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1. 亮劍 2014-03-24 09:07:21 |
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自去年起，銀行積極推廣按揭存款掛鈎的按揭產品，此類計劃可分為兩類，且有別於傳統按揭計劃。第一類是借款人除持有按揭戶口外，銀行會額外提供一個高利息存款戶口，利息與按息一致，目前約於2厘多水平。第二類是按揭存款相連的綜合戶口計劃，借款人可因應財務狀況或儲蓄習慣隨時存錢到戶口，利息以貸款餘額減去總存款之淨額計算，可減少利息支出；用家等同可隨時償還按揭本金省息。 上述兩款計劃之利息按每日戶口餘額計算，用家可隨時提取存款，故無需擔心資金被鎖死。對於經商、投資、又或常有大額流動資金往來的人，可將日常資金停泊於按揭存款戶口內，便可輕易透過多賺的存款利息抵銷部分按揭利息支出，又或透過減低按揭餘額直接省息。 以往按揭存款掛鈎計劃的息率一般略高於傳統P按計劃約0.1至0.2厘，現金回贈亦稍遜，若未能善用慳息特點，只會由慳息變多付利息。不過，近年部分銀行開始下調此類計劃之按息，息率低至與傳統P按一致，現金回贈亦同樣高達貸款額之1%，即用家等同享市場最優惠之P按息率之餘，再額外享高利息存款回報。 近月，銀行聚焦一手市場吸納按揭客源，更有銀行首次推出H按與高息存款結合之產品，H按息率低至1.91厘，低於P按之2.15厘，其鎖息上限亦可與P按息一致，而客戶可額外享有高達1.91厘之高息存款優惠，比較之下慳息效果更佳。 由於傳統P按息已沒有下調空間，部分銀行冀透過按揭存款掛鈎計劃增加競爭力，以往按揭存款掛鈎計劃只適用於P按，競爭之下，此類計劃之戰綫已延至H按。以目前平均新批按揭金額約$280萬、平均按揭年期25年為例，假設借款人選用H按與存款掛鈎計劃，將$10萬儲蓄存放於戶口，另每月維持存款$3,000，全期總儲蓄利息可較一般戶口多約$18萬，亦等於按揭存款掛鈎計劃之淨利息支出少於傳統H按約25%。因H按實際利息低於P按，故淨利息支出亦少於P按存款掛鈎計劃。 再假設借款人改以選用上述第二類按揭存款相連綜合戶口，按揭及存款金額不變，全期按揭利息可較傳統P按省息高達32%，金額達$26萬。若比較以上提及之H按存款掛鈎計劃，暫時仍以H按較省息，但由於拆息未來可能回升，或促使H按息回升至P按息水平，故H按息未必長期低於P按。此外，第二類計劃較第一類高息存款戶口計劃多一個優點，用家可藉着扣減按揭餘額從而縮短還款年期，上述例子中，還款年期便由25年縮短至18年。 當然，若借款人未能維持存放資金或存款，是不會有上述慳息效果，不過，由於上述按揭存款掛鈎計劃與傳統按息一致，基本上即使用家未能運用存款特點亦不會有利息的損失。然而，用家需留意按揭存款掛鈎計劃多設存款金額上限，一般為未償還按揭額的一半，若超逾上限，部分分銀行或未能提供利息，又或要求借款人支付服務費或手續費。
⋯⋯銀行推行此等按揭計劃，對香港的貸款及存款增長，均有正面影響。 香港醒目仔如江河之鰂，要是有部分豐產人仕睇倒，咁將手上物業攞去銀行加按借盡，然後再將呢筆錢存回銀行備用，原來會係零風險，又只是付出極少費用，那麼佢唔draw 翻筆做尿袋，就真是儍仔啦！ 後市𣎴出三個可能： 個樓市再上或平穏，多一筆平錢周轉！ 個樓市調整少少，那多一筆近身錢喺身，斷供嘅機會都少啲！ 個樓市大插伍樂城，咁有彈藥喺手，入多件話咁易！
金管局人為地焗銀行按息由一厘升到兩厘以上，根本就係迫銀行想辦法鑚空子，去收窄呢個息差，市場定律又發揮功能啦，銀紙係有眼的，到最終都係跟隨翻有銀用嗰班，等佢哋強者越強！ |
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2. 冷眼 2014-03-24 09:08:35 |
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高手，茅塞頓開！ |
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3. 睇得通 2014-03-24 09:48:03 |
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不過，我相信各位小業主亦有足夠能力應付加息，主要的是大家借貸率不高，加息亦毋需恐懼，而世事如棋，....... 各位小業主的生存能力/生存生機,必須預防突如其來的震盪???做好防範,沒有危險??? |
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4. Oscar Lam 2014-03-24 10:07:23 |
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博士於2008年使用過的「單擋」戰術，在目前情況下仍然適用。為了防止美國加息，以及中、美經濟不明朗給物業投資市場帶來壞影響，本人正積極採取二項行動以優化自已的財務狀況及現金流： 1.將部份銀行按揭期拉長，減少每月供款金額。 2.將部份借款額不多的物業申請加按，套取現金備用。現在加按比以前困難，金額較少，但還是可以的。
本人採取以上行動主要有幾個目的： 1. 預防在經濟轉壞的情況下，部份物業未能租出，影響現金流。 2. 目前市靜，市場上隨時有劈價盤，要隨時作出入市的準備。 3. 我將現金短暫換成人仔，定期三個月，收取利息超過2.8厘，超過我的按揭利息。有需要時可以隨時動用。
總之，長期投資者只要做好準備，則進可攻、退可守。永遠立於不敗之地，穩坐釣魚船。 |
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5. 老婆發火, 非同小可 2014-03-24 10:57:10 |
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人仔急瀉, 息口唔夠蝕滙水, 再俾銀行張替刀門楣刮2野, 變番港纸+痾凸菲林, 悔不當初! |
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6. 新仔 2014-03-24 11:31:10 |
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加少少租就頂住加息啦,唔使驚 |
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7. 賊國 2014-03-24 11:57:04 |
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賊國，明目張膽廢紙買債，天天出口術愚弄全球經濟，目的人所共知。無奈人性貪婪，明知賊國為所欲為，眾愚人卻欲從大賊尾拾點賊贓已沾沾自喜。人性可悲。
【明報專訊】美國總統奧巴馬跟中國國家主席習近平今天（周一）將在海牙舉行今年首次雙邊會談，但會談前夕爆出美國竊聽中國前國家主席胡錦濤及大規模入侵中國電訊和網絡巨擘華為的消息。中情局前僱員斯諾登取得的文件顯示，美國國家安全局自2007年起大規模入侵華為總部的電腦伺服器，盜取技術資料及竊取高層電郵通訊，意圖盜取技術，以便監控使用華為設備的國家。 德國《明鏡》周刊引述斯諾登提供的資料報道，美國國安局（NSA）監控對象包括中國前國家主席胡錦濤、商務部、銀行及通訊公司。NSA此前已被揭發監控歐洲多國政要，包括德國總理默克爾。
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8. 亮劍之友會 2014-03-24 12:13:11 |
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博士, 亮劍兄成日話美國沒有退市能力，加息唔可能. 你今日卻同佢唱反調, 咁你而家算點先 |
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9. 無奈 2014-03-24 12:57:35 |
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朗尼走位令門將錯誤地些微移位，些微之差以至欲救無從，並非門將沒有反應。但，個人認為門將勿略了雲佩斯的罰球同樣極具殺傷力，終致命。這一教訓同樣適用於投資市場。博士芸芸眾多投資法則，最厲害的一招是逢三退一。 |
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10. 回 8楼 2014-03-24 13:12:33 |
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看了今天的「文亮言」，中心意思是當初美國佬借凸咗，依家開始有能力儘快還，以證明美國的信用。 我再推演一下： 1）由此保障美元霸權。 2）當初借錢時孳息率低，債價高，到時還錢時孳息率高，債價低，還都還少D。 3）以前借凸咗，以後有排都不用借，債息高些無所謂。 如果上述推論成立，美國佬還錢會好快，加息會好快，而且會加到好高，因為息越高對美國越有利。同時美元匯率也會變高，為防黑天鹅出現，減低負債比率廣西貢看了今天的「文亮言」，中心意思是當初美國佬借凸咗，依家開始有能力儘快還，以證明美國的信用。 我再推演一下： 1）由此保障美元霸權。 2）當初借錢時孳息率低，債價高，到時還錢時孳息率高，債價低，還都還少D。 3）以前借凸咗，以後有排都不用借，債息高些無所謂。 如果上述推論成立，美國佬還錢會好快，加息會好快，而且會加到好高，因為息越高對美國越有利。同時美元匯率也會變高，美元。看了今天的「文亮言」，中心意思是當初美國佬借凸咗，依家開始有能力儘快還，以證明美國的信用。 我再推演一下 ）由此保障美元霸權。 2）當初借錢時孳息率低，債價高，到時還錢時孳息率高，債價低，還都還少D。 3）以前借凸咗，以後有排都不用借，債息高些無所謂。 如果上述推論成立，美國佬還錢會好快，加息會好快，而且會加到好高，因為息越高對美國越有利。 同時美元匯率也會變高，為防止黑天鵝出現，大家最好減低負債比率，唔好去到咁高槓桿，持盈保泰！ |
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11. 金城之友 2014-03-24 13:15:18 |
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昨天看中原網頁,見到地產壞孩子的文章,有時因文職問題,令到他的文章和原意有別,正所謂踭少少就踭少少,他寫了稿後就給文職打稿,他馬上較對,看看有沒有問題,有時会浪費半小時去較對,保證出品一流.但奇怪一位聰明絕頂和思想敏捷的人,居然對新兴物件(手寫板)不好好利用,本人也不識中文打字,但我不会受制任何人,何況受薪的文職,自己要寫就可以寫,天地任我闖.不知道博士和亮劍兄有何意見？ |
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12. 回 8楼 2014-03-24 13:20:56 |
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看了今天的「文亮言」，中心意思是當初美國佬借凸咗，依家開始有能力儘快還，以證明美國的信用。 我再推演一下： 1）由此保障美元霸權。 2）當初借錢時孳息率低，債價高，到時還錢時孳息率高，債價低，還都還少D。 3）以前借凸咗，以後有排都不用借，債息高些無所謂。 如果上述推論成立，美國佬還錢會好快，加息會好快，而且會加到好高，因為息越高對美國越有利。同時美元匯率也會變高！ 為防止黑天鵝出現，大家最好減低負債比率，唔好去到咁高槓桿，持盈保泰。 |
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13. 湯文亮 2014-03-24 14:20:47 |
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無奈兄， 的而且確，逢三退一是一招好的招式，但遇著經濟轉壞，這招亦需要變化，我本來應該將這招寫出，但我的新書出版商不同意，希望我將這招放在新書內，請見諒，我同意逢三退一已經是最高境界 |
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14. to 博士 2014-03-24 14:35:06 |
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博士新書幾時出版呢? |
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15. 房委會委員是一個失敗者俱樂部??? 2014-03-24 15:43:37 |
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房委會委員是一個失敗者俱樂部??? 房委會委員黃成智: 是區議會/立法會雙失議員!!! 房委會委員黃成智 房委會委員黃成智表示，撥予白表單身的單位配額 ... .... 
黃成智潘忠賢宣傳涉違規....... 
黃 成智 爆 出 虛假 註冊 社 工 醜聞 僅 一個 月 又 被 ... .... 
黃成智不甘雙失 參選「無乜意義」........... |
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16. 沈默人 2014-03-24 17:10:32 |
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昨天陪老婆去街市買餸, 兩條粟米$15.- 幾個月前是$10.-/兩條, 印象中幾年前才$10.-/四條, 如果各位有時間去街市行下,
就可體會到''通賑猛於虎''是一點都沒錯的. |
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17. to 10 2014-03-24 17:21:14 |
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唔駛幾年, 幾個月前都有十蚊三四條, 而家唔當造嘛, 節瓜都可以十幾廿蚊斤啦, 啲野冇供應來貨貴就賣得貴架啦, 靠把口吹可以吹佢落黎咩? 不如吹果個自己攬埋黎做蝕本生意嘞. |
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18. 無奈 2014-03-24 17:21:22 |
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期待博士新書出版。 |
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19. 無奈期待博士新書出版? 2014-03-24 17:42:38 |
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無奈期待博士新書出版? |
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20. 引刀一快 2014-03-24 18:20:50 |
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回 11樓
打字和手寫輸入遠不如手寫紙書，用筆寫思路暢通無阻，行雲流水，對于思潮澎湃而性急者，電腦打字係虐待。 |
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21. 新輸有什麼好睇 2014-03-24 19:13:40 |
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新輸有什麼好睇??? 老實說:我不喜歡睇新輸??? 擦鞋唔使咁肉嘛??? 我買樓從來不睇新輸!!! |
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22. 亮劍 2014-03-24 19:29:32 |
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11 楼 …… 我每日同朋友在線上交流，閒閒哋幾仟上万字，不過大部分係吹水多！ 我用手写板輸入嘅，冇乜原因只求就手！ |
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23. To 21/F 2014-03-24 19:49:51 |
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所以你輸咁 |
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24. 沒有個人主見 2014-03-24 22:03:09 |
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| 23. To 21/F 2014-03-24 19:49:51 | | | 所以你輸咁.......... 網友回應: 沒有個人主見的人才睇新輸........... 在香港不是人人 | 沒有個人主見........... |
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25. 沈默人 2014-03-24 23:24:44 |
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21/F&24/F是同一位吧! 你連網友對博士的尊重及感恩這種事都包容不了, 心胸如此狹窄, 怎能成大器. 我這樣說而你可以聽得入耳的話, 抱住感恩的心, 哪怕何事不成! |
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26. 再聰明的人都會犯錯 2014-03-24 23:47:30 |
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| 25. 沈默人 2014-03-24 23:24:44 | | 21/F&24/F是同一位吧! 你連網友對博士的尊重及感恩這種事都包容不了, 心胸如此狹窄, 怎能成大器. 我這樣說而你可以聽得入耳的話, 抱住感恩的心, 哪怕何事不成! | ?????網友感覺: 擦鞋不需要咁肉嘛???在這個世界上再聰明的人都會犯錯!!! |
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27. 沈默人 2014-03-25 00:03:38 |
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回26/F 你知不知道人如果不犯錯的話是不會成功的. 睇來我是對牛彈琴了. |
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28. 忠言逆耳 2014-03-25 00:06:27 |
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網友感覺: 擦鞋不需要咁肉嘛???在這個世界上再聰明的人都會犯錯!!! 在這個網頁中網友的感覺不是每一位都盳盲從的: 用毛澤東的維物辯證法,一分為二看問題,目前袛有銀行家出售資產/大土豪出售股權,才會有大量現金買豪華住宅,小業主是不適宜盲從高追樓價的,忠言逆耳,....... |
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29. 小業主買樓一定要計風險 2014-03-25 00:28:21 |
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假如我是銀行家買銀行,假如我是和記大股東???買出大量股權得益!!!手持大量現金,買任何豪宅冇問題,小業主買樓一定要計風險??? |
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30. 盲豬毛 2014-03-25 00:30:20 |
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假如我是銀行家賣出銀行,假如我是和記大股東???賣出大量股權得益!!!手持大量現金,買任何豪宅冇問題,小業主買樓一定要計風險???盲豬毛..... |
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