忽略樓市剛性需要?

投資者屯貨不是三, 五單位, 是十間, 二十間至百間.

樓是不動產, 轉勢難移.

投資冇腦, 葬身樓海.

回應一讀者，有没有数据如其它讀者分享，這才能增加說服能力，對嗎？

王xx教授好似认衰啦

遏樓市民粹騷 後患無窮

2012年11月05日

【iMoney智富雜誌—ibanker教室】政府為了遏抑樓價，再推出一系列的措施。其中「港人港地」和買家印花稅（BSD），可算是民粹主義的最佳代表。這種政治秀不但沒有功效，更開了很壞的先例。在不想解決問題，或沒有能力解決的時候，很多政府都會以排外來轉移視線，掩蓋問題真相。如果排外真的能夠解決問題，站於自私的理由上，筆者贊成。畢竟筆者學的是經濟，幹的是金融，與高尚扯不上邊。但如果排外只是造成對自身更大的損害，扭曲市場運作，對價格毫無改善，就是損人損己，後患無窮。

  要了解新政策為甚麼沒有效用，先要了解市場價格怎樣形成。市場價格主要決定於三個因素：1）需求、2）供應、3）交易費用。交易費用是為了達成交易但對雙方沒好處的損失和成本，譬如運輸、法律文件、銷售稅等。一單交易要成功，賣家的價格必須比買方願意付出的為低。所以要交易發生，以下的公式必須成立——賣家價格+交易費用=買家價格。

  當交易費用上升，賣家或買家就要承擔增加的費用。「皇帝女不愁嫁」，額外費用自然會由需求殷切的一方承擔。如果買家的需求較強烈，大部分費用就由買家承擔，反之亦然。用經濟學的術語來說，就是由需求彈性決定誰來負擔額外費用。如果買家的需求彈性很低，就是無論多貴都要買，那交易費用的增加對買家來說是很壞的消息。

  在目前供應短缺的情況下，那些所謂打擊炒家的額外印花稅、港人港地等政策不單沒有用，更是害了市民的事情。在供應短缺時，買家的需求彈性一般很低，延長額外印花稅到3 年只會造成更大市場扭曲。價格只跟供應和需求有關，所有不改變供求的事情都不影響最終價格。因為炒家只是轉手，不增加供應，也不提高需求，所以不影響最後價格。這是非常顯淺易懂的道理。

  SSD減少供應扭曲價格

  事實上，過往兩年已經證明額外印花稅（SSD）並無法遏抑樓價，樓價繼續上升正是因為供應太少。每年香港大概需要公屋和私人樓房5萬至6萬個，但過往5年就只有2萬至3萬個供應，不升才怪。當然政府施政失當，把責任推到炒家或地產商，是最容易蒙混過關的做法。未來3至4年的供應持續短缺，而印花稅減少二手房的供應，供應不足，交投不活躍，很容易扭曲價格，令樓價大幅波動，導致更大的問題。

  更重要的是，要避過這些印花稅，使用簡單金融工具就可以了，譬如是印花稅效其後才可履行的遠期合約，再複雜點的，可以同時購買認沽認購期權。要避過這麼簡單的東西，聰明的銀行家想不出辦法嗎？除了浪費了買家更多無用的費用以外，實在看不出有甚麼好處。

  限制外人買樓危害經濟

  「港人港地」更是不知所謂，只管煽動部分港人的排外情緒來代替思考。非港人港地的樓宇多的是，如果港人港地的樓宇比較便宜，擁有其他房子的港人可以把自己房子賣給外地人，然後買進港人港地樓宇。這麼簡單的套利交易（Arbitrage）保證了港人港地的樓宇和別的樓宇在價格上不可能有太大差別。順帶一提，樓宇供款利息減稅是非常錯誤的措施，與降低樓價的目標背道而馳。更重要的，是這補貼了有錢有能力購買樓房的階級，但是沒有減免比較貧窮的租房階層。是既不公平，也刺激樓價的措施。

  限制非本港居民和所有註冊公司買房的買家印花稅又有沒有效呢？這對遏抑樓價可能有效，但是代價很大。限制公司購買，違反公司作為法人的權力，嚴重影響自由經濟市場活動。本港公司法人應與本港居民有同樣的法律地位。公司能作為法人，和一個人沒有區別是金融市場的重要原則。此外，香港買樓的不單是大陸人，還有各地來港工作的外派僱員，這一措施非常有損香港的國際聲譽。

  禁止外地人置業對香港經濟不利。如果是香港工作的外地人，在本港買房無可厚非。全球都想吸引人才，香港逐客，不可思議。有外地人來買東西，等於增加本港出口，創造就業，是大好事。不在港工作的外地人買了房子可以出租，提高了出租單位的供應。如果不出租，也給其他住戶交管理費，給政府交差餉地租，所買的房子原來在建造時也給香港提供了就業機會。有甚麼不好？

  倫敦就因為有世界的富豪在那兒置業，帶來了很多的消費，也發展出很好的服務性行業，如牟利國際學校、珠寶業、財富管理等。香港早一陣子說要發展財富管理和教育出口，如果沒有顧客怎麼發展呢？其他人來投資是好事，這也是為甚麼有投資移民這回事。房地產和別的資產沒有分別。筆者認為發展房子，在原來禁區或大嶼山等有大量土地的地區建樓，讓中國富豪來買，可以為香港建造業提供大量職位，也可提高服務、零售、裝修行業等的職位需求，連帶減少自由行老化和邊際效應降低所帶來的經濟問題。

  唯一有效辦法︰增加供應

  不用額外印花稅這種花招，也不用買家印花稅如此飲鴆止渴的辦法，可以怎樣降低樓價呢？市場價格主要決定於供求。但是短期供應增加不了怎麼辦？短期問題可以通過市場預期來調節。資本市場非常受未來預期所影響。如果政府宣布目標價格，然後成立獨立的委員會來控制價格，只要市場相信，價格就低了。當年的「八萬五」也沒有實踐，但市場信了，樓價就大幅下跌。

  要市場相信，供應必須掌握在獨立委員會裏。價格可以通過供應調整，避免大幅下跌，影響經濟與銀行體系。供應穩定下降，與目標價符合是香港經濟穩定的重要因素。這是筆者以前提出過的土地和樓房中央銀行建議。因為香港的土地供應由政府壟斷，這只是給市場提供信息，增加透明度而已，並非推出新政策干預市場。通過供應來調整價格，遠比其他行政措施貽害少。不做政治秀，讓香港人可以有合理的居住環境，但也讓房地產成為香港創造就業和經濟發展的行業，才是正確的做法。

  撰文：王澤基、潘凱媛

  資料整理︰潘凱媛

  王澤基：香港中文大學應用金融學教授、牛津大學經濟學博士、碩士課程主任前巴克萊銀行常務董事，逾十年投資銀行工作經

CY 的 15% BSD 間接領到全港新、舊摟成為港人港地 , 這是否與基本法保障私有产權及商业活动自由有所違背??  可唔可以透过司法覆核去挑戰 BSD、SSD???  這是一個個得研究的方法 , 就算输左官司 , 都起碼要搞大輪 , 政府第日想出招都冇咁易.....  反正司法覆核長毛成日用 , 點解沉默的中產唔用得??

為保障阁下及其他业主利益 ,  业主們可否考慮集体去 take legal actions??

受益不少，多謝

勁.

甚麼是樓市剛性需求?住屋需求? 投資需求? 兩者皆是?

人人都講剛性需求, 但一提到數字對比, 眾家所講又相去甚遠, 真個木宰羊.

麻煩博士或有識之士解惑.

就算只擁有1層樓 , 自住與否 , 我都有权卖俾香港人、大陸人或外国人 , 為何只令到我的物業只可卖俾 local 人??  政府出BSD , 同侵犯我私有产权有什麼分別??  BSD 影响我的资产值 , 點解唔可以反??

回11樓:       現在看來租樓才是剛性需求,而不是買樓自住.唔好執輸一窩蜂買樓投資只是假剛性需求,是求利的商業行為.

8 樓----

整埋大師出入市位嘅圖表出來，唔該！

都唔明D五毛想點，係又擦唔係又擦，反正CY叫就（吏）都食。

現凡有多過一個物業就人人得巳誅之,請你班五毛粉腸如何界定何為炒家何為投資.

作為一個普通人思維見解CY行BSD實在非常不智及不利香港未來。

1./新加坡及澳門BSD跟香港形勢極不可相比，新加坡產業有石油加工轉口亦有賭場。澳門有黄,賭,毒~城….香港有乜?馬場?股市?開賭中央又唔比,轉口航運~大陸自從入世後都唔使香港轉哪!旅遊(唔好講歐美客,因佢地經濟唔好,好少黎香港,唔信~自己去湾仔,尖沙咀睇下)又話自由行買貴晒D野,要STOP!香港重有乜產業去吸外內資.

2./SSD~OK二年唔夠咪十年囉!最多咪供應少,好處是不論外資或非本土人仕,買親物業鎖佢地D錢十年八年攞唔走,香港自然水浸囉,变現要擺低SSD.政府又做其剃刀門眉.

3./BSD…咁就~大檸樂哪!最後可吸外資既產業支柱都比CY搞趕客制,唔好話收舊樓唔得,重趕走晒D外客,咁外客咪最多变現走鬼囉,難委D港人走又唔係,唔走又唔係,最終塘水滾塘魚.受害依然是香港人,損人不利己.

4./搞工商舖SSD.~~~掉X星~OK舖貴影響民生,先回購領匯,因領匯是大舖主亦是基層區大業主.回購領匯後平D租比商户,其它私人舖租金自然會回落.

~~~BSD對香港有百害而無一利,CY政府班庸官真係上晒腦~~~