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1. 笑爆咀 2014-05-21 09:05:07 |
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" 在十年後，他擁有的物業開始不需要他支援，物業收入已經可以支付各種費用，不過，到那時候，業主已經飽受風霜，不少人早已將他們的出租物業賣走，能夠堅持的人實在不太多"
對！能夠堅持的人不多，所以現在別人說我們坐享其成，是不公平的，我們這10年來，捱過幾多財務、心理、生理的難關？才可以有現在的狀況？租金夠畀利息、本金、生活開支、旅行等。 |
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2. 笑爆咀 2014-05-21 09:11:35 |
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" 一定會有人繼續堅持，在二、三十年後，那些堅持收租的業主及發覺他的收租物業待他不薄，不但不需要擔心每月供款，甚至還有盈餘，最緊要的是他擁有的資產升值驚人，無端端令那位小業主變成一個很富有的人，有很多人在回顧過去的時候，發覺那些他們曾經擁有的物業若果有堅持下去的話，今天個人擁有的資產全是一個天文數字。不過，又有幾多人可以做到，買樓收租是要幾十年的堅持才有大成果，短期利潤甚至會是日後後悔的根源"
全對！ It's time in, not timing the market, that counts.
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3. 言行不一 2014-05-21 09:17:08 |
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湯博士口中說不，身体卻很誠實。口中說買樓收租不是一盤生意，身体卻去入標買領匯豬骨商場收租。湯博士是否落左標，酸葡萄，有感而發？還是湯博士言行不一？ |
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4. 領匯(00823.HK)共12.4億元出售四個商場物業 2014-05-21 09:25:29 |
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領匯(00823.HK)共12.4億元出售四個商場物業 領匯(00823.HK) +0.050 (0.125%)  沽空 $1.84百萬; 比率 1.943% 宣布，就此前擬出售一批商場物業中，其中4個商場物業﹐以接近12.4億港元售出。
包括筲箕灣東熹苑商場、藍田興田商場、香港仔華貴商場及葵涌葵興商場，各獲接納投標書文件內的代價各為7,290萬元、2.1億元、5.18億元及4.39億元。
至於寶熙苑商場接獲合共13份投標書，但投標價並未全面反映物業增長潛力，故決定撤回寶熙苑商場的私人招標出售。(wl/w)
阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com |
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5. 礸石山 2014-05-21 09:36:04 |
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在2010年，我有朋友買咗層二百幾萬既樓，做足九成，夠膽租比人，仲打埋厘印。收足四年租一,hkmc同銀行都唔知，今年年頭用老婆名又買多間300萬樓收租，做七成。真係好進取，直情當hkmc同bank無料到。 |
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6. 礸石山 2014-05-21 09:36:12 |
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在2010年，我有朋友買咗層二百幾萬既樓，做足九成，夠膽租比人，仲打埋厘印。收足四年租一,hkmc同銀行都唔知，今年年頭用老婆名又買多間300萬樓收租，做七成。真係好進取，直情當hkmc同bank無料到。 |
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7. 睇得通 2014-05-21 09:41:25 |
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但時移勢易，當利息趨升，買樓收租的人將會遇上很大困境，政府是有理由管制，有心買樓的人，就請忍耐，政府始終會有一日撤招，不過就唔知道是幾時。......... 當所有人都恐懼不敢買樓時,變現資金時,或許是出現空中飛人時???政府始終會撤招??? |
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8. Peter Paker 2014-05-21 09:44:09 |
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9. Oscar Lam 2014-05-21 09:53:55 |
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很少人以買樓收租作為本業，盡管他擁有很多樓。正如博士所說，許多長期物業投資者均是既＂精＂且＂懶＂。一旦買入物業並租出後，一段長時間內基本上是無事可做了。如果不找個本業做，這個日子該怎麼過？ |
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10. 睇得通 2014-05-21 10:43:17 |
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買樓收租，根本不是一門生意??? 買樓收租，投資物業......根本就如設置人生歷程避難所??? |
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11. 小讀者 2014-05-21 10:55:53 |
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你地唔好咁啦, 你地厚多士, 做人太老實, 講晒 D 趺市因素出黎, 搞到紀惠集團去唔到貨, 連深水埗個商場明明中左標都冇錢買, 見財化水, 真係冇陰公, 慘慘豬囉.
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12. 小讀者 2014-05-21 10:59:17 |
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以上資料係 廖偉麟向經濟日報講既:
http://ps.hket.com/content/55765/%E9%A0%98%E5%8C%AF4%E7%89%A9%E6%A5%AD%E5%94%AE%E5%87%BA%20%E5%85%B1%E6%B6%8912.3%E5%84%84 |
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13. 蜕变中嘅懶人 2014-05-21 11:35:32 |
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買樓收租根本不是一門生意而係： 1. 財力 2.耐性 3.命長 嘅持久戰，呢場戰役嘅戰利品係富足嘅晚年退休生活同給予下一代贏在起跑线嘅條件，癈青爸爸有輸在起跑线嘅癈青下一代，同勤力爸爸向相反方向出發。 |
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14. 內房危危乎 2014-05-21 11:52:14 |
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想問甘多位高人,如果內房出事對香港樓市影響有多大???近來銀行不停高息人仔定期吸水, 都令人幾擔心。 |
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15. 江湖隱士 2014-05-21 12:02:09 |
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想問甘多位高人,如果內房出事對香港樓市影響有多大???近來銀行不停高息人仔定期吸水, 都令人幾擔心。???? 中國有大量土地供應!!! 香港沒有大量土地供應!!!香港有危沒有機??? |
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16. 哈哈 2014-05-21 12:02:49 |
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政府2010-2013年不停話樓市有泡沫,叫你地咪買樓!你地話政府廢又唔肯聽,所以樓市大冧喺呢幾年買樓負資產bbq+空中飛人真係唔抵可憐!可以話係死有餘辜! |
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17. 黑心鬼 2014-05-21 12:14:17 |
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黑心鬼........... 16. 哈哈 2014-05-21 12:02:49 政府2010-2013年不停話樓市有泡沫,叫你地咪買樓!你地話政府廢又唔肯聽,所以樓市大冧喺呢幾年買樓負資產bbq+空中飛人真係唔抵可憐!可以話係死有餘辜! |
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18. 湯博士落左標 2014-05-21 12:35:04 |
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民生場有人爭，領匯（823）昨晚發出通告，公佈五個商場招標結果，包括四個商場合共以近12.4億元售出，當中三個商場均由資深投資者林子峰買入，包括筲箕灣東熹苑地舖、藍田興田商場及香港仔華貴商場，共約8億元。 林子峰豪奪三商場另「小巴大王」馬亞木則以約4.39億元投得葵涌葵興商場，較估值高約11.7%至69.5%。至於早前傳入標反應熱烈的深水埗寶熙苑商場則未有出售。
近年涉足商場劏舖的資深投資者林子峰豪奪領匯今次招標的三個商場，包括筲箕灣東熹苑地舖以7,290萬元投得，較估價4,300萬元，高約69.5%，按上個財政年度淨收入190.4萬元計，回報率約2.6厘；藍田興田商場以2.1億元投得，較估價1.88億元，高約11.7%，按上個財政年度淨收入793.1萬元計，回報率3.8厘；香港仔華貴商場以5.18億元中標，較估價3.66億元，高約41.5%，以去年財政年度淨收入1,707.3萬元計，回報率3.3厘。
葵涌葵興商場則由人人汽車有限公司以約4.39億元投得，股東包括「小巴大王」馬亞木，較估價2.99億元，高約46.8%。以去年財政年度淨收入1,386萬元計，回報率約3.2厘。 寶熙苑商場遭收回至於早前指入標反應最熱烈的深水埗寶熙苑商場卻未有售出，領匯表示，盡管在招標期間寶熙苑商場接獲合共13份標書，惟由於有意之投標方所出之投標價，並未全面反映寶熙苑商場之增長潛力，故此決定撤回該商場的招標出售。 |
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19. SEEK ADVICE 2014-05-21 12:41:59 |
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My relative collected over 20M in selling an old shop to a developer 2 yrs. ago. Since then, he has been waiting for a chance to buy some domestic properties to rent out. He is now losing patience, as the bank interest is so low. Any advice for him Dr.? |
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20. 得一間收租樓既小業主 2014-05-21 12:44:57 |
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博士講中灑，收租根本就係一個超長遠既投資，一上會起碼二三十年先full pay，又要維修，又驚無人租/租霸。如果（雖然短期唔會）加息到咁上下又會蠶食D資產，最驚係負cashflow！但係我地呢D港燦真係有個深根柢固既睇法：收租好過打劫！除左幾個月一單既維修真係唔洗點做，唔洗日日睇住個市，又唔會因為估價跌就賣左佢，正正啱灑我呢D懶人。好羨慕呢度有D網友能夠成為十間八間既收租佬，真係唔簡單，分分鐘經歷過97金融風暴，03沙士，08海嘯，先收成正過。我都想過多10-20年左右可以靠收租生活......以前就話年年買匯豐等退休唧，宜家都無咁既歌仔唱啦，唔做長線收租佬，唔知做乜好！ |
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21. 小師妹 2014-05-21 14:42:58 |
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買樓收租雖然不是一門生意, 但絕對係一種唔需要高學歷高技能既維生方法 ! |
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22. 小陽 2014-05-21 14:54:20 |
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但是要高 EQ 高 IQ高忍耐力的技能 |
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23. 順民 2014-05-21 15:45:33 |
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博士所言屬實﹐買樓收租真的不算是一門生意。做生意的人都屬胸懷大志要食大茶飯者﹐又點會細眉細眼地著眼於每月區區的租金收入 ﹖像在下此等沒出息兼夾保守的人才會這樣做。講一講個人歷史﹐在下從事電子製造行業中的生產自動化科目。90年代頭正值廠家大量北上開廠﹐一來食正條水﹐二來當時年輕膽粗粗﹐往國內長駐一去就十多年﹐期間亦建立了一些人情網絡﹐也賺取了人生的第一桶金。後來由於不甘心打工每月的限定收入﹐和另兩同事一起夾錢約兩百個搞電子機械零件進口生意﹐從此大江南北風塵僕僕向一些國內廠推銷一些德國﹑瑞典及日本等知名品牌電子氣動零件﹐做了約3年。由於國內人材濟濟﹐模仿及生產力十分強盛﹐故很快便能抄製一些與外國相若功能的產品﹐須則質量上不能相比但勝在夠多夠平。除了一些最新設計及較精密的會選用國外進口之外﹐其他的就自然是國產貨「平夾靚」了。最後結果自然不用多說。在下和另一拍檔決定壯士斷臂叠埋心水返香港(真係無出息﹗)﹐但另一拍檔卻仍然單獨堅持﹐將香港自己自住的一層加按繼續搞下去﹐在下十分佩服他的堅毅﹐惜最後結果都如曹操在赤壁大戰中的收場一樣。記得政府曾經鼓勵港人北上創業﹐亦曾有年輕朋友問過在下可否一試 ﹖我都只是笑笑口答﹐我同你無深仇大恨唔想害你。若再追問下去﹐真是欲語還休﹐欲語還休 ﹗現在諗翻轉頭﹐也慶幸在下當時怕死沒將自住樓加按﹐將剩餘實力乾脆買多層樓保值﹐否則後果也可能像那位朋友一樣。今日符符碌碌揸住 3 個物業﹐但我無打算跟博士的逢三退一﹐依然故我便是﹐皆因在下夠懶及沒出息﹐不是食大茶飯之人。在下長篇大論講咁多嘢﹐只為證明博士所講的收租不是一門生意乃是完全正確。問在下是否生意人 ﹖如果答話係就一定會被人笑到面黃。雖然在下不是一個生意人﹐但卻曾感受過生意人的血汗辛酸﹐千萬別以為生意人像理想中的簡單容易。在下經常和別人說﹐你別羡慕或妒忌人家坐在賓士或寶馬上的威風﹐他們背後24小時不眠不休﹐擔心現金周轉時那種心情苦況你未看到而已。好多時在一間寫字樓中﹐在晚上9點10點﹐當所有人都已下班回家吃飯或外出消遣的時候﹐有一間小房間的燈光仍然亮著﹐燈下仍有一人獨自在埋頭苦幹﹐那人便是老闆了。言歸正傳﹐在下支持博士的講法﹐生意人是生意人﹐好似博士的成就直情係大生意人。像在下此等小家沒出息者﹐只能稱作是一個小小收租公而已﹐一生成就到此為止﹐千祈唔好學我 。 |
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24. 笑爆咀 2014-05-21 15:47:21 |
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對！
要忍受變現獲利的誘惑。
贏時，又要忍住唔好心雄，過度槓杆。 |
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25. to 笑爆咀 2014-05-21 16:01:47 |
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早知跟你買領匯
想一想，為了賺錢，怎會攞"完全未 add value"的貨出來賣？ |
| 5. 笑爆咀 2014-05-18 10:22:46 |
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| 1. 笑爆咀 2014-05-17 10:10:59 |
| 因為官員是打工的。所以明知那些商場未反映實際價值，也只會少做少錯」。 |
| 2. 笑爆咀 2014-05-17 10:25:35 |
| "領匯尚有很多商場尚未翻新，現在出售當中幾個未翻新商場，佔其總資產不足百分一，但所得現金可以用作翻新其他商場，這是領匯負責人之以戰養戰"
湯生，對不起，不能同意這點，領匯賣這幾個商場，目的絕對不是"以戰養戰"。領匯一年收65億租金，翻新的成本完全唔需要靠賣商場。
賣商場目的主要是"洗去政府味"，而且最好賣給一些職業投資者如湯生。之後把"商場的價值反映在租金上"(即係加租)，之後啲人才會明白，領匯雖然加租，但已經係益緊大眾。 |
| 3. 笑爆咀 2014-05-17 10:32:09 |
| "5個商場的總入標數字是40個組別，平均每一個商場有8個組別參與，這個數字是一個極佳的數字"
這點是對的，這5個商場有宣傳任務，王國龍故意之前唔加租，讓新買家做其"金刀手"，所以這5個商場 絕！對！有！水！位！ |
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| 6. 笑爆咀 2014-05-18 10:31:43 |
| 各位，
唔好以為買商場，涉及資金太大，唔關你事。其實一樣有商機。
領匯商場租金一直因為政治原因，大幅低於市場價，如果今次畀一些心狠手辣的投資者如黎生或楊生中標。就可大大減低這阻，我會加一注買入領匯。
如果中標的是湯生，我會瞓身買領匯，因為湯生必定能完成這任務。
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26. to領匯 2014-05-21 16:02:54 |
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領匯勁升，$41啦！ |
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27. $去了那? 2014-05-21 16:08:34 |
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1： 有一个商人到了一个山村，村子周围的山上全是猴子。
商人就和村子种地的农民说，我买猴子，100元一只。
村民不知是真是假，试着抓猴子，商人果然给了100元。
于是全村的人都去抓猴子，这比种地合算得多了。
很快商人买了两千多只猴子，山上猴子很少了。
商人这时又出价200元一只买猴子，村民见猴价翻番，便又纷纷去抓，商人又买了，但猴子已经很难抓到了。
商人又出价300元一只买猴子，猴子几乎抓不到了。
商人出价到500元一只，山上已没有猴子，三千多只猴子都在商人这里。
这天，商人有事回城里，他的助手到村里和农民们说，我把猴子300元一只卖你们，等商人回来，你们500元卖给商人，你们就发财了。
村民疯了一般，把锅砸了卖铁，凑够钱，把三千多只猴子全买了回去。
助手带着钱走了，商人再也没有回来。
村民等了很久很久，他们坚信商人会回来500元买他们的猴子，终于有人等不急了，猴子还要吃香蕉，这要费用啊，就把猴子放回了山上，山上仍然到处是猴子。
这就是传说中的股市！
这就是传说中的信托！
这就是传说中的黄金市场！
这就是传说中的房市!
这是我看到过的最精辟的解读，没有之一！
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28. TO 27/F 2014-05-21 16:15:42 |
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Enlightening! |
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29. Andy 2014-05-21 16:20:47 |
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To: 23 楼顺民 大陆人拿正牌抄袭，国企大哂，小商人只能单打独鬥搵钱交税、搞文件（盖章）。。。而家外资都开始撤了，你早早撤真聪明！ |
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30. 最難 2014-05-21 17:20:46 |
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做收租佬最難之處不在找租客，不在其他甚麼甚麼，最難之處是你有3成首期才有資格做收租佬 |
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31. CH 2014-05-21 17:23:03 |
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順民兄，睇來用夷陵之戰嘅劉備形容會更貼切。你呢個朋友嘅經歷，行業同我一個親戚極為相似。 |
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32. 笑爆咀 2014-05-21 20:09:39 |
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| "30. 最難 2014-05-21 17:20:46 |
| 做收租佬最難之處不在找租客，不在其他甚麼甚麼，最難之處是你有3成首期才有資格做收租佬"
不知兄台曾否做過收租佬，最難之處在於"心"。你要抵受得住變現獲利的誘惑。這才是最難。君不見過去幾年，很多業主都因抵受不住這誘惑，而變現獲利。 |
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33. 物業初哥 2014-05-21 20:13:10 |
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我就覺得博士點出一個重點,就係買樓收租如果係容易,亞某亞壽都參與一份,那時買樓收租便變成很困難了,就是困難少人做,才有市場,市場才會獎勵那些敢承受風險的人
博士一番苦心,說明要走這條路需要長期堅持,不是那麼容易見到利益 |
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34. 物業初哥 2014-05-21 20:26:39 |
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順民兄的經歷看後很領人感觸,正是兩個人經歷"轉折點"時,不同的做法,帶來不同的後果,
不知道你那時為何會選擇放棄生意不似你朋友加按繼續下去? |
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35. 多嘴街 2014-05-21 20:41:19 |
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36. 請教 2014-05-21 22:06:24 |
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經過我努力游說，我朋友由大淡友至今終於決定入市了，佢想full pay.但我就認為宜家息口咁平，當然係上左會先啦，進可攻退可守嘛，各專家意見如何呢？ |
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37. 睇得通 2014-05-21 22:26:56 |
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經過我努力游說，我朋友由大淡友至今終於決定入市了，佢想full pay.但我就認為宜家息口咁平，當然係上左會先啦，進可攻退可守嘛，各專家意見如何呢？... 現在買樓要講防守力,自己的個人供樓能力!!! 如果你是長勝將軍???完全冇問題!!! |
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38. 朗晴 2014-05-21 22:49:58 |
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正苦最近话葵涌13幅地咁多，但乜都未做过就话比人聽可以起幾万个单位，真係細胆D都比佢嚇Q死。 此事令我想起好耐以前，有个真人真事既笑話，話说沙士期間我有个中学同学本來-係煙草公司做sales and marketing既，當时佢月入兩万五，想轉工於是去勞工處登记搵工，可能因為當时市道唔多好，我个同学又寫月薪要求要兩万伍，於是接見佢果个勞工處主任竟然同我个同学講: 李先生兩万伍既工我地唔多播，不过埋度有兩份，一份係會計師，另一份係建築師你睇吓边份你會有兴趣？…… 我个friend都算有修養，無講到粗口就走，但從此再無去勞记度搵工。 |
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39. 順民 2014-05-22 01:12:01 |
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29 Andy兄 , 估計你對國內情況也有認識﹐在國內做生意定要搞關係應酬﹐要吹得又要飲得﹐所以我們都自虐為交際花﹐好多時要陪人飲酒到夜晚一﹑兩點。他們有句說話是"有權不用﹐天打雷動"。但一處鄉村一處例﹐去到一個地方都要適合當地環境﹐沒得選擇了。總之有得打就打﹐眼看打不贏就要較腳﹐否則就如 CH兄所講劉備在夷陵戰役中慘敗收場。物業初哥你問在下點解唔玩 ﹖我想在下就是那個在夷陵戰役中投降北魏的黃權吧。講住咁多﹐如果詳細叙述﹐可能要大家摸住酒杯底講通宵了。 |
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40. 珍惜香港 2014-05-22 02:44:39 |
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【珍惜香港】TO：33/F 物業初哥 記得第一次收租果陣， 我收嘅租金，只喺月供嘅一半；咁你話，收租，算喺乜生意？ 好多人都唔明，我地呢啲 長線收租佬喺咩心態；收租，只不過喺為 退休儲錢。一開始，租金連利息都 COVER 唔到，根本就喺一門蝕本生意。跟著，租金隨住 通貨膨脹而緩緩上升，供樓嘅利息比例又隨住 本金減少而緩緩下跌。數年之後，當租金高過利息支出， 賬面上就開始賺錢；而到租金上升到超越整個供款果陣，就出現 正現金流。供滿之後，租金就可以全數作為 退休嘅收入。 樓價嘅起跌， 利率嘅高低，都唔會影響以上呢個 先苦後甜嘅流程；所以我地對於呢啲市場變化，喺好 冷感。慨然租金只喺月供一半果陣都喺咁過， 加息，又算得啲乜？ 正正就喺呢個 先苦後甜嘅退休心態，令到我地唔會因為樓價飆升，貿貿然就咁殺咗隻雞，更加唔會計到咁盡，見到加息冇利潤就放棄呢個 長線投資。 所以， 守、堅持、忍耐呢啲詞語，都唔能夠用嚟形容我地嘅心態。 處之泰然，皆因我地唔 CARE 囉！ |
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41. 物業初哥 2014-05-22 11:18:48 |
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TO順民兄: 喜愛三國但不熟悉的我立即上網查 夷陵之戰的經過:夷陵之戰的起因是劉備稱帝三個月後，為報關羽被殺之仇為由，揮兵東征吳國,孫權以陸遜率軍應戰，陸遜用「以逸待勞的方法」，阻擋了蜀軍的攻勢，更在222年8月夷陵一帶打敗蜀軍。
黃權為 劉備大軍一將,因退路被斷，便率眾投降魏國...這正是"留得青山在,哪怕無柴燒"的真正原因,劉備自己亦因為"衝動、報仇深徹"完氣大傷,最後病死白帝城... 投降的人會被後世人咒駡,但始決定從來不易做,想必順民兄做這決定心裏一定不斷交戰,事關友誼也可能賠上...摸摸酒柸底時再請你分享
我就是覺得有些朋友經常說買樓收租,租可以cover供,看來很化算,當然自己也是初有這想法,但是你說的"一開始，租金連利息都 COVER 唔到",在這低息年代,我們未有經歷過, 忽略了"沒有先苦後甜嘅退休心態,見到加息冇利潤就放棄呢個長線投資"這種心態.
衷心感謝提點,此"生意"能夠做到"處之泰然"的心態,則是修為了 |
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42. 小師妹 2014-05-22 22:57:04 |
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To 40樓 我呢幾年先開始有能力買樓收租, 租金除了cover費用,利息和本金之外, 還有少少剩, 算係比較幸運全因為呢幾年既低息環境所賜 ! |
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43. 大寶二寶 2014-05-22 23:35:10 |
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回42 小師妺
同意。 有D人都好奇怪， 明明有能力上車話要等加息樓價跌先買。 咁如果到時吾跌呢? 呢世都吾使買咯。
我屈指一算， 有理冇理都賺左七年低息期， 慢吓手有排都未加息， 賺夠十年， 如果計供廿年， 已經係一半咯，人生有幾多個十年....... 低息吾買就蘇州過後...........
共勉之， 哈哈！ |
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