樓宇成交量低其實是好事

【明報專訊】近年每逢暑假，市場都會出現一輪內地生搶租潮，特別是鄰近大學之地區，如沙田、大圍、紅磡、將軍澳及港島西等，有學者認為，內地生搶高該些地區細價樓租金，加上在空置率低，估計短期內樓價升穿歷史高位的機會很大。

他又指，由於該類物業出租率高、空置率低，以致二手交吉放盤亦不多，對樓價有支持，在政府微調從價印花稅後，樓市氣氛截然不同，估計該類物業樓價將會再升，升幅更會跑贏大市，短期再破歷史高位的機會很大。

焯焯有餘：想買樓請等等

2014年04月28日

運輸及房屋局上周五公佈今年第一季的施工量為8,000伙，較上季的3,500伙高出4,500伙，而較上年同期的1,100伙，更高出6,900伙。當然，施工量的急速上升絕對是預期之內，因為在過去幾年，政府不斷增加私人住宅土地供應，驅使無論私樓施工量和落成量，在未來將會有可觀的升幅。

供應量大增樓價添壓

究竟政府在過去幾年在土地供應力度增強了幾多呢？根據地政總署的賣地紀錄，由2011至2014年的三個財政年度，政府總共賣了80.6萬平方米住宅土地（包括甲、乙、丙和丁類），較2000至2010年的11個財政年度，可賣住宅土地總量72.7萬平方米仍高出0.9萬平方米。從最近三年的龐大的土地供應量來看，未來幾年的私樓落成量肯定驚人。

筆者預計，美國將在明年逐步加息，雖然幅度未必很大，但已足夠推高本地的按息水平。

加上政府已開動「推土機」，土地供應將持續增加，根據運輸及房屋局的資料，在未來三四年間一手市場大約可以提供72,000個單位。在這兩大負面因數的影響下，未來兩三年的樓價必定出現顯著回吐，樓市在短期內絕對不是一個好的投資地方。

最近筆者與一位門生合作研究樓市投資者和政府推出的辣招（額外印花稅、買家印花稅和雙倍印花稅）對樓市的影響，採用1997年至今的一手和二手樓宇成交量數據，研究結果顯示樓市投資者的確有羊群心態，而在樓市泡沫期間更出現非理性行為。

另外，在幾項辣招中，買家印花稅對控制樓市的非理性亢奮（irrational exuberance）最為有效，這結果對政府在選擇撤招時，有重大啟示。

關焯照
經濟學家
本欄逢周一、四刊出

原文2013-12-23  樓市泡沫開始爆破　跌幅起碼三成　

（經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任　關焯照）

上周三聯邦儲備局在議息後宣佈，將在明年一月開始減少買債，由原來的850億美元調低至750億美元。雖然買債規模只是削減了100億美元，但意義卻非常重大，這表示美國已正式啟動退市，對環球經濟和資產市場的表現將產生巨大的影響。

經過5年的量化寬鬆，不少資產價格都被炒起，變得泡沫化。既然美國注水速度減弱，已現泡沫化的資產市場必會面臨衝擊。基本經濟學告訴我們，泡沫爆破後產生的後遺症是不能忽視，特區政府是需要密切留意本地資產市場的動態，並制訂預防措施，以免資產價格急跌後本地經濟被推落深淵。

在過去的5年多，筆者曾多次提出警告，本地樓價會炒至泡沫水平。根據筆者的計算，現在一般的打工仔要用大約16至17年的人工才可以買到一個400至700呎的市區單位，遠遠高於97年樓市見頂時的水平，顯示這個樓市泡沫已成長至不可能持續的階段。投資市場裏有一金句：「炒到上天的資產價格必會回歸大地」。當大部份市民已不能負擔現在的樓價時，樓市泡沫爆破只屬時間問題。

一向支持本地樓價的兩大因素，包括樓宇供應量偏低和超低息的環境，開始出現微妙的變化。

『以私人住宅的落成量為例，由現在至明年底，將會有31,000個私樓單位落成，這是自2002年後最高的落成量』。

反映市場供應量已正常化，有助改變市民對供應量持續不足的看法。另外，聯邦儲備局展開退市的步伐也令樓市投資者和短期內希望置業者三思。因為一旦有資金撤離香港，本地的銀行同業拆息將會攀升，增加銀行的資金成本，這自然會促使銀行加息的可能性，驅使供樓能力已經非常差的市民，其供樓的負擔變得更重。

筆者認為政府在兩年前開始推出的「辣招」是非常正確的決定。如果不採用需求管理措施，力壓樓價和成交量，假如樓價真的大幅下挫時，香港必會重蹈97年樓市爆破後出現「滿地屍骸」的慘況。現在看來，「辣招」並不如一些經濟學者所形容「政府是在好心做壞事」。

上周五公佈的中原城市領先指數是118.61點，創下31周的新低。但這結果只是反映約半個月前的樓巿表現，仍未有將聯邦儲備局退市的影響展現出來。在過去大半年，樓價在高位窄幅波動，但在成交量大幅萎縮下，有部份想賣樓的業主只能減價求售，但這會慢慢形成一個減價潮。加上市場氣氛越來越悲觀，一旦有新的利淡因素浮現，樓價始終要向現實屈服，展開較大的跌浪。因此想置業者一定要衡量自己的財政能力才決定是否入市，總之要小心為上。

根據差估署的資料，由1980年至今年10月，本地二手樓價出現過兩次20%以上的跌幅：1981年第3季至1984年第3季和1997年第3季至2003年第3季，這兩次樓價的跌幅分別為32%和66%。如果歷史重演，這次樓市泡沫爆破所產生的跌幅肯定超過3成。筆者的預測是否準確，大家不妨拭目以待。

關焯照

經濟學家

To 

I agree to your analysis.  However, have you considered the low Loan to Value ratio and high transaction cost due to 3Ds reduce the volatility of property market?    

Now the market is very unlike that in 97.

Low volatility

60% of property owner full paid would reduce the downward volatility.

HKMA lowering the LTV ratio of new loan would reduce the volatility.

High transaction cost

And I dont see how HK gov would withdraw 3D due to low supply in 

short term future(1-3 years).

Reduction of negative real interest rate

With the US recovery in progress, the reduction of negative RIR 

may come before 2017,18 and would reduce the momentum of 井噴, if any. 

(The RIR was negative before 97 and positive after 97)

Therefore, although I totally agree to your arguments, I think there will only be a small chance of 井噴 CCL to 180(or 50% increases) in 4 years with current restriction of LTV ratio, 3Ds and reduction of negative real interest rate. Or just a very modest 井噴 (like ccl to 140/50) during the formation of the bubble then burst.