|
1. 亮劍 2014-06-12 09:04:18 |
|
大家還記得青姐為大笨象跌到X街而落淚那一天嗎？我屋企人就喺那天成功買入一件大嘢！ 請記著呢句：【機會係留俾有做功課的人嘅】 |
|
2. 打工仔 2014-06-12 09:25:42 |
|
各位大哥 請問如何可以用" 回應者登入"作回應？我找不到？！ |
|
3. 自我陶醉 2014-06-12 09:28:04 |
|
在97前， 很多人都相信， 買樓係保值甚至賺梗， 但係經過97-03大跌市後， 很多業主， 尤其是當時接近破產邊緣的業主， 對物業可以保值嘅信念已有所動搖，我認為近年將自住樓賣掉的人， 不一定是 "以自己的唯一自住物業作賭注"。 相反地， 他們賣樓可能是 "拒絕再將自己畢生積蓄作為賭注" 的表現， 就如那些在澳門輸了大錢， 千辛萬苦才將本錢追回的人一樣， 他們很多都會決定離場不玩。 |
|
4. 惜緣 2014-06-12 09:37:41 |
|
人類，幾時變得如此冷酷無情，可幸樓市並未出如他們所料，那些業主還未需要PK，令到跟樓市頂白的人言行舉止，有多少失常，若果小業主面對這些情況，講少兩句，當發財立品好了。 -------------------- 非常同意! |
|
5. 任總話 2014-06-12 09:38:52 |
|
將自住樓賣咗喺short selling，有層自住樓喺平倉，短倉真喺會挾死人。 |
|
6. 冷眼 2014-06-12 09:43:38 |
|
CY嘅上台、管治、施政確實令到中港矛盾加深及惡化！但明事理嘅人依然做好自己本份，等待CY卸任，而機會又會來臨，因為循環原理，上升-瘋狂-爆破-尋底，再上升-瘋狂至更高位-爆破-再尋底，基於小學雞政府見樓巿上升，就出辣招防瘋狂，所以爆破階段又延遲咗，莫說尋底，到今日為止，依然係上升期！當兩年內樓價狂升一倍才是瘋狂期！ |
|
7. 亮劍 2014-06-12 09:45:48 |
|
博士可能睇倒小弟呢篇回應而作今日這篇文章---- 我做人的宗旨，係有嗰句、講嗰句，「世事豈能盡如人意，但求無愧我心」，就是我的座右銘。 本人身邊有些朋友，都成四十幾歲人，但為何俾拒攪足十幾年都上唔倒車，或落完車之後都再上唔翻車？ 根據小弟觀察，唔係他們揾唔倒、無首期或供唔起，而係佢哋心術不正！ 道理真係一字咁淺，某些心地唔好嘅租住等 / 淡等 / 淡淡每天擰開電視機，最希望看到是甚麼新聞？？ 唔使我開估，大家都知當然係大陸 D 經濟福佳含包散；地區債務爆大鑊；中國GDP 跌到變負數啦！ 世界 D銀行就輪流出事破產；美國十年期債息就爆升到十幾弍拾厘！ 香港的恆指跌到不似人型剩下幾仟點；啲自由行旅客就消失到無影無蹤！ 地產商資金鏈相繼斷裂，旗下嘅新樓賣唔去要劈到百零万一間清貨！ 各大小業主大範圍地失業，餐餐要去老麥食 2手包，跟住要跳樓、燒炭同割脈！ 全港業主都要不問價沽自住但求甩身----- 如此這般呢班友咪可將風險轉移，自己上車嘅風險便可減到最低！ 咁攪法如同將自己的幸福，建立在別人的痛苦身上！ 要是咁樣都成世界，那天理何在？ 你要是每日都想埋呢 D 衰嘢，自身就會充滿負能量，那好運又怎降臨在你的頭上？ 天作孽猶可恕；自作孽不可逭，天理循環，報應不爽！ 共勉之------ 咁我屋企人是否跟紅頂白，殘人自肥？ 他說天地良心，亦可對燈火發誓，絕無此意！ 其實每次出現黑天鵝，必然係一个財富大轉移遊戲。 當天入市面對的風險基本上大到無倫，因為連匯丰都要撲水救命，銀根那會鬆？ 即除非你辦法可一炮過找清尾數，否則隨時輸到定金無曬之餘，仲要找埋地代條佣金數先埋倒尾！ 而嗰一刻究竟係原業主可以甩掉一個炸彈，定係我屋企人執倒件正嘢，真係講少少運。 所以我強調：【機會係留俾有做功課的人嘅】！ 因為他計算倒拒係以磚頭價買入一個單位，即地價係零，因此他才咁勇做出如此決定！ |
|
8. 自我陶醉 2014-06-12 09:47:37 |
|
將自住樓賣咗喺short selling，有層自住樓喺平倉，短倉真喺會挾死人。
………
我好懷疑， 講呢句話嘅人知唔知咩係short selling, 自己冇貨問人借貨沽仲要畀息， 一段時間後還必須回補， 就係short selling。 自己有貨買出唔玩， 冇興趣再買， 呢世都可以唔買， 點會係short selling。 |
|
9. To 1, 2014-06-12 09:55:37 |
|
When that time comes again, remember to share with us immediately. |
|
10. 回 8号仔 2014-06-12 09:56:39 |
|
|
|
11. Andy 2014-06-12 09:57:28 |
|
發財立品就是最好的福气！ |
|
12. 法子 2014-06-12 09:57:56 |
|
|
|
13. to……9楼 2014-06-12 10:09:12 |
|
When that time comes again, remember to share with us immediately. 唔通係71佔中日搅出大头佛，釀成嚴重流血事件，血洗汇丰总行? |
|
14. Wv 2014-06-12 10:09:14 |
|
回應"中原指數是否過時"53樓亮劍兄，多謝指教： 1.嚴守 80 個月定律-----即係如你想入間樓係 4 M，請確保你每月的家庭總收入要高過 50 K。 >>>謝謝建議！Target係＄4M樓下，最好三百頭，唔介意得二百幾實呎。未來老婆係公務員，小弟係會計師，兩個加埋月薪＞50K。即使我份工有咩依郁，單靠老婆都供得起。 2.攞盡銀行開出條件-----如果銀行可借足７成 ，俾你分 30 年去供，咁唔該你咪拒人於千里之外，因為你可將預多咗嘅首期同供款，存回同一銀行户口，以備不時之需，現在呢 D 户口息率等同按揭息口，你係無蝕息的！ >>>其實首期會有兩邊家人幫手的（當然，我倆各自都儲左十幾廿萬），但因為唔想用到咁盡，傾向用按揭保險，按九成再三十年，再學亮劍兄之前話齋，當自己供緊5.15％，儲落ML。 3. 2 手 VS 1 手------真心講句，如果你結咗婚之後，在幾年內未計劃有小朋友住，咁請你去買新界一手上車先啦，因為港島below $4M 嘅貨已經無乜揀擇。 >>>未來老婆全家住左港島幾十年，仲會幫首期，小弟實在無力回天。外父外母要求一定要買港島，近佢屋企，方便返去食住家飯。 預計兩三年後有小朋友，外父外母加上印傭會幫手照顧；交通時間上會比較方便。的確港島below＄4M既樓真係又細又舊，但都叫上左車先，希望隔多幾年再以馬追馬，好過自己跑。。。 |
|
15. To 3/F 2014-06-12 10:09:52 |
|
當年我也是回本後賣走97入货之自住楼。但数年後又再買入另一單位自住。 有点後悔。除非即時楼换楼或經濟有問題，否则自住楼不應賣斷。 |
|
16. 小師妹 2014-06-12 10:11:26 |
|
To 1樓亮劍兄 咁咪要保持大量現金去等機會來臨？等待期間就當比緊opportunity cost? |
|
17. 獨立思考 2014-06-12 10:13:12 |
|
所謂專家,真是不知所謂,匯控那時個價咁殘,理應呼喚叫人去買和守住,總有一曰雨過天晴! [按此打開] 明報
P09 | 時代 | 女人心 | By 陳惜姿 2009-03-08
要和匯豐分手了
《明報》財經版版頭有一句「惡咒」，曰： 「你不理財，財不理你」。被這句話威脅得久了，若告訴別人把儲蓄放在定期，就好比放在餅乾罐再塞入下底般愚蠢，那是老一輩婦孺才會做的事。
但我真是受不了數字，股票的升跌叫人頭痛，更遑論那些舞高弄低。要不我完全不去理它，眼不見為淨。只要我稍為關注一下，知道自己股票跌了，又會肉痛。
對我這種人來說，人人都說買匯豐好，股價穩步上揚，利息又高。我曾想，若連匯豐都有問題，香港也會陸沉了。
眼見匯豐由百多元一直跌下來，就如身處鐵達尼號，明明船身正慢慢沉沒，但耳畔聽到的還是悠揚的樂聲。英國政府幾個月前提出注資方案，匯豐管理層不是高傲地婉拒了？有這銅牆鐵壁永不沉沒的靠山，還會有問題嗎？就算它船身真是入水了，它一定能奇蹟地翻身。
雖然海上的巨輪，一隻一隻沉沒了，但我們這一艘是所向披靡的巨無霸，總會沒事的。匯豐跌至雙位數那一天，我曾驚訝過一陣子，但漸漸都跌得麻木了。我想，我真是和匯豐談戀愛了。就像容祖兒的《痛愛》裏說： 「喜歡你讓我下沉，喜歡你讓我哭，能持續獲得糟蹋亦滿足……」
很多人都誇口說，自己在百多元時都放了。今次匯豐一提出供股，大家才發現原來有那麼多沉默的大多數在死守，甘願築起血肉長城。稱散戶為血肉長城，我覺得實在太悲壯了，因為大家前仆後繼，就是圖對方橫刀一揮，胸口血濺出來的剎那。
整個香港都變成一個大血泊……誰說匯豐不會是下一間AIG、Citibank？
引刀成一快，還是和它分手了。
|
|
18. 樓奴 2014-06-12 10:23:31 |
|
To 10 我唔清楚任總當時回答台下問題既情形, 究竟係咪只係一個比喻. 但基本同意自我陶醉兄, short selling 會死人, 并唔係因為要比息, 本人係金融市場多年, 真係未見過short selling 既investor因比唔起借貨利息而死既人. short selling 會死人係因為到期時要還貨, 而當時件貨個價又已經大升, 於是要用超高價平倉. 但租樓既人又唔一定要到期平倉(買番個單位), 佢可以成世唔買(成世唔平倉), 又可以慢慢等十幾廿年去平倉(買番個單位), 當然佢要一直比租, 而我都覺得若果遲早要買樓, 就不如早買早享受, 好過遲買貴幾球. but I really cannot see not buying flat is equivalent to short selling. |
|
19. nobody 2014-06-12 10:24:20 |
|
>將自住樓賣咗喺short selling，有層自住樓喺平倉，短倉真喺會挾死人。 唔明呢點解賣自住樓係short selling既人，其實就係冇"觸類旁通"既能力。 人人生而平等，都係一個樓市空倉，要有自住樓先係平倉（唔買都要租），除非有心有力長期啃老（包括父母公屋），否則至少要等政府可憐你幫你平倉(公屋）先要settled, 一日未有，一日都係空倉（即係市跌對你有利）。 股票比息借貨，唔一定係即沽，可以用來減margin（有玩期權既人會知），當然借貨既人係對自已倉位有信心先做。 租樓，其實就係比租金（利息）借樓平（自住）倉，同樣地，樓市有能力平倉(即係曾經有自住樓又賣出果班）但仍走去借貨，其實係亦有信心市跌先會做（當然，亦有可能係食租金津貼，不過，除左expat, 呢D人多數另有樓收租）。 當然，有自住樓的亦可以大換細去微調倉位，視乎個人有幾大需要，屋企有幾多空倉要你幫手平。
|
|
20. 打工仔 Andy 2014-06-12 10:28:17 |
|
我覺得任總當年用"短倉"來比如不太貼切！ |
|
21. 亮劍 2014-06-12 10:28:39 |
|
To14楼……根據本人多年觀察，好多年輕夫婦首置都是近娘家的，因此女大不中留呢句喺香港应不成立。 港島区4到5M楼，唔係细就係比較舊，但因為有呢个「娘家效應」及11、12校網関係，所以大家注定要付出溢價才能買市區楼。 兄台如果係一名会計師，咁用循序漸進方式置业，先買入一个交通方便的细码港島楼上車，应錯唔倒去边，当然最緊要係你老婆唔介意头幾年会住得迫少少啦。 想当年我结婚果陣，蝸居只有弍百幾实呎，衰D講句我太太娘家佢間房都大过佢，但点都叫做自己有層楼，可以騎牛搵馬，所以第一件事係你另一半肯將就！ |
|
22. 睇得通 2014-06-12 10:34:15 |
|
過往10年有大量小業主沽出房產,等待合適時機回購...... 土地註冊處成交紀錄- 2004年….. .總計宗數: 123,480宗,金額(億元): 3,517.87 (億元). 二手住宅成交宗數: 76,668 宗. 土地註冊處成交紀錄- 2005年….. .總計宗數: 123,697宗,金額(億元): 3,955.07 (億元). 二手住宅成交宗數: 88,337 宗. 土地註冊處成交紀錄- 2006年….. 總計宗數: 99,087宗,金額(億元): 3,151.95 (億元). 二手住宅成交宗數: 70,209 宗. 土地註冊處成交紀錄- 2007年….. .總計宗數: 145,691宗,金額(億元): 5,256.25 (億元). 二手住宅成交宗數: 106,921宗. 土地註冊處成交紀錄- 2008年….. .總計宗數: 113,298宗,金額(億元): 4,131.12 (億元). 二手住宅成交宗數: 87,993宗. 土地註冊處成交紀錄- 2009年….. .總計宗數: 133,962宗,金額(億元): 5,156.95. (億元). 二手住宅成交宗數: 102,298宗. 土地註冊處成交紀錄- 2010年….. .總計宗數: 162,739宗,金額(億元): 6,894.80 (億元). 二手住宅成交宗數: 123,995宗. 土地註冊處成交紀錄- 2011年….. .總計宗數: 108,814宗,金額(億元): 5,878.90 (億元). 二手住宅成交宗數: 75,195宗. 土地註冊處成交紀錄- 2012年…. .總計宗數: 115,533宗,金額(億元): 6,539.58(億元). 二手住宅成交宗數: 70,183宗. 土地註冊處成交紀錄- 2013年… .總計宗數: 70,503宗,金額(億元): 4,562.81(億元). 二手住宅成交宗數: 41,784宗. 2004年至2013年最少有30萬位精仔沽空房產等跌,沒有回購,等待良機回購買入??? |
|
23. Alan Pepper 2014-06-12 10:42:45 |
|
True true. Sometimes 沉默是金.
But support to you and other brothers and sisters who share their experiences here. Honestly if I am not anonymous here I wouldn't speak too much. So thanks again |
|
24. To 8 2014-06-12 10:44:15 |
|
你要用錢租楼，就好似借貨來估，要给利息。 |
|
25. 亮劍 2014-06-12 10:46:03 |
|
咁咪要保持大量現金去等機會來臨？等待期間就當比緊opportunity cost…… 其實現在唔少銀行都有呢种ML户口，存款最多可達按揭餘額之一半，所收嘅息最高等同你的按揭利率，基会成本問題解決咗未？ |
|
26. 樓奴 2014-06-12 10:47:17 |
|
to nobody, what is the core risk of short selling? paying the borrowing nterest or the underlying price increase? U should know the answer if you are in the market. Then what is the major risk of renting flat but not buying? If you must buy back, of course the key risk is the flat price going up. But if you don't plan to buy the flat (coz u may want to migrate or u like to move to live in different areas, I know a guy who love to live at different places after staying there few years as he said he like to have the feel of being fresh, so he would not buy the flat even he is capable of), then the key risk is the rent getting high. So you see the risk profile is different between short selling and not buying flat. If you still don't get it, then forget it, just ignore what I said. |
|
27. 自我陶醉 2014-06-12 10:47:54 |
|
19樓真係有慧根， 人人生而平等， 要種米種菜先有飯開， 你祖先卻不知好大, 沽空農地， 要閣下淪落到要幫人買菜買米先有飯開， 唔知nobody 有冇諗過返鄉下耕田呢？
|
|
28. 小師妹 2014-06-12 10:57:23 |
|
咁咪要保持大量現金去等機會來臨？等待期間就當比緊opportunity cost…… 其實現在唔少銀行都有呢种ML户口，存款最多可達按揭餘額之一半，所收嘅息最高等同你的按揭利率，基会成本問題解決咗未？
問過銀行按揭plan H+0.7是不適用的... |
|
29. 自我陶醉 2014-06-12 11:13:22 |
|
To 26/F 樓奴兄
非常同意你嘅睇法， 有好多人聽到任總講不加思考，就當成金科玉律。其實， 用同一邏輯分析， 沽空農地風險更大， 冇樓都仲可以瞓街， 但饑荒真係會死人㗎。 |
|
30. To21樓:亮劍兄 2014-06-12 11:15:10 |
|
的確身邊80後朋友結婚都係買近近娘家居多...仔最尾都係照顧老婆多D。
未來老婆屋企千幾呎，個廳大到可以踢波；頭幾次睇樓（實呎350左右）真係唔習慣，好彩外母最緊要個女住得近（行路五分鐘路程），說服左佢同外父先無問題。
最鍾意既單位而家等緊租客完租，7月先睇得樓，鎖匙盤真係好少,其中一間講明只出租不賣，所以俾地代當左示範單位。 |
|
31. To 13 2014-06-12 11:28:53 |
|
Might be a good idea ( BLACK HEART )we all join the July 1st to induce such happening. But I can't save that much cash in such a short time! |
|
32. 中女社社長 2014-06-12 11:30:09 |
|
我在其他場合不知被淡友罵了多少次! 佢地冇品我唔需要學佢地, 同佢地一般見識, 因為現實生活中我已經嬴了! 無謂在他們可尋得快慰的Cyber Space中再打擊他們!
|
|
33. 提問 2014-06-12 11:34:25 |
|
沙皇（白頭任）講嘢 字字珠璣，但到依家都並未受阿爺重用，呢度咪有幾個中國通？ 有乜玄機？ |
|
34. 順民 2014-06-12 11:35:40 |
|
博士已多次指責對那些將自住樓賣掉等跌的人。他們的確是犯了一個極大的錯誤就係貪和投機﹐但其實他們又已得到了懲罰和報應。不過在下諗他們當中有些可能不是貪﹐而是出於恐懼。因恐怕自己的血汗積蓄大跌而在驚慌失措情況下作出了錯誤的決定。凡事冤有頭﹐債有主。究竟誰才是那個真正的阿頭 ﹖誰才是真正的始作俑者 ﹖在下之前已暗示過﹐現在不妨明示。就在九七前已有人計劃要將本港樓價下壓﹐就是那個提出八萬五的幕後軍師。惜因遇上了金融風暴﹐故才不得已在「沒有再講」的情況下而自動消失不存在了。如今又再舊調重彈﹐只是將數字減半﹐由八萬五變為四萬七而已。姑勿論這「重中之重」的計劃係對係錯﹐不作評論。但如要將今日的樓市亂局責任完全歸咎於那批早前賣樓的人﹐那可能對他們不太公允﹐因他們根本完全沒有控制樓價上升或下跌的能力。請恕在下並非跟紅頂白﹐只是想向各位重溫一吓歷史而已。 |
|
35. 打工仔 Andy 2014-06-12 11:54:11 |
|
cy將所有土地供應責任推在DT身上！是抽水行為！cy為何當年不發聲？！ 唔通真係一個人控制哂！所以香江現在比cy搞到七國咁亂！ |
|
36. 機會係留俾有銀彈的人 2014-06-12 11:57:03 |
|
亮劍家人在2009年大笨象股價在歷史低位的時候出擊入市, 某資深投資者也正好被"落雨收遮"的某家銀行上門敲門. 那位資深投資者見該行的股價跌得如此爛賤, 就和追收孖展的該行職員說: 追我保證金, 可以, 但錢要用黎買藍籌股及貴公司的股票. 不久該行股價谷底回昇, 該資深投資者的孖展帳面升了2-3倍, 漂亮. 大智大勇. 其後金管局又搞存款保障, 談笑間, 檣櫓灰非煙滅. |
|
37. 廢佬 2014-06-12 11:59:20 |
|
用買put 輪比用short selling 去比喻沽自住樓等跌回購比較接近. 因咁做要賺錢一定要係短時間內有大既跌幅至有著數. 假設沽出時係350萬, 目標係三成跌幅, 即跌幅係105萬. 又假設租返同類既樓一年租金大約15.6萬(13,000 x 12). 即租樓住超過6年半就會倒蝕手續費(似買輪既成本), 到時樓價比你沽出時真係跌左三成都冇用, 得果吉. 其間仲要假設租金不變. |
|
38. Peter Paker 2014-06-12 12:00:42 |
|
要業主PK , 都好難，因為業主冇借大左 1) 6成業主供滿樓
|
|
39. Peter Paker 2014-06-12 12:04:27 |
|
要業主PK , 都好難，因為業主冇借大左 2 CCL愈升，業主能付出的首期比例卻大升（借得愈少）
|
|
40. 談笑間，檣櫓灰飛湮滅 2014-06-12 12:05:25 |
|
這是蘇軾想像周瑜在赤壁之戰的情形。他描寫周瑜，手持鳥羽做成的扇子，頭戴青絲便巾，在談笑聲中，從容不迫的就把強大的敵人消滅殆盡了。
36楼 讲的正是.......
|
|
41. Peter Paker 2014-06-12 12:05:59 |
|
要業主PK , 都好難，因為業主冇借大左 3 CCL愈升，借9成的人卻愈來愈少
|
|
42. Peter Paker 2014-06-12 12:09:13 |
|
要業主PK , 都好難，因為業主冇借大左 4 97年，銀行貸款>存款，借大左的部分 = 97年全年GDP。今日係，存款 > 貸款，約1.4年GDP 
|
|
43. 山高雲低 2014-06-12 12:13:42 |
|
昨日，我重遇多年不見的朋友阿花。阿花，人如其名，真的是貌美如花。雖稱不上羞花閉月，沉魚落雁，但總要令你有一看再看的衝動。 甫坐下，她劈口第一句話就是:「我終於又買了樓了」。看她興奮的心情，我知道個中必有故事。 「是啊! 我08年賣樓，剛好在金融海潚前。對比96年買入價，雖賺不倒多少錢。但總算避過海潚，也當免費賺住了12年」。 「你真英明啊，阿花」。我附和著說。 「不敢當，不過之後樓價跌了三成，我真的慶幸自己賣樓賣得合時。當時甚至有再買入的衝動。但想起97至今人為的8萬5大災難，我還是打消了念頭。之後一直租樓到現在」。 「那你又為什麼現在又買樓呢?」我問她。 「這就要多謝你了」。阿花對著我笑一笑。這一笑，不得了，又害得我怦然心動，神魂顛倒了一會。我明白什麼叫做一笑傾人城，再笑傾人國。 我知道我此刻不得不要定一定神，還來不及問她為什麼。她已經把答案告訴了我。 「那是因為我一個星期前見到你」。 「呀，此話何解?」我摸不著頭腦，莫非大家彼此相逢在夢中，須知道阿花曾是我的夢中情人。礙於自己自小膽怯，不敢對她表白。也不知道這是否叫做錯過了良辰美景。不過，我知道她對我也該有好感。 阿花見我若有所思，主動告訴我說「我一個星期前見到你在www.property.hk 和博士等人合照的一幅相」。 原來如此，真相大白。我記得我結識阿花的第一天，話題就是叫她好買樓。阿花也知道我在97前，逢人都叫人買樓，是個名符其實的大好友。不過，8萬5也曾令我幾乎傾家蕩產，也因為如此，我漸漸不再和阿花來往。 「我再買樓的原因就是想起你昔日成日叫人買樓的事。好了，我約了人，有空再聊」。阿花起身道別。 交換電話後，我告訴阿花，我的網名叫山高雲低。著她留意我的留言。 望著阿花逐漸遠去的身影，我沉醉了。這身影，這聲線，這對話都是那麼的熟悉。 我不敢再往下想。 也許時光可以倒流，也許，也許我當日有對阿花表白，也許…也許也沒有也許….. |
|
44. Peter Paker 2014-06-12 12:17:48 |
|
要業主PK , 都好難，因為業主冇借大左 5 海嘯前失業率低位為08年中的3.2%，升至09年中高位的5.4%，按揭拖欠比率完全係聞風不動，繼續維持短位，証明業主有充足儲備應付逆境。
|
|
45. Peter Paker 2014-06-12 12:27:02 |
|
要業主PK , 都好難，因為業主冇借大左 6 依幾年，樓市升，但銀行投放在個人按揭借貸及物業投資建造業的借款卻下跌，這個趨勢一來反映買樓的個人買家實力厚左，唔須增加借貸都可以支援樓市上升。有實力，即代表有強大的抗逆力 此外，連建造業及發展商都減少借貸，當年要減債才會劈價賣樓。今天，建造業及發展商冇借大兼有$，咪可以再坐一會，反正正苦冇地
從上述圖表看，樓市升，樓市需求者及樓市供應者都借少左，代表個市好健康 如一拼睇埋存款與貸款的數據，今天樓市比過去任何時候都更健康 
|
|
46. nobody 2014-06-12 12:29:35 |
|
用食來比喻，又係錯。食物，你係食佢既本體，食完又唔會有餘值，但樓，你就只係用佢既"時間"，有時重可以有人出錢同你增值，例如政府建條鐵路過去。
農地沽空既例子更加好笑，食物可以輸入，世上任何人可以提升產能都可以令食物價格下跌，非洲重有好多農地未開發。但樓就冇得輸入（最多你自己走），而且生產成本越來越高（包括政治同經濟成本）
香港係一個圍城，特別係中下產好難走，返大陸又冇咁易搵錢亦冇咁多保障，去外國又未必夠能力。再者，就算去第度都要住。
呢D又係思考不週，類比不倫既例子。 |
|
47. nobody 2014-06-12 12:29:51 |
|
> 買put 輪比用short selling 去比喻沽自住樓等跌回購比較接近.put 輪 既風險只係warrant既價錢，short selling風險係無限。只係三年可能分別不大，但十年就可以好唔同，而因年紀問題，重新上車越來越難，最後可能一世租樓。 我地睇返幾十年前，幾萬蚊一個number，月租幾蚊都有人話貴，假試一個人50歲搵到幾萬蚊退休，認為樓會跌，寧願個個月比錢租樓租幾十年都得，結果係點？如果佢咁好彩有100歲命（或者有仔女但唔生性），其他投資又賺唔夠，而家佢份退休金只夠佢交幾個月租，佢個個月都係負現金流，一日唔死一日都要比（香港就好彩D，可以有政府養），呢D就係無限風險既例子。
|
|
48. Peter Paker 2014-06-12 12:30:58 |
|
|
|
49. 朗晴 2014-06-12 12:57:19 |
|
2009年外家原先租住美孚800幾建呎，交緊八千幾蚊租，租约09年8月到期，於是又到人生交义点，續租: 新租一万+；買: 要比首期，每月供樓，最後家庭會議一致通过……買！ 第一步，地產舖八掛攞料，先鎖定睇美孚，再睇用边個屋苑作比較，期間制定睇楼表，記錄所有睇过既单位，將間格，景觀，裝修等資料打分，之後上網找3大銀行估價。最终睇左过百間。 跟著就計算可負擔樓價，由於人多关係，當中有个1050建呎比較適合，業主放賣咗好幾个月，原叫價37O+万，之後自動減至35O万重话鐵價不二！ 但自從O8年1O美国金融風暴，恒指跌个不亦樂乎，睇樓期間最多果日跌2千幾点。 地代陪我地睇樓鞋都穿幾对，那肯放棄市場僅有实客？ 終於有日她中午來电吹水道： 「王生食飯未呀？ 点睇呀？ 有無心水呀？」 我答: 「有就有不过個市未插夠喎。」 佢就間我：「覺得幾时先到底呀？」 我话：「最快年中，最遲年尾(O9年)左右啦！」 地代：「 咁要跌多幾多先買得过呢？」 我隨口答佢：「 一成啦！」 於是地代话: 「 你地睇中果件1050原叫370万，不如试佢330万啦？」 就咁我就開左張5万票比地代，幾日後就成左330+，上會9成分三十年，首期連佣，SD等四十幾万，月供1Ok+，當时同舊屋新租差不多，但住大二百呎，依家呢个单位起碼2Ok租金，市值7球左右，真係一个决定就可以改变半生。 结論：【市跌二手楼盤多，有價講，睇多D绝無蝕低，有需要又能負擔幾时都可以買。】【買平嘢有一半以上是运气，兩三成係胆色，个个都叫你唔好買楼果日，你走去買應錯不到那裡！】 |
|
50. 自我陶醉 2014-06-12 13:14:14 |
|
47樓， 成日都聽到你話人哋讀得書少， 但我又唔覺你叻人好多喎。
唔好咩都當老奉先， 畀錢就有得食唔係必然嘅， 你究竟知唔知咩叫饑荒? 我成日聽外母講佢兩個細佬都係日戰時餓死， 佢話嗰陣只有農村嘅人先有得食。
你又知唔知咩係 paradox of value。 當你就餓死， 你會要袋米定層樓? 叫你攞層樓換你都會答應， 不如你都係認真考慮吓返鄉下耕田， 平咗你祖先啲空倉喇， 哈哈哈！
|
|
51. Alan Pepper 2014-06-12 13:30:46 |
|
Re-post from AM730, the first few paragraphs sums up many "silent" citizens including myself beautifully. The latter suggestions are agreeable also.
C觀點 - 施永青 莫讓小眾騎劫大眾 2014年06月10日 全部專欄 , C觀點, 莫讓小眾騎劫大眾
近年香港社會出現了一種不健康的情況，就是大眾的意願沒法得到體現，反而被小眾所主宰。 其實，早在上世紀八十年代，漢斯‧斯托布就在他的文章《小眾的專制》中，對此作過預警。 他認為，民主的定義，本該是反映眾人意願的管治。在民主制度下，小眾會受到保護，他們的意見應有機會表達；但政府行政與立法，應由大眾來決策，而非由小眾來主宰。但由於小眾的言論日趨偏頗，行動日趨激烈，以至民主制度對他們的保護，反而助長他們橫行無忌，甚至扭曲了大眾的取向，強逼大眾為他們的錯誤承受苦果。 這類小眾的特色，是憑著某些自以為政治正確的理念而「一意孤行」；他們以殉道者的姿態誓不讓步，企圖逼多數人就範。由於傳媒對這類偏激的意見與行為非常樂於報道，並視他們為一種社會改革力量，以至他們的取向很容易在輿論上佔領了道德高地。 面對這種情況，大眾會覺得很無奈，甚至有點兒恐懼。他們不敢說出自己的意見,因為他們知道這些意見已被輿論視為政治不正確。即使有人忍不住講了一些自己的想法，亦不一定會受到傳媒重視，連獲報道的機會也沒有。結果，小眾的意見反而變成了主流意見，足以脅持整個社會。 以之前的立法會拉布為例，其實社會上大多數人，都覺得此舉沒有意思，但少數幾個議員已足以令立法會無法正常運作多個星期。他們的數以千計的修訂案，毫無建設性的內容，卻以保護小眾意見為由，強要立法會任其戲弄；而立法會主席亦不敢在一開始時，就拒絕他們這些無聊的修訂，非要他們強逞過威風後才敢剪布。 又以近日排斥內地自由行旅客為例，大部分香港人雖對內地人的某些不文明行為感到不滿，但並不覺得要歧視他們，更不認為應該在街上攔截與辱罵內地旅客。照我所接觸，大多數香港人都認為，自由行對香港是利多於弊的，政府可以調整入境人數，但社會應保持好客之道。但結果卻是，少數激進分子的歧視行為沒法被制止，多數人卻要承受他們劣行的苦果──對旅遊業與經濟帶來的損失。 至於反新界東北發展的人，更是極少數。香港人的人均居住面積偏低，要有實質的改善，怎能不開發新市鎮？發展與環保、保育、以及恢復農耕之間必須取得平衡，不能一點發展也不可以接受。但激進者卻堅持「不遷」、「不拆」，完全不願意妥協。他們強行佔領立法會，硬要多數人屈從他們的意願。這是民主社會想見到的效果嗎？ 現在看來，即使這批人最後沒法得逞，但整個東北發展一定會被延後，最後導致成本上升，港人的居住環境長期沒法改善。我們的社會真的沒法減輕小眾的破壞嗎？ |
|
52. To 51 2014-06-12 13:36:13 |
|
所以今日又有一單咁嘅新聞: 出 版 業 界 欲 向 公 共 圖 書 館 徵 收 書 籍 版 權 費
香 港 出 版 業 界 組 成 聯 盟 ， 要 求 設 立 「 授 借 權 」 ， 向 公 共 圖 書 館 徵 收 版 權 費 ， 建 議 每 本 收 3 至 8 元 。
聯 盟 召 集 人 李 偉 榮 說 ， 目 前 公 共 圖 書 館 購 入 書 籍 後 ， 便 可 以 無 限 次 借 出 ， 影 響 書 本 的 銷 售 。
他 說 ， 目 前 政 府 每 年 用 於 維 持 圖 書 館 服 務 的 公 帑 達 9 億 元 ， 但 當 中 只 有 約 一 千 萬 元 用 於 購 置 圖 書 ， 情 況 並 不 合 理 。
他 表 示 ， 政 府 一 直 否 定 業 界 訴 求 ， 指 業 界 沒 有 共 識 ， 但 今 次 得 到 八 成 出 版 業 界 及 作 家 的 支 持 ， 希 望 得 到 政 府 積 極 回 應 。
其實佢地應該返去寫好自己啲書, 好書怕咩冇人買, 否則當心連公立圖書館都唔幫佢買十本八本. 若是好書, 公立都要排隊, 哩啲佢地可以考慮再版, 冇人買的就向圖書館收銀兩, 又係自己唔爭氣就望人 PK. |
|
53. nobody 2014-06-12 13:47:47 |
|
呢次係邏輯問題，同讀書無關。 反而上次有條友吋人時好似暗示左自己讀書時冇讀過"唐山大地震"，果D就似讀書小。 耕田又有分小農同工業運作，咁你又試過邊種？對你既經濟分析帶來乜睇法？ 呢度係講樓講經濟既，我認為食綜援，住劏房既經驗對分析更加有用，呢D我親身試過（唔係一陣，係幾年果隻），亦反映係我既睇法之中。
|
|
54. nobody 2014-06-12 13:53:55 |
|
睇過一本書講航海時代，船上冇哂食物同水，一隻跳蚤可以賣到一個金幣，老鼠值10個金幣。咁又點，同呢度既分析無關，如果我係果D水手，最多我只會話，不如我自殺你地食左我，若果你地生還的話好好照顧我家人。 |
|
55. kk 2014-06-12 14:11:59 |
|
好似渣打銀行有 |
|
56. 打工仔 Andy 2014-06-12 14:15:44 |
|
出得書多人睇咪好囉！連圖書館也不放過，真過份！ |
|
57. 順民 2014-06-12 14:21:42 |
|
50陶醉兄﹐當大家都一齊要面對餓死嘅時候﹐餓死在自己間屋又點都好過餓死街頭的。三年零八個月的慘況在下家父都同我講過唔少。但他老人家好奇怪﹐從來未同在下講過一些其他地方悲慘的饑荒故事。只是在下成長後在書本舊報章及網頁中得知﹐不知你是否也有聽過呢 ﹖ |
|
58. 好蠢嘅80後 2014-06-12 14:58:17 |
|
Peter Paker 兄，你的數據分析一向由於過於深奧而甚少討論，小弟愚笨看後經常不明白，今日大膽請教，如有冒犯希望原諒： 1. 請問有沒有數據顯示97年時供滿樓的比例作比較？1%業主無力供款已經有過百億壞賑，小弟不太明白為什麼六成業主供滿樓是支持樓價的理由？ 2. 從數據上看，借貸比率上升到65%時，CCL反而見底，好像看不到高首期的情況可以證明樓價偏低有支持？ 3. 借9成的人減少應該只是因為樓價上升400萬以下物業減少，從圖表上好像看不到按保比例和CCL有直接關聯性？ 4. 銀行財政健全與否和小業主/投資者是否財政健全真的有關系嗎？還是這只表示即使小業主/投資者損失，都不會危及銀行業？這不是說明即使政府打壓樓價協助市民上車，仍不會損害銀行體系健全和香港經濟嗎，反而提供理據讓政府加辣嗎？ 5. 租金高企，不少投資者都有positive cashflow，可否把租金與按揭拖欠比率一同顯示？這樣或者能夠直接顯示租金下跌不會明顯影響按揭拖欠比率，證明投資者財政健全。 6. 這個數據清楚顯示發展商財政壓力不大，但發展商還是心急賣樓不是更令人擔心嗎？(嘉華將推超遠期樓花TKO66D1)。另一方面，個人按揭在01年至02年由30%大減到15%，但同期loan-to-value ratio只由61%升到64%，這個數據真的可以反映個人買家實力強大不需借貸都足以支持樓價上升？還是樓價上升同時成交量大幅減少，高樓價只由小部份人撐起？
|
|
59. 大寶二寶 2014-06-12 15:09:27 |
|
回48 PP 兄
但個鬍鬚曾成日走出來九 up 話供款負擔比率已差不多接近六成， 恐嚇业主同大衆市民。 我雖然吾信， 但相信有人會信佢而做錯決定， 到時有損失條數都吾知搵边個揹。
共勉之， 哈哈！ |
|
60. nobody 2014-06-12 15:14:25 |
|
真正應該去體驗生活既，係CY同高永民。 雖然大陸窮人仲有好多BB營養不良，有錢D既父母都要為可靠既奶粉奔走，但小小幾千罐奶粉又點比得上佢地既民望呢？唔知佢地有冇 一日會想用民望換返食物...... 2014-06-12 雀巢香港涉輸出大量奶粉到內地獲撤銷控罪 HKT 14:49 雀巢與相關運輸及物流貨倉公司，早前被控未經許可輸出4千多罐奶粉到內地，今日獲撤銷控罪，涉案奶粉要全部銷毀。
3名被告分別為雀巢香港、運輸公司韋竣中國，及物流貨倉公司大昌華嘉。他們涉嫌於去年6月在沒有許可證下，輸出超過3千公斤奶粉到內地，遠超過「限奶令」的1.8公斤上限，早前已分別否認有關傳票控罪。
控方聽過被告的理據後，決定撤銷控罪，而涉案的奶粉因為自去年6月起被扣押，雀巢指可能已受污染，同意銷毀奶粉。 |
|
61. To 60 2014-06-12 15:30:01 |
|
佢告人前冇查清楚? 被告唔認罪佢就唔告, 可唔可以向佢索償? |
|
62. 安全駕驶 2014-06-12 15:44:57 |
|
60/F 政府當時只是為了向公眾做場戲，證明對確保香港有足夠奶粉有心有力。 告唔入，又毋須個人承担。 |
|
63. To 62 2014-06-12 16:27:33 |
|
限奶令唔是扣36個月以下兒童的配方粉嗎? 克寧高鈣奶粉是 bb 食的? |
|
64. 蜕变中嘅懒人 2014-06-12 16:28:48 |
|
今日以買樓自住着數，定係唔買長租着數為题，理性地激烈辯論。 正方：以nobody兄為主將； 反方：以自我陶醉兄為主將。 懶人唔多識經濟理論，好有心機咁睇同諗，想學多一招半式，初初覺得正方挾任總威名好有道理，但後來負方提出唔買塊田嚟耕都係沽空論，嘩！有道理，咁即係除咗自住樓重要買好多野；之後正、反方陸續提岀論據，懶人無料分析，一時覺得正方有理，一時又覺得反方有理，攪到暈頭轉向，半夜食黃瓜，唔以頭定尾。 懶人定一定神再諗，辯論得咁精采，即係各有道理，結果懶人諗通咗：原來正、反方邊便赢係要睇時機，結論如下： 樓價急升、慢慢升、慢慢跌：正方勝。 樓價急跌：反方勝。 唔知各位網友點裁判，同埋自己點揀呢？ |
|
65. To 64 2014-06-12 16:33:57 |
|
租買孰着數應該先 define 樓主想放低幾多首期同息率吧, 鍾意搬黎搬去那些是題外話. |
|
66. Peter Paker 2014-06-12 16:49:57 |
|
|
|
67. 安全駕驶 2014-06-12 16:53:13 |
|
|
|
68. Peter Paker 2014-06-12 16:55:37 |
|
To 好蠢嘅80後 Peter Paker 兄，你的數據分析一向由於過於深奧而甚少討論，小弟愚笨看後經常不明白，今日大膽請教，如有冒犯希望原諒： 1. 請問有沒有數據顯示97年時供滿樓的比例作比較？1%業主無力供款已經有過百億壞賑，小弟不太明白為什麼六成業主供滿樓是支持樓價的理由？
PP : 我認為如果業主已供滿樓，他們不會存在因樓價下跌無法供款而被迫賣樓的情況，供滿樓的業主基本上擁有最強的持貨及防守能力。 為何業主負債情況於樓市分析中扮演一個很重要的角式？因為如果業主透過度借貸，或者在沒有足夠儲蓄的情況下，購入超乎其自身承擔能力的物業。萬一市況逆轉及樓市急轉直下，過度借貸的業主就會應付不了按揭供款及向銀行還款補差價，不少物業變成銀主盤，銀主盤馬上被銀行劈價放售，樓價便好像旋渦般下跌。同時，由於銀行同時亦承受了不少壞帳，銀行會嚴控風險、大幅收緊信貸，以及借款人要削減消費 / 投資去還債，導致經濟活動放緩及收縮。因此，只要業主及投資者沒有過度借貸，且預留足夠儲備應付逆境，就能避免上述情況。 沒有按揭的自置戶家庭：居於自置單位的家庭總數之比例（%） 2001年人口普查 - 48.5% 2006年人口普查 - 52.2% 2011年人口普查 - 60.1% 97年沒有提供沒有按揭的自置戶家庭的數據。 2. 從數據上看，借貸比率上升到65%時，CCL反而見底，好像看不到高首期的情況可以證明樓價偏低有支持？ PP : 答案背後有很多要注意的地方，我篇講LTV ratio的文章應可回答你的所有問題，pls refer to my article “樓市泡沫篇（三）：Loan-to-Value Ratio 分析”http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER&com=&id=27459 3. 借9成的人減少應該只是因為樓價上升400萬以下物業減少，從圖表上好像看不到按保比例和CCL有直接關聯性？ PP : 好蠢嘅80後，你忽略了一個十分十分重要的一點。收緊9成按揭至400萬住宅物業的規定是在2013年3月末才實施。因此，按保比例長遠下跌的趨勢與收緊9成按揭至400萬住宅物業的規定無關 4. 銀行財政健全與否和小業主/投資者是否財政健全真的有關系嗎？還是這只表示即使小業主/投資者損失，都不會危及銀行業？這不是說明即使政府打壓樓價協助市民上車，仍不會損害銀行體系健全和香港經濟嗎，反而提供理據讓政府加辣嗎？ PP : 你這條問題的 illogical / 夾硬黎 / 唔知想講咩，不回應。不過，我想問為何要小業主/投資者損失？ 5. 租金高企，不少投資者都有positive cashflow，可否把租金與按揭拖欠比率一同顯示？這樣或者能夠直接顯示租金下跌不會明顯影響按揭拖欠比率，證明投資者財政健全。 PP : 關於按揭拖欠比率，我指的 Cover Period係2008年中至2009年中。根據差估署租金指數， A類住宅租金指數，2008年6月117.9，2009年6月100.9，一年下跌左14.4% B類住宅租金指數，2008年6月117.8，2009年6月96.1，一年下跌左18.4% 即是說，在失業率由3.2%急升至5.4%及租金一年急跌 14% - 19% 的情況下，拖欠比率仍然維持係超低水平且沒有升，唔係業主財政健康，會是什麼？
|
|
69. Peter Paker 2014-06-12 16:55:47 |
|
6. 這個數據清楚顯示發展商財政壓力不大，但發展商還是心急賣樓不是更令人擔心嗎？(嘉華將推超遠期樓花TKO66D1)。另一方面，個人按揭在01年至02年由30%大減到15%，但同期loan-to-value ratio只由61%升到64%，這個數據真的可以反映個人買家實力強大不需借貸都足以支持樓價上升？還是樓價上升同時成交量大幅減少，高樓價只由小部份人撐起？ PP : “發展商還是心急賣樓？？” 嘉華將推超遠期樓花TKO66D1 This is a stupid question. 長實已經成手貨，單憑一個盤去 judge 長實散貨係有很大的漏洞，根據2013年長實年報，睇完你就知點解。環宇地盤面積只佔23,742平方米，但長實仍直接、間接控制地盤面積1,567,555平方米的土地。長沙灣丰匯只有3,339平方米的地盤面積，DIVA 723平方米，昇柏山4,645平方米，上述差不多是長實2013年1月至今開賣的樓盤。就算計埋環宇的23,742平方米，真係算不上散貨 PP: LTV 間題 , pls refer to “樓市泡沫篇（三）： Loan-to-Value Ratio 分析” PP : 高樓價只由小部份人撐起？ 2006 - 2013年，高收入住戶增幅甚巨，月入HK$40,000以上的住戶應是買樓的主力。表三摘錄於2011年人口普查，列出2006年及2011年按不同收入之家庭數目分佈。其中，月入HK$40,000 – HK$60,000之家庭數目增長38%，HK$60,000 – HK$80,000月入之家庭數目增長52%，HK$80,000 – HK$100,000月入之家庭數目增長53%，月入超過HK$100,000之家庭數目增長64%。高收入戶 (即 HK$40,000 或以上) 的家庭數目增長數目大約177,063戶。同期，由2007至2011年這5年間，私人住宅的落成量大約只有65,580個。基本上，新落成的私人住宅只足夠供應新增加的月入HK$80,000以上之家庭。 我認為，高樓價只由一大班中、高收入人士撐起 PP : 我覺得你似乎對樓市有好深認識，但你故意選擇性地、片面地去問一D好似好 stupid的問題，好似棉裹藏針一樣 |
|
70. 引刀一快 2014-06-12 16:56:12 |
|
To 3樓 自我陶醉兄
何止"拒絕再將自己畢生積蓄作為賭注"，帳面有賺少少仲會覺得執番身彩！賣貨果下出一身怨氣。 其實依傢個CCL唔可以100％反映97年嘅情况，今日嘅118，有D樓仲係平手左右，有D樓已經升咗幾倍。 |
|
71. 引刀一快 2014-06-12 17:02:18 |
|
To 12樓 法子兄
直接改四期吧，俾多一個禮拜定后三期數。 |
|
72. 自我陶醉 2014-06-12 17:02:22 |
|
順民兄，
如果係我， 我一定會放棄層樓換回時間， 一家人能捱到最後一刻希望有一綫轉機。 我聽過日戰時， 好多人會上山搵樹皮、野草同埋菇食， 當然亦有食老鼠、人肉充饑。
你有冇聽阿蘇講， 依家啲人見到老鼠會尖叫:"有老鼠啊， 救命呀！" 而以前見到老鼠會歡呼大叫:"有老鼠啊， 正呀！"
Nobody,
唔知有唐山地震唔一定讀書少咩， 可能人地早讀書， 所以教科書冇呢！
"不如我自殺你地食左我，若果你地生還的話好好照顧我家人。" 如果你真係打算咁做， 我真係要對你另眼相看， 不過你要考慮喺咁嘅環境， 呢班人信唔信得過先? 千祈唔好所托非人。
|
|
73. 小陽 2014-06-12 17:03:58 |
|
沒有按揭的自置戶家庭：居於自置單位的家庭總數之比例（%） 2001年人口普查 - 48.5% 2006年人口普查 - 52.2% 2011年人口普查 - 60.1% 97年沒有提供沒有按揭的自置戶家庭的數據。
PP兄, 只係這個point ，我更加對Hk樓市有信心，因為代表有起碼60幾萬人有多個三百萬或以上身家， 佢地絕對有能力幫仔女or自己供多一層樓 |
|
74. Peter Paker 2014-06-12 17:06:04 |
|
|
|
75. 小陽 2014-06-12 17:07:21 |
|
|
|
76. 引刀一快 2014-06-12 17:17:33 |
|
To 29樓 自我陶醉兄
我真係同意唔係講笑，世界經濟好受自然資源嘅波動影響，特別係依傢人口爆炸，自然資源出現枯竭，我本來就係想喺大陸搞農場，睇農地價值高過樓市。 |
|
77. 小陽 2014-06-12 17:23:03 |
|
香港政府2013年比1997年利得及入息稅收多一倍，私樓從1997 到2013年數目只係增加20萬間，香港年薪多了一倍，有＄了，但不夠樓，最後又係供應問題。
Pp兄你講土地供應最尊 |
|
78. Peter Paker 2014-06-12 17:26:53 |
|
To 小陽
Land supply, to be sure, is the deadlock today. It almost cannot be resolved. |
|
79. 小陽 2014-06-12 17:31:08 |
|
Yes . Now see how they deal with NT土豪 ,郊區比率and reclamation on Lantau Island . At least 20 years to settle it all , then hk population will reach to 9million . |
|
80. 自我陶醉 2014-06-12 17:31:50 |
|
懶人兄，
其實我幾同意37樓話賣自住樓等如買咗put 輪， 只係唔洗一次畀晒錢買， 如果理財有道甚至有錢袋， put 嘅洗費應該係：
每月(所負/所收)期權金 = 租金 - 賣樓所得嘅投資收益
假設租金係樓價嘅3.5%, 如果每年投資收益有3.5% 或以上， 樓市波動少， 甚至微升， 賣樓者都不一定有損失。 市場上要有3.5%回報其實唔難， 如果賣樓者是投資高手， 更可在股票市場找一些， 股本回報率有10～20%， 而有4～5%息以上， 合理市帳率， 長遠必定跑贏樓市， 所以賣唔賣樓每人理財能力、 情況唔同， 很難一概而論。 所以， 看升看跌， 跟本沒有對錯之分， 亦不應將個人情況和價格觀強加在別人身上。
|
|
81. 自我陶醉 2014-06-12 17:38:17 |
|
To 76/F 引刀兄
我聽人講由於大陸食物安全問題， 有啲有錢人會請人種米種菜， 連珠海海關都有集資請人種。 |
|
82. To 76 2014-06-12 17:40:46 |
|
I hold the same view. But not in the mainland for fear of expropriation by the local authority/ |
|
83. 法子 2014-06-12 17:47:58 |
|
2014年06月12日 17:05 二手成交：樓市現盤荒 各區買家搶盤買 近日樓市轉旺，二手市場現盤荒，除有買家夾份買嵐岸相連戶再還原自用外，各區買家亦紛紛出招搶盤。祥益地產分行主管謝利官稱，近期換樓步伐加快，天水圍嘉湖山莊日前就有單位獲換樓客「即睇即買」，單位為6期5座高層C室，實用面積544方呎，建築面積710方呎，屬3房戶型，成交價345萬元，實用呎價6,342元。
另中原高級分區營業經理許偉業稱，葵涌區二手盤源消耗急速，芊紅居有買家恐業主賠訂重售，不惜付樓價5%作為訂金，現時市面上普遍以10萬元或樓價3%作訂。該單位為1座中層F室，實用面積595方呎，屬3房套房間隔，以540萬元易手，實用呎價9,076元。
中原高級分行經理陳輝麟亦指，青衣因盤源短缺，近期有不少準買家「等盤」，新增放盤一般迅速獲承接。盈翠半島8座中層A室，放盤僅1晚即獲買家承接，單位實用面積518方呎，屬2房間隔，以528萬元成交，實用呎價10,193元。 |
|
84. 引刀一快 2014-06-12 17:52:10 |
|
用食來比喻，又係錯。食物，你係食佢既本體，食完又唔會有餘值(唔食，連條命都冇餘値！），但樓，你就只係用佢既"時間"，有時重可以有人出錢同你增值（亦可以貶值，例如火災、兇宅、樓下起天橋、管理不善......等等），例如政府建條鐵路過去。
農地沽空既例子更加好笑，食物可以輸入，世上任何人可以提升產能都可以令食物價格下跌（又係科學奇譚，所謂提升産能，你以爲咁易？何不食肉糜！），非洲重有好多農地未開發（非洲菜心，40蚊斤！）。但樓就冇得輸入（最多你自己走），而且生產成本越來越高（你唔係咩都可以利用”科技“降低成本嘅咩？）（包括政治同經濟成本（經濟成本？邊幾瓣？））
香港係一個圍城，特別係中下產好難走，返大陸又冇咁易搵錢（咁點解咁多人返大陸搵錢？除咗科學奇譚，你仲好多經濟奇談）亦冇咁多保障，去外國又未必夠能力。再者，就算去第度都要住。
呢D又係思考不週，類比不倫既例子（正是正是！！！！！）。 |
|
85. fully support 引刀一快 2014-06-12 18:17:34 |
|
你地睇下引刀大哥啲經濟 concept 幾利害，經佢推算ccl年尾起碼跌穿113，你地班好友仲唔死？
仲有ccl個game點解無我個名？我"fully support 引刀一快"睇年尾ccl高過118。一於跟引刀大哥學下啲深奧經濟學。 |
|
86. fully support 引刀一快 2014-06-12 18:22:32 |
|
睇引刀大哥講經濟理論，真係講得好有型，令我想起羅加聰、關昭同陸東等理論多多之人。
大家有無發現，呢幾年滿口經濟理論的人，講就講到好有型，但都係睇淡樓市的窮鬼。 |
|
87. fully support 引刀一快 2014-06-12 18:25:15 |
|
什麼淨餘價值呀等等。理論越多，越死！ |
|
88. 小陽 2014-06-12 18:25:18 |
|
我覺得陸西好似霉霉地，我係街見佢兩次，好似個款頹左D |
|
89. 小陽 2014-06-12 18:29:10 |
|
講開T丅，佢個仔係我公司附近返工，我放工佢還去大家樂買反，我8點返工，佢已經和同事買加菲，我覺得佢都幾勤力 |
|
90. fully support 引刀一快 2014-06-12 18:30:09 |
|
一開口又係全世界無人識嘢，得佢一個識。把口臭到無朋友。
大家快啲閉氣。 |
|
91. 好蠢嘅80後 2014-06-12 18:51:17 |
|
Peter Paker兄，多謝你的解答。 |
|
92. 蜕变中嘅懒人 2014-06-12 19:12:02 |
|
TO 80 自我陶醉兄 而家放30萬人仔以上喺見切銀行12月年息3.4厘，可能淨收入好過放租，放租要全包、交税、AA佣金、執屋費、空置時間值，有時可能要去土地審裁署俾錢追租，又麻烦又心煩，如果夠胆放入內地銀行5-6厘都有。 |
|
93. 自我陶醉 2014-06-12 19:26:20 |
|
懶人兄，全對， 3～5厘其實唔太難, 除咗人仔， 部份可考慮債券， 有啲銀行同公用事業債券都有咁嘅回報。
其實我都好怕做收租佬， 唔知個客會喺裏面搞咩， 最怕佢做傻事。不過定力唔夠 或不善理財嘅人， 真係千祈唔好亂賣自住樓， 自己知自己事喇！ |
|
94. 引刀一快 2014-06-12 21:45:07 |
|
To 81樓自我陶醉兄
呢種就係CSA農業生産模式嘅一種，已經逐漸普及，并且衍生咗好多類似嘅模式，深圳大把企業同機構攞呢D嘢嚟做員工福利。 |
|
95. 引刀一快 2014-06-12 21:51:03 |
|
To 92樓 懶人兄
內地咩銀行有5－6厘？你講嘅係定存還是理財産品？ 定存一年，工行3.75厘，建行唔會得3.4挂？ |
|
96. nobody 2014-06-12 21:53:20 |
|
連水稻雜交袁隆平都未聽過既人，其知識之貧困令我吃驚，竟然仲自稱大陸通，又一次露底了。 呢次真係一個回應就反映出其對科學經濟政治都係小學生水平！ |
|
97. 引刀一快 2014-06-12 22:05:44 |
|
To 懶人兄
謝瑞麟眼鏡喺三十年前纸黃金事件已經摺晒，兄台應該轉咗行好耐囉。
唔係喔，懶人兄有冇記錯呀？1990年，25蚊一粒鐘嘅part time。每日三粒鐘幫手抹玻璃、抹櫃裏面嘅眼鏡架，企下，有客就洗眼鏡，每晚七點到十點。
|
|
98. 引刀一快 2014-06-12 22:14:39 |
|
乜你又出番正身嗱，你查查袁隆平做咩，同埋佢D成果係點做岀嚟嘅先講喇，袁隆平嘅嘢好喺邊度，夠寫幾十篇論文，不過，佢絕對唔係你咁隨便口嗡嗡就出成果嘅！ 提高産能？嗌口號邊個唔識？你呢種知識空殼，只會呃到外行人。 |
|
99. 自我陶醉 2014-06-12 22:47:05 |
|
引刀兄，
大陸嘅CSA我都有興趣知多啲， 但唔知喺中國會唔會畀人搞到變咗種攞嚟掠水喎？
|
|
100. 物業初哥 2014-06-12 22:47:06 |
|
To 43山兄
人生有很多選擇，每次既選擇都係促以改變人生..
你的故事，好浪漫，你已有令人做出正確選擇的能力，但感情方面你卻未有鍾於自己既選擇...重新選過會否不一樣？只有天知 |
|
101. Oscar Lam 2014-06-12 23:13:27 |
|
94 自我陶醉兄， 投資物業的租金收入雖然只有3至4%，如果是商舖可能更低，大約只有2%左右。其實對於物業投資者而言，他們的真正利益是來自物業的增值。因此，是否投資物業主要取決於投資者對於物業升值的預期。
我身邊的朋友以專業人士和廠家較多。我發現他們較喜歡投資股票和基金，他們在投資股票方面均有相當長的經驗和心得。可是，他們的結果告訴我，在股票市場上非常難賺錢，就算賺到的也不多，有些甚至要虧本。真正能使他們身家升值的反而是他們的自住樓。
本人以前也投資股票，主要都是匯豐、中電、領匯之類的，但都是虧多賺少。因此，我非常相信傳統智慧所說的，投資股票的十個之中而八個虧本，投資物業的十個之中有九個賺錢。 |
|
102. 自我陶醉 2014-06-12 23:17:47 |
|
Oscar兄， 可否分享吓閣下如果選股和什麼價位入呢？ |
|
103. 自我陶醉 2014-06-12 23:20:02 |
|
不好意思是 “如何選股” 才對。 |
|
104. 法子 2014-06-12 23:22:32 |
|
回101 Oscar 兄，
"本人以前也投資股票，主要都是匯豐、中電、領匯之類的，但都是虧多賺少。因此，我非常相信傳統智慧所說的，投資股票的十個之中而八個虧本，投資物業的十個之中有九個賺錢。"
你買領匯都可以輸到錢？好難㗎喎。可否分享一下？ |
|
105. 順民 2014-06-13 00:00:39 |
|
自醉兄﹐可否先放下一些虛無的賺蝕得失經濟理論﹐沖杯茶坐定定諗吓。生活的要求是甚麼 ﹖賺錢的目的是甚麼 ﹖如果賺到很多錢但樓都沒有一層﹐錢又有何意義 ﹖ |
|
106. Oscar Lam 2014-06-13 00:00:51 |
|
自我陶醉兄，法子兄， 我買股票因為不想將錢放在銀行沒有利息，但預留足夠的流動資金對我來說是非常重要的。因此，我只買一些大型恆生成分股，目的只是想在需要時變為現金，以為很安全，但後來發覺這些股票原來也可以波動得利害。過了一段時間，我發現股票最終都沒有怎麼升值，甚至下跌，沒有興趣再等，把股票全部賣掉了，專心投資物業。 |
|
107. 引刀一快 2014-06-13 00:05:53 |
|
自我陶醉兄
CSA係好多年前源自歐洲人嘅構思，簡單嚟講就係以消費者接受降低産量、美觀度并增加付出等作條件，减低生産者与消費者之間的利益衝突，從而提升食品安全性。
只要大規模普及起來，一定會出現弄虛作假，就算唔造假，淨係人員管理已經會出現大量問題。所以監管機搆或檢測中心嘅普及度要同時跟上，并且相關法規要成熟。 |
|
108. 蜕变中嘅懒人 2014-06-13 00:34:00 |
|
TO 引刀一快兄 3.4厘年息30萬以上人仔係放香港見切銀行，5-6厘係喺廣州住外母講我知，懶人其實未放過定期係內地銀行，户口就開咗。 謝X麟金行連眼镜公司因纸黃金事件全線摺晒，年份懶人靠記憶，引兄做過應該清楚啲，我喺高櫈、專葉、眼頸八十八做過視光師，同埋開過大約十年鋪，退休都成十年嘞，時間過得飛咁快。 |
|
109. 自我陶醉 2014-06-13 00:40:53 |
|
Oscar 兄
你是考慮什麼因素最終選上了 “匯豐、中電、領匯” 這三隻， 入市時間又是何時呢？ 相信我和法子兄心裡都有同一疑問， 為何領匯那麼好的股也要虧本。
順民兄， 引刀兄， 明天才答你們了。 |
|
110. yy 2014-06-13 01:10:38 |
|
8/F，" 呢世都可以唔買， 點會係short selling" 以上言論成立有兩個可能，1/上到公屋，報窮免租。2/搬去和合石，離開地球。 否則每月要交租，是一世償付欠業主的債。 |
|
111. 蜕变中嘅懒人 2014-06-13 01:19:09 |
|
64懶人話：（懶人定一定神再諗，辯論得咁精采，即係各有道理，結果懶人諗通咗：原來正、反方邊便赢係要睇時機，結論如下： 樓價急升、慢慢升、慢慢跌：正方勝。 樓價急跌：反方勝。） 65樓兄台回應：（租買孰着數應該先 define 樓主想放低幾多首期同息率吧, 鍾意搬黎搬去那些是題外話. ） TO65樓兄台 懶人好想禮貌回應下，但係講真我諗到而家都唔係好明，兄台所指可能同我講唔係同一個目的，試吓咁睇： 1. 無論樓主想放低幾多首期同息率，只要係買得過嚟自住，當樓市急升、慢慢升或跌、或持平，只要 租金>利息+平均每月樓價跌幅，供款本金=儲蓄，諗落都係有着數，樓價平或升就一定着數。 2. 鍾意搬黎搬去我諗兄台係指買買賣賣嘅意思，只要唔係以好短時間內，例如半年內，做正方動作後，又急急做反方動作，應該無衝突。 |
|
114. 引刀一快 2014-06-13 03:10:35 |
|
兄台，辛苦了！咁夜都唔瞓！
|
|
115. 引刀一快 2014-06-13 03:38:46 |
|
懶人兄
怪之實力咁豐厚，原來買過咁耐眼鏡！你做老細我做part time，高下立見！
出事係應該99年之後嘅事，事緣佢賣大陸二奶樓救亡我都知。同佢二奶一齊坐轣，會心跳。 |
|
116. 引刀一快 2014-06-13 06:02:49 |
|
110樓 yy
8/F，" 呢世都可以唔買， 點會係short selling" 以上言論成立有兩個可能，1/上到公屋，報窮免租。2/搬去和合石，離開地球。 否則每月要交租，是一世償付欠業主的債。
呢世都唔買可能性遠不止兩個！
唔駛交租、唔怕交租嘅人，大把！
買咗咪又係“大半世償還銀行嘅債”！
久唔久就會有一個好似你咁，
講一D貌似一錘定音，實則無理胡扯嘅“定理”
嘅人士，唉............................... |
|
|
117. Oscar Lam 2014-06-13 07:29:04 |
|
自我陶醉兄、法子兄， 匯豐我一直都有買，從33元供股買了一些，後來股價上升我再買一些。我買匯豐因為它是一家好企業。但後來發現當每次股價上升至接近80元時就下跌，且每次公佈業績時均令人失望。最近在81元左右全部賣掉了。
領匯確實是一只好股票，我買入的平均價大約在38元左右。我記得當時我買入領匯時股價一直穩步上升。但後來卻一直下跌，一直跌到33元。當時我心想，如此穩健、好的企業的股價竟然可以跌得那麼利害！最近當股票上升至39元左右我又賣掉了。
我舉以上二個例子是想說明，由於股票太容易買賣，且上、下波動可以很大，除非你的EQ非常高，不然就很容易高買、低賣，招致損失。我身邊的朋友均有類似的經歷。
其實，我也很明白，投資哪類產品要看你是否和它有緣份。我自問和股票沒有緣份，個性又懶，還是專心投資物業好了。 |
|
118. 法子 2014-06-13 07:53:53 |
|
| 106. Oscar Lam 2014-06-13 00:00:51 |
自我陶醉兄，法子兄，我買股票因為不想將錢放在銀行沒有利息，但預留足夠的流動資金對我來說是非常重要的。因此，我只買一些大型恆生成分股，目的只是想在需要時變為現金，以為很安全，但後來發覺這些股票原來也可以波動得利害。過了一段時間，我發現股票最終都沒有怎麼升值，甚至下跌，沒有興趣再等，把股票全部賣掉了，專心投資物業。
-------------
我和你的諗法一模一樣。希望有息，但「隨時可變現」。
這些股票也是有一點「波動」，但總趨勢向上。
我買的是領匯，不是 ipo買，因為 ipo 未有營運數據，計不了衡平比，在領匯上市後在10幾蚊買的，如果等錢用就變現，但好彩一直無等錢用，所以一直持有到現。
其實我和你的想法是一樣，只是沒有「出出入入」。 |
|
119. 法子 2014-06-13 08:12:32 |
|
to Oscar，
還有一點和你不同的，就是我每項投資都會計一個衡平價，領匯現在的衡平價大約$60。所以早前「回調」了一點的時候，我並沒有失去信心，相反覺得抵買，入了點貨長期持有。現在又升回$42 |
|
120. Oscar Lam 2014-06-13 08:36:02 |
|
法子兄， 你把出、入市的衝平價訂在一個非常寛的空間內，証明你是一名非常穩健的長期投資者。有時間要多向你請教。 |
|
121. 自我陶醉 2014-06-13 08:47:21 |
|
Oscar 兄，
多謝分享你嘅股票投資經驗。 其實， 如果在大跌後選對了好股， 用買樓的心態持股也可以賺大錢啊， 法子兄也曾說過， 將股票提出來會是好辦法， 我打算長期持有的股都是這樣做， 以下提供一個方法給怕跌市的朋友討論。
其實每隔幾年股票都會有大跌市， 2011, 2008, 2003, 1997....。 怕跌的網友可在任何一年當恒指年底比年頭跌25%以上， 當年的12月初才入市， 然後將股票提出收息， 兩年後取出看看， 保證你會有驚喜， 然後全賣掉， 將錢提出來， 努力工作再等下一次機會。
選股時有幾個考慮和準備： 1. 心態準備： 不要只聽人介紹， 要當自己將決定入股成為股東一樣， 那麼你便不會只將股票當成一個冧把， 唔識嘅行業要買， 一係要令自己識， 一係唔好買。 2. 比較同行： 你要入股一行業， 要選那家做得最好才買。 3. 以下為要比較的數據 (不要只看一年，要留意趨勢和平均價)： ～盈利增長在上升的優先 ～派息的優先 ～高股東權益回報(Return on Equity)的優先 ～市賬率低的優先
只要上述幾點沒有變壞， 長期持有做股東亦不錯。
法子兄， 請你多多指教。
|
|
122. 法子 2014-06-13 08:51:57 |
|
| 120. Oscar Lam 2014-06-13 08:36:02 |
| 法子兄，你把出、入市的衝平價訂在一個非常寛的空間內，証明你是一名非常穩健的長期投資者。有時間要多向你請教。 |
請都唔敢講，但大家都同意，「投資表現」和「買賣頻率」是反比的。
衝平價是用公司營運資料計算出來的，不是我主觀地定下來。
你也是打自己工的吧，有機會出來飲茶。
|
|
123. 小師妹 2014-06-13 09:42:37 |
|
To 119 法子兄 "還有一點和你不同的，就是我每項投資都會計一個衡平價，領匯現在的衡平價大約$60。所以早前「回調」了一點的時候，我並沒有失去信心，相反覺得抵買，入了點貨長期持有。現在又升回$42" 請問"領匯現在的衡平價大約$60" 是否$60= 衡平比1, 即是$60以下算抵買？ Thx! |
|
124. 所謂 2014-06-13 09:57:19 |
|
股票修叻仔 地產養懶人 好多人自以為睇得通股市波動,就出出入入,做埋重孖展,再將恆產物業按埋去搏殺,最後一朝清袋!叻過籠! 地產物業投資者,好多時懶理升跌,自用大半生,最後還留給後.雖然保守,但贏咗炒股啲人幾條街! |
|
125. Oscar Lam 2014-06-13 10:09:51 |
|
122. 法子兄， 我是一家小型會計師行的合伙人，工作時間較有彈性。本人十分感恩，財務、法律都是我很喜歡的工作，但怎麼都比不上投資物業。
有機會大家多交流，向你請教。 |
|
126. Oscar Lam 2014-06-13 10:15:58 |
|
121. 自我陶醉兄， 多謝你寶貴意見！在投資股票方面，我還要多多向你學習。 |
|
127. 法子 2014-06-13 11:09:29 |
|
To 119 法子兄 "還有一點和你不同的，就是我每項投資都會計一個衡平價，領匯現在的衡平價大約$60。所以早前「回調」了一點的時候，我並沒有失去信心，相反覺得抵買，入了點貨長期持有。現在又升回$42" 請問"領匯現在的衡平價大約$60" 是否$60= 衡平比1, 即是$60以下算抵買？ Thx! -------- 對！
衡平比=現價格/衝平價 |
|
128. 小師妹 2014-06-13 11:30:34 |
|
謝謝法子兄回覆 ! ^^ |
|
129. 自我陶醉 2014-06-13 11:54:05 |
|
Oscar 兄，
原來閣下是會計專業， 失覺。相信兄台能把握在低價持貨的機會，而不高追短炒， 必定能打敗怕跌的心魔。
法子兄，
非常同意， 領匯是隻好股。 匯控卻已今非昔比了。 |
|
130. 自我陶醉 2014-06-13 12:12:37 |
|
順民兄，
其實我認為你嘅問題和你們嘅信念有點不一致， 記得我開始在這裡留言時， 我告訴大家小弟認為自住樓是消費品， 而不是投資， 每個人都說我是錯， 那如果你們覺得自住樓確實是投資的話， 當然是要看回報率和機會成本了， 不然的話那又算是什麼投資呢？ 當這個投資回報不理想， 那麼重組投資組合可很正常啊！不是嗎？
|
|
131. 自我陶醉 2014-06-13 12:20:43 |
|
To 107樓 引刀兄
在國內的投資項目， 小弟一直不敢沾手， 皆因無法得知誰是可靠， 他們每個都很會吹噓， 誰是人誰是鬼， 很難判斷。
|
|
132. 順民 2014-06-13 12:44:30 |
|
自醉兄﹐做人要懂得靈活變通呀。當買第一層樓時係以用家身分去買﹐係以自用為目的。但當使用了一段時間之後﹐發現這物件除了有實用價值之外原來還有財富收入及保值增值的作用﹐就會自然而然地將之作為投資工具。就等如農民起初種米只是為了吃飯﹐但後來發覺原來米除了吃之外還可以作為商品售賣圖利﹐那就會推動他種更多米的積極性﹐申引到其他菜農及果農等都如是。如果有個皇帝頒發一條禁制令﹐規定農民種米只限自己吃嚴禁用來售賣賺錢﹐這個世界又會如何呢 ﹖ |
|
133. 順民 2014-06-13 12:58:07 |
|
再講﹐集體智慧經驗話比我地知﹐買樓的回報率確實不錯(可細水長流)﹐風險又較其他投資項目低﹐為何不買 ﹖我認識一個普通師奶﹐見她有多餘錢總愛買外幣而不買其他股票基金等。有次問她為何對投資外幣咁有興趣 ﹖她給了我一個幾有智慧的答案﹐說外幣就算點跌都係錢﹐錢唔會話無用﹐但買股票分分鐘渣都無。我諗又真係除笨有精。 |
|
134. 法子 2014-06-13 13:25:31 |
|
|
|
135. 法子 2014-06-13 13:29:03 |
|
" 122. 法子兄，我是一家小型會計師行的合伙人，工作時間較有彈性。本人十分感恩，財務、法律都是我很喜歡的工作，但怎麼都比不上投資物業。
有機會大家多交流，向你請教。"
--------
原來你是專業人士，敬佩！
請教唔敢講，交流是很享受的一件事。 |
|
136. 所謂 2014-06-13 14:29:05 |
|
股市不濟時,公司可能要股東供股,若不供股,便會攤溥權益,但樓市不濟時,發展商唔會問業主攞錢,冇話股票唔供咁,就削個單位的業權! 試問世間上有邊種商品或用品,你可以24小時都係用緊佢?用咗幾十年都賣出去都有錢賺?電話,汽車,眼鏡?只有物業,即使你去旅行,嗰物業都係保管緊你的野,當貨倉咁用!所以細細地都應該要有一間來養老! |
|
137. 自我陶醉 2014-06-13 16:08:46 |
|
順民兄，
好同意你話人係要變通， 非常有道理。
如果：“農民種米只限自己吃嚴禁用來售賣賺錢﹐這個世界又會如何呢 ﹖”
世界都會在轉不會停下來， 唔係制度改變就你， 就係你改變就個制度。 我介紹你睇 “Who moved my cheese?" 故事非常簡單， 但好適合今日的香港人。
至於投資什麼， 每人價值觀唔同， 難以一概而論， 至於投資股票， 很多散戶連公司做咩生意唔知， 賺定蝕又唔知， 咁就真係唔好掂， 因為買股票同買六合彩係唔一樣嘛！
|
|
