加到26000，兩年只加了13%，唔喺好多啫。 30. 36.9x10 2014-07-12 00:31:22 你有無預測到中共解體? 31. To 16/F 自我陶醉 2014-07-12 00:54:41 你確實人如其名自會自我陶醉，明明已經輸到就黎好友燈尾都幾乎睇唔到，仲係講埋啲同陸東一樣聊無新意嘅理由去支持你先入為主一廂情願又錯誤嘅預測，知恥近勇，你還未知恥，似乎之前大家都高估左你，你只不過係其中一個有啲啲point嘅淡友，回頭是岸吧！ 32. 你解體腐臭先 2014-07-12 01:08:21 中國共產黨如日方中,現在已經進入太空三強中..........你解體腐臭先的啦........... 33. 加息？ 2014-07-12 02:02:42 如果歐美經濟咁疲弱，央行係咪仲有條件加息？ 2011年歐債危機人心惶惶，最後俾央行settle左, 今年會5會咁容易俾一間葡行收佢皮？ 34. 法子 2014-07-12 06:55:45 法子《高價樓被中細價樓推高》 2014年7月12日 即使按揭條款不變，高價樓也會被細價樓推高。 下面的報導，反映這情況已經開始發生。 ---------- 節錄自蘋果日報2014年7月12日： 中小型單位備受用家追捧，推動樓價連升5周共4.62%。CCL（大型單位）最新報128.24，創12周新高，按周上升1.58%，創13周最大升幅。大型單位指數明顯上升，顯示樓價升勢由中小型單位開始，逐步推升至大型單位。 35. 36.9x10 2014-07-12 10:39:39 中共好快解體 36. xyz 2014-07-12 11:10:22 樓上你瞓醒未呀？而家已經十一點。 37. 痴線狗 2014-07-12 11:37:34 36.9x10痴線狗...... 36.9x10痴線狗...... 36.9x10痴線狗...... 38. Tom 2014-07-12 11:59:09 大家對未來一至二年本港經濟有何看法？這會影響樓宇需求面。 客觀地一起分析吧！ 意見不一唔緊要，緊要的係唔好輸大錢或見財化水啫。 39. 亮劍 2014-07-12 12:10:05 点解泛民集體提出一個明知中央不会接納的政改條件出來？ 這是因為呢班人由89年5月起，就假設： A 中共將会於短期內土崩瓦解。 B 共產黨会失去對中國的統治權。 C 中國会变成一个民主社會。 D 開明而進步的領袖將執掌政權。 泛民日思夜想， 堅持發以上的春秋大夢，幾達不能自拔的地步，更以此作為鬥爭目標！ 我嘗試代入他們呢班人的思維…… 如果中共就來散，或大陸將会由民主開明派執政，咁我泛民当然喺今日，將政改叫價，提得有咁高得咁高着数啦！ 泛民如真的發夢成功，咁佢哋仲唔加官晉爵？ 要是中共未散得住，那麼死嘅係蟻民学生哥。 佢哋堅持爭取，選票会繼續咁來，因為香港仲有唔少人，还對中共將會瓦解抱有幻想…… 40. 順民 2014-07-12 12:28:27 樓價會永無止境地上升或按年階梯上升？ 問過我梁振英未？你地當我無到？ 對唔住博士，順民仍然信梁振英多d。 41. 引刀一快 2014-07-12 18:16:59 To 31樓  收藏到百度相册 收皮喇你，批評人又唔敢用番自己個藍色名，咁様做人好鬼祟。 自我陶醉兄嘅理論好實際吖，你覺得樓市可以無止境咁升嘅話咪攞D理論出嚟大家睇下囉。 可以無止境升，一路唔跌嘅，只有一種，就係叮叮嘅車費。 大陸崩盤呢樣嘢個個都唔講啫，唔講就唔硬着陸？荒謬！ 42. 引刀一快 2014-07-12 18:26:05 To 38樓 Tom兄 未來一兩年，呢度嘅好友，只有亮劍兄一個會俾預測你，前一排嘅預測2014年底至2016年中CCL嘅賭局，就係得亮劍兄一個人肯囉四個數字出嚟，其他人呢？咪個個都淨係出2014年底一個，原因不言而喻。 43. To 引刀一快 2014-07-12 18:31:41 你去引刀自宮一塊啦！陸東，大C，家聰，邊個講野唔比你臭味相投嘅老友同你自己更實在？重點係結果！上半場結果點呀？仲死撐！無恥之人。你咁唔鬼祟用真名post埋相出來呀笨淡友！ 44. 引刀一快 2014-07-12 18:40:29 自我陶醉兄 收藏到百度相册 點解今次講嘢咁客氣 呀？我認爲有炒家嘅樓市一樣唔會無止境升，因爲炒家走甩咗嘅時候，會同佢D同胞講：“契弟走得磨” 45. To 樓上 43/F 2014-07-12 18:40:52 垂死嘅淡狗特別惡㗎，因住咬你spring pocket呀，好友已經攞晒彩，唔好迫狗入窮巷。 46. 引刀一快 2014-07-12 18:44:55 To 43樓 收藏到百度相册  年底118，我嬴咗你就現真身，你敢唔敢吖？鼠輩！ 47. 引刀一快 2014-07-12 18:46:01 45樓咪又係你自己，可憐。 收藏到百度相册 48. 引刀一快 2014-07-12 18:49:37 “陸東，大C，家聰，邊個講野唔比你臭味相投嘅老友同你自己更實在？” 收藏到百度相册 點 實在 法呀？講嚟聽下。 49. 惜緣 2014-07-12 18:54:52 To 42. 引刀一快兄, 兄台睇漏在下的回應, 以下是在下於2013-11-30在呢度寫的, 現post多一次. 10. 沈默人 2013-11-30 15:58:01 現在市場一致睇淡樓市, 我認為樓價已沒有下跌空間, 並大膽預測中原城市領先指數將在 未來三年以每年5-10%的速度上升, 三年後中原城市領先指數大約150點左右, 各位怎睇?

50. 自我陶醉 2014-07-12 19:35:26

41樓 引刀兄，  有啲鼠背只係識好係啲垃圾局癲狗咁， 有批評冇建議㗎， 你叫佢攞理論點先會無止境升， 你叫佢點識答你呀！ 任何一個正常人都知道樓價唔可能無止境上升不跌喇， 唔通為咗唔洗交租， 啲樓貴到冇人買得起會去借大耳窿買樓咩？信嗰個都係白痴。 無止境上升只有一個可能， 就係美元或港元變廢紙， 大幅貶值， 每呎一百萬閒閒地， 到時大把業主肯賣， 只驚你唔買， 1997時印尼同泰國咪試過囉， 大把你揀， 買到你唔買。

51. 一犬吠形，百犬吠聲 2014-07-12 21:02:24

汪汪汪!

52. Tom 2014-07-12 21:55:54

大家要冷靜點，我們係求財，唔係求氣，個市唔會因為好友或淡友說話大聲D，就跟住走。

53. Tom 2014-07-12 22:06:37

未來樓市的隱憂是，本港經濟隨國內經濟轉型及本地零售放緩而減慢，這對租金及樓價的支持會減弱，物業的需求可以在經濟氣氛𨍭弱時，消失得很快，因人人忍手導致。

54. Tom 2014-07-12 22:29:46

另外，現在政府放寬了買一手樓的人的換樓免稅期限，但他們當中部分人約在一年後新樓入伙時，就會將手上自住的樓放售。換句話說，今後一手樓買得越好，日後二手供應就越多。

55. Tom 2014-07-12 22:37:13

要留意，這批為了免印花稅的換樓客，必須在限期前沽出物業，他們若遇上交投淡靜或淡市，唯有以較狠的減價才能成功沽貨。這情況對樓市利淡。

56. 自我陶醉 2014-07-12 23:17:45

Tom兄, 非常同意閣下52樓的觀點， 也證明閣下是個理性和有分析力的網友。 兄台的分析很合理， 但以現時那麼低的成交量， 相信換樓客對樓市的沖擊有限， 而香港及環球經濟狀況和息口對樓市走向最為關鍵。

57. 七言詩 2014-07-12 23:24:22

百姓尚未温加飽 民脂民膏胡緊掏 人口紅利剋強國 未富先老悉盡貧

58. 傻仔未富寫七律 2014-07-12 23:40:50

香港窮人個個飽 中產最蠢被掏包 美國最強狂印鈔 傻仔未富寫七律

59. Tom 2014-07-13 04:44:10

謝謝自我陶醉的意見。 但美國很難大幅加息，因加息必然拖慢其經濟及加重政府利息負擔。 至於通脹會否急升，迫使美國加息，似乎又不會了。因在過去多年印銀紙後，通脹亦紋風不動。有人説這是因為貨幣流通速度減慢所致，又有人說這是因全球物品生產過盛，只印銀紙不足推高通脹。

60. Tom 2014-07-13 05:03:24

中國經濟轉型，期間必有陣痛，本地經濟會因此放慢。 樓價與一地的經濟關係密切，因樓是不動產，購買力的大部分由當地人組成，他們的收入預期會影響入市意慾及銀行批貸款的態度。金融海嘯後的美國地產下跌，及近期的國內樓市回軟，便是事例。

61. 資金持續流入 2014-07-13 09:23:29

【太陽報專訊】資金持續流入，金融管理局十度向市場注資，昨再注資23.25億元，七月累積注資規模達289億元。渣打香港發表報告表示，下半年面對資金流入、季節性及息差等因素，預期港匯維持強勢至年底；財資人士預期，當美國聯儲局觸及加息進程，港匯才有機會轉弱。 金管局昨向市場注資23.25億元，本月十五日銀行體系結餘將增至1,927.68億元。渣打香港認為，聯儲局退市計劃會被其他國家央行寬鬆政策抵銷，中國經濟復甦會吸引資金流入，「滬港通」推出會刺激港股氣氛，遂將今年底港匯目標，由7.77調高至7.75，意味港匯將維持在強方兌換保證水平。 游資靠攏亞洲股匯 財資市場人士表示，近期除港匯轉強，其他亞洲區貨幣如新加坡元、韓圜、泰銖等同樣轉強，反映美元較疲弱，可能是市場預期美國不會太快加息，外圍資金短期內有機會繼續停泊港元，為近期較頻繁的新股上市活動，以及將於十月開通的「滬港通」做準備。 事實上，富瑞金融資金流報告顯示，截至本周三為止一周，中國股票基金錄4.48億美元「新錢」，為連續第五周有資金流入，累計五周合共流入20.63億美元，為去年首季以來最長資金流入；當周香港股票基金新增9,500萬美元資金，過去兩周則合共流入1.41億美元。 富瑞指，截至本周三為止一周，由互惠基金/交易所買賣基金及外資流入亞洲區股票基金金額，合共72.86億美元，外資最看好印度及日本市場，期內有14.02億美元外資資金流入印度股票基金，截至七月五日為止一周，日本股票基金錄27.39億美元外資資金流入。 美銀美林資金流報告顯示，截至本周三為止一周，資金續流向新興股票市場，金額達14億美元，為連續第五周有資金流入。 和廣北指季節因素 近日金管局總裁陳德霖在《匯思》中稱，在美國利率正常化過程中，美元會從過去數年的相對弱勢扭轉過來，港元會透過聯匯制度面對與過去幾年不同的局面。渣打香港認為，當美國明年第二季開始首次加息後，港匯才會轉弱。 交銀香港經濟及策略師劉振業稱，預期現時至九月初港匯續偏強，但隨着聯儲局主席耶倫開始觸及加息議題，港匯之後或會回軟。 香港銀行公會主席和廣北認為，市場對港元需求主要因本港上市公司半年結後需以港元派息，以及市場上出現收購活動，需以港元結算有關，他料季節性因素減退後，港匯強勢壓力會逐步減弱。

62. Tom 2014-07-13 10:18:05

這麼多$流入，真是如和廣北所説是季節性因素？大家有何見解？

63. 自我陶醉 2014-07-13 10:55:06

Tom, 如果歐美沒出現問題， 相信中國還可安然渡過， 個人認為最大風險依然在歐美方面。 1. 美國在QE4後， 美長債息口依然急升， 當年底停止買債後， 債息必再次上冲， 十年債息如升破上次三厘高位， 必然引發其股債泡沫爆破， 一衆資產價格下滑。 2. 歐洲方面， 多國之負債遠高於GDP， 德國就像有多個窮親戚要她照顧， 如何能想像一國可為其他多國孭起， 他們必出問題， 只是何時而已。 3. 當以上任何一處出事， 骨牌效應下， 中國及其他國家必然受牽連。 至於熱錢來港， 相信與部署「滬港通」有極大關係。

64. 自我安慰 2014-07-13 11:30:10

Tom, 如果世界大戰沒出現， 相信大家還可安然渡過， 個人認為最大風險依然在戰爭，瘟疫，黑天鵝事件方面。 1. 美國在QE4後， 美長債息口依然急升， 當明天停止買債後， 債息必上冲至10厘， 十年債息如升破80年代雪茄伏時代20三厘高位， 必然引發大災難， 一衆資產價格暴跌。 2. 歐洲方面， 多國之負債遠高於GDP， 德國就像有多個窮親戚要她照顧， 如何能想像一國可為其他多國孭起， 歐豬國破產賴債未來必定出現， 只是何時而已。 3. 當以上任何一處出事， 骨牌效應下， 中國及其他國家必然受牽連。 結論，樓市位高勢危，明年不跌16年必跌，16年不跌，17年必跌，17年不跌....，樓市不可能只升不跌，10年內必跌，1一10年內自有分曉。

65. 大寶二寶 2014-07-13 11:42:53

回64 自醉兄 你最後果段咁似淡淡財演講緊嘢， 因住比人圍插噃。 共勉之， 哈哈！

66. 哈哈 2014-07-13 11:57:26

呢道甘多tom sor d 狗同笨好喺度幻想,見到都好鬼好笑! 希望經濟掉頭你地冇負資產啦....(雖然我真係好期待呢個畫面!!哈哈哈哈)

67. 自我陶醉 2014-07-13 11:58:14

To 65樓 孖寶兄 多謝孖寶兄關心， 只要是理性討論， 何防互插， 從自醉三月廿號出現， 什麼XYZ沒聽過， 既已經飽經訓練， 從不擔心， 只是 Tom 新到貴境， 不清楚淡淡在這裡的身份， 及論點很少得到回應， 理應加以鼓勵。

68. Tom 2014-07-13 12:48:10

多謝自醉，同意理性分析的重要。

69. 引刀一快 2014-07-13 15:01:21

大寶二寶兄 自我陶醉兄唔會怕俾人圍攻，亦唔係想俾人圍拱，佢更加唔會圍拱人。 收藏到百度相册

70. 引刀一快 2014-07-13 15:09:17

To 惜緣兄 收藏到百度相册 你出三年預測，有guts。

71. 蜕变中嘅懒人 2014-07-13 15:27:05

多國QE狂印錢纸，有無可能係令到香港或世界嘅貧富差距擴大，形成仇富心態加劇，令社會更加不和諧，怨恨更深，產生更多矛盾，令社會更加動盪呢？ 懶人唔識經際，只係憑直覺諗4樣因素：1.有高能力赚錢嘅人或集团。2.有價值資產。3.通漲率。4.低下能力赚錢嘅人或階層。 懶人諗法係： 1.錢數量持續多咗，即錢嘅單位購買力持續低咗，有錢人無所謂，窮人基本生活水準即時降低。 2.錢印多咗岀嚟，比例上高能力嘅階層攫取量比低能力嘅階層多，貧富差距比前擴大。 3.高能力嘅階層擁有嘅有價值資產多，當錢數量多咗，有價值資產就會升值，比低能力嘅階層财富差距加大，即加大貧富差距。 4.高能力嘅階層更有能力搶奪升值中嘅有價值資產，低能力嘅階層較無能力搶奪與此同時，更倾向將升值中嘅有價值資產賣出變現，資產持續升值，貧富差距比前更加擴大。 5.基本生活指數通漲率升幅，大大不及有價值資產升幅，工資跟通漲率升幅慢而不高，受工資影响生活水準嘅低層人仕，財富增值較慢，貧富差距又形成擴大。 懶人乱諗，唔知諗啱定諗錯，如果錯就可以不理，如果有少少啱嘅話，懶人就會諗樓市前景受影响可能同程度。

72. 淡淡 2014-07-13 15:30:19

其實淡淡好有存在價值： 1. 比啲好友當做明燈 2. 幫好友供樓 3. 引導啲人唔買樓去幫好友供樓 4. 提醒好友唔好盲目睇好 5. 按相反理論，淡淡人數比例愈多愈代表好友仲有得玩 請各好友珍惜淡淡嘅存在價值。

73. Tom 2014-07-13 15:38:46

大家要記住湯博士所講三層樓在手沽一層的策略，保留一定現金在手。要嬴，就要避免輸。 若只有一層，當然唔好沽，因無人百分百肯定樓市升或跌多少。 若未買樓，應耐心等候，因本港經濟有所放慢，加上政府在過去兩年批了不少限量限尺地，及今後有不少買入一手樓的換樓客在一年後必須沽出手上單位避稅，一兩年後中小單位貨多，價就唔爽。

74. 自我陶醉 2014-07-13 15:48:26

懶人兄想法正確， 正是這個原因令矛盾加劇， 到極點時會點？  可參考吓美國及法國大革命的背景及經濟因素， 便知一二。

75. Tom 2014-07-13 15:51:34

現時，普羅市民對買樓趨之若慕，淡友不多，當然這並不能算作樓市將爆的指標，因此刻利淡的因素未算明顯。 要找出趨勢唯有再細心觀察經濟的變化。希望我們在思考碰撞中找到智慧。

76. 自我陶醉 2014-07-13 17:00:17

To 73 樓Tom 關於現時是否入市時機， 我今天向法子兄問及現時樓市的衡平價是多少， 如果利率上升兩厘及三厘時， 衡平值又會下跌多少。 這對現時打算入市的網友應有一定價值， 希望那些數據可為各準買家提供更客觀及具參考價值的資訊， 以其樂於助人的性格， 相信他不會介意與各位網友分析。

77. Tom 2014-07-13 17:06:46

望法子早點分享:D

78. 小鳥 2014-07-13 17:11:58

近未搶買的多數為細單位上車盤，政府賣地亦集中加大細單位供應，但細單位越來越細，百幾呎一單位真是畸形之極。

79. 大寶二寶 2014-07-13 17:32:24

回71 懶兄 同意。 你諗嘅嘢同我諗嘅差不多。有錢人大都擁有實物資產。QE 令到資產價格上升變成貧富差距增大， 加大仇富心態，破壞社會和諧。但係自由社會下呢D係無可避免嘅。換個角度思維， 呢個可否化為向上爬嘅動力， 令到社會充滿正能量， 激活競爭， 從而令社會進步？ 共勉之， 哈哈！

80. 蜕变中嘅懒人 2014-07-13 21:34:32

74樓 自我陶醉兄話：（當貧富矛盾到極點時會點？  可參考吓美國及法國大革命的背景及經濟因素， 便知一二。） 回自兄，懶人無經濟學底子，要睇咁多資料我驚我讀唔惦，仲會無埋時間玩電腦跑車颷移，真係好鬼好玩！ 79樓 大寶二寶兄話：（換個角度思維， 呢個可否化為向上爬嘅動力， 令到社會充滿正能量， 激活競爭， 從而令社會進步？） 回孖寶兄，懶人淨係識得用馬後炮方法諗番轉頭揾起因，至於孖寶兄提岀嘅議题，真係要揾耶倫或伯南克級數人馬至掂，再講，QE係美國救自己嘅方案，唔會理香港因而發生乜事，就算我哋諗到妙計令香港好上加好，美國睬你就儍，你話有計令香港乱啲牽制到中國，好似李大狀+陳四萬咁，美國佬就會同你high tea。 懶人係小人物諗小人計，咁諗只係揾方法順樓市勢而行，QE係美國樓市冧而衍生嘅金融海嘨自救政策，QE引起嘅禍要反QE至有得改善，即係要等美國樓市正常化、經濟正常化、通漲率正常化，至有可能利率正常化，若美國樓市一日未能返回06年，樓市高槓桿化衍生產品未泛濫全世界前正常水平，美國話加息懶人當佢吹水，就算加息都係龜速加啲多，可以不理，至於香港樓市點樣喺贫富懸殊下分配，政治形勢同政策市嘅影响，投資如何取態去適應之，至係懶人諗法嘅重中之重。 大寶二寶兄，你個名好似話你係孖仔中一個，咁如果係嘅話，你係大寶定係二寶唧？

81. 大寶二寶 2014-07-13 22:44:39

回80 懶兄 我有一对寶貝，叫大寶同二寶。 就係咁簡單啫。 共勉之， 哈哈！

82. Oscar Lam 2014-07-13 22:50:22

To: 81/f 孖寶兄， 原來如此！請問你的二位寶寶現在多大了？

83. 大寶二寶 2014-07-13 23:13:15

回 Oscar兄 大仔19， 細女16。 共勉之， 哈哈！

84. Oscar Lam 2014-07-13 23:19:03

To: 83/f 孖寶兄， 好！我也有一對寶貝。仔15歲，女13歲。 共勉之，哈哈哈！

85. 引刀一快 2014-07-14 01:21:14

To 72樓 收藏到百度相册 其實淡淡好有存在價值： 1. 比啲好友當做明燈 2. 幫好友供樓 3. 引導啲人唔買樓去幫好友供樓 4. 提醒好友唔好盲目睇好 5. 按相反理論，淡淡人數比例愈多愈代表好友仲有得玩 請各好友珍惜淡淡嘅存在價值。 其實旺旺都好有存在價值： 1. 比啲淡友當做明燈 2. 幫淡友托市 3. 引導啲人唔賣樓去幫淡友高價出貨 4. 提醒淡友唔好盲目睇淡 5. 按相反理論，旺旺人數比例愈多愈代表淡友未夠鐘有得玩 不過各淡友無需珍惜旺旺嘅存在價值，呢度太多喇。

86. Oscar Lam 2014-07-14 02:49:51

To: 16/f 自醉兄， 正如你所說，在歐美經濟差勁的情況下，美國加息的幅度不會大，估計大約只會加息1-2%。加息雖然對計畫買樓人士的心理構成壓力，但如此加息幅度對實際供樓支出影響不大。 土地和樓宇的供不應求情況在短期內難以得到解決，樓價很難下跌。雖然說樓價不可能無止境地上升，但有可能是一浪高於一浪，緩慢、穩步地上升。

87. 自我陶醉 2014-07-14 04:02:51

Oscar 兄， 我相信加息幅度， 不及以下各點重要： 1. 加息代表息口趨勢開始逆轉 2. 投資誘因減少 3. 對自住者而言， 租金與利息差距收窄， 降自住需求 這都對需求有負面影響。

88. Oscar Lam 2014-07-14 05:09:48

自醉兄， 如果利息加幅不大，你提的三點對業主只有心理上的影響，對樓價的影響未必大，還需看影響樓價的其他因素。

89. Tom 2014-07-15 09:18:58

下文引自信報的陸文的專欄： 近日與一眾熟悉本地樓市的人士談論，有提出近兩個多月不少大型發展商透過稅務及貸款優惠，促使有需要的置業者或改善居住質素人士入市，令地產商去貨速度理想，期內二手樓亦在低成交下樓價偏好，使新盤與二手樓無大差距，這現象卻帶來在芸芸數千個新樓盤出售單位中，估計有1000、2000個屬改善住宅環境的換樓人士，因豁免DSD換樓期由半年延至一年，即在明年中前將有可觀數目的換樓人士須沽售物業變現避免繳付DSD，增添明年二手樓價調整壓力；有趣的是，目前二手樓價高企正好為發展商急推手上樓盤在定價上作護航！