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中原指數是否過時

2014年6月10日

湯文亮

紀惠集團行政總裁

　　中原指數創辦了唔知幾多年，週不時都聽到有一些聲音說中原指數未能反映樓市真正情況。老實講，我亦有此同感，不過，我仍然用中原指數為每週指數巡禮指數指標，無特別原因，只不過家家有求，大家都接受同樣條件，所以，我認為，就算過時仍然公正。

　　我雖然說公正，但心裡不免有懷疑，中原的創辦人經常說樓市會大跌，但中原指數的表現又不是如他所說，我想，負責指數的人會不會有壓力，經常將一些數據誇大或者減低，以圖影響中原指數表現，好似有些報章在今年內不斷以劈價、蝕讓、荀盤來形容樓市，但有心買樓的人所面對的又不是如報章所說，那些業主不斷反價，不但鎖匙盤欠奉，甚至冇樓睇的連租約盤也不多，一次半次的報導當然對整個樓市沒有大影響，但如是者已經報導了半年，現在叫那些報章如何突然間改變立場，他們如何收科，我實在不知道，所以，雖然中原指數對於樓市顯示與中原創辦人所說的不符，我寧願相信中原指數，因為連續性報導是很難做假，一次性的便不同，有時，一次性只不過是一些石破天驚的說法，不能作凖。

　　我相信制定中原指數是相當科學化，只需要將有關數據套入，由電腦計算一番之後便得出一個結果，但奈何現在成交量太少，不少龍頭屋苑的成交量比正常的一半亦不到。當中，有人急於賣樓而肯接受較平樓價，但亦有人急於置業而肯付出較高的樓價，如果成交量多，兩者互相抵消而會有一個較中肯結果，但成交量小，就好似陀螺轉數不夠時，會向一邊傾側，這是「角動量守恆」理論。如果沒有足夠動力和成交量，中原指數就未必可以反映樓市的真實情況，但絕對不會做假，情況就好似閣下去澳門賭錢，那些番攤、骰寶的確過時，但絕對沒有做假。百家樂仍然是當時得令，不過，亦差不多有五十年歷史，所以，大家只可以說中原指數是過時，但不能說中原會做假。

　　掌握最準確的數據的當然是政府，不過，官員們知道這些是政府珍貴資產，不會隨便公開，就算公開都是滯後數據，上星期政府才肯公開小小關於樓市數據，說樓市在連跌三個月後在四月份已經止跌回升，五月份樓市的表現如何，大家亦心裡有數，長升之勢現正開始，面對如此情況，CY當然不會說已經扭轉了市民對樓市長升的說法，有網友以中原指數118點作為今次樓市的楚河漢界，說今年底超越118便算贏，反之便是輸，我覺得他對樓市沒有信心，如果是我開盤，我就會訂在123.66，中原指數的頂點，或者雙方才可以持平。今次，買贏的網友得勝率太高，勝之不武。

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1. 法子 2014-06-10 08:59:09

2. 一員大將 2014-06-10 09:02:33

今次，買贏的網友得勝率太高，勝之不武。
「佔領中環」大軍步步迫近!!!

中原指數118點未必可以堅守???

危機四伏???長毛已經剪短髪.......少咗一員大將???

3. 法子 2014-06-10 09:03:00

5朝6缺7爆邊

4. 法子 2014-06-10 09:16:53

湯生，

我自己看好，所以之前我自己開的 game 是以123.66，這代表我看好。而且係「有膽看好」。

再講，我經常在這裡說現在是1.1，要到1.6才會賣樓，以現時數據計，1.6大約係CCL170。

但新的 game，相信你也看見起源，是引刀兄主力看淡下，有網友想試一下引刀兄的實力，並說：「如果你係睇淡，現在CCL係118，你敢不敢看年尾113？」但引刀兄當時遲遲未覆，我才作中間人，以當時大約的CCL118作為定局。結果大家也願意參加這場Game。

引刀兄，

你說的4期，一定會做，如果網主容許。但你看，定價是很困難的，尤其遠期定價。這樣近期的定價，你覺得高時湯生覺得低。所以，我決定往後的3期，就以對上一期的最後一個CCL為基準。

5. 法子 2014-06-10 09:22:14

說今年底超越118便算贏，反之便是輸，我覺得他對樓市沒有信心，如果是我開盤，我就會訂在123.66，中原指數的頂點，或者雙方才可以持平。今次，買贏的網友得勝率太高，勝之不武。

------

湯生請看一看，我自己一早定的 game

http://m.property.hk/forum_content.php?id=30588

新的 game 是其他網友不忿引刀兄看淡，但又不願（引刀兄當時以不回應作為回應該網友）以113作分界，所以才用118作分界，他才答應參加。

6. 法子 2014-06-10 09:24:01

------

湯生請看一看，我自己一早定的 game，是以123.66，作分界的。

http://m.property.hk/forum_content.php?id=30588

現在開的局基本上是另一網友對引刀兄開的局。

7. 法子 2014-06-10 09:31:02

------

湯生請看一看，我自己一早定的 game，是以123.66，作分界的。

所以我不同意你說的「我覺得他對樓市沒有信心，如果是我開盤，我就會訂在123.66」。

如果你想說，你文中的「他」不是指我，這樣你就搞錯，因為你文中用「開盤」作形容，而「開盤」的確是我，而非別人，你這樣說會令人覺得我「對樓市沒信心」。這是很大的誤導。我在此再作聲明「2014年6月10日」，我法子依然很看好香港的樓市」。

大家記住「5乾6缺7爆邊」！

http://m.property.hk/forum_content.php?id=30588

現在開的局基本上是另一網友對引刀兄開的局。

8. 法子 2014-06-10 09:34:58

如果湯生能作一點點程清，就功德無量。

希望湯生明白，如果突然有一報紙說：「湯文亮對樓市失去信心」，你也會有我現在的心情。

我在此再說一次，去到今日，我對香港現在的樓市「非常有信心」

9. 蜕变中嘅懒人 2014-06-10 09:36:07

懶人其實好認同本網三子(法子兄、亮劍兄、PP兄三位尊稱)嘅7月爆邊推算，懶人買跌只係覺得爆到年尾唔容易，眼前所見經濟、政治、庫房皆趨於劣勢，新盤鬥平搶先，鲩鱼加推特式户呎價低過2房，一反以往善價而沽常態，中原指數僅以二手極少量成交為準，近來二手成交量難與一手比較，若二手爆升中原指數反應大打折扣，至今年年尾口水戰誰勝誰負天知曉，湯博士話買升者勝之不武，令懶人信心少咗一截，不過仲未垂頭喪氣。講笑講笑。

10. 法子 2014-06-10 09:43:15

我自己開的盤是123.66的。

湯生請去看一看。

http://m.property.hk/forum_content.php?id=30588

新的局的起源，講湯生自己去看一看當時引刀兄和另一網友的對話，我不在此重複。

但最大的重點是，「我對現在的樓市還是非常有信心」。

湯生你自己想像一下，如果明天有報紙寫「湯文亮對樓市沒有信心」，你心裡會怎樣？

「說我是淡友」對我而言是「侮辱」。

11. 法子 2014-06-10 09:45:39

回9樓：

先多謝你。

大家估中不估中，好小事。如果估錯，承認就可以。

但立場要說清楚，絶對不要誤會我轉較。

12. 法子 2014-06-10 09:48:07

「淡友」有一日我會做，到衡平比1.6的時候，我就沽樓。

but not today

13. 法子 2014-06-10 09:49:45

這是我無辦法唔講清楚的。

「我現在對香港樓市，非常有信心」

尤其係細價樓，無得跌。

14. 法子 2014-06-10 09:50:53

這是我無辦法唔講清楚的。

「我現在對香港樓市，非常有信心」

尤其係細價樓，無得跌。

15. 法子 2014-06-10 09:51:10

這是我無辦法唔講清楚的。

「我現在對香港樓市，非常有信心」

尤其係細價樓，無得跌。

16. 法子 2014-06-10 09:54:22

估中唔估中，唔重要，只是牙較關係。

但「對樓市無信心」是名節的關係。

17. 蜕变中嘅懒人 2014-06-10 09:55:33

TO 10樓法子兄

法子兄言重了，法子兄直至目前樓市取態同為人公正有目共睹，懶人相信湯博士事忙，我哋玩口水戰詳情無暇盡覽而已，小小誤解無礙法子兄在網友中尊崇地位。

18. 法子 2014-06-10 09:57:47

法子《10間屋的村》

其實這是簡單的道理。

一條村有11個家庭，得10間屋。村長話「抽稅」就可改善大家居住空間。你信唔信？

這是我對 DSD 的意見。

2013年3月2日

19. 扫把头 2014-06-10 10:03:51

趁近期豪宅買賣轉活，名人起勢狂掟貨，止賺離場。市場消息指，滙豐銀行副主席兼行政總裁王冬勝或有關人士，剛以1,680萬元沽出貝沙灣，勁賺兩倍。

2000年汇丰大班郑海泉沽旧山顶道晓峰阁, 楼市从那天起跌到2003年, 会不会历史重现呢??

20. 法子 2014-06-10 10:04:07

法子《無DSD微調，也會爆邊》

2014年05月15日

回33樓：

根本有無 DSD 微調，樓價都會爆邊，原因我已提過幾次。

21. 法子 2014-06-10 10:04:54

法子《呃雨嚟落》

2014-03-09

想提出的是SSD1 造成2011年的「慢速向下調整4%」為期一年，在該年需要買樓的人暫時忍手，部份先租樓觀察一下，其現象是租務成交上升，買賣成交下跌，之後就造成2011年和2012年的需求同時在2012年爆發，稱之為「呃雨嚟落」現象。

現在想說的是DSD 造成2013年的「慢速向下調整4%」為期一年，在該年需要買樓的人暫時忍手，部份先租樓觀察一下，其現象是租務成交上升，買賣成交下跌，之後會造成2013年和2014年的需求同時在2014年爆發，「呃雨嚟落」現象再次發生。

還有一點想說明的是「為什麼在2011年和2013年大部份有需要的人都忍手不買，但樓價也不跌下去？」

其實買樓的人可分為3類：

A. 買入單位後，自己入住，街坊是也。這類人傾向以屋宛創新高價，才較為願意賣出。如果不是「屋宛新高價，他們傾向不賣，住耐啲。」

B. 買入單位後，畀人入住，收租佬是也。這類人在市場有正常流通性的情況下，沒有「賣」或「不賣」的傾向。一切看前景回報，但3D令到流通性很低，尤其 DSD令收租佬賣出物業後再買回時成本太高，所以也傾向「不買不賣」。

C. 買人單位後，無人入住，伺機沽出，炒家是也，這類人在市況下跌時，是止蝕得最狠的一類，無論在股市或樓市，大跌都是由這類人造成的。

SSD一出，C類人馬上消失。

DSD一出，B類也不賣。

現在只剩下A類，這類人在市況下調時，很難說服街坊賣掉「自住樓」，你問下地產代理就知，唯一可能就係「嚇」，嚇他們，令他們怕大跌5成，所以你看見代理們提供給報章的成交報導，都以「劈價」描述，但「劈價了一年」CCL還沒有大跌，因為代理只是想利用報章的影響力令到A類人士有認知錯誤，覺得市況急速下調，只有「嚇」才能令部份A類人放掉自住樓。

所以，現在大家也知道「為什麼在2011年和2013年大部份有需要的人都忍手不買，但樓價也不跌下去？」

上述是關於二手樓市的分析，至於一手樓，就要說供應，這部份我有更驚人的發現，但應承過好友，不把它公開。對不起。

2014-03-09

法子

22. 法子 2014-06-10 10:06:26

法子《衡平比》2014年5月5日更新

我經常叫人唔好「估浪頂、浪底」在那裡。原因有兩個：

第一：我們想知浪頂、浪底在那裡，目的都是想「賺錢」。如果我們有「賺錢而不用知浪頂、浪底」的方法，我們就不用估頂、估底。

第二：我們最多知道一件東西的「價值」，這是客觀而自己可以掌握得到的。至於「價格」，有時高過價值，有時低過價值，這是市場的錯價。這是我們控制不到的。

我自己的做法就是：當價格低於「價值」的20%，我買入，即是衡平比0.8的時候。當價格高於「價值」60%的時候，即是衡平比1.6的時候，我賣出。

用在香港樓市，對上一次出現0.8的時候是2002年，直到現在，還未到1.6。

現在各主要大型屋苑都在0.9到1.2之前，平均值是1.15左右。即係話，如果以現時的租金、稅率、建築成本、利率、管理費、債息、公用股息率、交通費而言，CCL163我就會賣，但不是說是浪頂，只是說樓市已經「唔抵買」。但請注意，如果CCL163出現在幾年後，要按到時的因素再計過。

但我想我應該再一次說明「衡平比」並不是「預測的工具」，更加不可以告知你「浪頂、浪底」在那裡。

那應該如何理解「衡平比」？

衡平比就好像股票的PE一樣，衝平比在1.6，就好像PE20多倍的時候。衡平比在0.8的時候，就好像PE在10倍的時候。但我們不會說PE在15倍的時候就應該預測股市會向下。在 hk discuss中有網友說「法子說A屋苑的衡平比是1.2，B屋苑是1.1，那麼應該買B屋苑。」這理解是錯誤的，否則我們只應買低PE的股票，而騰訊就沒人買了。

既然已經有PE，我們還要衝平比幹什麼？

這點才是我想說的。原因有兩個。第一：樓市是沒有PE這指標。第二：PE只是取決於「盈利」，而公司的盈利很多時是對項目、商標的估值，實際跟真正的盈利相差很大。即使我以整個「恒生指數成份股的盈利」去計算，即是50間公司總和去計，也可以「一個月之間相差一倍」。這只可說上市公司的CFO技巧太高了。所以，我才制定去除「造假」後的指標

23. 法子 2014-06-10 10:06:51

法子《入息中位數這說法》

2014-04-25

這是我反駁過很多次的錯誤說法「樓價升幅已經高過人工中位數的升幅，所以樓市有泡沫」。

樓市不能只看「新增的財富」（打工收入）去判斷負擔能力。

香港只有120萬私樓，即係最多只看香港頭17%富有的人的負擔能力，實際上只應看頭12%富有的人，因為有人持有多於1間屋，香港頭12%富有的人，大多都不是靠「打工收入」來買樓，是用「已累積的財富」。

工資中位數是「全港勞動人口工資收入的中位數」。跟社會上頭12%富有的人的購買力有關係嗎？

除非，政府把12%這比例增加到50%，即係起多百幾萬個私樓單位，否則大眾打工仔就會爭輸畀社會上頭12%富有的人。

所以「樓價升幅已經高過人工中位數的升幅，所以樓市有泡沫」這說法是不合邏輯的。

備註：

2011年全港：

持兩個物業有29.5萬人

持5個單位以上有36,749人

持10個單位有6102人

持100個物業有39人

2014-04-25

24. 法子 2014-06-10 10:07:24

法子《Long Term》

「long term growth in stock price is driven by growth in earnings, which is driven by growth in revenue.」

「long term growth in property price is driven by growth in rental, which is driven by shortage in supply.」

2014-04-25

25. 118 2014-06-10 10:07:33

如年尾123,现時買楼，升幅可抵褙DSD.

26. 法子 2014-06-10 10:08:24

法子《壓力煲效應》

早幾年已經談過這將會出現，「壓力煲效應」，現在壓力都壓在上車盤。

1. 樓價、租金上升，需求向下遊，以前住3房的，現在住2房，以前住9龍塘的，現在住荃灣。他們選擇只有一個因素，就是「價細」。

2. 原本住了幾年買了「價細」樓的人，以前住幾年就會升級。但現在因為SSD、DSD、壓測和按揭利率等原因，大家唔肯換樓升級。

2014-04-16

27. 法子 2014-06-10 10:08:48

法子《已累積的財富》

這是我們反駁過很多次的錯誤說法「樓價這是我們反駁過很多次的錯誤說法「樓價升幅已經高過人工中位數的升幅，所以樓市有泡沫」。

工資中位數是全港勞動人口的

「樓市不能只看新增的財富（打工收入）去判斷負擔能力」

香港只有120萬私樓，即係應該看香港頭15%富有的人的負擔能力，而香港頭15%富有的人，大多都不是靠「打工收入」來買樓，是用「已累積的財富」。父母多年的積蓄已算是「已累積的財富」。

所以「樓價升幅已經高過人工中位數的升幅，所以樓市有泡沫」這說法是不合邏輯的。

28. 法子 2014-06-10 10:09:27

法子《睇相佬》

今日回想一件發生在上年的事（2013年7月左右）。

當時我應邀出席（係唔駛錢，但去做聽眾）一個辯論，湯生對陸生。陸生全名唔講，自己估，帶圓形眼鏡，拍 hero 廣告。

湯生看好，陸生看淡。

陸生其中一句：「嚟緊幾時加息，我唔知，但我只知佢一定會加。」

問答時間我問咗幾個問題，陸生全部都無正面回答。

其中一條係：「如果一個睇相佬同你講，你幾時死，我唔知，但我知你一定死。你還會不會畀錢，坐定定聽佢講嘢？」

2014-04-18

29. 中女社社長 2014-06-10 10:10:05

CCL不宜看得太好, 也不宜看得太淡

政府辣招是抄自新加坡, 新加坡這幾年樓市上落不超過10%, 香港理應也是

30. 法子 2014-06-10 10:10:15

法子《供應不足》

因為壓力煲效應，加上供應不足。我經常說，那些人「唔買都要租」。3D只係將原本「買的需求」移了去「租的需求」。

現在細價租盤已經缺，租金急速上升。

另一個誤解就係，以為「梁振英增加供應」，其實發展局和屋宇處的數據都指出，梁振英上台後，土地和落成的供應都少了。

2014年4月23日

31. 法子 2014-06-10 10:11:03

法子《市場流通量》

市場現在已經不能自行調節，出現塞車！

3D 令細單位業主換大單位困難，這樣當然唔會放自己的細單位。但首次置業就不用付 3D 令需求失衡集中在上車的細單位。上車盤價格反而急升，令想上車的夫婦更困難。

這是政府干擾自由市場的結果。

32. 法子 2014-06-10 10:11:51

法子《兩種升市》

價格上升有兩種，第一「需求拉動」。第二「供應推動」。

香港90年代到1997年的上升是「需求拉動」，當時樓價上升是因為人人揾錢多咗，想住大啲，住豪啲。所以「由豪宅升先」。

近幾年的樓價上升，是因為供應不足，令到需求向下移，即同樣的價錢，只能住細單位，令壓力壓在細單位，基層樓。請看《壓力煲效應》。

法子

2014-04-19

33. 湯文亮 2014-06-10 10:12:47

法子兄，

我比你更牛，我估今年中原指數上升10％，我再讀回應一篇，你的確接受118挑戰，並不是開盤，你我都知，六七八，三個月樓市將會有顯著升幅，如佔中出了亂子就例外，接正常情況，指數在九月份已偏離118，沒有什麼挑戰價值，好似每週指數巡禮，若果符合兩年內下跌一半的專家預測，現在大約在100點以下，結果是，相距太遠，大家都無謂提，不了了之算了，話分兩頭，總有一日我會看淡樓市，我並不是轉軚，因時制宜而已，今次誤會，我應負全責，懶人兄請得啱，事務比較忙，未有睇晒全部回應，sorry.

34. 亮劍 2014-06-10 10:13:00

蜕变中嘅懒人……

我認為喺現今市況，CCL 的情況有如恒生指數，指數窄幅上落徘徊，但內部的成份屋邨或成份股就有上有落。

對上一年CCL裏面的细碼楼升，而过千萬嘅「豪宅」跌；

而恒生指數裏面的科網及濠賭股升，而大陸內銀股跌。

都是果句……

無楼要想方設法上車；自住唔好走！

持貨太多又無正現金流就走間最屎出來吐現。

有錢剩又睇好楼市前景的業主，就跟四叔買地產股啦！

35. 法子 2014-06-10 10:14:28

5. 法子 2014-01-11 11:17:04

2014年是爆邊，原因是很清楚的。

2013年的氣氛是「很差」，幾乎有咀巴的都說「政府推3D，遲啲大跌」。結果，在2014年尾時，專家們回望2014年，又會說，在2014年在市場恐慌的時候，其實應該貪婪。

情況和2007年的股市一樣。有咀巴年人也說「直通車，睇4萬點」。結果在2008年同一批專家回望2007年又會說，2007年個個貪婪入市時，其實我們應該恐慌。

就是如此簡單！

6. 元朗人 2014-01-11 11:18:16

我覺得樓市升降走勢是民生大事，政府好心做壊事，因壓抑需求而衍生其他民生經濟問題。如果財爺估算（可能因發咗個夢）來年可能有大赤字，中產有生理心理準備財產會打他們荷包主意。

至於所謂專家的預測，稍為有分析力的人不會理會，當運程看便算。千萬不要番看舊時的預測，否則看得不夠過癮！

7. 法子 2014-01-11 11:23:43

當市場有「一至」的看法時，其實是很好的「機會」。

在人生中只要把握幾次，就能改變命運。在97年股市、04年樓市、07年股市、09年樓市和股市。都出現這些「市場一至」的看法，你把握到沒有？

8. Hongkong People 2014-01-11 11:50:48

法子所言甚是,很多朋友問我怎樣可以早D退休,徵結就是適當時候做適當事,不適當的時候就是要為自己儲備子彈,然後就是博士所言等、忍,適當時候就要快狠準地出擊,一生人只要把握兩三次己足夠退休了。當然儲備退休時,生活是需要比較刻苦的。

9. 法子 2014-01-11 12:05:46

Hong Kong People,

多謝！

本人上用月剛剛40，已退休數年。上述就是把握機會的例攑。

10. DEF 2014-01-11 12:13:34

法子兄真高人，要好好向你學習。

11. 亮劍 2014-01-11 12:26:07

http://www.youtube.com/watch?v=uRLnizKqYYQ

上述呢條影片，就係唔少香港人的寫照！

在 2010 年底，北區唔少私樓都係百零弍佰，呢個人兄有叁拾个喺手，咁借按保拾多%仲唔夠上車？

他一支公每月都可儲倒 8 K，咁仲供唔掂樓？

他上車不成，根本係拒船頭驚鬼，船尾驚賊，加埋睇錯市！

他妄想本來值 170 万嘅樓，有小業主傻傻更更咁以 14X 万傻俾佢！

其實呢幾年大把人好似拒咁，百零万樓唔上，現在由上倒車變上唔倒車，而 CY 就係為呢班人出盡八寶，要令他們由輸變贏！

明搶「睇對市」嘅小业主荷包以埋呢條單！

以証明他們那一批輸家才是「睇對市」嘅一方，而呢幾年香港樓市之所以上升，只是這數年入市呢一班小業主「望久」，俾人揾老襯！！！

12. 迎海排隊排到天橋 2014-01-11 12:35:15

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20140111/52079777

13. Tso Yan Chiu 2014-01-11 12:42:00

曹仁超:今年樓價最多跌10%

樓市動向成為焦點，《信報》首席顧問曹仁超接受表示，上半年本港樓市不能碰，預計2014年樓價平均下調5至10%，10%跌幅是極限，理由是年內息口難以大幅向上。

他接受《信報月刊》訪問時指出，美國聯儲局只是減少買債規模而不是退市，而且日本、歐洲和中國都沒有打算退市，好比「四大水喉只有一條減少出水」，因此息口上調空間有限，預期本港樓市不會大幅下調。

他又稱，土地供應增加有限，「一年5萬人結婚，每三對新人只有一對能夠置業，正常需求不下跌，而物業出租有2厘回報，放在銀行利息只有1厘。因此，在水頭充足的情況下，息口能加半厘已屬不錯」。

14. Oscar Lam 2014-01-11 12:51:48

To:7/f 法子

你所說的理論在某些時候是對的，但現在並不適用。當樓市、股市在上升、下跌一段長時間后，且價格處於很高、或很低的位置時，一致看升、或看跌住往會產生相反的結果。情況有如97年樓市已上升一段時間，且價格很高。又如2003年，樓價已下跌至低位。

現在的情況是，樓價已上升多年，且未下跌過。一致看跌的結果並不會是樓價暴升。

15. 法子 2014-01-11 13:01:50

reply 14 Oscar

第一，每次我都收到很多很有理由的奇異眼光，這正正是理論的精神所在。

第二，很多人在應該相反理論時，像你一樣，加上市場「高」、「低」位，起初我也是這樣。但當你找一找例子，暫時還未找到，「一至看淡加高位」之後是大跌市。或者「一至看好加低位」是大升市。

16. 法子 2014-01-11 13:03:45

reply 14 Oscar

第一，每次我都收到很多很有理由的奇異眼光，這正正是這個理論的精神所在。

第二，很多人在應用這相反理論時，像你一樣，加上市場「高」、「低」位，起初我也是這樣。但當你找一找例子，暫時還未找到，「一至看淡加高位」之後是大跌市。或者「一至看好加低位」是大升市。

17. 法子 2014-01-11 13:17:34

Oscar 兄，

補充第一點。

昨晚看是 i money 的面頁寫「陸東轉軚」，心想難道陸東轉軚去看好樓市？如果是這樣的話，就大件事。可能要放樓。

補充第二點。

叫你找例子，而我自己不找，有點不公平。讓我說一說例子，在2011年，當時的樓價也是在「當時的高位」而不是在低位，因為當時有很多人說「樓市太高」，政府出SSD令市場引起一陣淡淡氣氛，為期半年，當時專家出了很多「下跌5成論」，有一專家更說：「現在是有樓人仕最後的逃生機會。」我當時回應：「如果市場能夠因為SSD而回調5%，就是無樓人士的最後上車機會。」這是一個「在高位，但市場一至看淡，而後市不跌反升」的例子。

所以，在應用「相反理論」時，主要是看「市場是否一至」，而「是否在高、低位？」是很次要的。當然，在低位時加上「一至看淡」就更好。

18. 法子 2014-01-11 13:26:05

有一個更邏輯的說法。

從2009年5月，陸東開始出來搞自己的基金，到現在2013年11月，他是 overall 跑輸大市的。

簡單問一句，如果你想「跑贏大市」，你會選擇「陸東買咩我買咩」還是「和陸東對著幹」？

這是很合邏輯的。

19. 肥婆四 2014-01-11 13:33:47

陸東要加時到2017年先決賽，即是站时唔服輸？

20. 法子 2014-01-11 13:44:43

轉載

2011年08月17日

沈振盈所寫

實戰理論：樓市下跌因素已顯現

16,946

適中字型

較大字型

大市走勢繼續反覆，高開之後又再回落，但回吐的壓力不大，估計今次的反彈浪可持續，上望目標仍是21000點。京官訪港，市場憧憬送大禮，這似乎是一廂情願、不切實際的想法。若是有需要送禮來穩定社會，不用等訪港也可以送。始終在現階段環球金融市場處於動盪之際，亂送大禮只會引來遐想，反而會刺激起股民之貪念，情況猶如2007年的翻版，後果堪虞。

很久已沒有談樓市，早前成交轉淡，業主開始減價，地產界歸咎於環球股災所導致。當然，業界人士必然大派定心丸，認為只是正常調整，跌10%就可以回升，看來大家並沒有認清楚真正令到樓市下跌的主因。

筆者自去年開始看淡樓市，列出的理由主要是息率上升及內地收緊銀根會帶來變現壓力；亦講明政府不會出招壓低樓價，一切的招數只在於保護銀行體系不會被負資產所拖垮。市場一直的演繹是政府招數「冇料到」，所以樓價必升，其實是誤中副車。

流動性不足　易買難沽

若客觀地看清楚現時的環境，先放下「樓市必升」的先入為主觀念，便可以發覺很多的不利訊號已出現。首先，利率在貸存比率急升之下，銀行已開始加按揭息。而近日亦見不少個案出現劈價及蝕讓，當中不乏頗具實力的內地豪客，原因在於真的有資金緊絀的情況。

樓市跟股市不同，由於是一個賣家主導的市場，故此，只要一同營造一個樓市不跌的氣氛與景象，便可製造出不會跌的表象，直至到開始有個別業主支持不住為止。現時的業主，大多仍陶醉在通脹、銀紙貶值等理據，而忽略了宏觀大氣候的變化，以及內地的變數。投資房地產最大的問題是流動性不足，易買難沽，等到市況逆轉就上車容易落車難。

沈振盈

作者為證監會持牌人士

21. 法子 2014-01-11 13:47:02

沈振盈:樓市泡沫正在爆破

發表於 2010-08-17

樓市泡沫正在爆破其實大家經歷過 97、 07等大時代，都應該知道一個道理，就是市場的不理性行為將股價、樓價推高至不合理的水平後，便會爆破，而每個人都認為自己可以在市場內逗留至最後一分鐘，冧市之前一定可以離開。但事實告訴我們，大部份人在個市已經爆煲之後仍懵然不知，始終會是清袋離場。資金氾濫確實可以不斷推高資產價格，但資金要走之時就一定會在大部份人仍如癡如醉，不捨別離之時，靜悄悄地走。若不是這樣，無人接貨又如何可以走得甩？筆者用得「隨時爆破」，在時間性方面當然是指短期內。講得「隨時」，一定不會是一、兩年，現在看來，樓市應已見頂，泡沫「正在」爆破。要置業請三思今次已是筆者近兩個月第 4篇談論樓市的文章，不知道大家對在下的論點認同與否，但始終認為買樓是一個數十年的投資，希望各位有需要置業之人士能在作決定前三思。商業社會充滿着太多人云亦云、似是而非的歪理，在利益關係之下，評論是否公正，有否渲染，都應正確明辨。今次出招的效果如何？等多一兩個月便知道，炒家自然話冇事，最多跌 5%，講多無謂，等結果去驗證。說甚麼只影響一手樓，反而炒起二手樓，買店舖冇事等評論，亦等着瞧吧！回說港股，連續 3日在 21000水平好淡爭持，相信只是技術性反彈，後市仍偏向淡勢，不宜入市博反彈。沈振盈“」

22. 法子 2014-01-11 13:54:01

Oscar 兄，

回想一下，2010年和2011年，樓市也是當時的「曆史新高」，但如何判斷後市會否「再創新高」？如果市場還是「一致看淡」，就會。

23. Oscar Lam 2014-01-11 14:02:56

法子兄，

我想說的是，現在專家（包括陸東）一致看跌樓市，並不會使樓價暴升或暴跌。在好、壞因素互相沖銷下，個人估計，樓價明年會在10%左右上下波動。但由於現有樓價很高，位處歷史高位，壞因素較多。因此，下跌的風險較大，但不會是暴跌。

24. Oscar Lam 2014-01-11 14:12:33

法子兄，補充一點。本人從2003年開始至今一直看好樓市，並於2003年開始買入第一間住宅自住。不過，目前的確要小心。主要是政府的政策我們無法評估。

25. 法子 2014-01-11 14:32:21

法子兄，

-------

Oscar 兄，

我想說的是，現在專家（包括陸東）一致看跌樓市，會使樓價暴升。

26. 法子 2014-01-11 14:37:25

，目前的確要小心。主要是政府的政策我們無法評估。

-------

就是這些「很有理由的看淡」，令到後市向上。

重點是「市場一致」，不用管「理由」。每次也有「理由」去令我們想多了。

once a factor became common，market has taken that into account.

27. 旺澎 2014-01-11 14:57:52

法子有道理!! 我2010年初就係同朋友聚餐時被眾人一致質疑: "樓價咁高, 仲買樓? 應該賣樓至啱!" 以一打十嘅情況下決心大舉入市, 支持法子!

28. mini 2014-01-11 15:01:29

說實在話, 樓市是不會騙人 , 只不過大家自己騙自己。樓市不跌/樓市不升,只不過時機未到而已。The reasons are:-

在政府的辣招SSD, BSD, DSD推出之後: The officials intended to introduce a glass ceiling on the CCL123, and to give more measures in the near future if the home prices still go up, such as 4D, 5D, etc. In other words, the developments of real estates are subject to government policy rather than the supply and the demand in the past dates. This time is really different...

樓市不跌只不過是: It is just a matter of time, the land supplies, the domestic demands and the trend of the interest rates...

Again, Buying any houses are subject to individual needs and affordability...

29. 呵呵呵 2014-01-11 15:09:23

今年樓市爆升，你加碼買多幾層樓未？

30. 永言 2014-01-11 15:48:15

坊間普遍認為今年是小跌，假如要超出此預期，其實有三個可能：

1. 升少少

2. 爆升

3. 爆跌

31. 陽痿虫就玩完 2014-01-11 16:39:07

陽痿虫在蘋果日報今期專欄比人寸到爆，我唔識玩面書，否則一定加入踢呢個敗類出香港。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140109/18585217

32. 如是我聞 2014-01-11 16:51:57

嘿嘿！樓市二年內不會爆破，跌十個八個怎算爆破，反而股市就要爆破。

33. 讓市民可以用強積金來供樓才是最合理的選擇 2014-01-11 16:53:08

讓市民可以用強積金來供樓才是最合理的選擇

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=52690

34. 寡言 2014-01-11 18:57:28

我同意法子兄的見解

這亦印證了羊群心態的道理

如信這個沈大輸及那個姓關的stupid guy

死得人多

35. 亮劍 2014-01-11 20:29:41

反其道而行，相反理論，28定律等，就是我呢數年看樓市嘅宗旨！

法子兄與我嘅睇法何其相似！

因此大家只要睇實，那些預計呢幾年港樓會跌鑊甘嘅學者、評論員及財演幾時𨍭軚唱升就得，記得清完樓之後，順手空多幾張大期，隨時夠俾一年租！

36. Oscar Lam 2014-01-11 20:58:14

法子兄，陸東也不過是分析員一名罷了。以他為樓市明燈，未免太抬舉他吧！樓價的升跌受眾多因素影響，包括供求、經濟、利率、政府政策等因素影響，怎能以單一因素去預測樓價的升跌？

我不敢說今年摟價暴升機會絕對沒有，但起碼機會很低。這是我的感覺，很難解釋原因。

37. 永言 2014-01-11 22:28:39

最近從不同的地產代理打聽，巿場多數盤源都係連約放，而且價錢比巿價折讓一至兩成，或許反映投資者對後巿信心如何。

38. 小業主 2014-01-11 23:06:58

回37，難道你唔知道連約放的盤一定係低市價的嗎?

39. 大家都在惶恐中 2014-01-11 23:13:20

巿場多數盤源都係連約放，而且價錢比巿價折讓一至兩成，此是反映投資者對後巿失去信心走為上著的決斷.............原因很簡單,大家都在惶恐中????

40. 寡言 2014-01-11 23:56:50

有時真係好想知道個D所謂專家及經濟學家，他們所發表既文章同佢哋私人既投資行為是否言行一致？

定係發表係一套，私人做既又係另外一套？

41. 2014年大升? 小幅波動? 大跌? 2014-01-12 03:54:58

香港樓市總值之龐大, 其升跌影响關連人仕數量之多, 利益之龐大, 絕不因個人或少數利益集團叫囂, 甚至連地方政府亦不能隨意干预而使之升或跌, 否則美國樓市暴跌而引致嘅金融風暴就不會發生, 除咗封閉極權國家例外, 猶其如香港咁小型嘅國際開放經濟体系, 樓市走向只反影趨前或滯後嘅國際因素, 本地條件及關連人仕心態合成向量, 任何個人意願, 只聊備一格而已.

42. 永言 2014-01-12 09:08:39

to 38/F, 正常都係低5-10%

43. determinator 未來救現在 2014-01-12 11:28:29

現在香港俾班弱智官員, 同班賊性泛民議員攪到咁已經夠慘, 自顧不暇, 重點救未來, 不如諗吓好似套西片咁, 喺未來15年後派班醒啲嘅官員嚟, 取代現在班弱智官員同班賊性泛民議員, 救救現在啲蟻民重好啦, 唔知國內時空會唔會比香港先行咗15年呢?

36. 法子 2014-06-10 10:26:44

湯文亮 2014-06-10 10:12:47

法子兄，

-------

湯生，

你我都是同道中人，心照。你講得啱，其實個升市「已經好明顯」。

第二：「總有一日我們都會睇淡」這是對的，我亦公開了，我當年在衡平比0.8（2002年）開始，一直買入並且持有，到1.6我就會盡沽（除了自住樓）。到時沽樓是 smart，以現在樓市的各項條文，根本是「大升在即」。如果呢個時候有人誤會我是看淡，過一陣子，我就畀人笑到面黃。錢可以輸，但名節不可以失。

第三：至於118一事，真是誤會。我自己之前都開123.66。另開一個118是另一網友看113所至。他開118，我都覺得勝之不武，但從113加到118，我已經盡了力，目的係唔想引刀兄輸得太難睇。有時要維持各網友的平均不容易呀。

總言之，現在樓市實爆升，等到1.6才沽樓。

37. 法子 2014-06-10 10:27:38

湯文亮 2014-06-10 10:12:47

法子兄，

-------

湯生，

你我都是同道中人，心照。你講得啱，其實個升市「已經好明顯」。

第三：至於118一事，真是誤會。我自己之前都開123.66。另開一個118是另一網友看113所至。他開118，我都覺得勝之不武，但從113加到118，我已經盡了力，目的係唔想引刀兄輸得太難睇。有時要維持各網友的平衡不容易呀。

總言之，現在樓市實爆升，等到1.6才沽樓。

38. 亮劍 2014-06-10 10:32:39

根據2011年人口普查（簡要報告 p.72 – p.77），香港有237萬個家庭，居住情況如下:

表一：2011年人口普查全港家庭戶數居住情況

居於「自置」物業的家庭（包括私樓、居屋、村屋等）		123萬戶(52%)
居於「全租」物業的家庭 •私樓、居屋及其他非公屋住宅 (104 -72萬戶倒推之估計數字) •公共房屋 (假設所有公屋戶都是從政府租入單位居住)	32萬戶 72萬戶	104萬戶(44%)
其他居住情況 (例如：免交租金, 由僱主提供, 合租／二房東／三房客等)		10萬戶(4%)
2011年人口普查全港家庭戶數		237萬戶

39. 法子 2014-06-10 10:33:24

陸東就是一例子，上年8月看淡，今年就成了傻瓜。

我說明，就是不想當明年的傻瓜。

40. 亮劍 2014-06-10 10:36:27

圖二：2006年及2011年按不同收入之家庭數目分佈

http://www.property.hk/writing_manage/web_img/peterpaker_20131008_image004.gif

(摘錄於 2011年人口普查簡要報告第68頁)

41. 亮劍 2014-06-10 10:37:35

表三：截至2012年年末，香港有111.8萬個私人住宅，按單位大小分佈如下：

分類	實用面積 (平方米)	數量	比例
A	< 40	353,023	31.7%
B	40 – 69.9	545,791	48.8%
C	70 – 99.9	133,563	11.9%
D	100 – 159.9	60,658	5.4%
E	≥ 160	24,897	2.2%
	合共	1,117,932	100%

1平方米 = 10.76平方呎

42. 法子 2014-06-10 10:37:45

湯生，

不好意思，佔用了你大量的版面作說明。

但「淡友」這名字，到明年實在是太大的笑柄，我一定要洗脫。

43. 法子 2014-06-10 10:38:12

法子《梁班子的語言偽術 - 22幅地？》

2014年03月02日

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2013年03月01日新聞

發展局局長陳茂波昨突然宣佈，取消勾地表制度，揚言政府要重掌推地主導權；陳又公佈下年度賣地計劃中的46幅住宅地，聲稱加上港鐵及市建局物業，下年度私樓總供應可高達2.58萬伙，但原來46幅住宅地中，有22幅未完成土地更改規劃，當中更包括遭浸會大學強烈反對改做住宅用途，仍在公眾諮詢用途的前李惠利工業學院地皮。政界及浸大學生炮轟政府做法違反程序、企圖向城規會施壓之餘，亦有「篤數」谷大土地供應之嫌。

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2014-03-02 15:28:25 新聞

發展局長陳茂波表示，過去幾年本港樓價飛升，和供應不足有關。

他在一個電視節目上表示，即使經過跨部門的合作，政府亦難以在短期內「變出」合適的土地，因為改變土地用途要通過城規會和得到公眾支持。

他稱，去年政府推出46幅土地，仍有22幅地未改劃用途，但已售出的土地可以興建13,700個單位，至於下年度推出的土地，就有21幅地未改劃用途，政府希望當中較大幅的土地，能夠興建公屋。(即時新聞)

---------------------------------

各位，睇完上述兩宗新聞，一宗一年前，一宗今日，我有一個問題：

1年前公佈2013＼14年的賣地表中，有22幅係未改變用途。今日陳波說：「1年前公佈的2013＼14年的賣地表中，還有22幅未改變用途。」

咁咪即係一幅都無改過？

咁陳波今年公佈的2014＼15年賣地表中15500單位，有71%是「未改變用途」。咪即係今年只能賣4995個單位？唔怪得第一季陳波只賣1500個單位。

2014-03-02

44. 亮劍 2014-06-10 10:38:14

財爺話現在供樓負擔比率好重，如果美國 XX 年之時，加多 XX 厘，咁負擔比率就會升到 XX%！

從表二2011年人口普查我得知，家庭入息中位數應處於 2 万零銀，但常識講俾我知呢班人大多住緊公屋(表一數据)！

喺香港住上幾年而又有正常智力者，自必知道你有幾多入息，就已限制你所能選定樓宇的範圍，例如你的家庭總收入只有兩叁万，基本上你只能等政府打救，要輪大米等公屋或居屋！

月入三万以上的家庭，請睇餸食飯參考表三，例如你月入 35 K，除非你老豆大把，根本上你只能選購 3 M 樓下得單位，即居屋或新界 A 類私樓！

同樣道理你月入 5 万，只能揀 4 M 幾或樓下；月入 6 万，只能揀 5 M 幾或樓下的Ｂ單位，單單呢兩款單位，就佔所有私樓單位存量的 8 成！

那些 C 類單位，佢哋係俾嗰 D 月入 7 M 以上的專業人仕，或有層細碼樓作換樓籌碼嘅人兄買嘅！

至於嗰啲 D-E 類單位，你一係老豆剩落大把；一係就要有幾層樓收緊租；再唔係你就係強國有米同胞！

正常計香港私人物业每年的流轉率大約係 7- 8，我亮劍敢說係世界最高嘅幾位，甚至可說坐三望二或一，因為香港 D 業主係有迫切需要去樓換樓！

你財爺同嗰D磚家，成日整一个全港市民入息中位數，來比較私樓樓價中位數，睇下樓市有否起泡，但咁攪法真的只見樹不見林，完全不能反映香港私樓業主的真實狀況！

45. Vw 2014-06-10 10:59:32

謝謝法子兄的引文！

唱淡的確是唔使本。股評人當然希望大家賣樓買股票，但只要大家親身行入地產舖就知咩事。

小弟係80後，就快結婚要上車(港島below $4M)，鎖匙盤少得可憐，放賣既盤全部有租客住緊，約睇樓難過天。

46. 物業初哥 2014-06-10 11:01:16

博士每天除了要處理自己業務外,還要寫上三篇好文章(2篇樓市+1篇以波論樓),真的是忙得要命,未有看畢所有回應也是人之常情。

法子兄也請別介懷,如果有天你們三寶都轉了口風,那正正就是出貨的好時機!

47. 恐懼心態 2014-06-10 11:17:05

法子兄也請別介懷,如果有天你們三寶都轉了口風,那正正就是出貨的好時機!........?????

出貨的好時機不是由三人定的???是由市場恐懼心態去定的........?????......而且必須走在市場恐懼心態的爆發前........?????......

48. 法子 2014-06-10 11:18:43

嘻！我們變了3寶。

我即時想起淘大。

49. PN 2014-06-10 11:19:35

Dear亮劍,

So on the assumption that lowest income groups (720k households) are covered by public housing. Then

2,368,796 -720,000 = 1,648,796 = household for non-public housing

1648796/2 = 824,398

If I use table in page 40 working backward from top income group, then the median income for on-public housing household = 30k

50. 法子 2014-06-10 11:20:32

45樓好像在回覆緊47樓。尤其係嗰句「唱淡唔駛本」。

51. 小陽 2014-06-10 11:27:25

初哥兄，

說得對！博士和三大師兄是船長，我呢D尖兵死緊

52. 小師妹 2014-06-10 11:31:04

好欣賞法子兄柔性的堅持...蠻可愛的　:P

"「我現在對香港樓市，非常有信心」

尤其係細價樓，無得跌。

總言之，現在樓市實爆升，等到1.6才沽樓。"

非常認同 ! Awaiting ----------------> 1.6

53. 亮劍 2014-06-10 11:37:30

小弟係80後，就快結婚要上車(港島below $4M)，鎖匙盤少得可憐，放賣既盤全部有租客住緊，約睇樓難過天-------

我亮劍在此提醒各有心喺對下一年買樓啲準业主，請注意以下事情：

嚴守 80 個月定律-----即係如你想入間樓係 4 M，請確保你每月的家庭總收入要高過 50 K。

攞盡銀行開出條件-----如果銀行可借足７成，俾你分 30 年去供，咁唔該你咪拒人於千里之外，因為你可將預多咗嘅首期同供款，存回同一銀行户口，以備不時之需，現在呢 D 户口息率等同按揭息口，你係無蝕息的！

2 手 VS 1 手------真心講句，如果你結咗婚之後，在幾年內未計劃有小朋友住，咁請你去買新界一手上車先啦，因為港島below $4M 嘅貨已經無乜揀擇。

54. 小陽 2014-06-10 11:39:38

不是他們定，但是他們有能力臭到,好似地震前夕，禾雀亂飛，佢地係預測儀

55. 物業初哥 2014-06-10 11:47:27

哈哈

法子兄你地緊係三寶啦,從你地既回應真係學到唔少野!(分析,思考,邏輯),真係寶中寶!

小陽師姐講得無錯,要死跟唔係就死緊^^

56. 小陽 2014-06-10 11:50:56

對！死跟死跟死跟死跟死跟

57. 亮劍 2014-06-10 12:04:53

統計署的家庭月入，係分析的一部分，但常識告訴我知，在香港買樓，除咗計算你家庭每月入息外，你家庭及長輩所累積的資產極為關鍵。

例如你只得百零万年薪，但擁有一層有現契的太古城兩房，又有兩層就來供滿嘅束區樓仔收緊租，再加上你有叁四百零万股票及基金，理論上你係夠錢同夠資格上件陽明山莊 2房享受下的。

當然政府最好切左 DSD 才買會正路D啦----

58. 法子 2014-06-10 12:04:55

54. 小陽 2014-06-10 11:39:38

不是他們定，但是他們有能力臭到,好似地震前夕，禾雀亂飛，佢地係預測儀

是地震前的曱甴！

59. 打工仔 2014-06-10 12:34:43

其實真係唔明白！1997已過了17年，政府或某d人仲成日擺1997年摟價來比較！期間有通漲及其他因素另到收入增加又不提！！CCL上到118左右又能反影什麼？！

我有一個奇想！就是將CCL指數進行拆細，好似一隻大型股票拆細一樣！

一來可反影現時與當年的差別！又能令到一些人容易接受現實！

60. 小陽 2014-06-10 12:44:00

甲甴係打不死

61. CCL 123.66 2014-06-10 13:22:02

是你多么温馨的目光，教我坚毅望着前路，叮嘱我，跌倒不应放弃！

62. 心大心細 2014-06-10 13:24:05

小弟想多謝博士同呢度甘多位高手無私的分享,在這網站一年多,雖資質魯鈍,但亦獲益不小,小弟一直在先賣後買換樓或買細價樓收租之想法十五十六,現在傾向買多層收租,even硬食dsd,但條數反而易計，先賣後買(2手樓)係宜家缺盤情況底下真係吾敢包我可以換到層arm budget arm心水的,同免了點都要搬2次屋的煩腦,反正睇好後市,又對股票一點認識都沒有,不如襯低息先買層收租,早供早著食個爆邊潮好了,到時都叫有層自住,有層寫字樓自用同有層樓仔收下租，做到三層樓投資法吖。

63. Alan Pepper 2014-06-10 13:43:19

其實較高或較底成交不出其。有人心頭好，唔知定，俾高一百幾十万買間海景單位。有人急錢用，又唔知定賣少一百幾十万又如何?一成，5% 上落食生菜咁平常啦。

64. CD ROM 2014-06-10 13:53:41

我都好頭痛, 望各師兄師姐幫忙給點建議...

小弟80後早年係北區上左車, 宜家小朋友出左世, 你地都見北區d雙飛問題, 太太緊係話要搬啦, 外家係西環, 校網好並有外家幫忙照顧, 基本上去意已決~~~ (如果唔係小朋友我想加按買多層below 3M就好啦, 不過為小朋友無計...)

問題來啦, 西環2房400-500', 30-40年樓大約都要5M-6M, 賣北區大約3M, 預期有2M做首期上4M會, 首期同壓測都ok, 咁我有無d乜要小心呢?

因為老實講短線(1年內, 因小孩要2歲讀N班唔拖得太耐...)我睇好層北區多過西環, 爆邊也深信兩邊都會出現出現, 咁我應該爆之前, or之後做呢個換樓程序呢 ????

不勝感激!!!

65. 引刀一快 2014-06-10 14:05:46

在此，我要講講幾件事

1，玩4期係我講開局嘅前提條件之一，係大家都定四個期，難度唔係問題，只要大家條件一樣，遊戲公平就得。我聲明過要玩四期，單期冇意思。第一期以118為界，其餘三期不如就各自定下，亮劍兄已經率先定了4期，對于這樣一位坦蕩蕩的對手，我衷心敬佩。

此為亮劍兄當日所定數字：“另一方面 CCL在今年年底，会企穩於125点，而我估計CCL於下年及後年都看好，初步估15年係130、同16年係145，但17年会跌翻落去115甚至更低。”

2，法子兄所言“新的 game 是其他網友不忿引刀兄看淡，但又不願（引刀兄當時以不回應作為回應該網友）

以113作分界，所以才用118作分界，他才答應參加。”

我一直有回應該不露身份兼滿嘴惡言之人，不過唔會陪一個冇膽用固定筆名嘅鼠輩玩，因爲

無論定什麽規則，對方只係若隱若現嘅話，嬴咗連牙鉸到冇，因爲佢唔會現身岀嚟認輸，我輸

咗就分分鐘個個都可以岀嚟領功領獎，開呢種賭局嘅人真係當人係傻仔。

3，一直以委婉言語隱含當日鼠輩惡行者，我認爲係一種包庇。

66. 蜕变中嘅懒人 2014-06-10 14:43:33

係噃，當日撩起個火頭玩口水戰嗰位仁兄，到而家仲係深海潛緊水未浦頭，男子漢(估)要有膊頭、有腰骨，快啲現身，唔好俾人睇小，不過如果真係慄得滯唔來，算了吧，點都要多謝兄台搞成咗個口水戰場，等懶人有得玩，多謝晒。

67. 引刀一快 2014-06-10 14:46:15

其實，我估到佢係邊個，手下敗將，尼喺人家褲襠底吠。

68. 引刀一快 2014-06-10 14:52:30

懶人兄，你玩問米咩，想叫果隻爛鬼岀嚟？

69. 蜕变中嘅懒人 2014-06-10 15:01:01

其實潛水兄台連口水戰都缩埋，真係冇乜道理，驚乜，懶人希望自己輸，輸得愈大鑊，心中愈快樂，赢牙鉸就輸身家，赢得愈勁，身家無得淨，兄台，驚就两份，COME ON。

70. 蜕变中嘅懒人 2014-06-10 15:04:36

引刀兄，唔係問米，係鼓勵潛水員上水，氧氣警鐘响咗。

71. 亮劍 2014-06-10 15:19:59

因為老實講短線(1年內, 因小孩要2歲讀N班唔拖得太耐...)我睇好層北區多過西環, 爆邊也深信兩邊都會出現, 咁我應該爆之前, or之後做呢個換樓程序呢 ????

我唔知你會否再生小朋友，但係要是你同你老婆，對下一代的教育有要求的話，請立即搬來中西區，因為呢頭果 D 有質素的學校，真係多得很！

小女 8歲只係普通料，她在六年前喺呢个中西區，我只同佢報咗六間幼稚園啫，但她竟可連中五間，我敢說求其一間放在新界已爭崩頭，淨係呢下就已經KO 北區校網。

如你認為北區同西環兩區都會上，而你又可負擔首期同每月供款，咁換樓都得！

但請注意，這兩年西環呢邊因為 MTR就來通車，D樓價已爆升咗唔少，就算你都知5M-6M 「不直」, 都只不過係 2房400-500, 仲要係30-40年樓，因此俾著我就出租北區樓，然後貼少少租西環，為期兩年再定下一步！

72. 買Parkview 不如買瓏璽，交通方便，有诲景及新SHK楼，在奥運站。 2014-06-10 15:29:56

？？？？

73. 法子 2014-06-10 16:24:52

今日睇咗湯生先！

74. 法子 2014-06-10 16:32:11

量力而不為，好！

75. 按居 2014-06-10 16:44:31

法子兄，請不要勞氣，我地睇開blog嘅都會明白你！我亦相信湯生只是想做個借喻，不是有心去挑。回你20：可惜全港（連有線樓盤傳真）都說是DSD微調引發爆邊。你贏得冇咁型......

76. 法子 2014-06-10 17:05:00

唔緊要啦。

我而家擔心的是，梁振英一路呃住啲人話增加供應，現在真係有好多「結婚生仔」的，等佢啲供應嚟，但實情係點，你詳細睇43樓就知。

77. 亮劍 2014-06-10 17:19:16

To……64楼

北區小學叩門倍增

雙非家長堅拒屯門校寧遷九龍

文章日期：2014年6月10日

【明報專訊】教育局今年首設「跨境學童專用校網」，令大部分跨境童被派往屯門、天水圍等遠離邊境的地區。不少雙非家長昨到北區的小學「叩門」，部分更帶備一整疊子女的證書及獎狀，希望能獲學校加分；多間北區小學均指今年的叩門數字較去年倍增，其中一間小學更在兩小時內收到134個申請，有校長亦指不少雙非家長都顯得十分徬徨。

一校兩小時收134申請

家住深圳的雙非家長李太，上周六放榜得悉女兒被派往屯門入學後，揚言聯同最少10名雙非家長向教育局投訴。她昨稱，無論如何不會到女兒獲派的屯門小學註冊，會到至少6間北區小學叩門；若叩門不成功，則會每月花約7000元在九龍區租屋，跟女兒搬進九龍並在附近找學校入讀，丈夫則留在深圳，她未決定是否繼續投訴教育局。

家長問面試要否即場表演

位於粉嶺的五旬節靳茂生小學昨獲200多人叩門，校長黎佩華指較去年增近一倍，不少是雙非家長，有家長更問及面試時是否需要即場表演。上水鳳溪創新小學校長李淑賢亦指出，昨只有兩小時接受家長叩門，已收到134份申請，較去年多出逾七成。上水惠州公立學校校長陳紹鴻透露，截至昨午2時已接獲220份叩門申請，較去年多出數十份，有家長向學校職員訴苦，亦帶備一大疊子女的獎狀及證書，但學校只收報名表及推薦信。

國際社會服務社個案工作服務總監張玉清表示，放榜前已有家長表明，若獲派的小學偏遠，會考慮將子女交由本港的私人保母照顧，但她提醒，這類服務未有監管，須先了解保母是否有足夠能力照顧小孩。若雙非媽媽為陪子女讀書搬到香港居住，丈夫留在內地，則要思考如何維繫家人關係。教育局發言人則呼籲跨境學童家長以平常心面對派位結果，以正面態度鼓勵子女。

78. 物業初哥 2014-06-10 18:14:31

今日出門唔記得買報紙，謝法子兄上載！

量力而不為看似容易，但真係少d定力都做唔到架

79. 蜕变中嘅懒人 2014-06-10 18:30:49

懒人其實唔多明，發展商咁多叻人、精算師，經濟專家，對於樓市將會供不會求，走向爆升之勢，按懒人一向諗法係，發展商一係就唔賣住，空置唔租等十年八年好好價至賣又有，嬅茂、行瓏係表表者；一係DSD前咁以高溢價開盤；一係頭炮去到貨就加價加推又再加價x2加推，而家似乎一反常態，好似鲩魚喺咁好形勢之下，加推2次都唔減优惠、又唔乜加價，連一向高脚七打劫矮冬瓜嘅特式平台同天台户，竟然以平過2房呎價加推，懶人如果唔係低階層無資格同樓神雄哥對口，幾大都套吓料至瞓得著，樓神雄哥之前話今年呢個盤目標係800伙就停，謙虛成咁我諗即係信心不足，而家有機清貨，用條喴哋扯住佢都停不了，環觀其他新盤截擊又有，加快咪執輸推盤又有，全部都係懶人考試成绩麻麻，除咗之前深水埗風會特平快清外，其餘都乏善足陳，樓市一反常態，返去問亞媽，點解......點解......點解？

80. 亮劍 2014-06-10 19:13:07

法子兄同我講电話時提到，有銀行按揭部朋友同佢講，最近佢銀行D新做按揭貸款申請大幅增加，這些个案以细價楼為主，而且大多数以高於網上估價成交，唔少幅度仲達一成！

由此看到三个方向：

小市民按耐不住要搶细價楼上車。

那些细價楼的原业主之後何去何從？係止賺離場?或楼換楼呢？

銀行会否同呢D单位估足價?而網上的估價參考又会不会上調？

81. 心大心細 2014-06-10 19:24:31

亮劍兄,如你所言,d細價樓原業主如果大新份是樓換樓,甘壓力煲效應有機會由a類推上b,c3類樓wor。

82. 心大心細 2014-06-10 19:30:15

我自已早兩個星期叫老婆打去渣打問佢地個1日估價的服務時,個職員話剛剛己經cut了,因為太多人問...証明全世界人都蠢蠢欲動想上車/換樓.

83. To 79 蜕变中嘅懒人 2014-06-10 20:04:34

近日樓市交投回升，市場也見到一些高價成交個案，那後市將如何？昨天兩個地產「大孖沙」卻不約而同為升溫中的樓市澆冷水。

恒基（0012）主席李兆基在股東會後表示，未來兩年樓宇供應多，政府又大力賣地，加強土地供應，樓價雖不虞大跌，兩三年內也難有起色。他又表示，集團的土地儲備足夠5至6年發展，而他也心急賣樓，又指香港建築費高昂，雖然地價已跌了三分之一，但現時起樓地價與建築費各佔一半，香港的每呎建築費為內地的10倍，發展商很難平價賣樓。

九龍倉（0004）主席吳光正在股東周年大會後見記者，則指他對樓市看法與市場情一致，對香港樓價有10%的調整幅度不會太驚訝，並指在辣招影響下，市場目前正靜待住宅供應增加，以及美國聯儲局退市時間表。但他認為，觀乎聯儲局主席耶倫言論應為鴿派，料退市時間較長，但最終時間表仍難以預估。

近日樓市升溫，很大程度是購買力累積了一段長時間，藉政府放寬雙倍印花稅（DSD）的換樓退稅期限而釋放出來，後市能否延續升勢，便要視乎是否再有新的購買力出現。而財爺曾俊華昨日表示，第二季初段的經濟數據表現令人擔心，如惡化更可能影響就業市場，他或會在8月發表經濟半年報告時調低全年的經濟增長預測。

如香港經濟轉壞，供應又在增加，樓價可以大升嗎？

撰文：陸振球（明報地產版主管）

84. 蜕变中嘅懒人 2014-06-10 20:43:01

多謝83樓兄台

其實懶人仲有樣野驚緊，佔中三子俾亞爺白皮書兇完條氣好唔顺，萬一6月22日多過卅萬人投票支持，佢哋梗發大嚟攪，大鑊了，糖少嗰陣爆C歪嘅解放牌君子上市，就食唔完要兜住走，希望唔會係咁發展，否则唔知會唔會提早結束一國两制。

85. 小陽 2014-06-10 20:53:14

懶人兄，

三子條氣唔順，那又如何？

那些人投票與否，是看佔中對自己有何好處？對自己有何影響？

86. To:法子 2014-06-10 21:01:49

我都係中意你地三傻呢個稱呼多啲嘻嘻

87. 按居 2014-06-10 21:14:43

回法子兄76：

正想講我深深相信有不少夫婦因換樓問題而暫時放棄生第二個的念頭。計女仕們現約30餘歲，過多5年，她們差不多可以永久放棄這個念頭。

回想施行政理念：
1. 改善居住環境
2. 鼓勵生育、增勞動人囗
3. 避免中產向下流
4. 讓市民自為退休作打算

DSD算是少數可以單一項同時針對多個目標的政策，不過是反方向...

88. 法子 2014-06-10 21:37:53

81. 心大心細 2014-06-10 19:24:31

亮劍兄,如你所言,d細價樓原業主如果大新份是樓換樓,甘壓力煲效應有機會由a類推上b,c3類樓wor。

係！壓力煲效應在細價樓飽和後，就到中價樓。一級一級推上去。

89. 法子 2014-06-10 21:38:46

86. To:法子 2014-06-10 21:01:49

我都係中意你地三傻呢個稱呼多啲嘻嘻

對！有同感，我都覺得係。

90. 法子 2014-06-10 21:40:43

87. 按居 2014-06-10 21:14:43

----------

exactly!這不突止，最慘就係那班受害人以為自己係得益者。還走去支持 cy。

91. 蜕变中嘅懒人 2014-06-10 22:22:19

TO 85樓小陽靚女

懶人覺得若622係遊行我就唔信有卅萬人，佔中三子之前話如果投票人數少過10萬人就引咎放棄，我估投票可能有10多萬人，因為係網上或電話投票唔使現身又方便，但係而家亞爺白皮書免費同佢哋賣廣告宣傳，夾大串連埋原本有啲抝氣嘅各門派，一致向外，如果投票人數多至卅萬，咁佢哋實理直氣壯大攪一餐，佔中，一萬人都夠大鑊了，所以懶人騰雞了。

92. 小陽 2014-06-10 22:53:20

懶人兄，

博士教怕鬼都唔好話俾人知 !

中央管十三億人口，一萬、十萬會怕嗎？

我估如果真係佔中，就好似佔領𣾀豐這樣，放埋一邊，灘凍佢，馬照跑，舞照跳，D中環公司有唔係工廠，大不了晤返中環，返其他地方，你估老細叫我吔放假，如果係放假,我就佔領歐洲去旅行

93. 心大心細 2014-06-10 23:10:56

懶人兄，小弟覺得佔中齋吹的，邊搞得成，你睇下佢地講成兩年，驚比人閙由佔中變和平佔中，佔領人地方又點和平呀，重要睇下搞個D人，先佔中三子唔講，白鴿個班剛剛先講話立法會唔係示威嘅地方喎，咁中環唔同又係抗爭嘅好地方喎，我重好似聽過話佢地佔領還佔領，唔會阻人番工咁，班政棍佔中是假，抽水羅政治成本為實。

94. Will Hunting 2014-06-11 00:03:42

To 64/F CD Rom,

As your parents-in-law are living in Sheung Wan, would it be possible for them to let you use their postal address for applying schools for your child? Then you won't have the imminent pressure to make decision now, you know, 'patience' is one of the virtues Dr. Tong and other Hings keep mentioning regarding the characters for investors.

To 53/F & 71/F Leung Kim Hing,

Thanks for sharing your views for the enquiries of Hings and you mentioned some figures / rules of thumbs. I'm a bit slow here, and I don't get the rationale behind the figure of 80 months worths of salary as the limit to the value of property one should buy. Hope you could shed some lights. Many thanks.

Regards

95. anggie T. 2014-06-11 00:07:38

請教吓法子兄，原來咁年輕有為四十前就退休，我剛退下火綫一年，悶到死得，敢問你平時点打發時間？

曾經悶到想揾D生意搞，但收租實在太穩定，冇得輸，入嘅亦冇乜劣貨，同你一樣睇好所以唔郁住！

中原指數參考吓Ok, 日前代家人找細价港島三房，勁缺盤！正如各位高手話，細价嘢好渴市……正近期有D癲咗，果然轉風轉得好快！！！

96. 三Ｔ 2014-06-11 00:22:23

懶人兄的擔心確有理由，阿爺唔知點解又係呢個時候出個什麼白皮書幫Ｄ不食人間煙火的人做宣傳！主人出聲，Ｄ狗仲唔撲出來狂吠？對方呢個時候即時喊驚扮可憐話被打壓，咁真係幫晒果三條友做勢！

其實佔中只係鬧劇一出，政府根本唔使講任何野，到時只要準備足夠警力，依法辦事（千萬唔好有法不依），有人犯法就拉，檢控。我最擔心的係如果我係中環返工時有人阻住我返唔到工，政府同警察保障唔到我的權利同人身自由！

97. 鬼打鬼 2014-06-11 00:35:17

事實上「佔領中環」是一件好,起碼首當其衝「白居二」會籐雞???

鬼打鬼,法蘭西打紅毛泥???

98. 安全駕驶 2014-06-11 00:36:03

回79懶人兄，

深水埗丰會是URA市建盤，定価方法可能與荃湾鯇鱼地下車盤不同

99. 笑看人生 2014-06-11 01:04:33

博士、各位師兄師姐，

首先好多謝你哋每一位付出無私的奉献，我已經睇咗呢個綱站好幾年，但係呢幾日所睇到嘅文章和回應，俾人嘅感覺真係越來越有人情味，所以我覺得很有福氣係呢棵大樹下聼好多唔同的故事，又可以見到好多人生百態和每一位嘅真性情，真係又精彩，又温馨。

(如有錯字或文字不順，請勿見怪，雖然我是60後，但只有小學程度。失禮失禮)

100. 引刀一快 2014-06-11 03:28:55

懶人兄

其實佔中，我覺得唔係最大鑊，最大鑊嘅係東突！

試諗下，如果係熙來攘往嘅尖沙咀，突然出現八個刀手砍人，死30個，比佔中不知影響大多少倍。

一個故宮，一個香港，一個敦煌石窟，都係我最擔心受襲嘅地點。

101. 報告指去年全球私人財富升 14% 2014-06-11 06:21:25

報告指去年全球私人財富升 14%

2014/06/11 06:04

波士頓顧問公司發表《全球財富報告》。去年全球私人財富增加 14% 、至 152 萬億美元。當中亞太區增幅尤其突出，預測至 2018 年，將超越北美，躍居全球最富有地區。

懂存錢，加上投資有道，亞太地區有望於 4 年後，成為全球最富有的地區。

波士頓顧問公司發表《全球財富報告》。受惠股市造好，加上歐美經濟相對穩定，去年全球私人財富增加 14.6% 、至 152 萬億美元，升幅超越前年的 8.7% 。除了日本，亞太地區表現尤其突出急升 31% ，達到 37 萬億美元，升幅拋離傳統發達市場北美。

報告提到，按現時的增速來看，亞太區很可能做到「超歐趕美」，於今年取代西歐，成為全球第二富裕地區。預測至 2018 年，就會超越北美，躍居全球最富裕地區。當中以中國貢獻最大。於過去 5 年，已先後超越德國和日本，去年全球排名僅次於美國。私人財富漲幅接近 50% 。除了因為外圍環境造好，儲蓄率高，也是中國人民容易富起來的原因。

在中國有多少百萬美元富翁呢？報告顯示，由前年的 150 萬名，大增至 237 萬名。而排第一、全球最盛產百萬美元富豪家庭的地方，依然是美國，有 713 萬個；香港則以 23.8 萬個，繼續排全球第 11 位。

值得留意的是，若說坐擁逾 1 億美元資產的「超級富戶」，按密度計，香港依然穩坐一哥地位。每 100 萬個家庭中，就有 15.3 個擁有逾 1 億美元資產。

展望未來 5 年，報告預測，全球私人財富將增長 5.4% 、至 198 萬億美元。期內北美、西歐和日本升幅，料低於整體水平。

2014/06/11 06:04

102. Vw 2014-06-11 10:12:28

回應53樓亮劍兄，多謝指教：

1.嚴守 80 個月定律-----即係如你想入間樓係 4 M，請確保你每月的家庭總收入要高過 50 K。

>>>Target係＄4M樓下，最好三百頭，唔介意得二百幾實呎。未來老婆係公務員，小弟係會計師，兩個加埋月薪＞50K。即使我份工有咩依郁，單靠老婆都供得起。

2.攞盡銀行開出條件-----如果銀行可借足７成，俾你分 30 年去供，咁唔該你咪拒人於千里之外，因為你可將預多咗嘅首期同供款，存回同一銀行户口，以備不時之需，現在呢 D 户口息率等同按揭息口，你係無蝕息的！

>>>其實首期會有兩邊家人幫手的（當然，我倆各自都儲左十幾廿萬），但因為唔想用到咁盡，傾向用按揭保險，按九成再三十年，再學亮劍兄之前話齋，當自己供緊迫5.15％，儲落ML。

3. 2 手 VS 1 手------真心講句，如果你結咗婚之後，在幾年內未計劃有小朋友住，咁請你去買新界一手上車先啦，因為港島below $4M 嘅貨已經無乜揀擇。

>>>未來老婆全家住左港島幾十年，仲會幫首期，小弟實在無力回天。外父外母要求一定要買港島，近佢屋企，方便返去食住家飯。

預計兩三年後有小朋友，外父外母加上印傭會幫手照顧。。。交通時間上會比較方便。的確港島below＄4M既樓真係又細又舊，但都叫上左車先，希望隔多幾年再以馬追馬，好過自己跑。