〝少年得志、語無論次〞真實版！

我有一位80後同事，06年在將軍澳買樓結婚成功上車！08年又成功換出四小龍！10年話樓市見頂要賣咗層自已樓〝租樓住〞當然又成功賣走了自已層樓做租客，仲將賣樓得來的錢入市買股票！真是少年得志！還自認是樓神！四圍同人分享買樓心得！

我心念真係好勁喎，我在買你在賣！早d出聲我幫你買咗佢！

結果, 股票當然坐艇！ 12年靜靜雞追價上返車！佢真好野！不過從此就收口了！

C觀點-----近期，我雖然不斷看淡香港樓市，並提醒市民入市要審慎，投資宜保守；但不知道為甚麼，在很多公開場合，仍不時有人問我，某個樓盤是否買得過？現時入市是否一定會吃虧？樓換樓是否風險不大？他們對我之前的勸告，似乎都沒有聽入耳，或許他們另有一套自己的看法。有一點可肯定的是，他們的買樓意欲遠比我想像中強。

實情是，近日的新盤銷情真的出現了明顯的突破，荃灣的環宇海灣共推1,717個單位，在不到一個月的時間裏已賣了九成。在今天這種市道下，一個單位這麼多的大盤，能在這麼短的時間裏，接近一鋪清袋，實在有點意想不到。

在開盤前，行內都覺得這個樓盤訂價合理，銷情應該理想，但亦只是預期賣1,000個單位左右，能賣六至七成已算不錯。今次能賣得這麼快，顯示樓市已經升溫。

環宇海灣屬剛需盤，買家主要是不受辣招影響的本地用家，有較理想的反應，尚可以理解；但近期卻不只這類剛需盤賣得好，西九龍Grand Austin與白石角的逸龍灣都接近售罄。這些單位很多都過千萬元樓價，非一般首置者能負擔得起，可見不但上車盤有銷路，連換樓需求與投資需求也有增加的傾向。據地產代理估計，六月份的新盤銷量將創近年新高，肯定可以過二千宗，甚至有機會靠近三千宗。

一手市場的興旺，亦帶動了二手市場。在一手市場向隅的客人，唯有轉投二手市場。但在辣招扭曲下，業主大都不肯在這段時間放盤，擔心大部分客被辣招攔截下賣不好價。所以，二手市場可供選擇的盤口不多，業主的價位都企得很硬，短期裏樓價可能會有所反彈。

出現這種情況的原因，有多個方面：(一)美國經濟復甦緩慢，不但2015年不會加息，即使到2016年，亦不知道是否有條件加息，大家因而覺得低息的環境還會持續，這對樓市有利。(二)美國經濟復甦未如理想，令原本回流美國的資金又再流向新興市場，香港亦屬得益地區。(三)內地經濟數據有所改善，令人對中國經濟硬著陸的擔憂減少，冒風險的投資意欲增加。(四)內地銀行獲得中央定向降準，資金緊張的情況略為鬆弛，部分浸透出來香港。(五)在過去一年多的時間裏，香港樓市交投淡靜，積累了不少有實際需要的用家，他們等了很久，近期終於忍不住了。(六)近日新盤定價合理，銷情理想，對用家入市起著鼓舞作用。

在這種情況下，我預期樓市在六、七月期間會有一次較為顯著的反彈，價格有機會挑戰上次的高位。然而，我並不認為這次反彈意味著樓市又再進入牛市，政府的辣招對樓市仍起「緊箍咒」的作用，加上內地正進行深化改革，陣痛在所難免。因此，在這段時間入市，不宜太過進取，確有自用需要的，也要量力而為。

(轉載自2014年6月23日am730C觀點)

錢作怪

27/09/2012

昨文「金中之金」提出黃金有個黃金交叉，即50天綫升穿200天綫，理論上是要買黃金，因黃金牛市將屆，但筆者於昨天文末又提出要看完今天之文，始可決定是否買金，何故？皆因錢作怪。
投資者通常會有較多的直綫思維，美國啟動QE3，印銀紙量多了，自然有通脹，黃金價便升，在這個直綫思維中，我們不妨加多個檢查站，就是貨幣流速，此中涉及少許貨幣學論點。
錢是分有M1、M2、M3一直至M7，但我們一般計到M3便已可知道貨幣供應多了，對經濟的影響。以美國言M1是現鈔，M2是M1加銀行存款和支票戶，M3是M2加銀行間存款和機構存款，但不包美國政府在銀行體系存款。

借貸的活躍度

一般言，M1約為美國GDP 10％，M3約為美國GDP 90％，美儲局印出來的銀紙是M1，但要有人用，才會轉成M2、M3。所謂有錢使得鬼推磨，是由M1推至M2、M3。而這個推手是借貸，而借貸的活躍度，可以用貨幣流速（Money Velocity）來反映。
做生意的人，不怕利潤微，最重要是貨如輪轉，便可密食當三番，最怕有價冇市，三年唔發市，發市要當三年，賺埋唔夠皮費，銀行亦如是，銀行的貨是錢，有三種情況。
A.如果多人來借錢，銀行又肯多借錢，便是貨（錢）如輪轉，貨幣流速增，M2便大升。
B.如果多人要借錢，但銀行不肯借，不敢借，怕債仔破產，便是貨（錢）滯銷，貨未能如輪轉，M2便慢升。
C.如果無人來借錢，銀行又不肯借，便是貨（錢）鎖死，貨完全不轉、少轉，M2便不升。
向銀行借錢的人可分三類。
1.消費者；借錢來買車、買樓，這是借來花的，推動貨幣流速有限。
2.工業家、商家；借錢來發展業務，這是借來投資，只要做對頭，可以錢搵錢，例如蘋果iPhone 5，多一百個這類工業家、商家，來借錢，M2升速必快。
3.炒家，借錢去炒，這是借來博，博到可以一開十，博不到便冚旗，沒有人能說得準，所以就有謂，炒家是「三更窮五更富，天光可以輸清光」之說，在金融海嘯前，十個炒家九個贏，M2定急升。金融海嘯後，十個炒家八個輸（今年初至今，只有11％對冲基金跑贏大市），M2增長便滯停，QE初現，不少人擔心會帶來急通脹，筆者認為不是，因為銀行要收遮，人心不雄，反映出來的是成交萎縮，QE出來的錢未夠冚所蝕，未可做大花筒，又怎會有通脹？

未必能推動通脹

今天美儲局的QE3、QE FREE仍是在這種要制約的環境下，其對通脹的推動未必大，因為其對M2的推動仍未大，再加上一如筆者在周一《經濟日報》撰文所述。
•銀行要留錢應付巴塞爾III的更高資本需求的要求。
•環球央行都壓炒家，遏制高頻交易，檢控銀行，投機者縮手。
•一般投資者較保守，投資資金減少。
•對沖基金損手，執笠者多，市場轉靜，愈靜就愈見鬼。
•美國的財政懸崖日漸逼近。
凡此種種，都會使借貸減慢，亦即M2增速減少，要通脹急升，未必易，故黃金出現黃金交叉之後，跟進買金者，定要小心，一見出現死亡交叉便要離場，因為如市場如一旦認定通脹難來時，金價便易跌難升了。
講了這麼多M2，然則美國的M2走勢如何？看以下幾張圖。
從圖可見近年美國M2增長率是較低的，除非這個轉高，不然通脹未必易來，香港通脹要擔心的，不是美國QE，而是中國的M2。

To 17 順民兄

要找一個好的地產代理真係要講彩數！我認識的代理中, 也有好多是好好人！好專業的！

我覺得買家都可做多一點功課, 希望能減低誤購入間問題單位的機會。

1. 盡量掌握一些間問題單位的位置。

2. 落訂前, 可利用各大銀行的網上估價除了想買的單位外, 同層, 樓上樓下的單位都作360估價, 睇下有無不尋常發現等等。

3. 正式銀行估價結果。

不過, 有時單野無報導就更難查證了！！

" 一定能夠在97年之前賣走所有物業，而在2003年的時候再回購"

so 勁...我also 無話可說

我98年尾見從高位跌了4成就進場, 利息11%, 2003年從我買價再跌4成=從高位跌了6成多, 風聲鶴淚,

但當時還用千零元/呎買了間辦公室, 丟空了幾個月, 結果用來當迷你倉用. 市場靜的不得了, 公司生意不好, 就怕被炒...

hindsight 看起來是容易的

很多都是初次置業者，在2004至5年的時候置業，.........點解在2009年的時候，那麼多人將他們的自住物業賣走，.........

是因為有很多香港大朋友/小朋友贏唔起,所以走咗貨去先,想唔到,捉咗蟲.........

李小龍的兒子叫做--李國豪

拍戲的時候被道具槍中的空包彈打死了---------------------------------------------------------------------------------------

李國豪(李小龍之子) 死因：拍戲時被道具槍裏的真子彈射殺


李小龍死後十一年，他的兒子李國豪也踏上銀幕，李國豪的第一部影片是香港片《龍在江湖》（1986），其後他回到美國，在《功夫大電影》（Kung Fu The Movie）中當第二男主角，他演出《Laser Mission》（1990）、《殺戮都市》（Showdown in LIttte Tokyo， 1991）後，在《龍霸天下》（Rapsa Fire，1992）中首次擔正主角。

1993年4月，他在拍攝《烏鴉》（The Crow）一場槍戰戲時中槍死亡，終年二十八歲。

李小龍死後十一年，他的兒子李國豪中槍死亡，終年二十八歲。

誰能解開李國豪中槍死亡之迷?????

人老了，最怕什麼？除了怕失去伴侶及健康惡化，最怕的應是「無瓦遮頭」和沒有足夠資金養老。中文大學商學院高級講師李兆波，在早前的國際房地產及財經博覽會上演講，指出在芸芸投資工具之中，「磚頭」除了可作自住外，因具長遠升值潛力和可以提供穩定的現金流，較適合作部署退休的投資工具。

李兆波說，人退休後，沒有工作收入，卻要繼續衣食住行，便需要有穩定的現金流，「以往不少人會選擇投資股票及一些金融工具，但在金融海嘯、雷曼事件後，會發覺若投資在不當的金融工具，原來可以蝕到渣都無，不少香港人便將資金改為押在『磚頭』上面，認為樓價縱有波動，但房產不會消失，也不會被騙」。

雖然現在一般的住宅租金淨回報往往不足3厘，不過李兆波指出，「美國30年期債券的孳息高過3厘，看似比買樓收租吸引，但要一般人願意以七位數字（100萬元以上）買入債券，心理關口不易過，他們寧願買入數百萬元的物業」。

他又表示，香港地少人多，住宅樓價長遠傾向上升，只要不是過度借貸令槓桿過高，大部分人發覺就算經歷過九七後的大跌市，只要捱得過，樓價總會返家鄉，由蝕變賺。「買物業的一個好處，是它既可透過按揭而具槓桿效果，只要工作穩定，準時供款，樓價跌了也很少會如做股票孖展的被追差價。」

李兆波指出，只要供完樓，退休後擁有收租物業，便等同有源源不絕的現金流，用來應付退休開支，「『本金』不會縮水，反而若可以加租，現金流會增加，兼具有抗通脹的效果」。他續說：「就算只有一層自住物業，因現在銀行已能提供逆按揭（或稱安老按揭），以300多萬元的樓價，做了逆按揭，每月便可有萬多元現金使用，而又同時有居所至終老。」

李指出，現時樓價高企，一些人或會覺得儲首期也困難，不如放棄買樓。「從長期而言，樓價總有周期起落，但一個人若不儲蓄，當樓價跌了的時候，一樣沒有首期買樓，人任何時候都應該有儲蓄概念，當機會來的時候，才有資金入市。當然，也有人說儲錢的速度追不上樓價的上升速度和幅度，那儲錢時，就算未夠首期，也可先投資如較穩健而高息的藍籌股或房託，待有關投資升值，便較容易儲得較大筆資金做首期……當然，儲錢便不可以亂花錢，不可頻頻換手機或經常旅行玩樂，所以買樓儲首期，本身已是理財的行為。」

「年輕人有的是時間，現時樓價高，等調整才入市也無可厚非，比如樓價是300萬元，若回落了一成，即等同省了30萬元，這隨時是一般人的一年人工，等也值得。但愈近退休或老年，如有足夠現金買樓，便不要亂等，人老了做按揭也較困難，租樓住，有一些業主也不喜歡租樓給老人家，所以能『現兜兜』買樓的話，還是早一點入市的好，至少買個『安心』！」

撰文：陸振球（明報地產版主管）