【東方產評】一年時光將盡，本來是指望否極泰來的時候，可惜籠罩着本港樓市及地產業界的陰霾，絲毫未見消散迹象，曙光難現。今年本港樓市可謂歷盡劫難，提早步入冰河時期，二手市場慘遭前後夾擊，成交一落千丈，沒有最傷，只有更傷。新盤市場則要發展商雙管齊下，即大舉劈價及推出各種優惠，才贏得一時風光。
從表面看，本港的住宅樓價仍然相當堅挺，未受政府壓抑樓價措施威脅，也未因美國聯儲局一直暗示會啟動退市機制而窒步。參考差餉物業估價署的樓價指數，十月份私人住宅樓價即使已錄得連續兩個月跌幅，但今年首十個月總計，住宅樓價依然累積升逾百分之七。政府推出多項辣招，打壓樓價的如意算盤看來無法打得響。
本港樓市是否存在泡沫，市場看法分歧，不過樓價高處不勝寒，與普羅市民的負擔能力脫節情況愈見嚴重，卻是不爭事實。高樓價不利於樓市發展，也加深樓市日後重挫的風險。港府官員鑑於樓價持續高企，根本沒有空間調整辣招力度，既不敢撤回，也不敢放鬆，令樓市繼續在辣招影響下嚴重扭曲。
無可否認，港府近期在增加供應方面痛下工夫，未來幾年的私人住宅供應指標是每年二萬個，再加上每年興建一萬五千個公屋單位，用較長遠的眼光看，供不應求可望逐步解決，但遠水救不了近火，對於紓緩未來供求緊張幫助非常有限，樓市未來一兩年估計仍要受到供不應求的魔咒折騰。
銀行是百業之母，沒有銀行提供資金周轉，各行各業根本無法正常運作，但在香港這個獨特的經濟體系，一枝獨秀的地產行業也可視作經濟之母，樓市一旺百旺，一衰百衰。九七年、○三及○八年的樓市大調整，拖累香港經濟跌至谷底，充分顯示樓市好壞對本港經濟盛衰的重大影響力。
美國聯儲局已表明在明年啟動退市機制，減少每月買債規模一百億美元，雖然市場仍然獲得新資金挹注，但規模縮小對市場產生的刺激作用勢必逐步減少，對美國股市和樓市影響有多大不容忽視。雖然站在美國立場，加息仍是較遙遠一步，但必須留意市場是高度敏感的體系，往往超前兌現預期結果，在美國開始加息之前，恐怕市場已偷步提高利率，對復甦中的美國經濟和樓市構成威脅。
香港的情況則比美國更糟糕，本港財金官員已不只一次警告，本港利率有可能比美國更早進入加息周期。部分業界人士指出，本港樓市有可能要調整兩成或以上才見底，並非無的放矢。由於加息風險升溫，樓市下跌概率遠比上升為高，市場更應及早做好風險管理，慎重評估能否承受樓價下跌，以及按息上升的雙重打擊，以免後悔莫及。
