【iMoney智富雜誌—置業安居】 1990年，筆者第一次在香港買樓投資，該單位長期出租至今日仍然持有。這麼多年後，樓價上升4倍，但是租金收入僅上升1倍，這個現像說明租金與樓價的變化並不同步。
租金市場在很大的程度上與市民收入掛鈎，收入不增，很難付高租金；部分零售店舖租金急升，是因為自由行帶來大量內地旅客。但是住宅租金未受惠自由行，依然得靠港人的收入着，租金上升僅1倍，也意味着港人的薪金這麼多年也只上升1倍左右。
租金回報歷史低位
樓價上升速度高過租金收入，最重要原因當然是因為銀行利率太低，連續多年的超低利率，迫使許多原本存在銀行收息的錢流出銀行，轉為買樓收租。也使到大量原本租樓的人想買樓，因為向銀行借錢買樓的利息比交租的錢更少。而轉租為買的人覺得，只要供完樓，這個樓房就是自己的，交租則永遠交租，所交的租金永遠沒有回報。
目前，買樓收租，年回報率大約是2厘至3厘，在1990年，買樓收租，年回報率則高達6厘至7厘，當年買樓收租的回報率這麼高，為甚麼人們不爭着買樓？因為當時的銀行利率也很高，當時供樓按揭利率是最優惠利率（P）再加2厘，因此供樓利率超過10厘，買樓收租的回報率不足7厘，因此買樓收租的收益是負數，得每月倒貼，只好希望樓價上升。
利率高，買樓收租回報低；利率低，回報率就上升，目前利率是超低水平，將來只升不跌。他日若利率上升，樓價下跌，若租金不變而樓價下跌，收租回報率上升，買樓的回報率自然會上升。
目前買樓收租回報僅2厘至3厘，而目前銀行利率又是歷史低位，將來銀行利率再下調的機會非常小，而利率與租金回報率掛，換言之，目前買樓收租的回報率應該也是歷史低位。
最佳的退休方程式
如果讀者目前手上有一些資金，可以不必向銀行借貸，而能一口氣買下一整個單位收租，而租金收入超越你目前的薪水；那麼恭喜你，你已可以隨時退休，不必工作，僅靠收租就可以過日子，這也是筆者最簡單的退休方程式。
年齡漸增，筆者投資取態也逐漸保守，身邊有餘錢先還供樓貸款。現在基本上已還清所有貸款，手上有十多個沒有負債的物業，盡管現時樓價已非常高，將來一旦加息，樓價有向下調壓力。但是筆者仍不會考慮賣掉物業，因為買樓收租成最佳的退休方程式，租金可升可跌，幸好，租金下跌時，生活成本也會下降。
撰文：曾淵滄
