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1. 亮劍 2014-05-09 09:03:10 |
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TO……蜕变中嘅懶人
懶人昨日病咗，勉強睇完亮劍兄嘅回覆，留言謝過又即瞓…… 兄弟保重呀！ 愚見認為，香港每年私楼剛性需求增長係有数万个，而又有幾万个私人楼宇租盤需求，加上幾万个售後要租，搬來搬搬去，港漂又有人辭官歸故里、有人漏夜趕科場，咁一年下來每月平均一万个私人楼单位租售，乃合理数字。 打擊房價政策之實施，不能改變总数，只能將上述三組数字左撥右撥！ 舊時442，現在352…… 對上幾年幾乎七八成政府高官、社會賢達、 政治人物、 財經演員都話楼價與市民收入脱軌 ， 處於不可理喻的高水平，咁普羅大眾鬼識咁多经济咩， 西瓜大邊站、沽空等低吸……绝對合理、值得同情！ 以下調查報告好值得你參考，"由於擔心子女無法「上車」，有10.1%受訪者曾資助子女買樓，中上階層及上層受訪者有此做法的比例，分別達23%及40%，基層的比例也有5%” 請留意中上及上層受訪父母，可在子女首置助拳绝對唔係講小。 我同过唔少地代吹水，他們都認為单睇準业主入息，能否負擔現水平的楼價係不設實際，因為香港实在擁有太多好爸爸、富爸爸同肯跌$爸爸。 |
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2. cho leung Kwong 2014-05-09 09:16:32 |
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hello!!!
You may right in your option, but one thing your do not point out that is RENT never never never down in history of Hong Kong property!!!
Thanks, Jesus loves.
I'm clkwong@ or choleungKwong@ in the cloud!!!
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3. 大話怕計數 2014-05-09 09:32:47 |
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2014年5月8日
四叔施壓 凱譽減10%散貨 近月新盤連環推售，加上二手蝕讓頻仍，導至樓市承接力弱，恒地（012）旗下尖沙咀凱譽推出2周僅售出零星單位，人稱四叔的集團主席李兆基高度重視，昨午親身出招，接見各大代理行商議促銷方法，並即時接納代理建議，劈價10%「散貨」；業界表示，由集團主席為樓盤銷情督師，情況極為罕見。恒地昨晚隨即發出另一張22伙價單，實用面積計平均呎價3.4萬元，計算折扣回贈後降至2.6萬元，已貼近同區二手市場，在四叔施壓催谷銷情下，代理不敢怠慢，即晚促成4伙交易，包括一買家斥資約3000萬元連購2伙。 政府消息指出，一手供應增加，將進一步拖低二手樓價，並警告若加息3%，供樓開支將增加1倍。 「若加息3% 供樓開支倍增」 近月新盤續見減價或增加優惠等促銷，有政府官員表示，按照目前樓市狀況，即使樓價下跌一至兩成，仍只是回復到去年的水平。不過，未來一段時間發展商有多個一手樓盤可推售，在供應增加下，一手樓價或進一步回落，肯定進一步拖低二手樓價。消息指出，政府會密切監察加息周期對供樓人士的影響，「如加息3%，每月供款開支可能是現時的雙倍。」 上月底正式發出首張22伙價單的凱譽，也在大型新盤推出前，進一步降價推售。項目不受一手新例監管，早前推出後銷情一直不理想，發展商恒地昨日召見各大代理高層，並由李兆基、集團副主席林高演和李家誠於中環國金二期76樓恒地總部親自接見。 會議在昨日下午3時15分開始，約20分鐘結束，消息透露，會上四叔向代理查詢凱譽銷情欠佳原因及如何刺激銷情，態度平和，有代理回應指出，項目參觀情況着實不俗，並提議可減價10%至15%。最終四叔亦接納代理意見，即時減價10%，但表明是次減價後不會再調低售價，寧可保留收租，希望代理「可多多幫手」。有代理引述四叔表示，現時樓市並非很差，在地價及建築成本不斷上升的情況下，相信新盤亦不會大幅減價發售，未來推售的新盤亦不會「劈得很深」。
晤怪得年年財政預算計錯晒數。就算以現時最平的息口H+0.5%加三厘，即係利率由0.8%加至3.8%，供30年，每月供款都只是多49%。可見大話怕計數！ |
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4. Ak 2014-05-09 09:41:33 |
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幾年前買落就係，新做果d無啦 |
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5. PN 2014-05-09 10:25:50 |
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6. 中女社社長 2014-05-09 10:30:22 |
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To 3樓:
如果以按揭利率利息支出計算佢又真係冇講錯喎, 只不過又係語言偽術, 講到好似係整期每月供款加一個Double...
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7. 亮劍 2014-05-09 10:31:47 |
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| 利率 | 7年 | 10年 | 13年 | 15年 | 20年 | 25年 | 30年 | | 1.000 | $12,331.25 | $8,760.41 | $6,838.62 | $5,984.95 | $4,598.94 | $3,768.72 | $3,216.40 | | 2.000 | $12,767.44 | $9,201.35 | $7,284.97 | $6,435.09 | $5,058.83 |
| $3,696.19 | | 3.000 | $13,213.30 | $9,656.07 | $7,749.21 | $6,905.82 | $5,545.98 | $4,742.11 | $4,216.04 | | 4.000 | $13,668.81 | $10,124.51 | $8,231.16 | $7,396.88 | $6,059.80 | $5,278.37 | $4,774.15 | | 5.000 | $14,133.91 | $10,606.55 | $8,730.60 | $7,907.94 | $6,599.56 | $5,845.90 | $5,368.22 | | 6.000 | $14,608.55 | $11,102.05 | $9,247.23 | $8,438.57 | $7,164.31 | $6,443.01 | $5,995.51 | | 7.000 | $15,092.68 | $11,610.85 | $9,780.74 | $8,988.28 | $7,752.99 | $7,067.79 | $6,653.02 | | 8.000 | $15,586.21 | $12,132.76 | $10,330.74 | $9,556.52 | $8,364.40 | $7,718.16 | $7,337.65 | | 9.000 | $16,089.08 | $12,667.58 | $10,896.81 | $10,142.67 | $8,997.26 | $8,391.96 | $8,046.23 | | 10.000 | $16,601.18 | $13,215.07 | $11,478.48 | $10,746.05 | $9,650.22 | $9,087.01 | $8,775.72 |
每一百万按揭每月實際供款表
1 以最極端例子計， 30 年供款由 1 厘升上 4 厘，每月供款會由 3,216.40元加到4,774.15元，多 1,557.75 元 (48.43%)。 2 以近幾年最多人採用例子計， 25 年供款由 2 厘升上 5 厘，每月供款會由 4,238.54元加到5,845.90元，多 1,607.36 元 (37.92%)。 **** 小業主們：『幸福不是必然的』，要是大家仲係供緊 H + 0.X的話，請自動計多三或四厘落去，例如你現在仲係每月供緊一万元按揭，請每晚臨瞓前自我催眠最少三分鐘，講俾自己潛意識聽：【我現在係供緊万五銀的！】 有剩請另設户口儲起佢，以備長期作戰，切記切記！ |
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8. 山高雲低 2014-05-09 10:43:14 |
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博士: 有個數字想請教一下: 過去十年，香港每年一手物業的平均成交量是3萬4千多伙。而未來3至4年的潛在供應只有72000個。即是每年只有1萬8千多伙。 不要說香港每年需求有增沒減。單就上述數字，不已是供不應求了嗎??? 為什麼有經濟學家撰文說未來潛在供應大增，樓價必受壓呢??? 昨日和一友人談到劏房問題，友人說要是政府打擊劏房，豈不是要二十多萬港人瞓街？ 我說可能暴亂都似！ 如此看來，不就是： 「香港勝在有劏房」嗎？ |
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9. 山高雲低 2014-05-09 11:10:58 |
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二手成交數量只是反映單位持有人的更換，無論成交多大，實際的供應量並沒有增加。長策會提出每年私樓新增供應只有1萬9千個，對於每年一手吸納量平均3萬4千多個來說，不說杯水車薪，是否也應是到喉不到肺。 不過時下流行語言偽術，能否作出另類怎解？？？ 博士明示，以解疑惑！ |
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10. 自我陶醉 2014-05-09 11:13:13 |
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**** 小業主們：『幸福不是必然的』，要是大家仲係供緊 H + 0.X的話，請自動計多三或四厘落去，例如你現在仲係每月供緊一万元按揭，請每晚臨瞓前自我催眠最少三分鐘，講俾自己潛意識聽：【我現在係供緊万五銀的！】 有剩請另設户口儲起佢，以備長期作戰，切記切記！ ***
亮劍兄呢個建議超正! Like. |
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11. 不要忘記掉近幾年的拆卸量 2014-05-09 11:19:58 |
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差估署 2004-2013 年實際私樓增加量 
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12. 小陽 2014-05-09 11:48:58 |
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《本港樓市》元朗南發展８５％屬私地，政府或跟大地主恒地爭地 嘉盛 剖析《美国经济报告》 www.forex.com
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政府為加快住宅供應，將加大收地力度建屋，私人持有８５％的元朗南發展區，會改由政府主導作公營房屋發展。
大地主恆地（０００１２）最受影響，政府隨時要跟恆地主席李兆基爭地。
元朗南發展研究範圍位於元朗市中心西南面，鄰近唐人新村、元朗公路及公庵路，具發展潛力的土地涉及約２００公頃，面積約相等於２０８個香港大球場草地面積（香港大球場草地面積約０﹒９６２公頃），但其中有７０％土地現時屬荒廢農地、露天貯物場、工場及倉庫。
由於政府在區內持有的官地只有約３０公頃，佔發展區只有１５％，其餘８５％則屬私人土地，故政府在去年首階段公眾諮詢時，並無意大規模收地，傾向透過放寬發展密度及增建基建設施等途徑，增加區內的住宅供應。
不過，消息人士透露，由於現時覓地興建公屋的進度，仍與長策會提出未來１０年２０萬伙目標，仍有一段距離，故將來開拓的新發展區，亦會盡量提高公營房屋用地比例，但礙於元朗南棕地內的官地不多，而且大部分屬道路、排水道及山丘，可供發展的官地並不多，故有實際的收地建屋需要。
消息人士續稱，元朗南發展將可以提供約１﹒５７萬伙公營房屋，佔總單位供應達６０％，比同區的洪水橋發展區擬議５１％的公營房屋比例為高，而私人房屋則涉及約１﹒０４萬伙，比例為４０％，總單位供應達２﹒６１萬伙，估計可以容納約７﹒８萬人口，首批人口可於２０２５年入伙。 |
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13. 我也是專家了 2014-05-09 11:50:20 |
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有很多人評論樓市的時候，都只是假定市民收入足以支持買樓與及日後供款，所以，在這情況下樓市是會上升，我建議他們若果要評論樓市，首先從他們的朋友方面開始，尤其是那些持有物業的朋友，他們有沒有捉襟見肘的情況，有沒有向別人或者財務公司借錢，我想，除非那些在社會上工作很久，或者沒有任何嗜好的人，否則，很多人會向銀行或財務公司借錢，而現在有物業的人，雖然很少會脫供分期，但是，不代表他們擁有的物業，就不會變成負資產，在這情況下，就必須要出售物業，樓價就會突然有大量供應而下跌，若果稍為了解一下這些情況，那些專家就不會說香港樓價將會上升。 時至今日，仍然有專家說香港樓價會在今年內上升5%-10%。其實，今年已經過了三分一，情況大致是穩定地下滑，購買力正在消耗，加上新樓盤增加，地產商亦會因應市場購買力減弱而加快推樓盤，突然大量增加供應，加上大幅減價發售，雖然，該名地產商不是準備退出香港物業市場，只是志在變現，但是，實在有必要互相踐踏，況且，就算不可以賣走晒所有物業，但由於要補充土地儲備，成本價與發售價相若，即是上一個週期賺到的利潤減少，要知道，地產商的週期是由計劃到買地到發售，就算是買樓花，都要3-7年時間，在過往多則有40%-50%利潤，以一個週期來說，實在是暴利，雖然那個週期只有微利，地產商盤數冇以往咁好睇，但是，地產商不會放棄任何一個週期，面對市況轉差，就算他們要減價促銷，都會用盡單位應市，就算高層特色戶亦一定盡快發售。除非，地產商財政上出現巨額現金儲備，否則，他們會以低價促銷所有單位。 香港樓市借貸情況，實在令人擔憂，令那些整天說樓市會上升的專家擔憂，香港人擁有的物業借貸比率不低，雖然，700多萬香港人中有大約70萬人擁有超過100萬現金流動資金，相當於約140萬全港小業主人數的50%，但是，是否持有100萬現金與是否持有物業沒有必然關係，但專家和風水佬相信為數亦不少，就算他們持有超過100萬，亦不代表他們的每月供款沒有問題，如果他們在幾年前已經買入物業，他們現在供款未必是輕鬆平常，如果他們在近一、兩年才買，銀行又不會將他們的申請表驗屍咁驗。而近幾年有不少大陸買家膽大包天，先搵銀行再搵財務公司，不斷加按，甚至有加按６次的記錄，加上大陸客不斷賣樓變現撤資，如果大家了解這些情況，就知道手持物業的業主大多會在樓市下滑週期出售他們的物業，就算有專家對他們說樓價在未來三年上升三成，他們也不會相信，若果大家從身邊的朋友開始，了解香港物業市場的借貸情況，就不會說樓價會大升，再問一問自己，在什麼情況下才會購買額外物業作投資，我相信很多人連這個答案也沒有。不過，任何事情都會有例外，有些人會在別人的危言聳聽、考慮不周的情況購買物業。
而且大地主根本與地產商穿同一條褲，當四叔也大擘價走貨時，持有大量物業的地主用盡方法叫大家＂比領導先走＂也不難理解。
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14. 蜕变中嘅懶人 2014-05-09 12:02:31 |
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總成交量=新增需求量？ |
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15. 小陽 2014-05-09 12:04:57 |
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《本港樓市》元朗南發展８５％屬私地，政府或跟大地主恒地爭地 法子兄， 呢個係唔係傳說既 big tea rice |
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16. 蜕变中嘅懶人 2014-05-09 12:19:39 |
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睇錯咗，SORRY! |
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17. 博士都贊成推行空置稅 2014-05-09 12:37:14 |
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博士都贊成推行空置稅 |
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18. PN 2014-05-09 12:45:00 |
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19. PN 2014-05-09 12:45:56 |
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20. 毛大庆：全国房地产将下行 搞不懂北京楼市 2014-05-09 12:48:07 |
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21. 毛大庆：全国房地产将下行 搞不懂北京楼市 2014-05-09 12:50:17 |
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...再看土地總價值，是監測不動產泡沫的一個重要指標，隨著地價的大幅上漲，我們看日本在房地產泡沫以前，其實他的土地總價值佔GDP的一個比例關係，我們進了分析，1990年，東京土地的價值是4.1萬億美元（土地價值計算有公式），與美國全國的土地價值相當，大約占美國同期GDP的63.3%；1997年香港的土地價值在5.7萬億美元，約佔美國同期GDP的66.3%；2012年北京土地的價值約為10萬億美元，占美國同期GDP的61.6%，所以這是一個非常可怕的數字。.... |
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22. PN 2014-05-09 12:57:57 |
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I have no idea on the land value of HK back in 1997 and what is it now. But I did make a ball-park estimation on what is the total value of residential property market in HK 1997 vs 2013 using figures provided by RVD. | | average price (A) | | | median size | 1997 | 2013 | change | | A | 港島 | 73,397 | 123,297 | 168% | | 35 | 九龍 | 61,718 | 94,807 | 154% | | | 新界 | 63,498 | 83,150 | 131% | | B | 港島 | 85,453 | 126,651 | 148% | | 55 | 九龍 | 61,326 | 103,344 | 169% | | | 新界 | 63,368 | 75,497 | 119% | | C | 港島 | 103,723 | 159,480 | 154% | | 85 | 九龍 | 76,624 | 138,823 | 181% | | | 新界 | 78,128 | 85,640 | 110% | | D | 港島 | 111,316 | 184,830 | 166% | | 130 | 九龍 | 89,323 | 157,695 | 177% | | | 新界 | 80,064 | 79,818 | 100% | | E | 港島 | 137,309 | 256,188 | 187% | | 200 | 九龍 | 118,111 | 194,285 | 164% | | | 新界 | 76,347 | 78,664 | 103% | | | number of units (B) | | | 1997# | 2013 | | A | 港島 | 99,804 | 105,754 | | 35 | 九龍 | 115,040 | 127,128 | | | 新界 | 133,081 | 121,195 | | B | 港島 | 111,639 | 136,074 | | 55 | 九龍 | 119,230 | 165,428 | | | 新界 | 198,042 | 247,164 | | C | 港島 | 31,109 | 38,543 | | 85 | 九龍 | 27,421 | 40,490 | | | 新界 | 34,966 | 55,461 | | D | 港島 | 20,855 | 26,813 | | 130 | 九龍 | 10,784 | 16,952 | | | 新界 | 16,007 | 17,453 | | E | 港島 | 13,332 | 15,839 | | 200 | 九龍 | 2,084 | 2,765 | | | 新界 | 6,733 | 6,574 | | #proxy from 2002 fig | 940,128 | 1,123,633 | | | Market size HKD Bln. (A * B) | | | | 1997 | 2013 | | A | 港島 | 256 | 456 | | 35 | 九龍 | 249 | 422 | | | 新界 | 296 | 353 | | B | 港島 | 525 | 948 | | 55 | 九龍 | 402 | 940 | | | 新界 | 690 | 1,026 | | C | 港島 | 274 | 522 | | 85 | 九龍 | 179 | 478 | | | 新界 | 232 | 404 | | D | 港島 | 302 | 644 | | 130 | 九龍 | 125 | 348 | | | 新界 | 167 | 181 | | E | 港島 | 366 | 812 | | 200 | 九龍 | 49 | 107 | | | 新界 | 103 | 103 | | | 4,215 | 7,745 | | GDP HKD Bln. | | | market size / GDP | | 1997 | 1,240 | | 3.4 | | | 2013 | 2,122 | | 3.6 | | | annualized growth | 3.42% | | | | | Customer depo in Banks (HKD Bln.) | | market size / total depo | | 1997 | 2,710 | | 0.8 | | | 2013 | 9,330 | | 1.6 | | | annualized growth | 8.03% | | | | From a total market size vs GDP perspective, we are now close to 1997 (~3.5x) but from a $$$ in pocket perspective, the total customer deposits in Banks in HK is more than enough to buy up all residential properties in HK at current price with 20% surplus. That is largely due to the fact that our money in the bank is growing a lot faster than the economy (by 4.6% on compounded basis). Another footprint of QE?? Source: http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_2.xls
http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/PR_fullbook/PR2005.pdf
http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/private_domestic.xls |
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23. 小陽 2014-05-09 13:42:00 |
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Hi PN, Thx for your data. It is Useful. I think the deposit amt in 2013 is much larger than 1997 ; 1. capital inflow due to QE 2., China money ( " we are so called "Asia wealth mangement hub") 3. Hk is free capital flow city . That means those QE money will be in and out . WE cannot clarify the money source ( QE or china money) . Anyway, those china money will not go back when it leaves china. 4 , Your diagram can explain why the HK median income is so low to support the property price but the property price still can be up . Those money is not the income generated in HONG KONG . They are from overseas or china . and As Nobody bro said before , the handling cost on hk properties is the cheapest for foreign investors, compared with other 1st ranking cities. This is only my guess. Pls feel free to discuss. From a total market size vs GDP perspective, we are now close to 1997 (~3.5x) but from a $$$ in pocket perspective, the total customer deposits in Banks in HK is more than enough to buy up all residential properties in HK at current price with 20% surplus. That is largely due to the fact that our money in the bank is growing a lot faster than the economy (by 4.6% on compounded basis). Another footprint of QE?? |
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24. 亮劍 TO --- 13 樓 2014-05-09 13:59:50 |
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我希望嗰 D 日日想樓價跌鑊勁來就佢哋購買力嘅人唔好咁無聊，唔該得閒就走去中原地圖：『2011 年人口普查』嗰度睇睇，了解現在社會發生緊乜嘢事！ 事實係： 好多地區嘅业主或租客年收入中位數有 800 K 以上。 住喺自資購買物業中嘅家庭應達 7 成。 尚餘供款年期平均約係拾幾年左右。 住喺貴價樓雲集地區嘅人，原來唔少都係租客，我估他們應係攞緊房屋津貼去租屋嘅人居多。 平均有一半業主無按揭，而有按揭嘅業主，都只係用大約兩叁成左右嘅入息來供樓。(個別地區呢個供款佔收入竟達 8成以上，但睇清楚 D都係那些以 60-70年代舊樓為主的地區，我估計住喺呢 D樓度嘅人，唔少係退休人仕，因而影響家庭入息中位數處於極低水平。) 還有我最近問過拾多个無供過樓的朋友：『你以 2.5 厘息借銀行兩球，敘做 25 年分期，咁實际上你每月的供款額係多少？』 答案相信好多供緊樓嘅朋友都知係大約 9 K，而首年本息比仲係相若添。 但講出來大家可能唔信，我 D 朋友最少嗰個都估要供 12 K！ 而實際上可取得比呢個 2.5 厘供款利率低嘅人，不知要多幾多，例如你仲係供緊 H + 0.7% 嗰 D 計劃嘅業主，就係供緊 7.5 K 左右，而如果做落係 30 年嗰隻，咁只係 6.5 K 樓下咋，陰公！！ 唔服嘅話，咁各位人兄人姊可不向你身邊嘅朋友作一个類似統計？ 又睇下我亮劍有否作大，玩翻我轉頭！ |
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25. 肥婆四 2014-05-09 14:26:51 |
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二手盤少成交增 樓價跌不了 撰文:汪敦敬 祥益地產總裁
欄名:專家論市 土地註冊處發表4月份統計數字，註冊的買賣合約共6,012份（較3月份上升43.7%，與去年4月比較亦上升37%），其中單是住宅買賣合約佔4,781份，較上月上升了52.2%。 我看了不禁苦笑，在二手樓盤大量減少的情形下，成交竟大幅上升，結果本來就有如一條加減數那麼簡單，但是在發生過程中，傳媒及地產代理業界主流的調子仍是價格不斷下跌，相信的人卻佔大多數。 在樓盤大減、成交大增下，價格下跌，的確反映到現在香港的扭曲世道。4月土地註冊處的登記結果也清楚看到成交增加不是單只在細單位上，多個住宅樓盤的板塊，其實成交量也在增加中，問題是全面性出現在住宅市場中的。 其實近多個月來，我都不斷撰寫文章，希望提醒公眾二手樓盤量的下跌，以屯門放盤量為例，截稿當日屯門的放盤量只有1,736個，較2010年11月政府出第一次辣招的時候大跌了58%。 我認為近期的所謂樓價下跌並無經濟因素，更違反供求因素，價格調整只是被「嚇親」，因為一手樓在去年遇上一手規管條例，在適應期間出現銷售的樽頸效應，引起短時間的供應囤積，所以曾經出現減價促銷，但以上囤積都會是過渡性的。市場雖然在重整中，尤其是一些發售時賣得過分高價的新樓，更容易樓價下跌，但除了這板塊之外，其他的樓宇其實也不應該有太多的泡沫的，所以我年初時已評估今年樓價是先跌後升的。 預期樓價輾轉向上 我深信樓價已經是回升中的，價格回升之後，成交便會減少，09年之後我評估樓市是「價升量跌」的，現在的成交量並沒有超過我一向評估的4,000至8,000宗徘徊，在這個低成交量下價格會輾轉向上！ 最後再提的是繼買賣樓盤減少後，屯門區的租盤亦進一步減少，由去年12月1日的604個租盤，下跌到截稿當日的498個，下跌17.5%。希望看官好好想一想我提供的這一些數字。 |
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26. 肥婆四 2014-05-09 14:29:01 |
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唔好意思，整錯咗。 |
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27. 百萬富翁認為 2014-05-09 14:32:49 |
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香港有73萬個百萬富翁
2014年03月19日 【新報訊】香港是個彈丸之地，卻從不缺少「百萬富翁」。花旗銀行調查顯示，去年本港擁有100萬元以上流動資產的百萬富翁73.2萬人，按年增長22%，且佔香港成年人口的13%，是2003年有調查以來新高；其中，擁有流動資產（不包括物業）100萬元至500萬港元的百萬富翁人數增幅最多，較去年上升9.9萬人，而40%的百萬富翁利用投資增值，取代以出售樓宇成為致富主因。 採訪：靜態組 花旗銀行委託港大，在去年底透過電話訪問4,046名，年齡介乎21至79歲的人士，發現由於在股市和樓市得利，香港百萬富翁人數大增13萬人；當中有40%的新晉百萬富翁表示，去年是靠賣股票令資產增值，只有13%是靠出售樓宇置富。同時，若計入物業等資產，平均每人擁有的淨資產值為1,200萬元，按年減少8%，當中淨樓宇估值佔淨資產71%。
逾半預言樓價會跌
調查又發現，大約有77%百萬富翁持有一個或以上物業，當中64%已供完按揭或付清，但去年有購買物業的富翁只有8%，按年下跌一個百分點。另外，63%百萬富翁有人民幣存款，57%則投資外幣。
同時，股票投資是百萬富翁未來一年最喜愛的投資工具，其次是人民幣存款。逾40%的百萬富翁表示，股票的投資獲利最高。
超過60%受訪人士指，未來5年資產增長情況樂觀，並預計升幅約為20%。另外，有57%百萬富翁認為，今年樓價會下跌，僅13%表示現時有入市意欲。 |
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28. 肥婆四 2014-05-09 14:40:21 |
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二手盤少成交增 樓價跌不了 撰文:汪敦敬 祥益地產總裁
欄名:專家論市 土地註冊處發表4月份統計數字，註冊的買賣合約共6,012份（較3月份上升43.7%，與去年4月比較亦上升37%），其中單是住宅買賣合約佔4,781份，較上月上升了52.2%。 我看了不禁苦笑，在二手樓盤大量減少的情形下，成交竟大幅上升，結果本來就有如一條加減數那麼簡單，但是在發生過程中，傳媒及地產代理業界主流的調子仍是價格不斷下跌，相信的人卻佔大多數。 在樓盤大減、成交大增下，價格下跌，的確反映到現在香港的扭曲世道。4月土地註冊處的登記結果也清楚看到成交增加不是單只在細單位上，多個住宅樓盤的板塊，其實成交量也在增加中，問題是全面性出現在住宅市場中的。 其實近多個月來，我都不斷撰寫文章，希望提醒公眾二手樓盤量的下跌，以屯門放盤量為例，截稿當日屯門的放盤量只有1,736個，較2010年11月政府出第一次辣招的時候大跌了58%。 我認為近期的所謂樓價下跌並無經濟因素，更違反供求因素，價格調整只是被「嚇親」，因為一手樓在去年遇上一手規管條例，在適應期間出現銷售的樽頸效應，引起短時間的供應囤積，所以曾經出現減價促銷，但以上囤積都會是過渡性的。市場雖然在重整中，尤其是一些發售時賣得過分高價的新樓，更容易樓價下跌，但除了這板塊之外，其他的樓宇其實也不應該有太多的泡沫的，所以我年初時已評估今年樓價是先跌後升的。 預期樓價輾轉向上 我深信樓價已經是回升中的，價格回升之後，成交便會減少，09年之後我評估樓市是「價升量跌」的，現在的成交量並沒有超過我一向評估的4,000至8,000宗徘徊，在這個低成交量下價格會輾轉向上！ 最後再提的是繼買賣樓盤減少後，屯門區的租盤亦進一步減少，由去年12月1日的604個租盤，下跌到截稿當日的498個，下跌17.5%。希望看官好好想一想我提供的這一些數字。 |
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29. PN 2014-05-09 14:46:05 |
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Dear小陽, Growth of Deposits in HK 1997-2007 at ~6.5% annual compound basis and 2007-2014 at ~9% a year. Also checked similar stat in Singapore on similar period. Their growth was ~ 10% compound increase between 1997-2007 and unchanged at ~10% from 2007-2014 |
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30. 法子 2014-05-09 14:49:27 |
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| 15. 小陽 2014-05-09 12:04:57 |
《本港樓市》元朗南發展８５％屬私地，政府或跟大地主恒地爭地 法子兄， 呢個係唔係傳說既 big tea rice
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我之前係這樣想，現在也是。
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31. 幾多錢至夠退休? 指置業亦是好選擇，「有層樓退休後就少一筆開支，若不夠現金，亦可做安老按揭。 2014-05-09 16:04:38 |
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![]() 查看相片 幾多錢至夠退休？ ![]() 查看相片 幾多錢至夠退休？ ![]() 查看相片 幾多錢至夠退休？ 【晴報專訊】昨日有調查發現，本港介乎55至74歲的「年輕」長者，多數沒信心儲足「彈藥」應付退休。近六成人料退休後生活水平下降，認為強積金保障不足。有學者指港人退休後仍想做中產，儲蓄起碼要有1,500萬元。 足迹遍及90多個國家的旅遊達人項明生（James），現年45歲，自去年11月離開Sony Computer Entertainment後，自言現正享受半退休生活。他現時的收入主要來自寫專欄、做網絡遊戲品牌Gameone行政總裁，還有三個與旅遊相關的廣告代言。生活輕鬆，收入只較以往下跌一至兩成。 James坦言40歲已考慮退休，但自覺仍然精力旺盛，又不想全身而退，「我前半生過得辛苦，每日朝九晚11工作，持續15年，身體及精神狀態差，現在不想再做全職，提前踏入半退休狀態是好事。」他直言現任Gameone行政總裁無固定工時，交出「好蹺」，用WhatsApp開會便可以，沒上班「打卡」煩惱。 不求物質 退休繼續寫作 到底James如何部署退休大計？他笑說：「仍有100個國家未去，預計50多歲去完所有國家便退休（停止商業活動），但我會繼續寫作，人愈老，筆鋒愈好。」他指90年代已買下現時所住的物業，樓價升值至800萬元以上，加上有人民幣定期存款，退休生活不成問題。 他表示，已過了追求物質的階段，毋須靚車、大屋，現時重視心理質素。「料退休時資產（包物業、投資）有一千萬元已足夠。」 學者：中產生活要1500萬 中大酒店及旅遊管理學院會計及財務高級講師李兆波指，以60歲退休後仍要生活25年，並維持月用一萬元計，20歲起每月最少儲5,000元；如要求中產生活，每月花兩萬的話，退休前至少需1,500萬元儲蓄。 要達上述儲蓄目標，李兆波建議年輕人將八成積蓄投資股票，「最好揀藍籌股，派息較多，亦有一定增長潛力；遇着大型新股上市不妨認購。」但隨年紀增長，要逐漸減持股票，臨退休時，宜集中投資國債，因風險較低。他指置業亦是好選擇，「有層樓退休後就少一筆開支，若不夠現金，亦可做安老按揭。」 儲30年強積金 退休僅夠使五年 政策研究機構香港集思會早前進行《年輕長者的就業、經濟及生活狀況調查》，訪問了1,002名年齡介乎55至74歲市民，包括已退休、半退休或未退休者。但不足一半受訪者有或曾作退休保障，僅兩成多人有信心退休後不愁生活，近六成人料退休後生活水平下降。 受訪者中有239人未退休，近半認為現有資產不足應付退休。另外，在42名參加聚焦小組的受訪者中，幾乎都對強積金計劃不滿，包括行政費過高、回報不理想、「對沖」機制不合理等。 調查亦指，強積金一般需時30至40年才成熟，年輕長者亦因供款年期較短，未必能累積足夠退休金。城大應用社會科學系副教授陳國康指，強積金一年僅儲1.2個月的薪金，30年後的儲蓄料只夠應付退休後約五至10年使費，認為改革強積金政策迫在眉睫。 記者：黃琳、譚琦恩 |
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32. 肥婆四 2014-05-09 16:43:35 |
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唔該網管 |
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33. 日日唱好 2014-05-09 16:49:17 |
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好友仲未報今周中原城市領先指數喎,我等緊破新高追多件貨,哈哈哈! |
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34. to13 2014-05-09 17:34:55 |
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抵贊like |
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35. 安安穩穩 2014-05-09 17:41:22 |
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| 中原城市領先指數 CCL | 每周五公佈 – 最新2014/05/09公佈，反映2014/04/28至2014/05/04(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。 | |
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36. 超like13樓中晒point"比領導先走" 2014-05-09 17:56:20 |
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有很多人評論樓市的時候，都只是假定市民收入足以支持買樓與及日後供款，所以，在這情況下樓市是會上升，我建議他們若果要評論樓市，首先從他們的朋友方面開始，尤其是那些持有物業的朋友，他們有沒有捉襟見肘的情況，有沒有向別人或者財務公司借錢，我想，除非那些在社會上工作很久，或者沒有任何嗜好的人，否則，很多人會向銀行或財務公司借錢，而現在有物業的人，雖然很少會脫供分期，但是，不代表他們擁有的物業，就不會變成負資產，在這情況下，就必須要出售物業，樓價就會突然有大量供應而下跌，若果稍為了解一下這些情況，那些專家就不會說香港樓價將會上升。 時至今日，仍然有專家說香港樓價會在今年內上升5%-10%。其實，今年已經過了三分一，情況大致是穩定地下滑，購買力正在消耗，加上新樓盤增加，地產商亦會因應市場購買力減弱而加快推樓盤，突然大量增加供應，加上大幅減價發售，雖然，該名地產商不是準備退出香港物業市場，只是志在變現，但是，實在有必要互相踐踏，況且，就算不可以賣走晒所有物業，但由於要補充土地儲備，成本價與發售價相若，即是上一個週期賺到的利潤減少，要知道，地產商的週期是由計劃到買地到發售，就算是買樓花，都要3-7年時間，在過往多則有40%-50%利潤，以一個週期來說，實在是暴利，雖然那個週期只有微利，地產商盤數冇以往咁好睇，但是，地產商不會放棄任何一個週期，面對市況轉差，就算他們要減價促銷，都會用盡單位應市，就算高層特色戶亦一定盡快發售。除非，地產商財政上出現巨額現金儲備，否則，他們會以低價促銷所有單位。 香港樓市借貸情況，實在令人擔憂，令那些整天說樓市會上升的專家擔憂，香港人擁有的物業借貸比率不低，雖然，700多萬香港人中有大約70萬人擁有超過100萬現金流動資金，相當於約140萬全港小業主人數的50%，但是，是否持有100萬現金與是否持有物業沒有必然關係，但專家和風水佬相信為數亦不少，就算他們持有超過100萬，亦不代表他們的每月供款沒有問題，如果他們在幾年前已經買入物業，他們現在供款未必是輕鬆平常，如果他們在近一、兩年才買，銀行又不會將他們的申請表驗屍咁驗。而近幾年有不少大陸買家膽大包天，先搵銀行再搵財務公司，不斷加按，甚至有加按６次的記錄，加上大陸客不斷賣樓變現撤資，如果大家了解這些情況，就知道手持物業的業主大多會在樓市下滑週期出售他們的物業，就算有專家對他們說樓價在未來三年上升三成，他們也不會相信，若果大家從身邊的朋友開始，了解香港物業市場的借貸情況，就不會說樓價會大升，再問一問自己，在什麼情況下才會購買額外物業作投資，我相信很多人連這個答案也沒有。不過，任何事情都會有例外，有些人會在別人的危言聳聽、考慮不周的情況購買物業。
而且大地主根本與地產商穿同一條褲，當四叔也大擘價走貨時，持有大量物業的地主用盡方法叫大家＂比領導先走＂也不難理解。 |
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37. 請問 2014-05-09 18:16:37 |
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如果有層樓已供満，請問大家退休生活應有幾錢才安全呢? |
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38. lga908 2014-05-09 18:31:55 |
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亮劍兄不用多花唇舌教精13樓呢類人. 最近汪老闆都睇升了, 到時證實升幅之後, 13樓想追貨就唔好諗了! __________________________________________________ 慎防樓價突然一升！ 2014-04-30
汪敦敬 樓市點評 當老甘乃迪先生聽見刷鞋童也向他分析炒股心得的時候，他不禁心裏一寒，然後悉數放出手頭上的股票，因而避過了歷史性的股災！這件事成為了近代人的投資金科玉律：當大部分人盲目看好的時候，其實就距離泡沫爆破不遠了。 不要以為筆者是想唱樓市即將大跌，不是！雖然唱跌較討好大部分人，而事實上，樓市氣氛愈是唱跌，我經營的地產代理生意就會因為多了業主減價而會愈好，近日在人人也唱跌情形之下，我們的成交多了45%，不過，但所謂取財要有道，我認為應該要將我見到的疑問在此分享。 現在樓市的確並不尋常，二手市場在愈來愈少樓盤下樓價下跌！樓價下跌後成交增加，樓盤便更少了，想一想，下一步會如何？人們也在看淡之餘，竟沒有關心供求的實況。 我更認為大家應提防樓市「突然一升」！ 現在市場，不單只進入民粹階段，甚至乎也開始有民革的味道！很多人已經不敢說樓價會升，因為恐怕會被人鬧。香港說要爭取民主的同時，其實已經日漸失去言論的自由了。傳媒要討好群眾，所以傾向追隨群眾意願「說真相」；議員更要討好選民，何嘗不是追隨群眾「說真相」！ 不少人認為在一手供應愈來愈多下樓價一定會下跌。事實上，一手供應愈增加，就愈會將需求過多時的效應(包括炒賣)減卻。的確，提高供應是會令市 場長期正常的，政府以重建樓花市場成為樓價穩定的核心是十分正確的。但其中的「手術」內容，不單增加供應，還有地價的重新定位，和發展商盈利上的新秩序 (這變相地推翻了地產霸權)，做得非常好，這樣也等於為整體樓價建起了有力上限，但因為二手樓比一手樓平得多，一、二手樓將出現價格接軌然後再隨通脹上升 的，接軌的模式不一定是一、二手同步下跌，也可以是二手樓升到與一手接軌的水平。 事實上，現在的一手價格就算下跌了，一未發展至全面性，二也是在先減後跌的銷售方式下進行，不少樓盤也只是開價減而已，樓花減價並未全面吸引。 三是樓花的供應量還未到真正衝擊樓價的水平。於是市場在樓花減價後增加了成交，引起二手樓盤進一步減少，於是二手市場最後將出現價格上漲，從此才真正形成 了一、二接軌的新局面。二手樓價一高於合理水平就會被一手樓吸去購買力，而一手亦會因為長遠的樓花供應充足和地產霸權已被削弱，因而發售樓盤也會在價格上 節制，以上就是我評估的下半年樓市了。 筆者在09年在4月開始「犯眾憎」唱好樓市，只為了一個目的，就是認為在環球量化貨幣下「不買樓的風險最高」，等待樓市平去買樓是有一定程度的 危險的，無論如何，樓價一定會尊重貨幣價值、成本及實際供求作反應，這極複雜的多方交叉互動，是不應該用簡單的假設及感受期望去預算的，最佳例子是成交量 減少，但業主的按揭日益還清，而貨幣貶值令到持資產者更不願放盤時，房產很大機會變為奢侈品。那麼，單純地去看人均收入便不能有效地代表市場購買力了！ 所謂樓市辣招，是利用行政措施將超過一層樓以外的非基本自住的購買力急凍，整個市場變了由少部分人的少量成交去代表了，市場的成交由那時起，已 經代表不到大部分人的購買力，正是因為行政措施增加了再投資的成本和風險，所以會令到二手放盤不斷減少。當二手放盤減少到一個程度，當「少量用家遇上更少 量的樓盤」時，樓市就會出現突然的失控！正因樓市辣招令少部份人代表整個市場，當這少部分人產生了市場恐慌的時候，也極可能代表了整個地產市場引起動盪， 所以政府透過增加供應、減少發展商暴利、降低地價、需求管理等四項的重建樓市秩序雖正確且成功，但並不見得會一帆風順，一面倒骨牌式的樓價下跌，恐怕是一 廂情願的看法。
我也希望我以上看法是錯的，樓價拾級而下，我的生意一定可更佳！ 過去幾年的樓市平靜本來就是「偷來的靜市，借來的美夢」，真正的價格大勢仍然向上！政府在重整秩序之餘，也能騰出了這個空間已是很不錯的了！ |
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39. 蛋淡 2014-05-09 18:49:15 |
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唔知樓市在高位乏力之下，好友說說現在有什麼國際或者大陸的好消息，能給樓市一支強心針，讓香港樓市在7月單邊暴升呢 現在樓市雖然下行緩慢，沒有大跌，但是壞消息倒是不少 欲令其亡，先令其狂，好友们口才了得，连自己也被自己说服了，香港楼市行情大好，港币不断贬值，再不追升，手上现金只好做厕纸了，继续唱好，入货吧 |
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40. 豐儉由人 2014-05-09 19:07:18 |
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如果有層樓已供満，請問大家退休生活應有幾錢才安全呢? 退休生活可以豐儉由人??? 可以攞綜援,仲寫意!!! |
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41. 實事求事 2014-05-09 19:07:45 |
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13楼，你的文章好實在，反影現况實事求事。 本人不才，文彩也不顺難與(楼好友)分庭抗禮。為有靠你們正義之手代勞。有你們的加入，这个板才會更精彩。 請加油，必讓(大閘蟹)的声音一面倒。 |
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42. 1开2 2开4 2014-05-09 19:49:37 |
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係呢度3儍意為自己係地主會（控制香港樓市） 成日以為知度供樓利息就巴Q閉=睇道樓市？ 上年成年叫人借名買樓1开2 2开4儍劍 等緊你今年升单邊呀 顶13樓 |
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43. 瘦佬五 2014-05-09 21:17:08 |
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網管不如租管同商務租管，社會大眾之福。 |
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44. 現金為皇 2014-05-09 21:46:27 |
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現在各大小银行都给與中額定期港幣存款(十万至百萬)1.4~1.8%息囗，大額兩仟万2%.人仔更加高。 物業回報都只是2.7~3.几%(平均計),雖然比存款利率高，但放租物業會有收唔到租和随時变凶宅的風險(自己都唔敢用).錢放在银行收硬息.(放心啦，大型国家銀行唔驚㗎). Cash is the King. |
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45. 瘦佬五 2014-05-09 21:54:39 |
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久攻不下，必有一失。(唔跌唔跌………还須跌。) |
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46. 我也是專家了 2014-05-09 23:07:31 |
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我講幾句理性中肯既說話, 大家自己分析下究竟升定趺既機會大:
1. 消費者既購買力不是無限, 尤其係辣招下, 有心有力既準買家數量係史無前例地少 2. 未來供應量會愈來愈大 3. 樓價不趺, 辣招不退 4. 外圍因素利淡, 包括退市, 加息, 需時愈長只代表利淡氣氛愈持久
而排D 專家最鐘意用 "冇盤" 黎做升市既理由, 但大家要知購買力其實更少, 每年有幾多人可以 "加夠人工儲夠錢" 去做準買家? 1,700個? 25,000 個?
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47. 我也是專家了 2014-05-09 23:15:01 |
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今時今日既環境下, 邊個話到比我地聽目前有幾多準買家, 而D準買家既人數同預算既分佈, 個位先係真正既專家.
oh sorry, 個位唔係專家, 而係贏家, 羸家即係好忙做緊生意個D, 唔係上網吹水個D. |
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48. ＜樓市強橫＞三月份本港整體住宅 [樓價及租金] 依然硬朗，細價樓租金持續上揚！ 2014-05-09 23:43:07 |
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開了！全港最準確最有指標性的，差餉物業估價署《香港物業報告每月補編》，終於有結果了。
跟據數據顯示，三月份私人住宅所有類別的售價指數為243.7，按月微跌0.4點，按年則升1.5%。至於3月私人住宅所有類別的租金指數按月上升0.1點至154.8，按年則升1.6%（見圖）。
有關數據反映樓市依然強橫，跌幅連半個%也沒有，與地產代理及報章報導劈價新聞完全不符，特顯兩者有煲水作大可能。其實，樓市辣招令二手盤源大減，缺盤下上車客鬥快搶貨，同時刺激了細價盤買賣一枝獨秀，由其新界區，最終令二手細單位大量缺盤出現。
市況突變 二手缺盤 估價上升
市場再現缺盤情況，個別買家不惜高價搶盤，令處於下調軌的銀行估值，最近突然驟升。細價樓更是上升動力來源，整體估價自去年八月以來首度趨升，紅磡黃埔花園單位初步估價最新約500萬元，按月增約3.1%最理想，將軍澳新都城單位亦升約2.1%，多個藍籌盤升幅介乎0.3至2%。
市場瘋搶情況持續，有用家無懼連約盤按揭成數較低，仍以710萬元創同類新高價購入沙田第一城連租約三房戶。所以，估計未來數月A類細單位，租金及樓價依然會是樓市上升動力來源，帶動整體樓市維持橫行硬朗局面。
私人寫字樓租金及售價全線上揚
另外，值得一提的是，從差餉物業估價署公布數字得出，3月份私人寫字樓所有類別的售價指數按月升1.4點至417.4，按年漲4.2%。至於私人寫字樓所有類別的租金指數按月上升1點至208.9，按年則升約6%。全數為上升數據，對於私人寫字樓投資者來說，的確值得一讚。
時間是淡等惡夢
其實，近年有人將自住物業賣走等待樓價下跌，其實，這即是賭博，在這幾年，輸的人實在太多，形成一股怨氣，市場上要求政府出招下壓樓價的正是這班人。但他們又不細心想想，若果當日沒有賣走自住物業，今日已經可以乘著該物業升值而換較大單位，或更多金錢。但因為錯誤的決定，將自住物業賣走的人，換來徬徨無依的日子，時間對於他們來說的確是連連惡夢。早年沽樓轉租炒股者，在還未受完樓價上升之苦，就要再受股市損失之痛，真是兩邊不像人，活活受罪了。
好友的良朋益友
觀乎歷史，長遠而言，樓價上升比下跌的機會大得多，就算未來息口上升，也不可能大幅向上，只會緩慢進行，對早以準備好的本地業主不會帶來多大壓力，樓市最壞的消息也同時消除，實屬喜訊。所以，時間對好友來說，更是良朋益友。
而那些將自住物業賣走的人不明白這個道理，誤會樓價長遠一定會下跌，即是是敵非友，而且往往把全數資金投進自己不能控制的股海裡，最終慘淡收場，潦倒一生。我個人不是反對投資股票，但必須緊守自己財富比例，像我只會投資不多於整體二成，而且全數為恆指成份股，派息比例也要穩定才會考慮。所以，投資股市切勿瞓身，好友淡友同時緊記。
等待暑假旺季
由辣招通過後，其實樓市升勢已經萬事俱備了，現在只欠東風，到暑假來臨，睇樓量成交量再次成為樓市指標時，就會帶動樓價同步向上，有買賣經濟的業主及投資者也應該清楚知道，在平穩低息時代，樓價是易升難跌，就如近年政府如出招，淡友如何口出恨言，博攬炒，博杏包散，樓市就是跌不下，相反要樓價快速回升，真的只需一二個消息就可以急彈上去，情況就如2012年相同。
＊四月份 [樓價及租金]數據會於6月6日公佈，四月份樓市指數如何，大家恃目以待。
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現時業主們只需不變應萬變，繼續努力工作，快樂生活即可。
總括來說在低息及通脹時代，真正勝利者大贏家，始終落入擁有資產者手中。
中國人老話：『有土斯有財，有財斯有用』真的沒錯！
預測2014年整體樓價上升8%，個別細價屋苑升幅達一成。
期望2014年第二季，業主們繼續全勝。
支持梁振英與業主們：齊心。拍住上！哈哈哈
我愛政府！我愛曾蔭權！我愛特首梁振英！
呵呵！
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註：此文章之內容，只提供給香港討論區業主作參考之用，所載的見解、分析、預測、推斷和預期，只是根據可靠資料而作出的研究觀點，只反映作者本人對投資市場的個人意見。
利申：(投資者)持有不多於20伙小型住宅物業(未包括實用40平方米以上)及某商業物業投資公司董事
網名：黃老闆
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香港物業報告每月補編
http://www.rvd.gov.hk/tc/property_market_statistics/index.html
香港物業報告─每月補編 ( 2014年5月 ) 三月份報告
http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/full.pdf
三月份樓價指數：243.7
三月份租金指數：154.8 [ 本帖最後由 黃老闆 於 2014-5-9 10:30 AM 編輯 ]
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49. 引刀一快 2014-05-10 03:21:49 |
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突然一升！
如果個個都信晒，一定會發生。 如果冇人信，亦有可能發生。因爲每次大跌市都係冇人信嘅情况下發生嘅！ 咁...............今次咪升硬？ 同樣情况我講講大陸果邊。 私營企業中産中低産，好多都信仲有6－7年樓市先會降，原因係有大量中産中低産涌入一綫城市，佢嘅交際工作活動等範疇嘅人，大家咁上下嘅都朝呢個方向走。 但係公務員呢？走緊貨！有官職嘅更唔駛講。但係呢個範圍人數，遠比上述少。 咁，我信邊様呢？梗係信D官喇。 咁，香港個市信邊個好呀？信CY囉！ 好快，大家就知道大陸人嘅賭性有幾重，特別係D錢得番嚟容易果D呀。 |
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50. 亮劍 2014-05-10 06:37:06 |
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亮劍 2013-11-29 15:54:35 由今年2月開始，港私樓租售比例，由之前37變成73，當每個月租售加埋係萬二個，咁嗰四成本來係買，依家變租嘅人，每個月咪成5千咁濟？？ 呢十個月夾夾埋埋，幾萬個起碼，而呢班人過完一年死約之後，就面對下述呢班「港漂」同你們搶樓租！ 內地學生來港讀書簽證、輸入內地人才計劃、優秀人才入境計劃、非本地畢業生留港／回港就業安排等，合稱「港漂」，過去十年本港來了16萬，這數年總獲批個案，分別係： 年 1·92萬 年 2·19萬 年 2·65萬 年 3·16萬 其實「港漂」對香港人口老化問題，可起倒舒緩作用，但因為呢班人嘅湧入，對本來已經供不應求嘅樓市，帶來沉重嘅負擔！ 要是加上最近的雙非童入讀幼稚園安排，幾乎肯定下幾年港樓需求會有增冇減。 呢班人或其家人，應該唔能夠用港人身份去買樓，因為政府要人家俾成 15％ BSD 喎，叫起手都唔係人人肯，那麼合理推算，佢哋會去租樓住先！ 醒目投資者已經陸續出手掃微型火柴盒，等第二時去租俾人，樓價升唔升我不能100％肯定，但租金唔升絕對無天理！ 亮劍 2013-12-28 11:18:20 2013-12-28我咁寫：【喺政府打出 DSD 黃牌之後，樓市租售比率發生大逆轉，每月有幾仟宗由買轉租個案，有樓出租嘅業主，個個嘅尿袋都有人幫手叉電！ 由天璽、The Austin、囍匯嗰啲中小型單位賣得熱火朝天得知，投資者嘅尿袋好多已經叉到爆，遊資四濺要揾地方擺！下年地產商要出貨其實好簡單，貼市價之餘再幫投資者交 DSD！】 亮劍 2014-03-24 11:31:10我咁寫 截到昨晚止，貼市價推盤的長沙灣丰滙未開賣先旺場，久違的睇樓排隊人龍再現，現時累積入票約3 千張，日內有望加推，預料本周六（29日）開賣。昨午現場所見，售樓處外集結人龍，並且打曬蛇餅------ 現在新盤開價有一個現象，就係三房有折讓、兩房貼市價！ 而一房單位，因為之前開賣嘅新盤及貨尾，鑊鑊一炮過清倉，因此地產商不單止冇平賣俾人，仲會開出溢價揾翻少少，以補貼大碼貨滯銷之損失。 政府之前推限呎限量地，本想增加整體樓宇供應來造數，那發展商仲唔借題發揮，先落个低價來食你政府庫房頭注？ 再借政府呢個 3 D笨招，鎖死那些 2手A及B類中下價供應，地產商便可提供各小业主不能承受嘅弍按安排，以及 SD回贈吸客，因此呢 D限呎限量地所起嘅樓，好大可能食埋 「2 島」！ 再計埋呢个打房政策，話就話打擊需求，實際上連供應都打擊埋，因此政府隨時輸埋个尾！ 呢幾拾鋪政府同地產商玩嘅十三張，真係好可能頭弍尾到輸曬，隨時通派！！ 現在嘅狀況係：- 上車客買樓冇平到，隨時同大碼樓買家代找 SD。 政府加埋曬整體上土地供應冇多到，樓宇庫存龜速增長。 整體上平均賣地價低咗，成交狂跌印花稅少埋，庫房收入減咗唔少。 攪到小业主鬼揸、地代猫挖、裝修及律師小露寶！ 剩下有米嘅 D及 E類買家，可用「平價」買倒樓！！ |
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51. 引刀一快 2014-05-10 10:35:05 |
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**** 小業主們：『幸福不是必然的』，要是大家仲係供緊 H + 0.X的話，請自動計多三或四厘落去，例如你現在仲係每月供緊一万元按揭，請每晚臨瞓前自我催眠最少三分鐘，講俾自己潛意識聽：【我現在係供緊万五銀的！】
亮劍兄，條數換大三倍，就唔係咁好睇架喇，以300萬上車盤爲例，
1 以最極端例子計， 30 年供款由 1 厘升上 4 厘，每月供款會由 9649.2元加到14322.45元，多 4673.25元(48.43%)。 2 以近幾年最多人採用例子計， 25 年供款由 2 厘升上 5 厘，每月供款會由 12715.62元加到17537.7元，多 4822.08元 (37.92%)。 例子比較極端，不過唔係未發生過，每月加近5000蚊，對能力僅足以買上車盤嘅人士，都咪話唔攞膽。
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52. 亮劍 2014-05-10 12:49:49 |
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亮劍兄，條數換大三倍，就唔係咁好睇架喇，以300萬上車盤爲例------
1 以最極端例子計， 30 年供款由 1 厘升上 4 厘，每月供款會由 9649.2元加到14322.45元，多 4673.25元(48.43%)。 2 以近幾年最多人採用例子計， 25 年供款由 2 厘升上 5 厘，每月供款會由 12715.62元加到17537.7元，多 4822.08元 (37.92%)。 例子比較極端，不過唔係未發生過，每月加近5000蚊，對能力僅足以買上車盤嘅人士，都咪話唔攞膽。 引刀兄------我已經講過好多次，你喺呢個時刻買樓，就唔好計到咁盡！ 例如你家庭月入係 3 万，在加上 3 厘壓力測試之後，你原本係可以用 9 成(加按保)入件 3 M嘅樓的，但我意見係你可否買件平少少，首期俾多少少呢？ 而且愚見認為，你只揾得 3 万零，就咪鬼同人迫走去買私樓啦，年尾政府就開售居屋，等多半年啦！ |
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53. 小陽 2014-05-10 15:12:29 |
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To PN ,
I think about ur idea for a whole night I thought using mortgage debts / total market size to compare the riskiness in 1997 and 2013 seems better. I read an article the Asian crisis occurred be coz of overlending and overinvestment on properties . I will try to look for the debt amt on 1997 . What do u think ? Do u hv any email address ? We can communicate more about it |
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54. PN 2014-05-10 16:31:33 |
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55. PN 2014-05-10 16:32:52 |
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sorry, amt ~ USD tln. not HKD
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56. PN 2014-05-10 20:06:15 |
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57. 黃元山 2014-05-27 10:20:42 |
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【明報專訊】政府開始「減辣」，樓市又見蠢動，手上無樓的市民，最關心的自然是現時應不應入市買樓，香港的高樓價會否爆破？ 生地和熟地 供應有斷層 當然這個問題已經被探討多時，應該沒有什麼新的論點：正面來說，香港可以說存在結構性高樓價，過去十年，香港政府停止造地，無論是生地規劃和熟地供應俱有斷層，卻又偏偏遇上了內地經濟和收入大幅提升，同時全球資金和經濟重心西向東移，鞏固了香港在全球的經濟金融地位；供應少，遇上需求跳升，樓價自然水漲船高。但樓價高不等於就要爆破，除非發生大財團陷入財困，無奈將一向惜售的資產變賣變現，才會出現泡沬爆破資產大洗牌，然而出現這種情的機會暫時不大。而且，香港家庭平均負債相對不高，超過一半的業主也已經把房貸供完，家庭財政相對穩健。 息口變化 成樓市重要指標 負面的來說，過去數年，內地人湧港買樓，其他地區因政府開足馬力印銀紙，不少機構熱錢亦流入香港炒樓，這些資金易來亦易去，一旦他們手緊需要變賣物業變現，政府無論抽多少稅，這些熱錢照樣會甩售走人，好在目前亞洲或歐洲均未見到有很大的政經震盪，故短期樓價應不會出現大的波動。筆者過去亦曾經指出，息口變動任何時候都是樓市走向的重要指標，本地樓市不單受美國息口升降影響，由於很多內地人是在內地借貸來港買樓，內地利率變化同樣會對香港的樓價產生影響。 樓價跑贏收入增長 最後，筆者認為，樓價不單單是一個經濟金融問題，也是一個社會問題。最近，法國經濟學家Thomas Piketty的《21世紀資本論》的英譯本面世，他的數據反映了一個重要的現象，就是歷史上資本回報率，多數大於經濟增長率，這正是財富愈來愈集中在擁有資本的階層的原因。房地產當然是一個重要的資本累積所在。 不過，房地產使社會財富更懸殊的原因，不單是因為樓價跑贏了收入的增長，更重要的是，透過銀行信貸，其實買樓的資本，很多時候是一個槓桿化的資本。 [黃元山 經管人語] |
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58. Peter Paker 2014-05-27 10:29:36 |
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59. Peter Paker 2014-05-27 11:09:48 |
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依几年，樓市升，但銀行投放在個人按揭借貸及物業投資建造業的借款卻下跌，這個趨勢一來反映買樓的個人買家實力厚左，唔須增加借貸都可以支持樓市上升。有實力，即代表有強大的抗逆力
此外，連建造業及發展商都減少借貸，當年要減債才會劈價賣樓。今天，冇借大兼有$，咪可以再坐一會，反正正苦冇地
從上述圖表看，樓市升，需求者及供應者都借少左，代表个市好健康
如一拼睇埋存款與貸款的數據，今天樓市比過去任何時候都更健康 |
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60. 亮劍 2014-05-27 11:34:57 |
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筆者過去亦曾經指出，息口變動任何時候都是樓市走向的重要指標，本地樓市不單受美國息口升降影響，由於很多內地人是在內地借貸來港買樓，內地利率變化同樣會對香港的樓價產生影響……
山兄……現在大陸房產市場搖搖欲墜，減存款準備金率及直接減息应該是常識吧？ 那麼對香港利率市場係正面定负面呢？ |
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