增加供應如孔明做箭

借箭故事的由來

根據史書記載，公元213年，孫權乘船在長江上觀察敵情，船的一側被曹操軍隊放箭射中。孫權下令掉轉船頭，使另一側也被射中，以便船身保持平衡。這就是後代「草船借箭」故事的來源。

《三國演義》的借箭故事

周瑜收到箭後大感驚奇。諸葛亮不費吹灰之力，使東吳得到十萬枝箭，又挫敗了周瑜消滅異己的陰謀，可謂一舉兩得。

運輸隊長蔣介石

《快板詩選》。這里抄錄一首曾在部隊廣為流傳的《“運輸隊長”蔣介石 》——“運輸隊長”本姓蔣，工作積極該表揚，／運輸的能力大增強，／給咱們送來大批大批美國槍；／亮呀亮堂堂。“運輸隊”的規矩好，槍炮人馬一齊 ...

平壤街上時有坦克、大炮和運輸車急駛而過,共產黨軍隊夜間經常進行襲擊,市內時有槍聲和爆炸聲,氣氛十分 ... 據他身邊的內衛隊長張京雲說:蔣介石對於麥克阿瑟被黜的反應,如同在杜威1948年競選總統落選時一樣的懊惱、沮喪、憤怒、痛恨 ...

運輸隊長蔣介石 送來八佰萬人和馬.........

毛澤東 得天下名言........

但香港官員們又沒有孔明智慧，如何解決這個必敗之局，

弱勢政府百事哀。

從銀行估值看「雙向性」

《明報》昨日報道，太古城春櫻閣頂層連天台單位，實用面積1277方呎（建築1408方呎），今年初恒生的網上估值為2420萬元，但最新估價為2330萬元，實呎1.8萬元（建呎1.65萬元），即較3個月前下跌4%，若與去年同期比較，估值更急挫18%。

有「收租王」之稱的資深投資者倫志炎持有太古城同類單位，並於去年中以3300萬元放盤，今年2月叫價一度下調至3080萬元，一直未獲承接，直至近日再把放盤價減至2880萬元，累減420萬元或13%。

根據《明報》統計，並非只有太古城的特色單位才出現銀行網上估值大跌，如將軍澳新都城和東涌映灣園，也有高層單位的網上估值較一年前分別勁跌18%和15%，而港島康怡花園和天水圍嘉湖山莊，同樣有單位的銀行網上估價按年分別累跌9%和8%。

銀行的網上估價固然並不等同其最後的真正估價，也不可以作為單一看好或看淡樓市指標，因背後可以有複雜的原因影響估價，且會隨時間而有改變。

不過，筆者認為，當分析經濟或樓市時，最重要接受「雙向性」的原則，比方說，如大家認為減息「一定」利好樓市，則到了加息時，便又借意找其他理由，說加息是代表經濟好，所以是利好樓市，這便是「單向性」的永遠大好友思維。

又或賣地反應好時，便說是反映發展商看好後市，所以才積極高價搶地，但到了相繼有地皮流標或低價成交，又會說只是建築成本貴所造成，與發展商看淡後市無關，甚至說地皮流標，變相減少供應，反而有利樓市云云。

現在銀行將網上估價大幅調低，雖也有可能別有內情，也宜細心分析，考慮一下其估價變化背後啟示的「雙向性」，就算不特別看淡後市，也應加多一份小心。

另外，《明報》首五場「財經沙龍」已圓滿舉辦，第六場（4月10日）將邀得亞洲電視《國際財經視野》主持、冠一資產管理營運總監王瑞麟作主講嘉賓，名額有限，不容錯過。有興趣讀者，可致電25953188（王小姐）或登入以下網址報名http://mpfinance.com/finsalon.htm，出席者可獲贈明報地產版主管陸振球新作《聰明人看樓市》乙本。

撰文：陸振球（明報地產版主管）

陸生------現在唔少新界新樓都係賣 8 K，在扣除建築、銷售成本及利息，再加發展商執千零弍千，咁地價只能係 2K左右，要是打後幾年成本再加幾百，樓價又要被迫跌幾百，那麼你能否答吓小弟地價會係幾多呢？

請記著：

土地開發是要成本的！

蝕硬的生意點會有人做！

房產學人——建築成本上升的原因

建築成本近年升幅驚人，佔項目總成本的比例甚至比地價所佔比例還要高，政府、發展商與營造商齊聲必須輸入外勞，勞顧會亦於上周通過讓26類建造業工種加快輸入外勞；大家似乎確信，建築成本上升就是勞工成本上升所致，但卻沒有任何科學理據支持。

        事實上，根據建築署投標價格指數，過去五年的建築工程投標價平均每年上升4.7%，以過去十年計平均每年升幅更高達12.9%，有關升幅大致可以歸咎四大原因，包括（一）通貨膨脹、（二）材料價格、（三）勞工成本及（四）其他。

        當中最大升幅不是來自勞工成本改變，而是源於材料價格和通貨膨脹。數據顯示，過去五年和十年平均每年通脹率為3.4%和2.8%。其次，根據統計署公佈的一籃子建築材料價格指數，過去五年建築材料價格平均每年上升4.6%，以十年計更每年平均大升9.1%，單計材料價格，已可解釋大部份建築成本升幅。

相反，根據統計署的建築工人薪金指數，過去十年扣除通脹後，不但沒有實質升幅，反而平均每年下跌了1%，即係一直減人工。雖然近五年勞工薪金以平均每年7.2%速度上升，比通脹為高，但其實不過是在追落後，追回十年來的倒退，至今仍未追上。換言之，勞工薪金的上升不但未有構成建築成本實質上升，工人反而是被無奈減薪，成全香港過去十年的建築成就，如今反以外勞相欺，政府怎可忘恩若此，商人豈可無情至斯？

        最後，其他影響建築成本上升的因素還包括豪宅化、工程項目需求大增、工程利潤上升、建築業效益不高等等。其中，豪宅化在90年代中已引致建造成本上升一倍。

        歸根究柢，進口材料價格上漲與通脹急遽上升，原因與貨幣貶值關係重大，源於聯繫匯率。其實，當此負實質利率年代，經濟過熱，港匯被美元大幅貶值拖入泥淖，外資大舉來港掃平貨；美匯指數從2000年的120下跌至今天的80，已足足跌了30%，香港正該減少購買進口材料，甚至減少工程，以防買貴，才是經濟王道。政府反而在此期間大量增加基建工程，猛增土地供應，又強制私樓限期檢驗維修，加劇進口材料與本地勞工需求，倒行逆施，逼人買貴樓。

        香港中文大學地理與資源管理學系副教授

        姚松炎博士

HKG cannot only consider the supply of lands, but also the balance of city planning.

Once the officials got the unreasonable orders to change the original purposes of the planned GIC, the local citizens will lose their living space / void or balance of community, and will face many uncertainities about the original designs for the sub-structures, say water supplies & drainage systems, and services at ground like traffic flows & noise generated !