原帖由 雲在青天水在瓶 於 2012-4-22 11:13 AM 發表 


供求關係影響商品和資產價格, 這是永遠都不會錯, 但也永遠也不能量化確定的理論. 

對於樓市來講, 供應包括兩個方面, 一是新建樓宇, 二是市場二手放盤. 需求也包括兩個方面, 一是用家需求, 二是投資需求. 
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上星期睇番平果由02~04年, 逢星期六既樓市新聞, 再加上cashking兄於11年所做既圖表, 都有差唔多既結論


真正樓市價值, 並唔係供求關係, 而係供樓利率-租值所得出既盈利關係
樓市最大特色, 就係有龐大既借貸額去支持樓市, 亦有公開既二手租/買市場
就好似carry trade一樣, 問銀行借入現金, 買樓收租"息", 呢個係最容易既賺錢方法

係96年, 的確係瘋狂, 因為當時既借貸利率10%, 租值先4.6%, 基本上收到租金係難以支持銀行利息, 
不過大眾仲以為樓市只有大升, 所以發生樓市大跌

係97~2001年, 樓市大跌, 所以租值相對地由97年既3.7%升到5.6%, 不過借貸利息依然高企, 樓市依然唔係一個可以套利既工具

2001年~2004年, 911後, 美國/香港慢慢減息, 由00年5.7%減到0.3%, 所以借貸利息低, 銀行鬆手, 樓市係03~04年大升50%, 租值又跌到低於5%

04年~07年, 美國加息周期, 樓市因為套利條件(租值-利率)轉差而持平

07~12年, 美國低息, ~1%供樓息口當道, 租值處於4%, 有3%利差誘引樓市上升, 開始爆上, 而租值卻慢慢下跌

[ 本帖最後由 god9393 於 2012-4-23 08:39 AM 編輯 ]