操盤實例 -- 還清貸款篇
隊長,您好!
看了您的Blog很久, 很佩服您的投資眼光,也很同意您的很多看法. 現有一事請指教, 非常感謝!
我和我先生同是45歲, 有一個2歲的仔仔, 請了一個印傭照顧, 雙方父母都有經濟能力, 我們所給家用很有限, 可以不計。
- 先生月入約HK$45,000.00, 我月入約HK$30,000.00,
- 有一層2008年尾買入的3房聯名的自住私人樓, 月供約HK$11,000.00, 仲有HK$1,600,000.00的貸款未清還,
- 另有一個先生名的出租車位, 不須供款, 租金收入每月HK$1,700.00
- 另外我們有大約儲蓄HK$3,500,000.00
本來我們準備等樓價跌多10%就買多一層樓收租, 但若果政府不撤辣招, 我們覺得樓價長期來講都會向下, 買樓收租已不是一個好的投資, 所以很想還清HK$1,600,000.00的物業貸款, 等樓價跌多D再做打算, 還有我兩年後會提前退休回家湊仔, 若果您是我們您會怎麼做呢? 我們現有的儲蓄HK3,500,000.00應該如何去做一些投資呢?
希望您百忙之中可以抽空指教, 非常感謝!
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兩位45歲的讀者足足大我十九幾年，真係多謝你地俾面細佬，不過你地個case都真係幾過癮，但亦證明兩位也許都未必睇過晒細佬的拙作。
首先第一样野要回應的，就係你話先還清物業貸款呢下，等樓價跌多D再做打算，我反而要問番你咁樓價跌的時候，你邊度搵錢黎接貨？
而另一方面，你說你會退休回家湊仔，即係你第時將來主要收入將會係靠你老公，而少左你的收入，儲錢的速度就會慢左，對於你個人黎我相信你們有的野，都好足夠你唔做野的，但對於你老公黎講，我相信佢都仲係有排都無得退休，因此如果我係你就要諗下點鋪排之后落黎的財務安排。
First thing first，第一個好錯的諗法，亦係好多人會諗的，就係退休就最好還清晒D債。某程度上係有道理，因為退休係無需摶殺，有足夠的錢退下來就好。但你個case係你有一大舊錢但只係1700蚊被動收入，好話唔好聽真係完全唔夠，所以你還晒D錢就等於將自己的子單耗盡，無得再撕殺，亦即玩完，故此你千奇唔好諗住還清，相反，你要諗下點样借盡先岩。
接下來的，我會教你點样執靚你盤數，先再討你討論買乜，而無錢就乜都唔駛買，所以有兩样野要做，一就係你地要甩左個名比你先，因為你準備退休唔做野，所以你個額係將來會無左，目的就係放番生你老公個額，到時你地睇岩買多層或兩層，你老公都唔會有任何限制。
以你上文講你地2008年買三房，我諗呢家層樓都起碼6-7球或更多，所以我就針對你30000蚊可借幾多錢黎睇。你45歲，有D銀行只會計70年 - 你年記，所以我會用25年@2.15計，對比你30000元收入的60%壓測(即18000元），你最盡可借約莫400萬元，每月還款23734元，壓測則為17247元。借400萬的話，緊記個deposit link account，即50% 你outstanding mortgage的額係可以用存款去抵息，即係你借400萬有200萬的按揭息口(2.15%)的存款額去抵鎖。做左呢個動作后，你的現金將會由350萬大幅增加至610萬元（仲未計你有cash rebate)，而你每個月的供款其實都係呢610萬度扣，仲有200萬的存款額抵息，爽爆。
到呢一下的時候，你可能就會問我攞住咁大舊錢做乜好，本身有350萬都諗住還晒債，而家仲講610萬，D錢洗唔晒喎? (真係串的煩惱）
當然你地兩位話個樓市會跌，我唔打算去同你地討論timing的問題，但純以討論的形式你可以諗兩條路先:
1. 200萬keep cash係個depost link，剩番的410萬你可以夠癲的買隻中銀香港或內銀股，呢家去到4.5 - 6%息率，唔計股價你買400萬有成180000元至240000元的股息一年，即你每個月有15000至20000元的收入，不過你要承受個股價跳動的快感，就算呢期係52週低位，我認為買得過，但都唔表示無下跌空間。
2. 你有成610萬係手，可以諗下點样maximize個買樓的投資（或買D樓買D股咁啦）。個人認為，你地可以諗下買兩層250-300萬左右的樓，每層都借50%上會，用你老公名都夠晒有突ga la，假設攞盡D係300萬的樓，首期大約去你地315萬，每層借150萬，25年@2.15%即每月還6467元。同样記得又攞deposit link account，計一計數你呢度就令你地得番295萬左右的現金，但又多番150萬的deposit link額，即total你地總共有約莫350萬的deposit link 額。
300萬的樓當衰衰地收11000元，每層比到你淨現金流入約莫4500元（未計雜費），當你兩層加埋係8000元的淨現金流入，即係你層自住樓每月供少8000至15734元，輕鬆左唔少。你夠Pop的話，你仲有能力買多一甚至兩層，你現金水平就會跌至接近零，但你每月供款就又跳到落去7734元左右，１間屋就變左開到5間。但係我唔會建議你咁盡，買住兩層先，然后如果真係跌咪買多間囉。
諗就係咁諗，但買果兩間300萬的樓係咪即刻做，定係遲D做，你地自己話事，即你諗如果一年后買300萬的樓可能會大過好過而家的，咁你地自己諗。不過我的建議係唔好成日諗賺盡又或者輸盡。我當你呢家610萬，你可以分三注入又得，即你今年買一層收住租先，出年升跌都好，又買多層，后年升跌都好，又買多層，賺你就賺唔盡，但蝕你又唔會蝕得金攞，不過行呢條路的好處係時間會企係你果邊，你老公供多十零廿年，幾層樓慢慢就搞掂，到時就到佢享福了。
