詩曰 : 最是滄桑證故樓,樓台不語楚天秋

投資樓市,是勝是敗,樓台不語,都是自家的實力和心態所決定,只要不賴人賴市就好

孙子兵法有句：狭路相逢勇者胜

饭民班垃圾将香港年轻教育成害怕风险，害怕竞争的废青，香港又点同大陆，同世界竞争。

湯博士，

拜讀博士多篇文章，感同身受。本人已是五十餘歲之老教師。剛結婚時(大二十多年前)，於沙田第一城買了我人生的第一層樓。 當時樓價只是八百元一呎。其後更於1989年，因兒子出世，換了一個大單位居住；後因移民澳洲(1990)將房賣掉，當時只賺回多年租金。本人於1993年回流香港；當時租回第一城細單位，也要七千元；及後樓價一直攀升，而首期亦需三成，本人相信置業無望。直至2004年初，得家人幫助才得以購入人生中之第二次物業。 經過多年之鑽究及勤奮工作，用不同策略及運用本人之職業槓桿，現已擁有四個物業。在這過情中，亦得益良用。過去數年，我都鼓勵一些年青同事買樓自住；聽我說的，已賺了第一桶金；不聽我說的，已將大部分金錢輸掉於股票上，後侮不已。我每天閱讀湯博士之文章 ，真是英雄(我不是)所見略同，獲益良多。

柯Sir,

恭喜你, 一定是英雄所見略同, 你已經超越了我提倡的三間樓投資法, 退休生活一定優哉悠哉

我們嘗試看看近20多年世界幾次樓災：

日本係20幾年前，有段時期一個單位要供3代，咁日本經濟就到現在.................；

香港97年話起8萬5個單位，不單止公屋，私樓同居屋都增加供應，加上夾屋與首置，政棍重話連公屋居民都想上車，公屋都賣埋..............；

美國在十年前推行一個窮人都權買樓嘅法案，銀行要向啲無入息証明、無供款能力與無首期嘅人提供按揭，後果..........

以上三次樓市爆破，都係唔應該買樓嘅人，都走去買樓而累街坊，咁現在香港係咪咁呢？請淡友解答！

『勝利永遠屬於愛護時間的人』

購買物業長線必勝, 但生命短暫, 人長遠必死. 錢有意義當你可以享受它!.

如果不能在5年內獲得起碼雙倍物業投資回報, 即使你贏了錢你也失去了你的寶貴時間.

通脹升溫，上月物價指數５．６，今月是７．９，錄得２．３的升幅。

租金又升穿９７年水平。樓價不升的原因是政府打壓措施和外圍金融環境未穩。消化了一些短視的平盤後應該會穩步發展。普通讀過經濟的中學生都應該知道麵粉貴，麵包不一定貴。但麵包貴，麵粉一定貴的道理。也即是租金升，樓價不可能不升。不知道為何沈大師連中學生都不如。

此外，利息跟樓價亦有一定關係。在聯繫匯率下，此後兩年利息都不會上調。利息低即供樓成本平，同時如果租金上升而樓價不升的話，也即表示收益率比供樓成本越來越大。樓價壓的一時壓不到一世。到時一升，升幅將更可觀及凌厲。

在下不才，感覺上認為，租金的上升，除通貨膨脹外，政府打壓樓價也簡接促使租金升幅更上層樓。理由很簡單，沒有合理的市價，放盤者少，在租者眾多的情況下，租金自然上調。不知我的見解對否？請博士賜教，若然如此，則喜愛租樓的沈大師，豈不是要更努力搵銀？！

湯博士，您好!

很開心天天到訪,能閱讀博士的智慧分享.

從2001開始,由約100萬本金買一間樓出租,曾挨過低潮,樓市即使不大升也有供本,2005,2007,2009再買共四個值2仟多萬,負債3成已而,NAV仟多萬超過10倍增長,由100本金和利用銀行OPM,升值加租金積到的.

回想83年-97年,和03至現在,有些相似(似1983-1992時),但那時上車更難,冇息差賺(租<息),89年開始貼比租客,竟然仍可升到97.

一直很有孤軍作戰的感覺,這＋年,身边朋友同事大都沽樓炒股,他們現在租樓,還笑我笨不懂計數,引用過嘈大師,淋xx..說2006年樓市反彈完又跌,應賣樓炒股活多賺....我和幾個朋友互相鼓勵,笑說和他們對着搶頭,一人接幾人的貨.

湯生：你肯定好怕樓市有大調整啦！沽空我早做左啦。我只認同你講細價樓的分析，但中到大價的投資者你難道唔清楚開始有好多人完成唔到成交！你小心敗壞左施生的一世英明！狼子野心，唔明就算啦！祝你好運！也祝香港人好運！

關於香港未來樓價的走勢，我覺得有以下幾個重點：

1）國際經濟大環境是滯漲，所謂滯漲，性質與衰退一樣，資產實質貶值、收入實質減少都不容置疑，差異在於貨幣政策。如果極力維護貨幣的幣值，資產價格、人工收入相對貨幣而言是大幅下降，這叫做衰退，情況一如三十年代初期的歐美、97-03年的香港。

如果貨幣大幅貶值，其貶值的幅度比資產、人工收入更大，那麼資產和人工收入相對貨幣而言，反而呈現上漲的趨勢！這叫做滯漲。70年代布雷頓森林體系崩潰後的西方世界就是滯漲！從目前各大國實行量化寬鬆的貨幣政策來看，大家在選擇滯漲，因此受歡迎的資產價格相對貨幣而言，依然處於上升態勢，香港的物業因為有低利率、高租金、高流通量的保障，應是一種受歡迎的資產。

2）香港與內地的交流日益頻繁，內地人在香港置業將日益普遍，日後除了一手豪宅，內地人對所有等級的物業都會有越來越大的需求，租務方面亦將如此。

3）政府壓抑樓價的措施，包括額外印花稅、收緊銀行按揭等猶如對氾濫的洪水進行圍堵，難以收到長期效果，而且副作用巨大，例如上車將越來越難。

4）以上各因素都造成樓價易升難跌，唯一可以打破這個體系的是大量增加住宅單位供應，包括私宅、居屋、公屋，物以稀為貴，多就不值錢，一旦人們意識到物業並非上文提到的受歡迎的資產，那麼資金才會從物業市場撤出，樓價才會大幅下跌！事實上在滯漲的大環境下，要尋找值得投資的東西並非易事。從目前的情況看，至少在曾特首執政的年代，房屋政策難以有大改變。

5）在滯漲的大環境下，Cash is king是大錯特錯的！

湯博士,

每天都追看湯博士之文章,確是一年快樂事.

今天看了柯SIR之分享, 不禁提筆分享.

本人已四十七歲, 在四十歲前每天只想"如何令自己財富增加",不用實而不華貨品,不吃貴價食品,不參與豪華娛樂,終於有了第一層物業自住, 現在還有另外兩層物業收租,一時回想,過往節儉之生活沒有白過. 亦希望日後還有機會多買兩層收租之用.真是人生一大快事.

如心心兄所說, 本人亦同樣給朋友取笑,有快錢唔搵,而投資在磚頭之物

Hi all,

Reading all comments from the readers, seems like all landlords have a similar kind of lifestyle that I have.......we all are very $$ concerned & calculate before we spend......

Apart from natural-born potential buyers(your parents can afford you with lots of apartments), most of us have to struggle for a survival & living in order to buy our first apartment.....A lot of readers here have 3 apartments already & they're still very humble in spending.....Interesting to share all how you accumulate your first bucket!  Good to share with the people still unable to climb on the "train".........

Hi all,

Reading all comments from the readers, seems like all landlords have a similar kind of lifestyle that I have.......we all are very $$ concerned & calculate before we spend......

Apart from natural-born potential buyers(your parents can afford you with lots of apartments), most of us have to struggle for a survival & living in order to buy our first apartment.....A lot of readers here have 3 apartments already & they're still very humble in spending.....Interesting to share all how you accumulate your first bucket!  Good to share with the people still unable to climb on the "train".........

Assume you dont have any support from family, the only way to get your first bucket and climb on "train" is to work hard and save, thats all.  From econ theory, Saving = Investment. Before get on "train", i think people could invest their limited $$ on other asset like parking, funds, or stock until you got enough $$ for the train ticket.  But the fact is most people of the "no train" people are not willing save $$......

喜歡搬屋? what the suck intersted...LOL...

Yes, No. 22) & others. The wisdom of managing $$ & especially saving is always mis-interpreted by young people(people not "on train"yet).  Most of the people still don't know they're paying a high price just to "feel" good. 

Feel good to rent in Central, go partying 3-4 times a week, making 50K a month but saving is close to zero, how many of these people have you come across???  If you challenge them, they'd answer you because I need to!!!

無奈兄：

政府的勾地表、市區重建局和港鐵手中有不少已平整的熟地，在這些土地上發展物業，估計3-4年就夠了，關鍵看政府是否下定決心！

事實上，無需等到上述物業單位實際落成，政府只需要擺出堅定的姿態，讓市場相信政府會長期大量增建住宅單位，再加上傳媒輿論的配合，部分業主，尤其是投資者就會逐漸離開物業市場。情況一如97年的八萬五計畫，八萬五重來未有真正實施過，只是影響了市場的預期，樓價便大幅下滑！

樓價的升跌與政府的取向有很大的關係，因為政府幾乎是唯一的土地供應者。

QE3如果出現，若政府不加以控制，必定有大量資金流入香港樓市。如果我是政府有關負責人，將不再用圍堵的方法，例如額外印花稅等措施，而是想辦法疏導資金，例如政府可以擴大基建投資，以增加就業機會，大力投資創新科技，發展新經濟模式，以提高香港的競爭力，也可以大力投資教育、醫療、環保行業等，97回歸時，董建華政府曾經提出上述雄心勃勃的發展計畫，不幸的是當時恰逢通貨緊縮之時，連政府也陷入財政赤字。現在的情況是政府擁有龐大財政盈餘，再加上QE3可能帶來的巨額資金，正是大力發展新經濟的良好時機，上述發展可以是政府帶頭投資，再提供優惠政策吸引民間資本進行，這樣做遠好過龐大資金流入投機市場。

還有目前中國大陸的企業普遍缺乏資金，不少企業甚至向自己的員工借錢，年利率達到20%，其中不乏優質但只是暫時缺乏現金的企業，香港大可以利用中央最近給予的發展人民幣業務的優惠政策，建立向內地優質企業融資的渠道，令資金氾濫變患為益！

綜觀上世紀30年代以來，每一次經濟衰退或滯漲後，只有實行擴張性經濟政策才能最終走出困境，幸運的話，在這過程中經濟發展將上升一個台階！目前美國很明顯正試圖進行擴展性經濟政策,例如QEX，香港擁有良好的財政狀況，又有中國大陸的龐大腹地，現在不實行大刀闊斧的經濟擴張和優化，更待何時？！

小弟我第一日玩股票就有高人教我，你買入股票果陣，首先要想吓人哋點解係呢個價賣貨畀你，如果賣緊貨果嗰係大户，咁你就唔好買住，個價重有得跌。

而你賣出嗰隻股票嗰陣，亦要想吓接你貨嗰個人點解呢個位接你貨，如果嗰個係大户的話，咁你就等一等先賣，個價重有得升，呢種玩法係樓市都有相同效果。

回小弟：-首先答你香港地產商係點運作，拒地唔係炒家，只係貴買貴賣，最緊要係睇現金流與資產負債表，除左小甜甜及X隆之外，發展商係樓花期已經將啲樓賣得八八九九，但會留低極高層特式單位、車位及商埸慢慢攪，例如優質單位要撞客，咁現樓加豪裝就會賣倒靚價；而車位就收住租先，等啲業主群穩定曬之後，就向租緊車位嘅業主主動出售車位，咁車主有無理由唔幫襯呢？香港樓市7成時間上升，經過以上程序，發展商已經揾齊所有發展成本，淨執個商埸簡直係探囊取物，商埸除左提供現金流之外，重會佔成個發展計劃一定業權比例，對控制業主立案法團係重要棋子，如果有日你見到發展商連x方、新x市、德x、太x城、太x廣埸都賣走，咁你就唔好再問，立刻起身放盤。