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1. 王先生 2012-02-20 11:21:47 |
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好多人用供係咪平過租來睇買樓抵或租樓抵，其實錯曬！！
當樓價係 300 萬，25 年分期 (最多人揀)，月息 3 厘 (比多半厘計)，首期 3 成，做 7 成按揭每月供款大約 1 萬元。
同樣單位月租 7,500 元 (年回報 3 厘)，仲包埋差餉及管理費約 1 千元，表面睇緊係租樓抵！！
300 萬嘅樓首期 3 成加使費，大約 100 萬，7 成按揭每月還一萬，頭兩年要繳付嘅樓按貸款，總共 24 萬左右！
但其中利息支出只係 12.27 萬，加埋火險、差餉及管理費合共 14.67 萬，而另外嘅 11.63 萬係還緊本，當儲蓄！！
用最普通嘅兩年租約計，全期租金支出共 18 萬，當你嗰一百萬首期可以有厘半回報，你都要用 15 萬黎租樓！
但呢筆錢全部都是支出，係幫緊業主供樓，兩叁個租約之後， 3 成首期分分鐘係度！
兩年租約過左業主唔加租已經當執倒，但買樓嘅利息支出隨著息除本減只會越來越少，加埋通貨膨脹----
供樓利息會主導呢條公式，但呢弍拾年息升樓價都會升，只有呢幾年因為美國攪 QE 係例外，樓價升而租金唔升，
除非業主同你有親！加埋美國聯儲局話明呢 2 年加唔倒息--------
有成百萬流動資金，通常都會想像力豐富，大把人好有興趣打你荷包主意，但贏錢有幾人？反而輸就大把！
供樓就算無得升，就當養成良好嘅儲蓄習慣！只要你有首期，份工穩定，唔好供款佔入息 4 成以上-----
你會點計？？？ |
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2. 致有心做事的政府官員 2012-02-20 11:31:09 |
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政府應該設立獎金，鼓勵舉報僭建，將罰款10%-20%作獎金，大把人有興趣
現在地產代理生意淡薄，佢地有好多僭建資料，絕對樂意爆料，賺取生活費，又可帶動復完工程，創造就業，一舉三得。聽聞全九龍塘絕大部份都有僭建，再加埋港島豪宅區，應該可帶動數千億計的經濟增長。 |
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3. 長毛粉絲 2012-02-20 11:38:23 |
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大陸如海水，香港如小湖，現在海水不斷上昇，一些先富起來的波浪已經乘風湧入小湖，十年八載之後，大陸的海水的水平線又往上昇了一級，到時香港的樓價又昇一倍或以上，長遠昇到亞媽都認唔得。香港政府以後唯有以公屋及居屋解決港人的居住問題。香氣人以後想在二手市場找個居所，除非中產的富裕人仕。這是一種必然的趨勢，想擋都擋不住。 |
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4. 長毛粉絲 2012-02-20 11:40:35 |
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大陸如海水，香港如小湖，現在海水不斷上昇，一些先富起來的波浪已經乘風湧入小湖，十年八載之後，大陸的海水的水平線又往上昇了一級，到時香港的樓價又昇一倍或以上，長遠昇到亞媽都認唔得。香港政府以後唯有以公屋及居屋解決港人的居住問題。香港人以後想在二手市場找個居所，除非中產中特別的富裕人仕。這是一種必然的趨勢，想擋都擋不住。 |
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5. OL 2012-02-20 11:55:52 |
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國內同胞都會努力上進, 所以他們都可以自己改善生活 但現在部份港人卻只是不斷要求政府幫助! 唉! 是否因為國內沒有政黨鼓勵不勞而獲 或 少勞多得? |
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6. 向泛民说不 2012-02-20 11:57:05 |
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2楼不用炸版啦，在港岛区和九龙区，只要行出街，就可以见到到处到有僭建。以前港英政府的做法是只眼开，只眼闭，港英不做搞米田共棍的事，因为捅起这个米田共，不是那么容易收科，当然港英不是完全只眼开，只眼闭，都会逐步解决问题。 现在的做法，就是先禁止新的僭建，旧的问题，应该是依靠危险优先逐步解决问题。 TT的问题是无政治智慧，既然想做特首，过去10年就修身啦。仲要07搞僭建。二世祖，无计。 不过CY的唯恐天下不乱。最终都系得个吉。 |
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7. 向泛民说不 2012-02-20 12:03:33 |
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5楼，相信那些经过了大跃进的全民都不劳而获，导致大饥荒的中国人，一定害怕大锅饭。相信习总贵为官二代，应该好清楚那些年的日子。肯定拥抱市场经济。 香港年轻一代，完全岛国心态，越来越自闭，除了玩facebook，就是facebook。完全没有斗志，乜都怪政府。 作为相信市场经济的我们，相信政府系最无能的，要达到自己的目的，一定是靠自己。政府是帮不到你的。爱拼才会赢。 |
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8. O了 2012-02-20 12:06:46 |
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又到以股论楼时间 恒指己企稳21000点之上，将向24000点头肩底最少量度升幅进发，大落后的汇丰也突破71双底颈线，将向最少量度升幅86进发。 香港地聪明钱真多，只要股市平稳向上，楼市未来半年将肯定能保持向上的势头，重见年前的高位冇难度。 |
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9. 王先生 2012-02-20 12:10:42 |
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TT 事到如今已經無再爭特首寶座，但點解拒仲唔宣佈退出呢？
因為仲有手尾未清！！！
如果呢一刻退選，咁 CY 就會成功打散 TT 嘅票倉，唐營啲提名票將會四分五裂，敗局！！
現在唐營應該揾緊人做替身，重組陣容，曾鈺成本該當仁不讓，承此重任！
但我覺得成哥應該係大 D ，唔應該係呢個時候出，否則有乜「依旭」，俾人炒雙都有份！！
YL 先係依家應該出嘅牌，民建聯加工聯會嘅提名票俾曬拒先，再慢慢同工商界講數仲黎得切！
為左唔好俾 CY 上位，做成更大嘅損失，BIG 5 點都要嘔翻啲出黎幫手捧場，一為神工、二為弟子，順手改變地產霸權此污名！！ |
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10. 80's Landlord 2012-02-20 12:41:52 |
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To above, In fact, the majority of prospective purchasers appreciate how does the formular of "buy" or "not buy" based on the comparison of Rental and Mortgage repayment work. Nevertheless, they withhold/delay their purchase because of they wishing purchasing at low and making profit at high. Therefore, the issue is when. Speaking of recent rise, as observed and heard from the agents, I noticed the major transactions are in the middle and small property segments. After absorption of limited supplies at/slightly below market price, given fixed supply of flat in short-term, it can be seen that the subsequent users/purchasers will have to suffer from rise of price. Luxury flats are in another segment which is now more driven by mainland purchasers and in fact never have fallen overall save and except couple of isolated cutting transactions. |
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11. Hongkong People 2012-02-20 13:35:47 |
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To No. 7, agree most of your view except "经过了大跃进的全民都不劳而获". My parents experienced what happened at the period of time. People actually worked very hard at that time, students put down their books, peasants left their rice fields to work in forest and axe the trees for woods for making steel in a raw way. The whole country worked in that direction with most rice fields desserted. The result was clear...it was total failure. No quality steel were made and no harvest at the same time that results tens of millions people died in hunger. Learnings are: planned economy has a very high efficiency. they can mobilize the whole country to work in one direction. BUT, if the leader is unwise, they will lead the whole country to hell..... Luckily, we have wise leaders now, so, when enjoy the high efficiency yet the whole country is moving to prosperities. Hopefully, we can continue to have the luck. |
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12. Mr Chow 2012-02-20 14:13:52 |
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這樣的發言，是否和身份是否衝突呢 |
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13. Hongkong People 2012-02-20 15:15:04 |
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To Mr. Chow, "這樣的發言，是否和身份是否衝突呢" what do you mean by that?? Can you elaborate more?? |
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14. Phemey 2012-02-20 15:18:39 |
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湯博士,
我是當天活動的參加者,也是你的長期讀者,但過去只看不寫,今次可能是第一次,故借機表達一下自已對香港樓市的看法.還有,昨天發了一個電郵給你,不知你有沒有收到.
年初認為樓市會跌的九成人,普遍建基於主觀願望,連羅+衝也曾經說過,樓要跌不用什麼理由,貴就要跌.這種不考慮客觀現實的分析,單看看幾張歷史圖表,是很難理解為何這些一手及二手的小陽春來勢既兇又猛.
我嘗試用自己的想法,解釋一下為何這次香港大牛市未完原因
1)最重要原因是供不應求,供是客觀事實,求是主觀判斷,大部分人未有了解供應的嚴峻,對求方面當然欠缺認真的深入理解.我嘗試用最簡單方法解釋一下,當香港經濟經歷最黑暗的六年,即1998至2003年,在這六年內,住宅物業平每年一手成交量約為25,000套,當時很少國內買家購買香港住宅物業.相反地,過去幾年及未來二年,可供出售的一手住宅物業每年皆低於13,000套,但這幾年來港購買物業的國內買家已程現漸漸增多的趨勢.還有一重要而受忽略的因素,很多分析員,只懂用家庭平均收入中位數去計算負擔比率,但略為用點腦的人都知道,計算有能力買樓的人的負擔能力才有意思,事實上,高收入的一群,即家庭總收入超過一百萬元者,過去十年的增長幅度非常驚人,單利用上述此供求因素,如其他經濟因素程中性者,香港的樓價在未來二三年將會是易升難跌.
2）觀察過去幾個月的成交與樓價表現,我們不難發現成交宗數大幅度萎縮六七成,但樓價只是"得啖笑"地略為回軟五六個百分點,如過去能預測將來,這種插水式成交宗數下滑,如樓市市底薄弱,樓價應下跌至少二三成,但為何只微跌,原因很簡單,樓市市底太太....強,盡管政府下超級重葯,包括SSD,大幅度減低物業成數,執行正面信貸資料查核,股市大幅度下調,但樓市只是"應酬式"下跌.所以我在一些private forum及blog裡面曾指出,只要有些triggers出現,樓市調整將會完結.這些triggers最近終於出現了,就是銀行減息及開始樂於承做新按揭.觀乎這數星期樓市復蘇狀況,看來這次調整已完結了,改口看好今年的評論家已正在增加.
3）過去半年,困擾香港股市最主要因素就是歐債危機，個人認為歐債對股市仍會有長時間影響,但對於香港樓市的影響,可能會好壞參半,壞影響是對香港的經濟的影響，好影響反映在資金流動性將更充裕及環球低息環境將會持續.其實,只要中國經濟能持續增長,香港將會有機會如林奮強所說的,香港將面已來臨的香港黃金五年.綜合整體經濟因素,個人相信將正面地支持香港維持高樓價水平. |
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15. 王先生 2012-02-20 15:56:23 |
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14 樓---「 加葱」話樓價貴就要跌？？真係可圈可點！！
邊個決定樓價高低？-----係租緊樓嘅人？係揾一兩萬樓下嘅人？係坐係冷氣房嘅高官？或係啲政棍？？
普通人買樓，可能係一生人最大嘅決定，但原來唔少人決定入唔入市，可能只係今晚去同邊個食晚飯咁簡單！！
第處唔敢講，係中原嗰網查吓，中西半山嗰度，一半業主原來層樓已經無爭銀行錢，就算有爭都係講緊 3 成左右！
有幾個物業收租，自己連家人揾幾拾萬一個月，如江河之鰂，都唔敢大大聲！！
決定入唔入貨？-----對呢班人黎講，係睇後市有無得升？會升幾多？租金夠唔夠供銀行？做唔做倒一半按揭？？
而唔係有無首期呀加葱！因為拒哋係咁依就可以班倒成千萬首期，嗰市旺落去，呢班人只會更加下定決心加注！！
香港樓市越升，成交越多，這會令到有首期嘅人加快入市，萬多個年供應，只係九牛一毛！我真係替新特首頭痛！
有少少補充，中西半山地區上中原網查，無爭銀行按揭平均係 3 成，但拒無計埋啲弍叁拾年以上嘅單幢樓，
呢啲樓嘅業主唔少係一手買入，或者買左超過弍拾年，全無按揭嘅十之八九，呢啲業主雷打不放，自住放租两條腿走路！
幾年無成交嘅單幢樓，比比皆是，拒哋可以坐貨等收租，再唔係就等收購，越舊越值租、越值錢！
因為外國人喜歡住舊樓，而田生又四處揾舊樓重建！
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16. 外国工作港人 2012-02-20 16:19:14 |
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14楼，15楼，赞 !!!!! |
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17. ketong50 2012-02-20 17:46:36 |
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羅+蔥完全唔識分析樓市，亂o甘攞幾張圖 cross-over 就話樓價大跌，真係唔知佢點出o甘嘅結論，有D不知所謂。 除Phemey 之前講的原因外，香港人及政府今次係冇借大咗，唔似當年97香港人不斷靠摃杆、借貸炒樓；金管局數據 mortgage 嘅 loan-to-value ratio ("LTV" ratio) 大約50%，按目前借貸情況，整體樓價起碼跌50% 先開始有負資產壓力；同埋，陸振球2010年3-4月一份文章分析，係2011年3月的數據，香港當月造按揭嘅買家可以拎到5成首期，5成按揭貸款。厘個現象反映咗香港人 (包括大陸人) 好有錢，拎到一大舊首期及借得小，加埋低息，無必要好似97 o甘劈價沽貨 (除非個業主好驚青)。 另一方面，政府每2個月公佈嘅失業數據都十分理想，就業、情況理想；最重要係月入超過5萬的個人及家庭數目及其收入，增長趨勢明顯，厘班人先係樓市嘅「寇買歷」，唔好淨係睇唐榮嘅痛苦指數。不過有一點，近幾年貧富懸殊嚴重，D窮人、議員嘈得好厲害，以為香港真係好窮、D樓真係好貴，實情貴只係發生係低下階層，睇真D樓價對真正消費者嚟講，仍在負擔能力水平內。香港有阿爺照，唔使o甘驚青 wor… 利息方面，Fed Reserve 都講埋2014年末先考慮加息，羅+蔥話老美今年年末內一定加息，真係百思不得其解，如果聽佢同港府 (包埋金管局)講，佢地一直從2009年财政预算案講老美在未來1年会加息，信佢地就死人 lu….. 就算末來通脹降温，负利率的局面都唔会大改變，持楼、實物相对有保障…. 供应数据冇做分析，唔知实，应该都係供不应求啦 !!!! 大致上，我都认为楼市市底好強，有升嘅 potential，不过要小心政府政策、基层同埋立法会议员嘅反应!!!! |
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18. ketong50 2012-02-20 18:28:07 |
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今次楼市厘个小陽春，唔係由D咩重大利好因素做成，只不过係预算案公佈時沒有大干预措施，同埋銀行減息，4个月前 HSBC mortgage rate 係 P – 2.3% or 2.4%，过年前，P – 2.3% 加1% 回贈，今天 P – 2.85%加1% 回贈，HSBC P rate = 5%。 由于大陸开始放水，大陸公司之前问香港銀行借嘅 loan 会慢慢还錢，再加上几星期前，日本印左10万億日圓壓日圓升势、英倫印左5000億英鎊，遲D可能香港会水浸，大家真係要留意未來按息情況、走勢….. 真係要睇下罗 + 葱嘅预測会不否应驗?? |
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19. Dear 王先生 2012-02-20 18:32:54 |
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"係中原嗰網查吓，中西半山嗰度，一半業主原來層樓已經無爭銀行錢" I cannot find the above info. Can you help to give me the link? Thanks |
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20. 致有心做事的政府官員 2012-02-20 22:43:40 |
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政府應該設立獎金，鼓勵舉報僭建，將罰款10%-20%作獎金，大把人有興趣
現在地產代理生意淡薄，佢地有好多僭建資料，絕對樂意爆料，賺取生活費，又可帶動復完工程，創造就業，一舉三得。聽聞全九龍塘絕大部份都有僭建，再加埋港島豪宅區，應該可帶動數千億計的經濟增長。 |
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21. HK boy 2012-02-21 09:58:50 |
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This is only a false start, as far as the property and stock markets go. HK property prices will resume its downtrend soon, due to economic and political concerns. With Iran's embargo, oil prices are expected to cross the US$150 by the end of March. Economic conditions will deteriorate as a direct result. Together with the imminent Israel's attack on Iran, the whole world will be put into a turmoil again. Just think about the consequence, who will be on Irsael's side, and who will be on Iran's side? Many people still have high hopes about sanction on Iran. Iran is only buying time, proposing a seven-country meeting. Read Israel's history and we will learn how Israeli think. Common sense and simple logic will not help in understanding them. Israel did strike the nuclear facilities of Iraq and Syria back in 1997 and 2007. It also successfully rescued its men in Lybia, with a lightning strike.I believe it will do it again this time, first as a lone ranger. Then US, France, Britain, Russia and most of the countries in Middle-East will will drawn in this 'regional' confrontations....Well, we can only pray that China will stay away..... |
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22. 王先生 2012-02-21 10:30:46 |
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19 樓-----你首先入中原網、然後係地圖揾樓、再揀地區，在網頁左邊揾人口普查！
你會發覺有綜合、人口、教育、經濟等資料，係綜合嗰一度，就會揾倒好多關於按揭嘅有用資料！
半山區有一個現像係層樓越舊，全部清還按揭嘅比例越高，咁代表乜嘢呢，我解譯吓！
係 2009 年初，因為銀行水浸，按揭貸款利息係 H + 0.7厘，而當時Ｈ係 0.0幾厘，實際供款利息係 0.8 厘都無！
我都慢人幾個月啦，年中走去各間銀行格價，想攞盡着數，真係間間銀行都驚你唔幫襯咁，條件好都你唔信！！
因為我只係借層樓嘅市價 2 成，而還款佔家庭收入只係 2 成樓下，唔止一間銀行嘅貸款部職員教我兩公婆，
玩「細胞分裂」，借轉按之機，同拒哋銀行借大啲，然後買間細少少或遠少少嘅樓收租！
拒哋仲整埋個收支表黎俾我睇，收租真係夠還息有凸，而自住嗰間只係供多幾千銀，真係心都郁埋！！
但因為我層樓係 1997 年中買嘅，試過負資產的味道，所以我同老婆商量過之後都無借多啲錢做收租佬！！
睇翻轉頭，嗰幾位銀行職員真係講得無錯，我唔聽拒哋講真係「揼」，但借問聲其他有我相同背境嘅人會點決定呢？
有層無按揭嘅樓，在現時就代表你可以走入任何一間銀行度玩「細胞分裂」，而呢啲人係講緊數拾萬呀！
我仲未計埋果班比我哋富貴嘅同胞，新特首真係要祝你好運先得，呢個燙手山芋真係唔知點攪！！
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23. Hongkong People 2012-02-21 11:00:10 |
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To HK Boy, I really doubt about the chance of happen of a massive war in the coming months. Don't forget this year is the election year for lots of countries. No leader can afford all anti-war voters vote "NO" to them. China is also undergoing the change of leaders. Xi & Li also need time to consolidate their power. Judging from history(except Mao's period), China won't participate in any war. I have no idea if Isreal will attack Iran or not. Even if the answer is yes, it will not spur a massive war. Only oil price will jerk up and contain as a regional instability. It will be an irrelevant issue to HK property. As you stated that Isreal launched an attack on Syria nuclear facility back in 2007, how's theHK property market performed?? It's surging in price and without a rippling effect from the attack. |
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24. To Admin 2012-02-21 11:47:33 |
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Admin, i suggest you to erase some irrelative comments especially like message 22 曾特狗年過大海12次做殘澳官, P.S.Thanks for the information from message 23, thats bloody useful. |
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25. Admin 2012-02-21 11:59:12 |
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Thanks a lot for the message of No. 24 |
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26. Thank You 王先生 for your 中原 info 2012-02-21 13:44:19 |
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thx |
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27. 向泛民说不 2012-02-21 14:02:47 |
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22楼你多虑了，细胞分裂其实风险非常少，因为还是最多70%按揭，同埋不超过50%还款额度，加上有间楼的收入，所以经常性收入其实是增加了。 系香港买第一层楼是比较辛苦，但是到了第二层，就容易多了。到第三层更加容易，主要是不要好像97年借太多。好容易被逼仓。 |
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28. 王先生 2012-02-21 15:01:50 |
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向泛民說不----我有個老友係 97 前玩細胞分裂，點知生癌、然後無左份工、再負資產！ 最後做左空中飛人，只係為左份保險賠償----- |
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29. OL 2012-02-21 15:08:28 |
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MR. WONG, feel sorry for that... |
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30. 向泛民说不 2012-02-21 15:46:17 |
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28楼的王生，代表了这年头船头惊鬼，船尾惊贼。没有进取心的年轻人，个个都害怕风险，所以个个都希望将风险转嫁比政府，乜乜居屋，又乜乜老人退休金，又乜乜公屋，有综援，最好就是不劳而获，大锅饭，当年毛泽东向全民保证的无风险的生活，这些最终都是逃不过破产的命运。 97年的问题是过度借贷。很多人没有做好风险管理，结果一个浪盖过来，就像股神说的，当水退了，就可以看到谁在裸泳。年轻人要知道，所有投资都有风险，投资者要为自己的投资负责，政府只是应该做一个监督者，让市场顺利运作。 |
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31. 向泛民说不 2012-02-21 15:51:05 |
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我和泛民等支持者都相信，政府是无能的，但是我就不明白点解泛民还会将复杂的市场问题推比无能的政府，点解唔比市场自己去调整。 |
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32. O了 2012-02-21 16:00:03 |
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这就是计划经济的唯一好处, 个个都不用思想, 政府指向那大家就走向那, 要生一齐生要死一齐死. |
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33. O了 2012-02-21 16:10:22 |
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王先生可能己变为一个保守的投资者, 不愿再乘担太大的风险. 各人的环景不同, 乘担风险的能力不一,投资方法就各师法. 无论裂变或慢变, 都是一句话, 要变的安心妥服. |
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34. 王先生 2012-02-21 16:40:49 |
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我個人覺得買樓一定有風險，睇你冒定政府幫你冒，後生冒或臨老先來冒，我現在淨資產可以話夠成家人用數拾年，錢又揾唔晒，費事臨老過唔倒世！ |
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35. OL 2012-02-21 17:03:52 |
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王先生: 真想像你一樣有足夠的儲備, 我還在努力中.... |
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36. 80's Landlord 2012-02-21 17:25:40 |
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Mr. Wong's success also presents the financial strength of whole post-war generation in Hong Kong. Plus the in flow of wealthy people from China, rising of Hong Kong property market is subsisting. |
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37. Coucou 2012-02-21 20:11:43 |
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379提名晒冷參選 十大富商硬撐唐唐 This city is really dying! 週日有無反唐遊行? 我參加!!! |
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38. COOL 2012-02-22 01:20:55 |
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"誰是新特首(??)" .... no more??? Tongtong is prepared to retreat...I guess. |
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39. 旁觀者 2012-02-22 09:18:39 |
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唐唐團隊太噁心了! 它顯示什麼叫官相勾結與地產霸權. |
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40. HA HA 2012-03-03 23:27:24 |
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你們忽視了外圍經濟和世界局勢. 歐債危機和中東緊張局勢. 兩者不論那一發生? 必死無疑. 全球PK. |
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