咩係夾屋、咩係居屋
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您好,
一直都有追睇呢度既資料, 增加左自己好多知識, 覺得依家個市, 唔穩定, 想等下一次機會, 成功變成3間樓, 想指教一下,
本人月薪HK$21000, 父母已退休同住以前買落既夾屋, 現值HK$380萬, 無負債,
另外, 上年於屯門買入200萬單位, 九成上會, 作2-3年後結婚自住或 換屋之用, 現打算租予友人暫住.
想問下, 我同家人同住既夾屋, 等幾年後加按, 作第3間屋既首期, 再租出, 是否可行?
因為2-3年後準備結婚, 現時手上流動資金加投資中的金額只有HK$20萬左右,
現正為結婚既花費同住屋問題煩惱中, 請諗樣幫手, 指點一下,
THANKS!
ANSWER:
首先講下咩係夾屋、咩係居屋。夾屋係房協為夾心階層的市民所建的樓房，入息上限高些少，根據當時網上資料約為$18000月入吧! 由於呢段日子都冇夾屋出售，在居屋白表入息上限不斷上移的時候，筆者未有時間去了解夾屋入息有否調升。香港政府比新加坡，官方房屋機構較混亂，當然你可以講係好多人幫緊你，不過幫極都係極多人未上樓，又或有樓係東涌又冇人住，極之錯配。機構有房委、房協、市建局。房委是負責居屋範疇的，相比房協近年活躍得多。
無論夾屋定居屋，住戶均要補地價才可將樓房出售、或要申請才可加按。銀行對居屋之按揭是稍進取的，估價亦貼市一點。新出售居屋更可做95%按揭，原因是居屋獲房委保證回購，反觀房協之夾居沒此設置，在此方面居屋勝一籌。但夾屋因檔次理論上較高，所在位置一般較好亦多在市區，最出名莫於上環的荷李活華庭，呎價過萬，所以夾屋的升值潛力多較優勝。不過有夾屋業主在沙士時大吐苦水，夾屋由於未有回購保證所以估價嚴重低估，賣樓又要補地價，令佢地焗供按揭，到05年踏入加息週期，按揭估價仍未返家鄉但利息支出倍增，人工又未見加，實是有苦自己知。但樓房就是有此好處，焗你玩焗你供，相信一班有能力兼肯捱之人仕，現在可獲一筆額外財富。
講返讀者，除非搵錢補足地價，否則加按有難度。補地價是根據你間屋苑之補價因子對應現市價而計出補額的，所以在旺市很少人補。上年買入屯門樓借足九成，明顯令自己借貸力消耗過半，暫時都不建議勉強買入。如果你們結婚時樓市未有明顯下跌，建議以租養租，用你收回的租支付你在外租屋，更可由屯門搬出九龍，賺個方便。有此舉是因本身有樓係手，已對沖部份風險，不用急著再買多一間。
手上廿萬現金，相信一過婚禮即煙消雲散，你可以當廿萬是結婚的本錢，由現在開始儲的才是投資下一間樓所要的本金。至於何時買入，相信婚後找來老婆助力，全盤數可更計得通。一來聯名借貸可令借貸力倍增，二來可用老婆名單名買入，肯定獲得九成借貸。最後要睇政府撤銷第二套房double從價印花稅未，買名再買又慳幾萬。所以如果你定位自己係庸才，要靠伴侶銀行襄助才成，可以再閱覽blog中庸才系列了解多點。下一次出擊，應是靠加按出租樓而來，惟自住加按只到七成，所以你的情況是海中的小船，自動能量不大，唔搵多個「機手」，又或有順風幫助，比較難行得快。當然你現時最好學懂投資，改善「航行技巧」，亦有幫助。
雖知男仕最好一力支撐家庭事業，但在現今香港越見不可能。未結婚一群肯定會有另一套消費模式，社會現象慢慢浮現。
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