個案說明政府政策係幾咁矛盾

AK:
你好，長話短說，我有一換樓的煩惱希望給點寶貴意見。我有一自住單位，市區一房一㕔400呎，$200萬買入，現值$320。但剛有了BB,想換三房但子彈有限：現在有以下方法：買新界區三房要伍佰萬，或先放賣或租出現在單位

本人月入四萬，太太沒有工作，共同有現金廿萬，沒其他股票。主要支出為供樓，工人支出,保險共約兩萬五，每月可儲一萬五，多謝寶貴意見。

ANSWER:

同意子彈有限，原因是家庭月入只四萬。太太照顧小朋友當然好，幼兒教育實在需要。但如因此令家庭收入減少，所得的要用延遲退休計劃作補償。

AK收入四萬，借貸力為(4.0/2/10000*2.59)=5.18mil。換言之AK可用盡全部購買力去換入三房。按揭供款如借二百萬之90%，拉最長30年只月供$7000。買入5.0mil樓房，月供款增至$18000。如不找人擔保，AK仲要先賣樓才可成功上會買入新單位，因原有單位供款$7000，再加上新供款$18000，明顯超出他入息之一半。

事情之轉向在於他能否提供現住房已賣出的證明，可以係賣樓之臨時買賣合約。當現居已賣銀行再唔會將$7000之供款計入你債務支出行列。另一個極大原因要賣樓，當然係要避免雙倍從價印花稅。現時買五百萬樓單倍都要$150,000，我相信睇呢個blog既人九成都未試過要一年交呢個金額的薪俸稅，何況在現行政策，如AK真做要先比DOUBLE，之後提出證明政府先「回水」，即係要先比$300,000，唔知幾時之後政府就會回番一半比你，大家同特首講個信字。讀者同不少人一樣現金亦只有幾十萬。

講到呢度，你就知所實行之政策係幾咁矛盾，反而阻人上車。一黎已將按揭批得九成之金額降至4.20mil，但觀於全港，是但一個三房都隨時六百萬冇找。另一個就係大加印花稅，你叫個後生點係比左首期，又再搬屋裝修後，再比幾十萬印花稅呢? 需話有得回一半，但錢係講過流動性，一下子縛幾十萬係庫房，咩都做唔到。

大家請勿對樓市太悲觀，望穿秋水等樓市跌既人亦不要太快開心，租務市場還在熱騰騰。市面太多AK呢類既case，係一個有賺錢心態既業主，於樂觀的樓市市場產出更大定居住需求，加上年中一般會發生的內地生租樓潮，相信.............

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