在 5月13 日 DSD 減辣日之後-------

大發展商話：『拒哋冇重大得着？！？！』

想樓換樓嘅業主話：『拒哋賣樓嗰陣會面對一手強烈競爭。』

想買 2 手嘅準買家話：『我驚後市會再大升，所以會加快入市！』

地代話：『樓花供應會增加、後市反覆回軟。』

政府話：『辣招只是微調，將政策合理化喎----』

測量師話：『政府已經讓咗步，全面切爛蕉沒戲唱。』

等上車人仕話：『現在个市還未回夠怎買樓？』

廢青話：『那些地產霸權、地代、做契律師、裝修佬仲有一啖气、還未死得，點解要減辣喎！！！』

重貼我點睇半杯水：

全面地收緊樓按 –

淡淡話會減少接火棒人數；

硬好話會減少實力不足人仕入市先真。

正面信貸資料庫 –

淡淡話會減少炒家買磚頭數量；

硬好話會減低炒家過度借貸風險。

狂砌你第二套房 –

淡淡話會減少中短期收租物業需求；

硬好話會減少中長期租盤供應。

政府玩殘強國人 –

淡淡話會減少同胞來港買貴啲樓；

硬好話實情係政府減少同胞被發展商商揾笨要買『貴』樓。

預售樓花新安排 –

淡淡話會減少地產霸權魚肉買家；

硬好話會減少中長期樓花供應。

中短期息口上升 –

淡淡話會影響買家入市、業主會棄守；

硬好話經濟唔好點加息呢？

地產商劈價走貨 –

淡淡話地產商看後市跌；

硬好話實際港人新樓買家加埋稅費平得少少，而且地產商只要平幾个%，已經可以喺幾日或幾個钟，將那些  4 M 以下嘅貨一Q清枱。

二手業主劈幾成 –

淡淡話業主人人契弟走得摩；

硬好話實際人哋原來係癲價現做市場價，或平沽都賺幾倍，又或者人哋已經賺咗幾間然後平手走多一間以保存實力。

地皮開售跌跌趺 –

淡淡話後市樓價要跟跌；

硬好話地產商只不過係將建築成本上升因素反映而矣！

痛苦指數升不停 –

淡淡話港人會買唔起樓；

硬好話小業主有好多灰色收入(例如租金及股息收入) ，不能只睇薪水。

供樓指數就爆煲 –

淡淡話港人會供唔起樓；

硬好話小業主借銀行錢前要做壓測，而有一個有水老豆或老母幫拖係咪唔俾先？

磚家話會跌鑊甘 –

淡淡話業主會走唔倒貨；

硬好話小業主因呢幾年得按息一厘之助，啲樓已經或就來甩難，大家已準備定彈藥低吸。

購買力漸漸消失 –

淡淡話現在買家入一間就會少一個；

硬好話呢幾年大把人原本想買變咗租，喺度等跌一二三成機會。

發展成本日日升 –

淡淡話發展商為防賺少咗會盡早賣樓花、快馬起樓；

硬好話發展商呢幾年實際上起到平頂先賣，又盡量拖延建屋進度表，以頂住个價。

集中地點推土地 –

淡淡話發展商會爭分奪秒出貨；

硬好話大鱷先借題發揮揾政府老襯入平價地似啲！

限奶令係要駐港的外國奶粉商配合中國【分利】的政策

BSD DSD 係要香港地產商配合中國【主權】的政策

湯生不敢寫多一點政治可以理解, 港府仲有大把人才, 不是做對做錯問題. 他們背後的動機不要亂批評佢地, 他們只可以順勢而行

看施生AM730的專欄, 如果微調如以下的解說, 那業主從2手市場買入新單位便全無"優惠"可言了 !!!!!!???

房策愈玩愈亂 !!!! 不知所謂.

"一般而言，從簽臨約到簽屋契，需要一至三個月的時間；延後倒數，可令換樓者有更多的時間賣出原有的單位。不過，若是政府把賣出原有單位的時間亦以做屋契才作準，那就會把買入時所得的時間上的優惠完全抵銷，毫無放寬的作用。因為，如果買入與賣出都同時用做契時間計，跟原先同時用簽臨約計，相差不大，並無優惠可言"

在此論譠中看到很多高手在評論未來樓市時﹐大都從經濟角度及供求狀況來作推測觀望﹐但忽略了一個很重要的因素﹐就是人為干預。人為干預就是有人利用權力去干涉一樣事物的自然發展﹐及強行將主觀願望凌駕於客觀及自由發展之上。

就好像有一顆生長在野外原本燦爛綻放的鮮花﹐被路過者整顆掘起拿回家中的後園放在花盤上栽種﹐又覺得鮮花生長得凌亂而用較剪將之剪裁﹐弄到鮮花褪色凋謝。種花人惱羞成怒地問﹐我對你這樣好為何你竟然還要死去 ﹗

香港未來樓市的命運或甚至香港未來整個社會的命運是否也會像那顆被人放在花盤內栽種的鮮花一樣呢 ﹖呢個問題真係‥‥‥

睇過邊日得閒去大圍車公廟求翻支簽問吓先。

如果今早你有睇730, 真係會覺得時也命也, 韋小寶要被懲處, 怎麼周大瘡就要跪求佢返黎? 再睇落去, 真係會笑出黎, 要搵高鐵專家管建設本來就應返大陸搵, 英美鐵路系統已經落後大陸太多, 營運另計, 韋小寶個背景都唔係做建設嘅, 講果個理由出黎嘅人諉過於人, 真係當人傻嘅.

話雖如此, 韋小寶千萬年薪怕且有一大半是準備用來祭旗的, 佢心裏應該都好清楚, 張局長微末小吏, 實在唔駛太擔心, 未排到佢, 市民對高鐵的態度很 pre-occupied, 某會議成驚弓之鳥, 張局長同韋小寶, 實非戰之罪也.

其實講句公道話, 韋小寶任內是做得不錯的: 1, 繁忙時間如金鐘由這班車離站到下一班車停定基本上心算60下內完成, 是前N任都沒有做到過的, 2, 在轉車站基本可以車過車, 3, 創造大量就業機會, 在月台同大堂就近有職員幫手.

在這個強硬要求下, 為滿足乘客需要, 系統超負荷運作, 為大股東(不知是誰哈)謀利益, 控制筆直外判爭地價等, 那麼突發問題是很容易發生的.

今日有份插佢的人, 也許忘記了自己每天都是受益人, 也許是根本不乘鐵路的. 其實某會議的成員, 你地咁驚, 驚乜野唧?

仲有的是, 好像是公文袋, 搞那些無無謂謂的覆核, 就沒有幫手造成延誤超支? 學博士話齋, 那時間官員(同成員)為什麼不努力勸勸婆婆...

17 樓鄭林子所講所寫的東西，就係湯博士、PP、法子同我呢年多兩年所講的要點！

多謝鄭林子----

懒人要講出心底話，雖怕敗了部分人興緻，但不吐不快。

多位前輩有先見之明，预告了今年中樓市會爆單边，懶人實則於12年尾己追随前輩高見，放賣手上中價樓套利80%，此單位現在估價下跌約10%，至於自住高價樓及自用商用樓就只考慮適當時換好換大，不過私下以為時機未到，只留下幾個屯門細單位收租，最近續租各有3至5%左右升幅，懒人之前策略大致上追随前輩主張。

但懒人對前輩提示樓市會爆單边嘅程度就有唔同睇法，猶其是DSD優化消息傳出後，應為樓市必大升嘅興奮心情無大同感，過去1個月二手量同比升5成，實際數量都係偏少，價升幅有但不全面，就算全面價升而成交量及放盤量不足，懶人只解讀為肯高價入市及追價者人數不足，筍價或市價盤淸倉後盤源無以為繼，懶人認為懸重賞必有勇士賣命，出高價豈無業主放盤。

新盤將接連大、小、貨尾齊出搶客，短時期數千伙大軍壓境，量升價平應可预見，辣招大致上重係壓住樓市，唔計其他壞消息嘅影响，爆升？難矣! 就算長期而言供應未夠，遠風吹唔起隻近風箏，盡晒力諗，都係得咁多，錯漏百出難免，還望不吝指正。

Finally, it is important to consider some cultural and institutional factors related to China's real estate market.

(1) Unlike in the US, Chinese citizens cannot declare bankruptcy or walk away from their mortgages . Their liabilities will be with them forever, until repaid.（點解唔可以walk away from their mortgages）

(2) There is a stigma attached to housing defaults. In Hong Kong, for example, while a person can declare bankruptcy,  households continued to service their mortgages long after the values of their homes had fallen well below their mortgage liabilities after the crisis in 1997.

So, what is going to happen to the millions of vacant flats and the very high housing prices across China? The outcome is most likely a gradual deflation, lasting many years or even decades. 

TO 法子兄

非常多謝法子兄指點，36,38中指出嘅重點好有參考價，我會再諗消化一下；但係喺37法子兄創造咗個新醫學名詞哺乳腦，新邏輯學名詞哺乳腦法則，同懒人嘅思維方式有重大關係，唔知算唔算係精神科一種，患有此症會說出誠實心底話？

佩服法子兄學識淵博，懶人確有啲担心，請不吝再詳解，不勝感激!

TO法子兄

哺乳脑
哺乳脑在5千万年前进行演化。人体的哺乳脑，和所有哺乳类的大脑，在本质上并无二致，包含感觉和情绪，拥有玩乐的欲望，也是母性的来源。哺乳类会照顾自己后代，而爬虫类则不会这样做。

TO法子兄

睇嚟法子兄對哺乳腦學說極有研究，相信己經成為判斷人類思維嘅大法則，精通哺乳腦學說己經可以用嚟解釋大部分思考模型，係心理學同邏輯學嘅聖經典範，懒人孤漏寡聞，完全一世人未聽聞過，但係我仍然唔認同哺乳腦學說可以解釋懒人嘅思维，如果懶人真係錯，咁就應該係哺乳腦學說嘅真正精妙奧秘之處，勞煩法子兄可唔可以俾多幾個網址懒人參考，或請其他高人幫助，用法子兄嘅哺乳腦法則去分析玉石買手法則嘅缪誤處。

法子兄所創造嘅＂樓市爆邊＂呢個專業名詞，懒人唔明，好想嘗試用哺乳腦法則去了解，奈何網上資料極貧乏，仍請法子兄指點一二，若覺得太費神就請作罷，謝謝!

TO法子兄

懒人絕對無意，亦無能力與法子兄爭鋒，法子兄嘅絕大部分貼文，懒人真心拜服，毫不虛偽，法子兄熱誠助人，有目共睹；只是心有所想，直話直說，如有冒犯，在此謝罪。懒人唔想行自己的路，更唔想行冤枉路，只想行對的路，法子兄值得懒人學習嘅地方多的是，大人不記小人過，再謝原諒。

問管理員一清二楚。所以關X超等專家不斷警告都冇乜人理，因為厔主自己最清楚自己盤生意有冇錢賺

聯匯下 港超低息料達10年
倘美國經濟如日本迷失   

陸振球

2011年08月20日

最近財政司長曾俊華和金管局總裁陳德霖，相繼撰文力撐聯繫匯率制度，其中陳德霖更指現時香港樓價高企，與港元和弱美元掛鈎無關，因其說法是對或是錯，會對投資物業市場的部署有重大影響，尤其市場主流看跌美元匯價，而美債息口近日屢創新低，如情況持續，更令聯匯與香港樓價是否有密切關係，值得加以探討。

陳德霖力陳聯匯與樓市過熱無關

陳德霖說﹕「有人認為港元與弱美元掛鈎是推高樓價的元兇，但我並不同意，因為這個說法的其中一個假設就是當出現弱美元/港元時，香港樓價就會上升。
大家要明白，樓價走勢取決於多項因素，包括土地及樓宇供應、購買力、人口結構、按揭借貸成本、及投資者對樓價和以上因素的預期等。

現時環顧亞太區不同經濟體系，看不見一個地方的匯率制度或匯率走勢與當地的物業價格有必然的關係。例如內地和新加坡的匯率制度與本港的聯繫匯率制度截然不同，可是即使兩地的貨幣兌美元在過去兩年都明顯升值，內地和新加坡仍需面對樓市過熱的問題，須採取不同措施去為樓市降溫。

另一個說法是港元與美元掛鈎以致香港跟隨美國所實行的寬鬆貨幣政策，令利率低企，刺激樓價上升。然而，環顧其他主要發達國家，利率亦處於極低水平。就算港元與一籃子其他主要儲備貨幣掛鈎，港元利率亦不會有多高。現時最高的3個月銀行同業拆息是歐元，但亦只有大概1.5厘，而日圓則只有0.3厘。

此外，其他國家的經驗亦顯示，加息對遏抑樓價的作用不一定很大，原因是當『樓價升完可以再升』的心理預期形成後，除非加息力度極強，否則很難把這個預期輕易扭轉。而另一方面，加息力度太強，對整體經濟亦會有負面影響。所以國際間近年已逐步意識到宏觀審慎監管政策的重要性。儘管可用利率政策，多個亞洲國家（如新加坡及馬來西亞）亦與香港一樣，推行多項針對樓市的宏觀審慎監管措施，旨在遏抑炒賣活動及加強物業按揭貸款的風險管理。」

雖然陳德霖否認聯匯與香港樓價具有關係的「理由」多多，但事實勝於雄辯，自1983年港元與美元掛鈎以來，香港樓價與美元匯價走勢，大多時候是呈反向表現（見圖1），即美元呈強時，香港樓價每多走弱，而美元偏軟時，則香港樓價卻是往往向好，真的只是巧合？至於陳德霖只以近2年如新加坡和內地樓價都是高企，而兩地匯價制度與香港不同來作「反證」，與圖1提供約四分之一個世紀的數據作比較，哪個說服力會更大？

聯繫匯率 加大港樓價波動

陳德霖說聯匯並非推高樓價的「元兇」，並不全錯，因聯匯也可成為推跌樓價的理由，而更為準確的說法，是聯匯在樓價上升時，容易加大樓價升幅，而在樓價下跌時，同樣容易將跌幅擴大。前者最明顯是92至94年時，香港經濟受內地帶動而呈通脹壓力，卻因聯匯關係而要隨美國減息，便令樓價升勢如火上加油，到了97年亞洲金融風暴後，香港出現通縮，卻未能自主減息，以至樓價大跌6年多，整體樓價跌幅接近七成，難道又是巧合？

早前評級機構標準普標將美國主權債項評級，由最高的無風險級別AAA，下調至AA+後，引來金融市場軒然大波，連日來全球股市大幅下挫，但有趣的是，美國10年期國債反而備受追捧，其孳息在周四美國市更一度跌至1.978厘的歷史新低。

上周聯儲局的聲明暗示，現時的超低利率，會維持到至少2013年中，由於聯匯關係，香港未來2年相信也會維持超低息局面，但2年之後又如何？Arcus Research駐東京分析師彼得‧塔斯克最近為英國《金融時報》撰寫的一篇文章，或有一定的啟示。

塔斯克指出，日本政府債券在2002年就失去了它的最高信用評級。今年年初，標普再次出手，將日本的主權信用評級下調至AA-。結果呢？在上周的市場混亂中，日本10年期國債收益率曾短暫跌破1厘，而日本目前的利率正處在自巴比倫時代以來人類社會的最低水平。

塔氏指出，不少評論指「日本面臨著一場噩夢」，而事實是日本淨負債與國內生產總值（GDP）的比值確已超過了100%，但日本經濟長期衰退，令到國債投資反而相對「安全」，所以仍備受追捧，令到孳息不升反跌，從上世紀90年代末，日本國債孳息便一直維持在1厘至2厘之間，看不出任何泡沫的存在。

美利率與日本經濟低迷期 走勢相似

近期市場的一種說法是，美國極有機會再陷衰退，而美國果如像日本的經濟表現長期低迷，則維持低息便可能不是一兩年的事。野村早前將美國和日本10年期債券息率的走勢合併觀察（圖2），發現若將日債息率往前推20年，兩者在金融危機出現後的走勢極為相似，如「前車可鑑」，美國真的走上如日本的長期低迷之路，則美債息率便可能在跌穿2厘以後，可以在10年或更長時間在1厘至2厘的水平徘徊。

如此，香港在聯繫匯率之下，超低息環境便有可能維持10年或以上？那對樓市會有何啟示？值得大家細心思考。

明報2011年8月20日<<睇樓Guide>>