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1. 美國佬如何會聽香港人的指揮? 2013-09-26 09:37:05 |
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若果美國佬有相同想法，薩默斯就應該做聯儲局主席，美國應該退市。 ......... 美國佬如何會聽香港人的指揮??????????? 美國佬如何會聽香港人的指揮??????????? 美國佬如何會聽香港人的指揮??????????? |
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2. 亮劍 2013-09-26 09:37:39 |
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金管局新近發表半年度報告中指出：- 本港私人住宅家庭收入增長速度未能追上與樓價升幅，反映置業負擔能力的價格收入比率已攀升至14.7年，首度超越97年高峰期，意味市民置業負擔能力持續惡化。 在 97年供樓係 P＋，實際按息要拾厘，但自香港取消咗利率協議後，銀行還可以用 P＋嗎？現在供樓係 P–或 H＋，實際按息係兩厘多少少，仲驚青嘅話 5年定息 2.6X - 2.7X厘，息差實在太大，比較無意義！ 此外，收入槓桿比率（按揭供款與家庭收入中位數比率）亦升至65%的高位，高於50%的長期平均水平。如按揭利率大幅增加，例如上升3個百分點，收入槓桿比率或升至84%的更高水平。 報導話最新家庭入息中位數，分別係公共房屋11,000 元；全港計 19,100 元；私樓住户 27,600元。全港及私樓中位數兩者相差達 8,500元，隨時夠供一層樓！ 近年住宅物業租金回報偏低，平均已降至2%至3%，反映樓價升勢凌厲。 點解回報偏低？被人屈囉！唔使問阿貴，那些收緊兩厘租，要倒貼嘅苦業主，七八成係手持新近入伙嘅豪宅啦，本來呢啲樓係有錢佬互相搏殺對賭再搏懵嘅嘢，你政府咪開間貴賓室抽水，俾佢哋賭到夠囉，但呢幾年政府次次出蕉，持有 D同 E類單位呢班人，就餐餐有份食蕉，真係飽到上心口！我敢問那些租呢啲豪宅嘅係乜水？點解香港政府要屈豪宅業主機，然後去益佢哋先？！ 金管局又稱，新做按揭成數的平均值由樓控政策實施前的64%下跌至近期的56%；供款與收入比率亦由平均值逾四成降至三成六----------- 襯地淋成篇嘢講到呢處才鬼拍後尾枕，先講出事實！！！ |
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3. T Leung 2013-09-26 10:01:07 |
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不控制樓價，到時受害是另一批人，不是你們這班靠炒買起家的人，現在自以為是變了專家係呢度發表偏向一小撮人的利益言論，樓價像火箭標升，到時通街是低下層的屍骸，你呢班炒賣佬會上身嗎！到時又係政府去處理。樓價根本不應如此在高位，係受到炒賣才升到此位，升時笑騎騎，跌時鬼殺咁嘈，正一超級輸打贏要例子！ |
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4. JaJa Chan 2013-09-26 10:08:58 |
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致亮劍， 如果不是我寫 “给唐榮的公開信”，金管局根本唔會有最後一句 "金管局又稱，..........；供款與收入比率亦由平均值逾四成降至三成六----------- 2013-6-4
給唐榮的公開信
唐榮 , 您好。 貴報今天 A6 版轉述 , 曾俊華所講的2013年首季的供樓負擔比率為 56%。我發現當中曾俊華所說 56% 的數字 , 有嚴重的錯誤及偏差。
根據2013年5月金管局回複立法會的報告所講 (hyperlink 文件第52頁) ，新造按揭：
– 平均成數由2009年9月的64% 下降至2013年3月的54%
– 平均供款與入息比率由2010年8月的41%下降至2013年3月的36%
金管局的調查是根据銀行批出的每個真實按揭個案所統計出來的，有絕對的可靠性。
其次 , 根據2011年6月所進行的人口普查所得 , 私樓自住户供楼中位數只是 $8000 , 供樓負擔比率中位数為 20%。再者金管局分別于2011年6月及2013年2月起實施 + 2厘的壓力測試 (+ 2 厘後 , 供款不得超過月入 6 成) 及 + 3 厘的壓力測試 (+ 3 厘後 , 供款不得超過月入 5 成) 。
因此 , 纙輯上 , 只要金管局沒有把關上的疏忽 , 56% 的供樓負擔比率是絕對沒有出現的可能 , 不排除曾俊華所引述的數据是有嚴重疏忽及錯誤的可能性
貴報作為一份有份量的財經報章 , 所報導的新聞过去有一定的水準 , 因此 , 當中曾俊華所說的 56% 與實際倩況存在重大偏異 , 小弟認為 , 有必要查出當中差異的原因 (是否存在金管局把关不力 , 或人為疏忽等) , 以息公眾疑慮。 2013-6-12 給唐榮的回覆
唐榮，您好。今天看到 閣下6月10日的專欄以及金管局的回覆，我想在數據的採集上作出一些回應。首先，統計處所採用的$457.1萬樓價相對一般上車盤，官方採用的樓價好貴，屬中價盤水平，根據2013年5月土地註冊處的住宅成交數據，$300萬以下的成交佔28% (1,215宗)，$300萬至$499.99萬的住宅成交佔45% (1,929宗) ，但斷估這1,929宗的成交不是全部集中在$457.1萬的樓價水平嗎?? 但官方採用的樓價高低水平也不是供數負擔的重點。
由於我前文一直使用財爺 (即統計處) 的方法去推算，因此我今次的回應只討論財爺 (即統計處) 的假設計算。統計處的假設數據是，$457.1萬樓價，7成按揭 (即：$320萬貸款)，20年還款，2.4厘按息 (稍貴，但亦不是問題) ，即每月供款$16,800，以私樓戶的入息中位數$30,000，官方的供樓負擔比率為56%。但是，上述的官方計算存在兩個很可能與現實不太相符的假設，如下：
第一
官方採用的私樓戶的入息中位數$30,000是同時包含租戶、無按揭的及有按揭自置戶的收入數據。
根據2011年人口普查簡要報告第80 - 81頁，2011年居於自置私樓家庭的按揭供款及供款：收入比率中位數分別為$8,000及20.0%，以此推算，擁有自置物業家庭的收入中位數應為HK$40,000。另一方面，2011年居租住私樓的家庭之每月租金及租金：收入比率中位數分別為$7,500及25.7%，以此推算，居於租住私樓的家庭的收入中位數應為HK$29,183。
從中可以看到同住私樓，自置戶的家庭收入比租戶足足多出約3成。當比較供樓負擔時，必須用自置戶的收入去比較。以混合租戶低3成的收入數據去計算供樓負擔比率，根本不能反映目前供樓人士的實際負擔情況。
第二
官方假設，按揭還款年期為20年。但是，隨機抽樣參考金管局的2012年11月至2013年4月的住宅按揭統計調查，得知新造按揭的平均年期約為298 - 306個月，即25年。
如採用與現實情況相似的假設，$40,000自置戶的收入 (這還未計算2011年6月人口普查後的加人工的因素) 及25年的還款年期，按揭供款為$14,194，負擔比率只是35.5%。這與金管局2013年5月給立法會的報告所提及的數據十分接近。
真理愈辯愈明，我亦希望借此機會與各方交流，以找出事實的真相。同時，我認為，要反映實況，必須使用與現實相符的假設，否則，出來的推論根本亦沒有什麼意思吧！！我想全港市民及業主應該都想知道真實情況.....
論樓市健康與否 , 是平是貴 , 作為政府官員 , 也絕不能以粗疏及未經謹慎分析的數據去胡混市民視線 , 不管是什麼情況 , 官員必須以真實的數據去向公眾披露 , 大眾亦有知道真實情況的權利。 |
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5. jaja chan 2013-09-26 10:22:09 |
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以上兩文分別于6月7日及12日，刋登在經濟日報A版唐榮專欄内 |
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6. 何濼生、雷鼎鳴及 陸東講樓 2013-09-26 10:22:34 |
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【明報專訊】立法會即將表決是否通過撤回樓市辣招。政府一再表示，無意撤招或「減辣」。美聯日前舉行研討會，邀來嶺大及科大經濟學者，以及基金經理陸東、鍾卓成律師，分析辣招如何影響香港樓市和經濟，與會者多認為，辣招無助市民上車及買樓之餘，更可能造成樓市危機，呼籲政府尊重自由經濟，以免累及市民。 嶺南大學公共政策研究中主任何濼生教授表示，不少人期望辣招令樓價下跌，可令他們更易「上車」。但他研究香港數十年的數據，發覺樓價每跌1％，香港政府的收入便也會減少約0.8％。因此，如樓市不振，香港政府隨時會出現財赤。受政府幫助的人，福利或須削減，如經濟轉差，更可能連工作也不保，更遑論買樓上車？ 何濼生又指出，現時樓市的最大問題是供應不足：「猶如玩音樂椅遊戲，有10個人，卻只有7張，總有3個人沒位坐。如不增加足夠供應，樓價跌了，還是有人沒法上車，除非打算將原有座位的人趕下來，比如因樓價大跌，經濟出現問題，有業主被迫斷供而遭銀主收樓，才會騰出單位，但這樣的政策公義嗎？」 何：經濟能力差市民 被推上車 他又認為，現在辣招可以「不仁不義」來形容。有能力換樓的人換不了樓，有錢投資的人也不能買樓，經濟能力和風險承受能力較差的一群人卻推上車，如「白居二」借九成買貴價居屋，一旦樓市回調，勢必出現大量負資產。 何濼生說，政府要做的是努力增加供應，而不去打壓樓市。樓價貴未必一定要買樓，可等樓價平時才入市，可先租樓住，政府則可透過增加居屋和公屋去紓緩住宅需求，「還有，如有市民遇上如要還債等財政困難要賣樓，在辣招下變現所得隨時『被斬一截』，完全不公道，政府可考慮以資產增值稅取代額外印花稅，因賺了錢才要繳稅，是天公地道，而不是蝕錢或因財困賣樓，仍要被罰重稅」。「不能買樓而要暫時租樓住，沒甚大不了。令到數萬地產代理冇飯開，就確是非常淒涼！」 雷：辣招壓供應 未必減樓價 香港科技大學經濟系主任雷鼎鳴認為，政府常說的「沒有辣招，樓價會大升」，其實沒有經濟理論的支持。 他指出，辣招固然壓抑了需求，但同時也令二手業主不想賣樓，減少了二手供應，需求和供應同時減少下，樓價升跌難料，更一定令交投萎縮，「政府的目標，應是令市民可住好，住大，但辣招作用卻是背道而馳」。 雷鼎鳴指辣招令二手業主不想賣樓，因為換樓隨時要付重稅，則換樓變得困難，而業主未能將單位賣出去換樓，也令二手上車盤減少，那市民有何得益？ 經濟若崩潰 樓價跌也無用 有人說辣招可以爭取時間。雷不表認同：「現時政府弱勢，增加土地和房屋供應舉步維艱，即就算多了時間，也不見得有新供應，那買時間又有什麼用？」 他進一步指出，現在香港經濟存在隱憂，因美國始終會退市，利率終會回升，而上海自貿區及深圳前海等發展，也必會對香港構成競爭，「如樓價是因供應增加，令到需求得到滿足而回落，那是健康的。 但若是因經濟崩潰而令樓大跌，到時大家反而要擔心份工，就如SARS時樓價跌至谷底，卻不是人人會以低價買樓」。 陸東：政府干預市場 將悲劇收場 Look's Asset Management Limited董事總經理兼投資總監陸東形容，政府干預市場，「就如一個人講大話，只會用更大的大話來掩蓋先前的大話，到最後一發不可收拾，以悲劇收場」。 陸東舉例，香港回歸初期，首任特首董建華希望有七成家庭可置業而推出「八萬五」，結果樓價隨亞洲金融風暴大瀉，之後政府為救市而停賣地，結果令到樓價升至現時瘋狂水平，然後又再以辣招遏抑，「這便是以更大的大話來掩蓋先前的大話」。 |
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7. JaJa Chan 2013-09-26 10:38:22 |
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湯博士，這是陸東被人問到口啞啞的問題 2013-6-4
給唐榮的公開信
唐榮 , 您好。 貴報今天 A6 版轉述 , 曾俊華所講的2013年首季的供樓負擔比率為 56%。我發現當中曾俊華所說 56% 的數字 , 有嚴重的錯誤及偏差。
根據2013年5月金管局回複立法會的報告所講 (hyperlink 文件第52頁) ，新造按揭：
– 平均成數由2009年9月的64% 下降至2013年3月的54%
– 平均供款與入息比率由2010年8月的41%下降至2013年3月的36%
金管局的調查是根据銀行批出的每個真實按揭個案所統計出來的，有絕對的可靠性。
其次 , 根據2011年6月所進行的人口普查所得 , 私樓自住户供楼中位數只是 $8000 , 供樓負擔比率中位数為 20%。再者金管局分別于2011年6月及2013年2月起實施 + 2厘的壓力測試 (+ 2 厘後 , 供款不得超過月入 6 成) 及 + 3 厘的壓力測試 (+ 3 厘後 , 供款不得超過月入 5 成) 。
因此 , 纙輯上 , 只要金管局沒有把關上的疏忽 , 56% 的供樓負擔比率是絕對沒有出現的可能 , 不排除曾俊華所引述的數据是有嚴重疏忽及錯誤的可能性
貴報作為一份有份量的財經報章 , 所報導的新聞过去有一定的水準 , 因此 , 當中曾俊華所說的 56% 與實際倩況存在重大偏異 , 小弟認為 , 有必要查出當中差異的原因 (是否存在金管局把关不力 , 或人為疏忽等) , 以息公眾疑慮。 |
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8. 湯文亮 2013-09-26 10:53:40 |
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To：JaJa Chan 多謝你的資料，其實，最重要是那一班沒有按揭人仕，當中有不少人收入不高，但有自置物業，沒有按揭，他們亦不擔心利息上升，任何壓力測試也可以通過，所以，政府應該以有按揭人仕收平均數才較為準確，但金管局亦早早為他們壓力測試，並非把關不力，而是財爺將全部人的收入做一個平均數，原來其中有60%沒有按揭他亦計算在內，而令至IMF整天都說按揭與收入比率太高，叫香港政府收緊按掲，其實已經收無可收，若果政府了解有60%物業沒有按揭，而有按揭的入息中位數一定比現時政府的大大提高，那些人根本無財政壓力，如何會賤賣手上物業，樓價又如何會大跌 |
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9. T Leung 2013-09-26 11:08:36 |
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樓價唔會大跌咪好囉，對全世界都有利，只有炒賣佬不能從中得益！ |
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10. Chan 2013-09-26 11:34:52 |
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湯博士：你道出了鮮為人知的供款比率計算方法。多謝。 |
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11. 獻醜不給藏拙 2013-09-26 11:49:17 |
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to 3樓 : 如果iphone 唔使排隊唔使抽籤, 大量在市面發售,你認為旺角既電話店會9千蚊幫你收一部機嗎? 咁到底係d抄家令iphone 賣貴幾千蚊一部/ 定係供給需求不均既問題? 香港之所以有炒家係因為香港適合炒家, 政府封殺炒家只係冶標唔冶本
根本問題一直未解決 |
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12. 辣招與市民無關 2013-09-26 11:55:17 |
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辣招與市民無關 這幾年香港樓價暴漲，買樓賣樓成為少數人的活動。 升斗市民只關心自己居住的斗室又加租多少。 百物騰貴，只有工資沿地踏步，住劏房、私樓的小市民處於水深火熱之中。誰可憐他們? 辣招與他們何干? 這幾年，政府陸續推辣招，但只見住處附近的地產鋪比兩年前增加了近倍，何解? 如果辣招殺傷力大，那些地產鋪老闆可能是火星來的。但是招牌仍然是那三大行，不明白! 政府快快增建公屋，讓劏房戶和捱貴租的私樓戶減一些負擔，壓力少一點吧! |
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13. TK 2013-09-26 12:25:12 |
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将餅整大才能更多人有得食，但撕歪行政相反，天天回大陆帮城乡發展，香港廠家已搬离大陆，撕歪现在叫香港商人到大陆设厂是等于叫他们送死，行不归路， |
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14. TK 2013-09-26 12:25:13 |
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将餅整大才能更多人有得食，但撕歪行政相反，天天回大陆帮城乡發展，香港廠家已搬离大陆，撕歪现在叫香港商人到大陆设厂是等于叫他们送死，行不归路， |
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15. TK 2013-09-26 12:25:17 |
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将餅整大才能更多人有得食，但撕歪行政相反，天天回大陆帮城乡發展，香港廠家已搬离大陆，撕歪现在叫香港商人到大陆设厂是等于叫他们送死，行不归路， |
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16. Andy 2013-09-26 12:41:10 |
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我刚转到上海工作，这里形势大好，人民质素也很高！有国家和整个长三角做后盾。 身为香港人我也想看到香港的优势，但说真的，是越来越少啦！ |
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17. 沈默人 2013-09-26 13:17:17 |
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"有報道稱: 清水灣半島劈價110萬, 清水灣半島6座高層F室，約七個月期間減價約110萬元後，
才以約450萬元轉手，實用呎價約8,555元。'' 我查了一下上次成交原來是56樓, 比三間銀行的平均估價是約470萬元只是平了20萬元,
這樣叫做劈價110萬, 我建議佢把叫價提高到900萬元, 再劈價一半成交, 對市場更加震撼!!
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18. 克林頓 2013-09-26 13:43:29 |
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想當年在下一句就講出個問題: It's the economy, stupid. 經濟繁榮, 人人有錢賺, 怨氣就自然無哂, 民意喺哂我度; CY你招招都是 politics politics, politics, 適得其反, 都係跟我學下野先啦
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19. 70 2013-09-26 13:46:38 |
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Dont compare the 美國佬 with 鬼打英, 鬼打英 just a rubbish. |
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20. JaJa Chan 2013-09-26 14:02:53 |
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To: 湯博士 我十分同意你在 8/F 的論點及看法 |
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21. 物業估值偏高 2013-09-26 14:25:00 |
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報告指，自今年二月政府推出樓市「加辣招」及金管局再收緊按揭，樓市有所冷卻，因經濟前景不穩，以及預期利率上升下，市場情緒趨於審慎。不過，勞工市場情況向好，業主持貨能力相對強勁，加上供應偏緊，均阻止樓價大跌。然而，物業估值依然偏高，樓市失衡情況仍較嚴重，為香港宏觀經濟及金融穩定持續帶來風險。 租金回報偏低響警號 報告又指，私人住宅家庭入息增速未能追及樓價升幅，置業負擔能力持續惡化。金管局估算的樓價收入比率於今年中攀升至十四點七，已稍高於九七年的高峰水平，收入槓桿比率於六月份升至六成半的高位，遠高於五成的長期平均水平。倘若按揭利率大升，例如加息三厘，收入槓桿比率將攀升至八成四的更高水平。另一個樓價脫離基本面的信號是租金回報率偏低，平均已降至百分之二至三。 環球經濟風險未消除 金管局預期，相比過去幾年的暢旺市道，香港樓市將會整固。雖然香港的低息環境刺激樓價飆升，但這種利好因素可能較預期更早地出現逆轉，幅度亦可能較預期為大。一旦利率回復至較正常水平，按揭供款人的還款負擔就會大增。根據該局內部估算，以二十年期按揭計，利率每加一厘，還款負擔便增約一成。租金回報率吸引力亦會減少，從而拖累物業估值。 此外，本港經濟放緩及區內經濟不穩，也令樓市前景蒙上陰霾，而環球經濟及金融市場的風險尚未消除，此風險一旦出現，或會對樓價構成更大壓力。樓市辣招亦將持續抑制投資及非本地需求。 |
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22. 金管局再次呼籲銀行: 應加強按揭業務的風險管理 2013-09-26 14:28:41 |
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金管局再次呼籲銀行應加強按揭業務的風險管理，並維持保守的信貸批核準則，市民則應避免過度舉債，以減少利率上調及宏觀金融狀況急速變動所帶來的風險。同時金管局亦關注工商物業潛在的估值過高風險問題。 |
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23. T Leung 2013-09-26 15:11:10 |
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致：11 九千幾蚊一部i-phone有幾多人得益呀？有幾多人得唔到益呀！炒家是第一個得益，同意你說是供求問題，但火箭式標升累死係大多數人，租金超昂貴，一個普通午餐也要40至50元，對整體經濟有害無利，打壓炒家最低限度是短期非常措施，炒家不是食齋的！ |
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24. 香港可發展土地多 2013-09-26 16:15:55 |
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談到本港樓市，呂志和相信，香港可供發展的土地多的是，計入大嶼山、新娘潭及西部的土地，超過現時香港已發展地區10倍。這要由傳媒來說公道話及向政府提議。他認為，香港樓價高企，始終與低息、市民可做九成按揭及通脹引起。現時樓市是否見頂，他說宜由聰明的下一代去掌握。他形容，樓市已有很多人捉到魚，只是已捉到的人，目前不想再捉，待魚兒養大繁殖後才捉而已。 |
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25. 亮劍 2013-09-26 16:23:05 |
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T LEUNG----以下呢篇嘢，請你用幾分鐘睇睇，再用幾分鐘分析，現在呢次樓飈，係乜嘢一回事。 全世界各次樓災嘅導火線都唔一樣，但以下各環環相扣主菜，就定必出現：- -按揭利息瘋加。
-物業市場存在大量炒家。
-銀行過度借貸。
-經濟唔好業主被迫賣樓變現。
-銀主盤不問價攞出來拋售對冧個市。 為針對以上情況，香港金管局已經做足全套功課，而且有凸！ -防息加----用3 厘壓測防止你供唔起樓。 -防炒家----用 SSD、BSD及DSD整到佢哋無得玩！ -防濫貸----收緊第一套房之後所有按揭申請及成數，唔准許按揭保險公司提供彈藥，加正面信貸資料庫防止你借大咗！ -防衰退----係咁話樓價會冧會冧，好等那些不自量力嘅人，自動離開這熱廚房，咁就算第二日个市真係仆直，都希望受災人數減少啲，而災民都係嗰班有一定持貨實力嘅人。 -防銀行體系受衝擊---係咁揾人上銀行查帳，仲要同你做體檢、做壓測，等你唔好咁勇借咁多錢喺磚頭嗰度！ 除咗白居易嗰班，那些仲可以喺現在買樓嘅人，你肯定一係父母有，一係薪高糧準，仲要加上膽生毛一個打七個，實力真係有翻咁上下，生命力硬到連全球曱甴絕種都死唔到你！ |
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26. 勁j 2013-09-26 17:12:00 |
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好利害，寫多兩封公開信，政府下月一定會撤辣招。 |
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27. JaJa Chan 2013-09-26 19:14:01 |
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To: 26/F 這裏是有一段故仔 金管局睇完於6月7日 (Fri) 的 "給唐榮的公開信" 後，金管局火速於6月10日 (Mon)，在唐榮專欄回覆我於 6月7日的 "給唐榮的公開信"。 然後我再寫另一回覆給金管局，解釋他們不乎現實的假設，並在6月12日在經濟日報刊登 因我不是經濟日報的網上訂戶，我現只能把6月10日金管局的回覆的一小部份內容抄出來，如下： 2013年06月10日 星期一 金管局火速回應 「給唐榮的信」 撰文:唐榮
欄名:專家樓論 上周，本欄讀友JaJa Chan，在唐榮的的臉書貼上公開信，大意質疑財政司司長曾俊華在立法會上提到2013年首季的供樓負擔比率為56%，有嚴重的錯誤及偏差。貼文亦提及金管局與財政司司長數據上的差異。（詳見經濟日報網站hket.com） http://www.hket.com/eti/article/bc4d2c84-a131-413d-97c7-f925f0c48143-417578 |
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28. 煲浪追浪 2013-09-26 19:54:07 |
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自九肚山地賤價成交後，
大話英及一眾鞋刷臀隊，
嚇到鼻哥隆都無肉，
扎腳仔直頭龟缩，成個月唔使向魯西交功課。
大話英好野，繼續賤賣土地，將香港推入九死之地。 |
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29. 法子 2013-09-26 20:43:22 |
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回8樓湯生，
用你的計法，2011年人口普查已有資料。
他們的月供佔家庭入息比例的中位數每個屋宛都不同，從18%到30幾%都有。
早年落成的屋宛較低。 |
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30. 雲在青天水在瓶 2013-09-27 00:09:30 |
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一直以來，看淡樓市的「專家」認為，量寬對樓市的刺激作用不會太大，而一旦退市，則對樓市的沖擊很大。這樣一種違背作用力和反作用力定理的矛盾心態和邏輯，令他們的結論每每與市場實況背道而馳，並一再成為市場的笑柄。
聯儲局入市的刺激大，退市的影響也會大，這是不用置疑的。問題在於，聯儲局入市時是緊急、大量和持續的，而退市則一定不會是急刹車式的。因為急停的後果必定會將前幾年量寬的成效毁於一旦，美國人不能承受經濟還未復蘇便再一次衰退的後果，政黨和政客也不能承擔經濟二次探底的責任。因此，退市必然是緩慢的、試探性的。
從10年期長債孳息的走勢看，自1984年以來，長債孳息率受制於30年來的下降軌，現此阻力線為3厘，如果上破阻力，則債息將重拾升軌，意味著資金成本將回升，不利樓市。如果再一次受阻於此線，則債息將仍在低位徘徊，甚至再次試底，仍利好樓市。
由以上對退市的緩慢性、試探性和長期性的判斷，出現第二種情況的可能性較大。即債息繼續走低，利好樓市。 |
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31. T Leung 2013-09-27 00:42:25 |
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To: 25 無錯今天經濟是受全球性影響，不過要挽救爛攤子始終是政府，你班炒家會有何責任可負，炒到嫌錢是笑騎騎，一有少少回跌鬼殺咁嘈！今天買一手樓與20年前買一手樓，實在完全兩回事，以前準買家可以慢慢研究考慮，現在就是班炒家搞到發展商都眼紅，要吱牙膏式放售，重要到政府規定最後時刻才發售價單，通通拜炒家所賜，任何生意都有上有落，地產佬同炒家亦然！美國佬量化寬鬆政策，就係要人容易借到錢，呢D全部係虛火錢，呢D錢流入香港，一定會變為呢班國際大鱷上下其手，今香港變作他們的提款機，美國有麥E郁加息，香港咁高樓價，肯定死硬，政府要把關，SSD,DSD,BSD,一定繼續，直至美國佬收回量化寬鬆政策為止！ |
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32. 演說21小時 美議員一戰成名 2013-09-27 01:06:51 |
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地產博客有冇這樣叻仔?????????? 地產博客有冇這樣叻仔?????????? 地產博客有冇這樣叻仔?????????? （路透華盛頓25日電）美國共和黨參議員克魯茲進行反歐巴馬健保法（Obamacare）的冗長演說，今天上午進入第19小時的時候，等於一戰成名。 茶黨愛國者（Tea Party Patriots）團體領袖馬丁（Jenny Beth Martin）說：「到演講結束時，美國多數民眾都會知道克魯茲是何許人物。」 新科共和黨參議員克魯茲（Ted Cruz）的演說終於在第21小時、也就是中午畫下句點，他的領帶歪斜、一手放在胸口前的最後動作，已成功吸引美國民眾關注。 無論42歲的克魯茲2016年是否將如一些專家預期，角逐共和黨總統候選人提名，他已經夠「家喻戶曉」，日後有競逐總統大位的本錢。 「Ted Cruz」目前是谷歌（Google）最熱門的搜尋關鍵字，此外，相關消息還是美國有線電視新聞網（CNN）網站的熱門新聞，超過肯亞購物中心恐怖攻擊案與女歌手麥莉希拉（Miley Cyrus）。 克魯茲的冗長演說，有參議員用來阻撓議事進行老派手法的味道，目的在為共和黨的臨時政府經費法案爭取支持。 這項共和黨提出的臨時經費案，以刪除歐巴馬健保法開支為條件。中央社（翻譯） |
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33. 大白天 2013-09-27 09:10:20 |
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CY 覺得自己還有很多優勢, 是因為他以為大話說多了會變成事實!!! |
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34. 法子 2013-09-27 09:28:07 |
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他現在覺得，封建帝制的缺點其實是他的優點，就是不用每隔幾年就要搞一次選舉。他認為，正是因為有得選，所以才孕育出很多野心家。他們為了奪取最高權力，無所不用其極。他們對人民好話說盡，許下種種不可能兌現的諾言；而政敵之間，就各耍陰謀詭計，小則造謠詆毁，嚴重的則綁架暗殺。他們最大的本事，就是用一些政治理念把年輕人動員起來搞內耗。毛派在尼泊爾就相當活躍，有一段時間還執過政。 他說，尼泊爾的封建制度解體後，尼泊爾沒有安寧過，不是這裡有示威遊行，就是那裡有罷工佔領，加德滿都經常被癱瘓，連遊客也少來了。在經濟停滯不前的情況下，人民的生活根本沒法改善。
---------- 例子： 梁振英 |
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35. TO T Leung 2013-09-27 10:10:22 |
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自金本位被取消之後，我可膽粗粗咁講句，幾乎世界所有政府，都會用增加貨幣供應去揾笨、去搏懵，那才可以上台，咁才可維持統治，所以用幾拾年嘅時間來睇，實物資產係升硬嘅，如你連呢一點都睇唔通，咁我提議嗰班人讀下經濟先！ 我 1990 年就買樓，做過收租佬，真係連一間樓都未炒過，亦唔係地代，但因為我屋企人及老闆，都有買樓收租，所以本人用喺樓市研究嘅時間，係過硬一萬粒鐘！ 首先我講自己點睇後市，愚見認為呢一兩年 CCL 會在 115 點上上落落，高唔過 130，但又低唔過 110，最盡 103 已見強大支持！而之後就完成牛三終極暴升才來過急跌！ 再講我立場，愚見認為基於政府財政收入、土地供應、現實環境及對有樓無樓公平處理等整體考慮，政府最佳選項，就係唔好攪到啲樓狂飈暴跌，而就算唔好彩天要下雨，都要整把雨遮過人頂住！ 政府呢咁多年，都有為大學定下收生門檻，咁你是否攞倒最低入學門檻，就有個大學學位等你讀？私人房屋一樣咋！點解？饑餓式供應引致僧多粥少囉！ 或者你會話，你呢個亮劍叔真係不知所云，你政府起多啲大學，整多啲學位，咁樣咪係想讀大學嘅人都有個位囉； 另一方面，政府就狂起屋，有身分證就俾間你----咁咪得囉！ 但你又有否想過，係人都有大學學位，咁邊有咁多人俾你「管理」？ 我同我屋企人，都請過拾幾個菲傭，有幾個仲有學位喎，咪一樣要飄洋過海打住家工！ 至於係人都有平樓住，咁仲有後續購買力嗎，而且樓價唔升，揾鬼買？ 仲有無一班人走去做「冤大頭」買貴樓，咁那班窮人咪要食西北風？ 梁仔--其實我同你非親非古，我寫咁多嘢，你可能都聽唔入耳，但我有無老點，你過幾年再大啲，可上來呢度翻睇我亮劍叔，有無點條黑路過你行！ |
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36. 亮劍 2013-09-27 11:16:09 |
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今天買一手樓與20年前買一手樓，實在完全兩回事，以前準買家可以慢慢研究考慮？？？ 20年前買一手樓？咁係唔係90年代？嗰陣長實策劃四大私人屋村的發展計劃，包括藍田地鐵站的匯景花園、茶果嶺的麗港城、鴨利洲的海怡半島，以及元朗天水圉的嘉湖山莊，四大屋村共佔地747萬方呎，可提供樓面面積2,953萬方呎，其中住宅單位逾4萬個-----請你問下人或上網揾下資料，那個時期誠伯點賣樓先講啦！ |
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37. T Leung 2013-09-27 12:55:30 |
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To: 36 起碼唔似而家D賣樓法！以前登係報紙，齊齊抽簽決定，而家發展商夥拍地產佬，一咪造執，通街有牌/無牌地產佬做日工臨記，人頭湧湧，加埋炒家，受害人是最終要買樓D實際用家！ |
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38. 亮劍 2013-09-27 14:03:39 |
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排幾日隊、抽籤、買籌-----然後迫入地產公司售樓部段搶咁圈一個都知合唔合用嘅單位，你竟然話咁先正，我仲有乜好講！ 點解有地產商俾錢地代賺，叫人幫佢清貨呢？因為咁先可以喺市場度，揾倒最俾得起錢嘅人呀嗎！咁好唔好呢？見人見至啦，現在地產商打開門做生意，價高者得有不對嗎？ 至於點解會有炒家，而又有人買佢哋嘅貨呢？ 當然呢個地代界，不排除樹大有枯枝，有害群之馬騙啲傻傻更更又唔知價嘅首置客接火棒，但呢啲應該係佔小數！ 通常一個正常嘅自用準業主，你手上有乜籌碼、有幾多供款預算，就已經限制咗你買乜樓，例如你只揾得五十萬一年，手上數埋得一球，咁就算有一個太古城業主，要以市價 85折急沽單位找手術費及標靶藥數，又關你差事？ 因為炒家通常都手持現金，又唔介意你個單位高低大細坐向成交期同殘唔殘舊，剩睇個價筍唔筍啫，咁如果你做地代，有人盲摸摸走入黎急沽籌旗，你會揾那些睇來睇去都唔知會唔會幫襯嘅自住客，一或講明免睇樓就可成交嘅炒家呢？ 炒家買入單位之後，就將所有間隔以佢哋嘅市場擉覺重新安排，然後用批發價買料裝修，最後以比市場價高少少將單位轉手俾最後買家，等拒哋唔使煩點裝修，又可將呢筆裝修加落整筆樓貸中攤長黎還，咁有何不可？ |
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39. middle middle class 2013-09-27 15:35:36 |
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Why we have to build a lot more public housing estates for all those in need? Or, in other words, why we have to satisfy all the demand? In economy, we have unlimited demand ( for money, e.g. ) Vs limited ( or scarce ) resources. In reality, if we entertain every single demand on the public housing, there will be an endless queue in the application. We have spent a lot of time and resources in handling the housing issues. Why not leave it to the market? We should do more on the other sector, e.g. education, aging population, health, job creation...etc. At least, we should think about our population policy. We should invite more educated or value new immigrants. CY and a lot of our "elites" are not a good leader. They are just trying to please most of us ( or some of us ), but they can never lead us to the future. |
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40. 路人 2013-09-27 17:18:31 |
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自金本位被取消之後，幾乎世界所有政府，都會用印銀紙(增加貨幣供應)去揾笨、去搏懵！ |
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41. 煲浪追浪 2013-09-27 17:40:04 |
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好野，，，大話英去蟲慶自慰。自得其樂。
下一站去江門出生地拜訪，屎忽鬼性地。
扎腳仔顶瓜瓜。 |
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42. mini 2013-09-27 18:42:13 |
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BB has been playing a game: who will die hard ! Believe it or not... |
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43. mini 2013-09-27 18:47:29 |
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香港還有什麼優勢 : EYT (Eat Yourself Today) & DIY ( Do It Yourself )... CY has got an exit plan in Kingston, London, according to the taxi drivers. Believe it or not... |
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44. mini 2013-09-28 18:46:12 |
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The so-called exit plan is Kensington, London ! |
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