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1. 法子 2014-04-25 09:01:18 |
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法子《入息中位數這說法》 這是我反駁過很多次的錯誤說法「樓價升幅已經高過人工中位數的升幅，所以樓市有泡沫」。 樓市不能只看「新增的財富」（打工收入）去判斷負擔能力。 香港只有120萬私樓，即係最多只看香港頭17%富有的人的負擔能力，實際上只應看頭12%富有的人，因為有人持有多於1而間屋，香港頭12%富有的人，大多都不是靠「打工收入」來買樓，是用「已累積的財富」。 工資中位數是「全港勞動人口工資收入的中位數」。跟社會上頭12%富有的人的購買力有關係嗎？ 除非，政府把12%的比例增加到50%，即係起多百幾萬個私樓單位，否則大眾打工仔就會爭輸畀社會上頭12%富有的人。 所以「樓價升幅已經高過人工中位數的升幅，所以樓市有泡沫」這說法是不合邏輯的。 備註：
2011年全港：
持兩個物業有29.5萬人
持5個單位以上有36,749人
持10個單位有6102人
持100個物業有39人 |
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2. 法子 2014-04-25 09:13:01 |
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在08年之後，當樓市下跌了25％，基本上已經消耗很多人資產，當中有部份人更變成負資產者，他們被迫出售物業，大跌市才正式開始，當中分別，大家應該明白。
------ 08年？比較似在描述98年 |
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3. 湯文亮 2014-04-25 09:18:33 |
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4. 法子 2014-04-25 09:20:29 |
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樓市本質與97年的時候基本上絕對不同，
------- exactly 97年大市衡平比是2.0（你可理解成股市大市PE20幾倍）
現在大市衡平比只是1.05（你可理解成股市大市PE13左右倍） |
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5. Peter Paker 2014-04-25 09:34:05 |
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當二手放盤減少到一個程度，當「小量用家遇上更小量的樓盤時」，樓市就會出現失控！正因樓市辣招令小部份人代表整個市場，當這小部份人產生了市場恐慌的時候，極可能代表了整個地産市場引起動盪
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6. 質變博士 2014-04-25 09:41:38 |
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湯文亮: "樓價大跌五成又有什麼出奇" (25/4/2014)
甚麼? 我是在斷章取議? come on James, 這是所有博士都會做的事, 就如同所有男人都會犯的錯一樣. |
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7. 蜕变中嘅懒人 2014-04-25 09:55:02 |
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懒人諗，導致香港樓市己經變質嘅其中一個重要因素係：以前最有貢獻，撑住半個香港嘅龐大中產階層自97樓災-03沙士後起咗根本變化，分流成富中產及窮中產。 富中產----部分中產認同物業有價，不斷買磚頭抗通漲保身家，10年來累積大量資產成為擁有多間出租物業及現金儲備、實力強大的長線投資者，現在己形成樓市難大幅下跌嘅碁石層。 窮中產----部分中產對持有物業失去信心，盡量減持甚至連自住樓都賣去，套取現金作其他投資，可惜近10年唯樓市一枝独秀，進取者更能以複式形態增值，其他形式投資難望其背項，部分中產現在連置業能力都不保，遂被富中產比下去成為窮中產，現在己為富中產提供強大租金現金流，支持物業價值，令富中產實力更強。 |
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8. 亮劍 2014-04-25 10:00:56 |
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我喺呢年零不断指出幾点：
1 政府手上的土地儲備嚴重不足，而且渗滿水份。
2 你政府出嘅招越辣，地產商所能控制的土地供應(包括農地改變用途，工厦及舊区重建，MTR項目)，就越少。
3 發展商实力今非昔比，他們可將CDE類单位扣到你拆完棚，攞埋入伙纸，甚至揸至到價才賣，至於中小型单位因為渴市，最好攞出來賣，用以製造现金流及盈利。
4 美國呢方面，耶倫会不断吹風，一時話15年初会有机加息，轉过头又会話16年先加得，唔好俾我批死，下次係17！但之後可能她会說，原來15年尾先真喎……一切源自操控債息喺她定下的波幅範圍內上落。 打後一年我估加息的机会，应少於一成，其他嘅年份係兩年兩成，三年三成……到你美國真的加息嗰陣，小业主已供到層楼7788啦，而且打後美國就算加息，俾夠佢咪兩厘囉！
5 香港政制能否向前進一步，呢半年都幾關鍵，呢排大陸成日放政策给CY攞分，一時乜乜通、一時又物物互換、一時又呢个甚麼平台……总之月月有筍嘢關照特区政府，目的當然係雞髀打人牙骹軟啦！ 咁香港經濟点会衰、失業率又点跌先？业主可以每个月供倒楼，仲有$剩，咁無情白事落車把托？你估上翻車好容易吗？
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9. 惜緣 2014-04-25 10:12:27 |
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Thank you admin. |
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10. 小陽 2014-04-25 10:57:53 |
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My old post about HK unverisity graduates : This is my observation 現在香港中國大圍環境大不同, 我依家發現外國人種在不同地區出現愈來愈多,個個來香港澳門搵食,點解.？香港經濟好,治安好,你留意下soho 區灣仔幾多西歺廳, 鬼佬廚師侍應幾多,仲有偷渡落來叻女,某省狀元個個讀hku 。大把叻人落近黎！
對比正宗香港人阻住人吔做生意,鬧自由行有什麼用,我不敢再講，怕紅衞兵，終之香港人難向上流係因為叻人多咗！
唔好成曰想以前香港D樓幾平，香港大學生以前幾容易上位搵錢，大陸十二億人口，1個％叻人落黎都玩死我地。
最後偷渡叻女係香港做醫生好，定係係大陸做好？唔駛問!!!! |
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11. 惜緣 2014-04-25 11:49:35 |
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樓市的確已經變質, 變成底子非常之厚、韌性非常之高, 我之前講市埸上的購買力十分惊人，真的不是凭空想象的，而是真實存在的, 讓我講下身邊的幾個例子:
(1) 我細佬除了持自住樓外, 手上有2m現金, 準備在適當的時候買層細單位收租.
(2) 我兩個舅仔分別手上3m以上現金, 呢兩三年他們都在等跌入貨, 但就是不跌所以還未買, 而且他們持自住樓的負債都很低, 分別是20%及5%.
(3) 我有一老友從事文具行業, 因業務需要, 沙士時買了官塘一工業大廈自用, 現已升值十倍, 而我從事包裝行業, 亦因業務需要, 2010年買了九龍灣一工業中心自用, 現估值也升了兩倍, 上個月同佢吃飯, 佢話現在手上有5m現金, 問我意見現在是否仍是買樓好時機, 我答佢:'' 答案在你心裡.'' 佢自住樓及工業大廈已經沒有按揭. |
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12. 引刀一快 2014-04-25 12:18:41 |
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13. Cheung 2014-04-25 12:33:34 |
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To 11/F. 惜緣
Thanks for your comments |
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14. 小陽 2014-04-25 12:35:43 |
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引刀兄，所以我都話最驚大陸崩潰，但是我非常贊同香港人是cash rich , 大陸散貨，香港人接貨囉！依家D假豪宅在虧讓啦！所以2010-2013的新盤是高危，愈多大陸人買D豪宅愈危。但是有又一班舊樓業主會接貨，因為佢地俾舊樓維修玩得好煩 |
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15. 唔怕加息，最怕通縮 2014-04-25 12:56:33 |
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如果加息到5厘，但通脹5%，其實都唔係太大問題，最快係美國經濟好加息，之後令大陸出現大量違約，人低急插到1USD=10RMB,咁港元就變到好貴，入口貨變到好平，即係2000-2003既翻版。以大陸現時情況，有3成機會發生，未來幾個月，個個星期都會有違約事件，如果要保住低息，人民幣一定要跌。 長遠來講，大陸經濟實質增長會係1%以下，因為先前高增長只係因為大量既借貸同人口上有好多工作人口同好少老人／小孩，當工作人口峰值一過，人民幣大概要走入漫長既眨值路。 好彩既係大陸人均壽名命，又冇好以歐美公墓員咁好退休福利，只要香港可以吸收到佢地年輕既精英，香港問題應該唔大。 |
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16. 陶冬：內地最快下月每周或有1宗違約事件 2014-04-25 12:57:15 |
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瑞信董事總經理兼亞洲區首席經濟分析師陶冬，在本港出席倫敦金屬交易所(LME)年會上表示，對中國短期及中期經濟走勢感到悲觀，因為中國的信貸周期正由盛轉衰，令流動性收縮，信用風險無可避免增加。 他指，今年中國共有3萬5000億元人民幣地方債將會到期，是內地前所未有的還債高峰期；而在今年下半年，單是信託基金就有2萬3000億元人民幣到期，這些信託基金大部分都是來自2012年，借予有較大違約風險的基建項目，認為是中國或會面對信貸風險的最大源頭。 他預期，最快下月可能每星期都有1宗違約事件出現，至之後幾個月，可能每周有多達5至10宗。 https://hk.news.yahoo.com/%E9%99%B6%E5%86%AC-%E5%85%A7%E5%9C%B0%E6%9C%80%E5%BF%AB%E4%B8%8B%E6%9C%88%E6%AF%8F%E5%91%A8%E6%88%96%E6%9C%891%E5%AE%97%E9%81%95%E7%B4%84%E4%BA%8B%E4%BB%B6-035600338--sector.html |
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17. 扫把头 2014-04-25 14:40:26 |
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CK有超过5千个单位不卖, 猜不到原因, 但一定是过去9个月楼价不跌的主因 |
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18. 老生常談 2014-04-25 14:43:47 |
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由1995至到2005所有外國金融界、財經界、以至政界﹝包括彭定康﹞都非常關注中國的債務問題，關注之聲此起彼落，不過他們的預期卻紛紛落空！沉寂了幾年的關注中國債務問題號角，現在又再響起。 |
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19. 山高雲低 2014-04-25 15:08:27 |
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法子兄: 閣下真材實學，小弟拜服。 「香港只有120萬私樓，即係最多只看香港頭17%富有的人的負擔能力，實際上只應看頭12%富有的人」 其他83%人士的收入，約等於200個家庭，與樓價升跌何關? 可以說是樓市的絕緣體。 |
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20. 2005前無四萬億 2014-04-25 15:32:01 |
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當時樓價亦冇咁高。 正如格老,robert shiller都曾經因為太早話股市／樓市有泡沫而比人插，直至真爆。 狼來了就係叫到好多人唔信先真係發生。 |
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21. PN 2014-04-25 15:44:49 |
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Dear 法子,
I rather look it 1.2 mln household rather than 1.2 mln individuals. But the right figure should fall between the 2 anyway. |
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22. PN 2014-04-25 15:45:48 |
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I rather take it as 1.2 mln household rather than 1.2 mln individuals. But the right figure should fall between the 2 anyway. |
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23. 奇怪 2014-04-25 16:57:02 |
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今個星期D好友靜晒,仲未報中原城市領先指數,唔係又玩時運高睇唔到嘛,点搞呀?我等緊CCL破高位追貨架,SORRY...跌咗嘅話我當睇唔到唔理佢,哈哈. |
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24. 毒蘋果 2014-04-25 17:55:54 |
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中原城市領先指數CCL最新報118.31點，按周下跌0.61%。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報117.41點，按周下跌0.45%。二大指數同創3周新低。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，此反映馬鞍山白石地低價售出第二周，負面消息由新界逐步擴散至市區，CCL結束2周連升，CCL Mass連跌2周共0.49%。CCL及CCL Mass連續13周在第一個支持位上下徘徊，樓價走勢反覆。
四區大型屋苑樓價指數齊跌，為9周以來首見。雖然馬鞍山低價賣地影響整體樓價回軟，但新界東樓價跌幅明顯收窄，顯示低價賣地的利淡效果正在遞減。
新界東區指數最新報119.49點，創6周新低，本周跌0.11%，上周跌0.49%，前周跌0.98%。另外，新界西區指數報99.03點，按周跌0.32%。港島區指數報128.73點，按周跌0.81%。九龍區指數報115.50點，按周跌0.33%。新界西、港島及九龍的指數同為3周新低。
4月9日三幅官地售出，港島筲箕灣住宅地售價理想，但新界大圍住宅地皮卻售價欠佳，地價表現分歧。4月17日聯儲局局長暗示低息持續。上述兩個因素對香港樓價的影響，有待5月上旬公佈的CCL開始反映。  |
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25. 小陽 2014-04-25 18:24:33 |
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唔好講禁多，行動最實際
為穩定樓市，政府推出嘅辣招影響強勁，不單令樓價回落，政府地又頻頻流標。不過，外號「樓王」局長嘅勞工及福利局局長張建宗就一於好少理，最近就向政府申報買多咗個樓花，物業由太太擁有，喺今年一月十七日購入，係個尚未落成、位於港島東區嘅單位。總結現時佢已申報太太持有嘅住宅或商業單位共有九項，全部都係位於港島區，包括兩個中西區住宅單位、一個中西區商業單位、五個東區住宅單位及一個東區商業單位，似乎兩公婆對港島區情有獨鍾喎！ 根據佢購入樓花嘅時間推斷，估計係買房協位於筲箕灣嘅樂融軒或北角一個樓花盤，但以樂融軒較為近磅。樂融軒嘅呎價平均一萬四千元，最平實用面積五百零八平方呎嘅兩房單位，就賣約六百五十萬元，最貴嘅六百七十一平方呎三房單位就賣約一千零一十七萬元，交通方便，喺港島區嚟講都唔算貴囉。不過，上述兩款單位嘅雙倍印花稅就分別要付約四十六萬元及七十六萬元。 雖然佢申報嘅九項物業，自己只係持有其中半項，其餘都係由太太持有，如果新買嘅物業係由公司持有，咁就要畀買家印花稅，倘若係太太名下嘅，就要畀雙倍印花稅。照咁睇，佢無懼辣招勇猛入市，莫非睇好樓市前景？不過，樂融軒具有長幼共融嘅概念，鼓勵後生同長者一起生活，又可以喺同一地點分開居住，莫非佢上有高堂，諗住買嚟同啲長者一齊住？抑或買定畀自己將來同啲仔女一齊住呢？
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26. to 法子 2014-04-25 18:35:28 |
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持兩個物業有29.5萬人 －》係兩個物業only，定係兩個物業以上？持5個單位以上有36,749人持10個單位有6102人持100個物業有39人 人人生而平等，都係一個樓市"空倉"，有一間自住，就係平倉，多過一間，先係"好倉" 咁即係只有29.5萬人"好倉"？ 但我用呢條數計，佢地己經有近香港三分之二既既物業（至少係76萬VS120萬總數），會唔會太誇張？
| 數字有D唔可信 | | | | X下數限 | 共有 | | 2 個或以上 | 295000 | 2至5個 | 258851 | 2 | 517702 | | 5個或以上 | 36149 | 6至10個 | 30047 | 6 | 180282 | | 10或以上 | 6102 | 11至99個 | 6063 | 11 | 66693 | | 100或以上 | 39 | 100以上 | 39 | 100 | 3900 | | | | | | 768577 |
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27. 前業主 2014-04-25 18:52:00 |
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我在86年買入一個物業，到06年已經供曬......09年5百幾萬賣出單位，當時同老婆開心到飛起，等個市跌翻3成（好多專業人士都這樣說）可以買間大d新d.....3成150萬租間2萬蚊新樓下不之幾過癮，以為6年都使唔曬，點知一等就5年幾，連埋搬來搬去使費，到現在得翻3百幾......2公婆年紀又大，都唔知買唔買返間細一半來住好？？？定繼續等個市跌呢？？？ 希望各位大大&自我陶醉兄指導下 |
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28. 江湖隱士 2014-04-25 19:33:09 |
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27. 前業主 2014-04-25 18:52:00 我在86年買入一個物業，到06年已經供曬......09年5百幾萬賣出單位，當時同老婆開心到飛起，等個市跌翻3成（好多專業人士都這樣說）可以買間大d新d.....3成150萬租間2萬蚊新樓下不之幾過癮，以為6年都使唔曬，點知一等就5年幾，連埋搬來搬去使費，到現在得翻3百幾......2公婆年紀又大，都唔知買唔買返間細一半來住好？？？定繼續等個市跌呢？？？ 希望各位大大&自我陶醉兄指導下???? 多嘴講一句.....可以在粉嶺買一間700呎村屋應急!!! |
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29. 法子 2014-04-25 19:34:36 |
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回26樓：
資料來源「財經事務及庫務局回覆立法會議員質詢的文件」
至於你計的數，考慮少了一點。 |
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30. 小陽 2014-04-25 19:48:37 |
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To 法兄，
還有公司名hold 的樓呢？其實居屋業主實力也不能看少， |
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31. 法子 2014-04-25 20:03:35 |
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回小陽：
對，文件寫明未計公司持有。
但計埋，樓宇應該更「集中」。 |
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32. to 27樓 2014-04-25 20:06:40 |
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如果你們需要做按揭的話，我勸你趁宜家息平同堆銀行仲肯借比你時，入返間一手樓，畢竟一手樓真係唔算貴，交租長遠不是辦法 |
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33. 工商舖初哥 2014-04-25 20:15:28 |
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買樓, 供樓一定用收入架咩? 唔可以用savings, 或變賣其他資產架咩? 況且物業本身已經可以產生租金收入, 已經夠供樓, 收入低d有咩所謂. |
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34. 大寶二寶 2014-04-25 20:24:54 |
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回27
穩陣D咪買番間細单位出租比人， 以租養租。
楼價升時可幫補吓， 楼價跌時都冇咁傷， 甩手又容易。
共勉之， 哈哈！ |
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35. 工商舖學神 2014-04-25 20:31:19 |
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人工會下跌50%嗎？ 建築費會下跌50%嗎？地價會下跌50%嗎？如果不太可能，為何業主要平賣50%給你？時間永遠是投資者最好的朋友！ |
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36. to 26 2014-04-25 20:54:19 |
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相信法子兄的意思係聯名持有物業 |
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37. 法子 2014-04-25 21:13:15 |
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38. 法子 2014-04-25 21:21:46 |
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還有，香港是「國際金融中心」，和平民鬥購買力的還有「世界上頭1%富有的人」。
我們香港頭1%的人也會到倫敦和紐約買物業。這也會令「香港入息中位數」沒有義意。
在這裡必要一提，BSD令外來資金買港樓增加阻力，但同時也令香港成為國際金融中心增加了阻力。 |
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39. yctt826 2014-04-25 21:29:53 |
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所以想請教法子兄, 有沒有這方面(聯名持有物業)的數據?
政府對供數負擔比率, 還有痛苦指數的統計, 如果故意ignore聯名持有物業的數據, 是否可以為樓市帶來負面的訊號? |
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40. 什麼是痛苦指數？ 2014-04-25 22:00:28 |
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什麼是痛苦指數？ |
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41. 睇得通 2014-04-25 22:12:55 |
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| 40. 什麼是痛苦指數？ 2014-04-25 22:00:28 | | | 什麼是痛苦指數？ | 每個月要供樓,就是痛苦指數!!! 我供佐六個住宅,一間舖,非常痛苦!!! |
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42. 維廉 2014-04-25 22:18:53 |
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To: 法子兄 好似小弟咁，我自已名一層，同老婆聯名又一層，用公司名再多兩層，咁又點計數 |
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43. yctt826 2014-04-25 22:24:34 |
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to 40樓
sorry, 其實係我打錯, 我係想講樓價同人工的比例,
痛苦指數大概和供樓負擔比率係同一樣o野........
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44. to 維廉 2014-04-25 22:29:47 |
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30、31 已經答了你，公司名那文件無計，如果加埋應該是「物業更集中在更少的人手裡」。 |
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45. to ycty826 2014-04-25 22:30:45 |
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咁你都唔覺意打錯好多個字喎！ |
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46. to yvtt826 2014-04-25 22:32:37 |
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47. 痛苦指數其實是樓市好倉者的快樂指數 2014-04-25 22:50:35 |
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好倉＝多過一間 痛苦指數越市，好食人士就越可以指早退休 如果指數係100, 即係一百年人工先買到樓，變相係業主唔打工都可以做有一般人一百年唔食唔食唔駛先儲到既錢，但樓最多都係供30年。 另一個講法，持有物業係把自己既快樂建築係淡倉人士既痛苦身上既方法。 |
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48. yctt826 2014-04-25 22:54:36 |
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to 45:
係, 心諗一樣o野, 打左第二樣o野
to 46:
供樓負擔比率咪供樓支出佔入息o既百分比囉
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49. 睇得通 2014-04-25 23:46:48 |
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香港樓市已經質變??? 地球資源與貨幣...... 地球資源/地球上的土地基本上不會增長??? 地球也沒有澎漲的機會,現在地球南極/北極冰川溶解,有一部份土地將會被海水淹沒,而同時地球上自私人類不斷增長繁殖搶佔土地...... 而美國負債太多,存倉廢紙加印貨幣,衝淡國債負荷??? 港元/美元挂鈎同進退???買樓價值自行定奪???自負盈虧!!! |
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50. 引刀一快 2014-04-26 03:35:48 |
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To 14樓 小陽
千祈唔好信大陸人淨係揸住豪宅，千祈咪信！同樣，千祈咪以爲大陸炒家喺09年之後先至進駐香港，仲有，97年樓價巅峰嘅成因之一，甚少人會話你知中資喺香港掃咗好多好多物業。 |
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51. 引刀一快 2014-04-26 05:14:53 |
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To 27樓 前業主
我在86年買入一個物業，到06年已經供曬......09年5百幾萬賣出單位，當時同老婆開心到飛起，等個市跌翻3成（好多專業人士都這樣說）可以買間大d新d.....3成150萬租間2萬蚊新樓下不之幾過癮，以為6年都使唔曬，點知一等就5年幾，連埋搬來搬去使費，到現在得翻3百幾......2公婆年紀又大，都唔知買唔買返間細一半來住好？？？定繼續等個市跌呢？？？ 希望各位大大&自我陶醉兄指導下 我唔會自命大大亦唔係自我陶醉，不過忍唔住搭兩句嘴。 閣下供咗20年嘅自住樓，住三年就炒出去，足見閣下炒心極强，投機心可嘉！09年租住2萬嘅屋做炒樓過渡，亦充分表現出閣下之過人品味，09年超人李先生奉勸大家買樓，話金融風暴之後必來通貨膨脹，閣下勇于排除此等人士之雜音！逆其道賣自住樓，獨到思維自我個性，可見一斑！ 第一個建議，你先離婚，其中一個攞住D積蓄，另一個攞綜援，排隊上樓，一路排一路等樓價跌就差唔多架喇，或者到時雙喜臨門，一個攞到公屋，一個買大屋，買一送一不知幾盞鬼！ 第二個建議，你千祁唔好請教自我陶醉呢類淡友，佢肯定叫你唔好買住，如果樓市十幾年都唔跌，咁你就分分鐘等多十幾年，你咪用晒D積蓄做租金？ 第三個建議，你虛心地，逐個指名地請教呢度幾位台柱，如果佢地任何一個叫你即刻入市，你就唔好等，按佢地講法，你越等，買到嘅屋就越細間。 第四個建議，唔好作嘢喇，梁天來唔識炒樓嘅。
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52. 自我陶醉 2014-04-26 06:35:19 |
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To 51/F 引刀兄
我唔覆佢都係因為我覺得個故事唔多真實， 目的相信係引我入陷阱， 你嘅答案好有創意， 而34/F大寶兄嘅答案就反映佢好忠厚同埋樂於助人， 答案亦非常中肯。
雖然我唔睇好2015後嘅樓市， 但如果呢個故事係真， 我一定叫佢即時去買樓， 理由好簡單， 以呢位仁兄咁嘅理財能力同洗錢速度， 樓價未跌夠三成啲錢都已花光了。 |
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53. 小陽 2014-04-26 07:26:25 |
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To引刀兄，我冇信啊！不過我睇到，中資機構自回歸後都有買貨，跑馬地都有幾橦宿舍，北角都有，大把啦,! 中環嗰憧農行總行都係啦！我相信這堆是聰明錢，我話假豪宅嗰D係黃大仙，土瓜灣，元朗個D新樓，聰明錢唔會去嗰度當豪宅買，就算西九豪宅都有好多大陸人買，但是尼D地方會有HK人和廠佬接，因為我識人都睇緊個度。 |
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54. 引刀一快 2014-04-26 08:23:49 |
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to 自我陶醉兄
我就係覺得佢搵蕉皮你踩，佢出呢D叫伎倆，我睇見就係技癢！佢睇唔起我呢個對手啫，但係撩起我把火喔。 |
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55. 引刀一快 2014-04-26 08:43:16 |
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to 小陽
遠遠唔止，大陸資金97年前就已經購置大量物業，呢D就係政治手段提前掌控香港，好正常，之後亦一路擴張，近年炒家掃貨絕不限于豪宅、新盤，任何有升值潛質嘅樓盤都有佢地嘅指紋，睇價唔睇樓，需要嘅不單係豪氣更要財氣。呢D人香港好少，但係大陸唔少，特別係北方，我喺廣州聽過一單超豪買樓，個賣家連反14次價，買家居然照樣要！！！所以今日樓價升速同呢類人不無關係。 |
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56. lga908 2014-04-26 11:50:52 |
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樓價負擔指數用人工中位數計算係根本錯誤. 另外所謂專家一錯再錯的地方係將佢地錯誤計出來的 "負擔指數" 與高稅率高福利的西方國家比較! |
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57. 自我陶醉 2014-04-26 13:22:23 |
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To 54/F 引刀兄
其實佢唔係睇唔起引刀兄， 佢只係覺得小弟同佢有啲私人恩怨， 要找我麻煩而已。 有個我哋都識， 有個就話自己係咩精算師， 不過講嘢無咩紋路。 |
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58. 珍惜香港 2014-04-26 15:30:38 |
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【珍惜香港】TO：引刀一快兄、自我陶醉兄 兩位都喺 有心人，响呢度留言，其實唔使太著意對方嘅 企圖。 27/F 前業主呢個個案，其實喺好 普遍。我亦有個朋友，多年前叫咗佢 千祈唔好賣樓去租屋等跌，佢唔聽，結果個市喺咁升，積蓄又喺咁跌，仲越租越細。以前一年去一次旅行，依家一年去兩至三次。佢年紀已經 四十中，問我點算，我話，你已經 等無可等，依家上車，供滿啱啱退休，再遲會好麻煩。其實，身邊錢多就會洗大咗， 喺人之常情，呢個唔喺乜嘢理財問題，人始終喺人，有基本嘅 心理需要，呢樣嘢， 我以前都提過。仲有，啲親朋戚友，唔知點解，總會响埋哂啲適當嘅時候，搵你江湖救急，佢地好似有 天眼通咁，睇到你幾時錢多。 我朋友個 case，絕對喺 真人真事，當然，你都可以話我老作嘅，我又唔會供佢個身份出嚟。 响度留言咁耐，總會有啲人唔 LIKE 你，就好似果陣個 寄生虫咁。我話過 唔再覆佢，結果咪又覆！响呢度留言， 唔喺要贏邊個，只喺當做好心，人地嘅留言，只要引發到自己嘅思維，有 topic 發揮，why not？佢喺邊個，佢有乜企圖，重要咩？ 做人要 大方啲，唔可以咁陰謀論，每個人嘅 style 都唔同，present 嘅 數字亦未必好全面。有啲人，為咗唔想 暴露身份，未必會寫得咁 具體，甚至會 唔用真數。人地真喺有心搵你幫忙嘅話，你講埋啲咁嘅嘢，會令人好 失望嘛！我就寧願响度 踩正蕉皮，都唔想去 hurt 一個真喺要幫嘅人。 |
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59. hongkong people 2014-04-26 16:17:26 |
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前業主兄:
你兩公婆應該距退休不遠吧?不如認真想想，想係那裡退休，如想在大陸二、三綫城市退休，一百萬人民弊上下應有不錯選擇; 如想在香港退休，應放棄港島及九龍區，太貴，居住環境又逼，可考慮樓價低水，居住環境好D嘅新界區，退休的話，偏遠少少亦無所謂。如果現在還要返工的話，正如樓上所言，以租養租，租出新界樓，再租市區樓自住，這就可對冲樓市上升。 |
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60. hongkong people 2014-04-26 16:34:47 |
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To 珍惜香港:
非常同意你嘅講法，就算真係踏蕉皮，都真係好閒，真係幫倒人，就做咗公德，自已都開心、、、、 |
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61. 大寶二寶 2014-04-26 17:05:21 |
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回60
雖然我都有D懷疑佢嘅個案， 到依家佢一D feedback 都冇。 但吾緊要， 反正希望比到意見相同遭遇嘅網友, 肺撫之言， 心安理得， 懒理佢真假。
共勉之， 哈哈！ |
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62. 小浪 2014-04-26 17:23:12 |
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小浪就極讚誠引刀一塊第一個建議。
一如27蚊入匯豐，直情無得輸，
又可以配合大話英禍港之症，
正一炮台山爆房，名正言順。 |
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63. 自我陶醉 2014-04-26 18:43:29 |
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To 58/F 珍惜兄
雖然我哋嘅觀點每次都是相反， 但今次完全同意閣下嘅講法， 真的不用太介懷別人嘅說話和意圖， 不過如果個case係真嘅， 我唔覆都有噤多有經驗有份量嘅大哥大姐會幫佢， 我覆唔覆對佢都無咩影響， 但如果係假的話， 我回覆佢就只係拗多幾鑊， 對大家都冇咩得著， 而且呢位仁兄用詞輕挑， 一啲都唔似為此徬徨， 所以呢啲情況再發生， 我都係唔會覆。
不過我都可以同各位分享下， 幫我喺度申請用戶名果位朋友嘅經歷， 講起嚟， 佢同珍惜兄有啲似， 都係電腦幾叻架， 出回覆都可以format 到靚靚， 我喺呢度發唔到回覆時， 都會搵佢幫手。
我呢位朋友都係97接火棒的一員， 2012年他問我好唔好賣自住樓， 我問咗佢兩個問題：
問題1. 你係唔係好趕住放？ 我向他解釋說， 樓價應未見頂， 早放冇咩好處， 既然捱咗價噤耐， 點解唔等多幾年？ 他說沙士時已對樓市失信心， 亦好後悔97高位買咗樓， 唔想攪到好似我唔喺度果位朋友咁， 而且畀人笑係樓蟹咁多年都想輕鬆吓。 我再問佢如果賣咗樓會唔會再買， 佢話起碼跌二三成先考慮。
問題2. 你覺得自己有冇財政紀律， 又怕唔怕洗晒啲樓都未跌？ 佢答我唔肯定， 我同佢講， 你賣樓又想買番只有一個辦法， 就係當自己無賣過樓， 繼續現時嘅工作同開支模式， 利用一啲穩定嘅定息工具用賣樓所得賺回租金， 到買回想買嘅物業後， 省回嘅錢先可以用。 他明白亦同意， 結果2012年底他將樓賣了， 所賺回的利息足付租金有餘， 而現時樓價比他賣時相距不遠， 而他的本錢還可給他買時間。
如果各位真的要賣自住樓， 又無法做到我說的第二點， 我想還是不要賣會穩妥一點。
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64. 祝你好運 2014-04-26 22:30:57 |
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拜讀湯博士文章，亮劍兄，PP兄，法子兄及各位高人回應多時，獲益良多，無言感激。最近多了珍惜兄及自我陶醉兄的踴躍回應，令本論壇更多火花， 舌劍唇槍，實在精彩。 27樓 前業主的個案，我身邊朋友都有類似例子，真人真事，朋友在08年賣樓後，一直長期租住市區優質單位，而且又買車，買靚錶，生BB，高消費享受樣樣做齊，但同佢講買樓，就話現在樓價貴， 話氣怨氣沖天，實情似係資金消耗怠盡，買樓無望，神仙難救。作為朋友，佢嘅情況都係令人擔心，但相信唔係個別例子，只係冰山一角。 |
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65. 引刀一快 2014-04-27 09:26:39 |
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點解我對前業主君嘅提問，咁主動回應，并語帶諷刺，我簡短列明。
1，既然前業主提問針對自我陶醉兄，我等晚輩淡友自然加二錢肉緊。
2，賣樓嘅錢，近乎0利率存活期?
3，兩公婆冇收入？捨得賣自住樓嘅人，有魄力係首要條件，06年有錢供樓，09年就駛到凸晒，就算事情唔係杜撰，點都係有太多佢個人因素個人問題，作爲個人陳述跳咗太多嘢，作爲樓市討論，我覺得偏頗得嚟陰陰地。
4， 作爲個人陳述跳咗太多嘢， 其實變相嚴重加大解决難度，難度不在于不知，而在于你忽然唔見咗咁大舊唔應該唔見嘅錢，仲好離奇咁連正常收入都冇。邊個可以有計幫你填數？咁様解答者就無法不認同你個案係難解决，而看官唔仔細就好易俾呢D障眼法誤導。
呢D招我從來唔用，有點不齒，見過不少。
5，自我陶醉兄同我都冇提倡賣自主樓，點解要搵個咁嘅題目，重要預設咁多迷點叫自我陶醉兄解答？
6，我喺度發言，純粹係不平則鳴，不明則評，不解就問，并抒發己見，從此觀摩學習并吹吹水，冇諗過係咪幫到人，亦冇諗過自己嘅意見，份量達到幫人嘅級數，充其量係一個引刀一快作出嘅”解答“。其實一個解答係咪幫到人，係睇發問者點看待呢個解答，如何利用別人解答切合自身情况去解决問題，特別係樓市、投資呢類咁大件嘅問題。
7，既然我覺得提問不切實際，我嘅解答自然係自由式。 |
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66. 引刀一快 2014-04-27 09:46:30 |
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To 珍惜香港兄
簡單嚟講，于討論中針對式製造不公平不對等問題，在下認爲係非君子行爲。 |
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