樓主:

其實香港只要不衰落(有中央撐住)，土地肯定值錢，長遠一定升，你分不分析也如此。

香港大多數人都不知樓主你的理論，樓價升與你無關; 正如: 香港傳媒全天候 不停唱淡了年幾，樓價也不跌;

因此，唱升，唱跌，分析升，分析跌，意義不大。

公雞  以為太陽是它 叫 出來的，你說可笑不可笑?

長期供應情況

http://news.takungpao.com.hk/hkol/business_news/garage/2013-12/2097236.html

另一方面，我在想剎停舊區重建或許不是全無好處。目前，舊區唐樓大多用作劏房，供低下階層人士居住。舊區收購完成後，一來由拆卸至現樓建成須時約最少3 - 4年，在這段期，有關地段的幾十伙房屋供應便會消失；二來低下階層人士根本負擔不了重建後的新樓。在公屋供應未能接軌前，大規模市區重建只會使到出現基層住屋短缺的災難。不計從無公佈的工廈劏房數字，現約有65,000戶家庭（約18萬人）住在住宅劏房內。這或許是政府拒絕BSD 修訂讓市區重建加快的原因。

部份市區的容貌（尤其油麻地、佐敦、大角咀、深水埗等）其實都十分殘舊，有加快重建的必要，拖慢重建速度肯定對未來香港發展有深遠影響。相反，加快發展可能會加劇基層住屋短缺的問題，這真是兩難的局面，亦反映政府用作緩衝、過渡安排的土地可能都並不足夠。

公屋落成量數字

2007年   7,192間

2008年   14,598間

2009年   19,050間

2010年   15,389間

2011年   13,672間

2012年   11,186間

補地價金額

詳情請參閱附表

由於3D辣招大幅收窄地產商客源（包括境外客及長線收租/投資客），地產商肯定不會主動為自己土儲提出補地價，反正現在工人難請及機器租金高昂。住宅補地價金額由2012年的HK$56億大幅下跌至2013年的HK$12.16億，跌幅達78.3%。

但有一點要注意，在2013年HK$12.16億住宅補地價，其中有HK$3.74億屬3宗千億富豪住宅的補地價，若扣除這3宗千億富豪補地價個案後，其餘補地價金額只剩下HK$8.42億。而在2012年，千億富豪住宅的補地價則只有HK$6,000萬。

若只算可供一般市民使用之單位的住宅補地價，住宅補地價由2012年的HK$55.4億下跌至2013年的HK$8.42億，跌幅更達84.8%。

至於非住宅補地價，2012年包括HK$79億海運大廈續期的補地價。若撇除該HK$79億補地價，非住宅補地價由2012年的HK$62.1億下跌至2013年的HK$44.85億，跌幅達27.8%。

在2014年第1季，政府主動賣地可建屋量達5,500個，較以往平均每季賣地3,000個單位，增加約2,500個單位。由於3D辣招的關係，強拍宗數及補地價金額卻大幅下跌。如各位官員所說的一樣，3D辣招的的確確十分有效壓仰樓市，以及冰封1、2手成交。但同時，3D辣招亦成功冷卻其他供應渠道，導致強拍宗數及補地價金額較之前年度大跌7至8成多，辣招十分有效地中和政府主動增加賣地的效果，亦使到政府增加供應的力度變得「事倍功半」

我在網上看到一則報道，位於東京都立川市砂川町5-1-17的二百呎住宅單位，二十五年樓齡，售價是二十四萬元，月租是二千四百二十五元，年回報率是12%左右。

很多人說，東京都是因為輻射太厲害，樓價才這麼平，但在同一天另一則報道則說五十萬元已經可以在大阪市的心臟地帶，如梅田、心齋橋等地，購進一個小型單位。

我沒有對於以上報道作出過考證，然而，我卻可憑着對房地產市場的深厚知識，去告訴大家一些有關房地產市場的基本事實，當然，這些基本事實雖然簡單，但是大多數的買家和炒家都是不懂得的。

第一點，一定是在本國賣不掉的房子，才會向外國人推銷。因此，外國人隔山買牛的房子，一定是在本國賣不出去的。這牽涉到成本問題：在外國售樓的推銷成本，遠比在本國高得多，經紀往往能夠賺到豐厚的利潤，如果在本國也能賣到相同價錢，為甚麼要在外國售賣給外國人？

很多人說東京因為輻射太厲害，樓價才這麼平。

第二點，在外國推銷本國房地產，訣竅是千萬不要讓買家去睇樓，因為多年以來的推銷經驗告訴了所有的業內人士：一旦買家親身去了睇樓，這房子多半就賣不成了。這當然是業界心照不宣的做法。

第三點，我的好朋友J君在一九九三年買下了北京恒基中心一個單位，保證回報20%，結果收了兩年房租，保證回報期滿了，便沒有人續租了。這個單位直至二○○七年，北京的樓價漲了很多倍，才告賣出，但其總利潤只有30%至50%而已。凡是「保證租金回報」的房子，幾乎一定無好嘢，這也是定律，因為世上無咁大隻蛤乸隨街跳。

第四點，朋友Ken花了二十一萬買一個東京二百呎的單位，即是每呎是一千元。日本的人均收入比香港高得多，而且日本也沒有輸入外勞。香港就算輸入外勞，建築費也做不到一千元一呎，這牽涉到一個基本的問題（也有很多人搞不清其答案）：麵粉會不會比麵包貴？

正確的答案是：長期而言，麵包一定貴於麵粉，但如果是在一個特殊的短時間，例如說，臨收工賣不完的隔夜麵包，就可能會割價求售。如果是樓宇，在樓價大跌之時，有可能現樓價格比建築費加上地價更便宜，雖然不會長期存在，但間中出現也是十分正常的，正如麵包在晚上大減價，也是正常的事。

還有另外一個人們常常忽略的原因，就是新樓設備比舊樓好得多，這除折舊之外，還有因為建築和設計技術也進步了，正如新款手機推出後，舊款會大跌價。大家都知道，新樓呎價一萬元一呎時，同區舊樓的售價很多時只有五千元，甚至不到。從這個角度去看，舊樓的價錢低於「麵粉價」，也是常見的事。現時日本的舊樓價格，就是低於麵粉價，就算地價是零，也不夠付建築費。

香港的炒樓者應該多讀點歷史、多點認識不同地方的地產市場，才會真正的認識地產，否則，坐井觀天，一旦遊戲規則改變了，自己也會無法適應，便從贏家變成輸家了。