政府近年大增土地供應，今年開始進入「收成期」。差餉物業估價署昨預測，今年落成量將高達1.761萬伙，創10年來新高，較去年8,250伙增逾1.1倍，當中逾六成單位坐落新界區。業界預料，若入住量維持過去5年平均每年9,226伙的水平，可推測今年的現樓存貨將急升，空置率會由去年的4.1%低位上升至4.9%，重回2008年水平，對日後的樓價及租金構成壓力，其中落成量將創近半個世紀即45年新高的大型單位，今年樓價跌幅或達20%。 ■香港文匯報記者 顏倫樂
差估署昨公布《香港物業報告2014 》初步數字，顯示2013年私人住宅單位落成量約8,250個，較上年少18.7%，空置率則下降至4.1%。不過，2014年則預計有1.761萬伙落成量。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，隨着近年政府積極推地之下，未來供應勢增，並會擺脫近年落成量偏低的情況。
值得留意的是，去年的入住量為8,060 個，輕微少於當年的落成量，空置量本應上升或橫行，然而，年底時空置量卻輕微下降至總存量的4.1%，為近10年的低位，空置量相當於46,570 個單位。差估署解釋，這是由於年內拆卸樓宇所致。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑亦分析，辣招影響下，投資者數量減少，用家主導市場，令單位空置率去年下降。
空置率將升至4.9% 6年前水平
雖然今年空置率下跌，但市民必須留意落成量正直線上升。若入住量維持過去5年的水平，即每年平均約9,226伙，以落成量扣除入住量後，「賬面」空置量已增加8,384伙，升至約5.5萬伙，換算空置率就升到4.8%至4.9%，回到2008年的水平。
翻查紀錄，空置率的升跌幾乎等同樓市「寒暑表」，每逢空置率上升，樓價及租金亦會下跌。2003年沙士期間，空置率就升至6.8%的高位，其後一直下跌，樓價亦隨之上升，直至2007年及2008年期間橫行在4.9%左右，當年市場雖出現金融海嘯，但對於樓市根本未有損傷，未幾2009年樓市即反彈，當年空置率跌至4.3%。
此後除2010年曾短暫升至4.7%之外，2011至2013年期間，空置率一直在4.1%至4.3%的低位徘徊，這幾年亦為樓價升幅破頂的時間。按照差估署的預測，由於中小型單位及豪宅市場今明兩年落成量都大升，估計會出現現樓存貨大增的情況，對樓價將構成壓力。
陳永傑指，尤其實用面積100平方米以上大型單位，於2015年的落成量達至3,180個的歷史新高，在辣招再加上銀行收緊按揭情況下，料豪宅市場最為受壓；再加上落成量新高的壓力，估計2014年豪宅樓價跌幅較大，年內跌幅或達20%。若今年落成量達到預測的1.761萬個，由於樓市承接力仍然疲弱，估計市場吸納力未必能追及落成量，2014年空置量必向升。
豪宅明年落成創半世紀新高
劉嘉輝則稱，被界定為D、E類大單位(即實用面積分別逾1,076呎或以上)，差估署預測今年落成量達1,210伙，比去年同類型單位936伙上升近3成，明年此類大單位更預期會進一步上升至約3,181伙，數量創自1979年以來的37年新高；若與未包括離島資料的1971年至1978年一併計算，數字甚至進一步達45年新高。
事實上，2009年前，因亞洲金融風暴、沙士等等經濟危機，政府曾先後多次暫停賣地以挽救樓市，但卻種下土地供應斷層的禍根，加上美國推出多輪量寬措施，令外地資金湧港，最終令本港近年樓價急速上漲。直至政府近年推出辣稅，再加上定下每年供應2萬伙的目標，才將供求不平衡的局面扭轉，亦直接令今年的預測落成量上升，而2萬伙的每年供應目標，勢必令接下來數年的落成量持續增加。
