樓奴狂言 令人生厭

hi-tech揩野·low-tech撈野。專注搞地產發展變成香港幾大財閥，連美國總統都係地產佬。最陰公係世界發明咗量化寬鬆，可見將來任何政府遇到經濟衰退都會出這一招，樓價是被動地俾過多的錢幣浮起，祇是水漲船高而已，不是投資者眾不是炒賣使然。現在風氣是國內發展商來港投地，他們祇需動用1%賣樓收入就可以買起港府全年約一千億元供應，又成高鐵之便帶來大量國內客戶，香港市民與發展商根本就無本事同佢地掙，我地面積祇得一千平方公里，可供發展土地買小見小，呢舖搞成咁都唔知點收科！

自住需求勁 樓價易升難跌 

林奮強：穩樓市 首要大增土地供應

http://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1463481152363&node=1489603599775&issue=20170316

文章日期：2017年3月16日

【明報專訊】3位特首候選人前晚參與電視辯論，房屋政策是焦點之一，當中林鄭月娥及胡國興提出興建「港人首置上車盤」，惟曾俊華指有關建議不太可行，認為應多建公屋。香港黃金50創辦人林奮強接受訪問時則指出，目前樓價之高已脫離一般本地居民可負擔的水平，惟升勢由剛性需求帶動，中期料仍易升難跌，建議未來政府不論港人首置上車盤及公屋均應該大量興建，而前提是新一任特首必須與各界凝聚共識，大量增加土地供應。

明報記者 葉創成

雖然特首梁振英由競選到上任至今，一直把房屋問題列為施政重點，惟中原城市指數於他在2012年7月上任前的105.46，至上周收報148.67，足足升了逾四成；另外，根據國際調查機構Demographia統計，截至去年9月底，本港住宅樓價中位樓為家庭住戶每年收入中位數的18.1倍，連續7年成為全球樓價最難負擔的城市。

林奮強曾在梁振英任內擔任行政會議成員，而他昔日任職瑞銀時亦被公認為星級地產分析員，加上他本身投資物業經驗豐富，在2003至2004年SARS前後，以至2008年金融海嘯後，均曾趁低吸納，大舉買入本港物業，過去3年沽出其中4項，包括今年1月以3080萬元沽出2008年買入的大角嘴維港灣複式單位，勁賺1490萬元。目前他仍持有約10個物業，市值逾3億元。

需求不斷增長 一手全獲吸納

林奮強引述運房局數據指，截至去年底，未來3至4年可提供的私人住宅單位數目達9.4萬個（見圖），在梁振英任內增加45%，某程度上的確可以起到穩定樓價的作用，但不太可能令樓價因此大跌。他解釋，決定樓價升跌的主要因素並非一手新增供應，而是需求及二手供應，「香港樓市的剛性需求真的好強勁，2012年起非本港永久居民來港置業須繳付15%買家印花稅，去年11月起本港永久居民若非首次置業亦要繳付15%印花稅，基本上已為本港非首置買家清場，故我相信近月買樓的逾九成是香港人，大部分是自住而非投資，惟期內樓價仍錄升幅。」

「剛性需求如此強勁，我覺得主要原因是人口增長理想（編按：根據港府中期人口統計結果，去年居港人口為734萬，較2011年的707萬增長3.8%），可見雖然近年很多香港人不斷話想移民，但真正賣樓離港的人不多；另一原因是本港每年有近5萬對新人結婚，當中即使只有一半新人因為結婚而買樓，每年新增私人住宅供應已被全數吸納。供應方面，目前二手私人住宅存量約120萬戶，當中約三分之二業主已還清按揭，大部分以此為自住物業作退休用途，那麼他們怎會沽貨呢？賣樓後他們住哪裏呢？既然二手供應不會顯著增加，樓價又跌得去邊呢？你要記住，主導樓價的是二手供應，120萬戶只要有1%沽貨，已經有1.2萬個單位供應！」

美元兩年後若轉弱 港樓更熾熱

另一值得注意的因素是美元走勢。林奮強指，市場憧憬美國總統特朗普上場後經濟復蘇轉強，加快加息，美元早前曾升至近15年高位，這趨勢理論上不利本港經濟及樓市，惟樓價卻因其他強勁的基本因素而不跌反升，「近月我們見到很多港人放假便出外旅遊，那麼誰人留在本港消費呢？另外，由於港元跟隨美元轉強，兌其他貨幣亦顯著升值，目前本港業主若沽出物業轉買英國樓，與去年比較已賺兩成匯價，但為什麼本港樓價仍然這麼硬淨呢？這才令人驚奇！」他估計，假如特朗普的施政未能達到預期效果，美元兩年後便會出現轉弱的新趨勢，屆時港元將跟隨美元兌其他貨幣貶值，港樓對非美元地區的投資者來說便會變得相對廉宜，有可能觸發新一輪升浪。

根據上述分析，林奮強料本港樓價中期仍有支持，短期即使下行，亦屬溫和調整，大跌空間有限。

樓價不下 港尖子或湧深圳發展

惟由於目前樓價之高，已屬非一般港人所能負擔的水平，故林奮強建議下屆特首應該優化房策，進一步增加土地供應，以滿足港人的住屋需求：「目前即使本港樓價能夠保持穩定，亦不代表香港人的人心穩定。因為本港樓價如此高，即使是最有能力的1%至2%年輕人，若沒有家庭幫助，也買不到合適的居所，這些叻仔叻女可能因此便轉去深圳工作兼買樓，令本港失去原本屬於自己的人才。這樣人心不穩定的局面若延續下去，香港便會不斷輸出人才，將成為下一個菲律賓，長線一定影響經濟及不利樓價；另外，不止年輕尖子的買樓需求要照顧，正在輪候公屋的中低收入人士住屋需求也不容忽視，因為他們也是香港社會的一分子。所以我覺得一定要處理供應不足的問題；既然很多人唔夠飯食，唯一的解決方法就是積極造米！」

倡全民議政 謀共識增供應

林奮強續說，對於填海、發展棕地、郊野公園或新界新市鎮以製造土地，社會各界有不同看法，就此他同意林鄭月娥的觀點，即下屆特首在當選後，應該在短期內舉行全民議政會議，就如何增加土地供應及其他政策達成共識，然後在餘下任期果斷執行：「如何造地是一個複雜的議題，但不造地如何提供足夠的住宅供應給我們香港人，特別是年輕人呢？所以我希望不同政治立場、政治光譜的人士就此達成共識，令每個香港人也可以安居樂業。」

[名人樓市論壇]

http://nextplus.nextmedia.com/columns/%E5%A3%B9%E8%A7%92%E5%BA%A6/20170316/487199

壹角度】十萬個家庭「落錯車」（林本利）

最近統計處公布2016年中期人口統計簡要結果，內容包括港人的住屋情況。期望新的特首及負責土地房屋政策的官員，能夠認真看待統計資料，對症下藥，不要再重蹈之前幾位特首的覆轍。

根據人口統計資料，香港人口由2006年的686.4萬增加至去年的733.6萬，人口總共增加了47.2萬。但這十年間，居住在出租公屋的人口差不多原封不動，由212.9萬輕微增加至213.1萬人，只增加2,000多人。這十年間，出租公屋單位總數由71.7萬個增加至79.1萬個，增加7萬多個，但只能額外為2,000多人提供居所。

由此可見，政府耗費大量資源，包括土地、資金、建築材料和工人，去興建出租公屋，是極其浪費的政策，對解決香港房屋問題完全沒有幫助。政府愈是投放更多資源去興建公屋，公屋居民愈是想盡辦法去爭取多些居住空間，例如透過離婚、分戶等方法。最近房委會制定新的富戶政策，肯定促使更多富戶把高收入（或高資產）的成員除名，令居住人口進一步下降。隨着人口不斷老化，富貴長者又無須遷出原有大單位，未來公屋居民的居住面積肯定較私樓更大。

由於房委會的公屋政策未能容納更多人口，過去十年新增的47萬人便只能在資助出售單位及私樓市場尋找合適單位居住，結果自然大幅度推高樓價。一些家庭未能付出巨額首期置業，便要負擔高昂的租金，私樓租金與收入比率中位數由2006年的25.2%，上升至去年的30.7%。至於租住資助自置居所房屋（可能未補價）及非住宅用房屋（包括劏房）的家庭，租金與收入比率中位數更由2006年的16.7%差不多倍升至31.1%。市民要負擔昂貴租金（居住面積還可能縮減），可用作其他方面的開支自然大減，生活質素相應下降。

最令人沮喪的數字，就是過去十年，自置居所的家庭住戶比率，竟然由52.8%下跌至48.5%；同期全租居所（即沒有分租）的家庭住戶比率，則由43%上升至46.8%。以去年大約250萬個住戶計算，自置比率下跌4.3%，即約10萬個住戶由自置居所變成租戶。相信當中不少人因看錯樓市，把自置單位出售（不少單位由內地買家承接），暫時「落車」租屋住，以為日後樓價下跌後可再「上車」。料不到樓價愈升愈有，不斷破頂，結果無法再「上車」。這些「落錯車」的家庭要每月支付高昂租金，他們的憤怒不言而喻。

去年全港275.2萬個永久性房屋單位，當中250.4萬個單位有人居住，接近25萬個單位在人口統計調查時沒有人居住。79.1萬個出租單位中，76.4萬個有人居住，2.7萬個空置，空置率約3.4%。換言之，25萬個空置單位，絕大部分（約22萬個）是其他類別的房屋，私樓空置率超過10%。過去十年，按揭利率偏低，政府又經常寬免差餉，令業主的空置成本大降。由於按揭利率偏低，不少自置居所的業主在過去十年還清供款，沒有按揭供款的自置單位比率由52.2%，上升至去年的65.7%。

從去年中期人口統計結果可見，政府若想解決港人的居住問題，不能倚靠增建出租公屋，必須大量增建居屋，供首置人士（包括「落錯車」的人）認購。並且想辦法打擊把單位空置、囤積居奇，透過公司持貨，以及一張合約購入多個單位的炒家。不然港人在住屋方面的民怨，只會愈來愈深。