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1. 打工仔 Andy 2017-04-11 23:04:00 |
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沙發先 ! |
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2. 二少 2017-04-11 23:12:14 |
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好難想像筆者係創意上有甚麽貢獻? |
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3. 網中人 2017-04-11 23:38:45 |
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依依!! 二次創作有貢獻喎。 |
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4. 小記 2017-04-11 23:40:42 |
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Good derivative work |
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5. 引刀一快 2017-04-12 00:08:59 |
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「買樓興家創業敗家」
其實係大陸人用嚟揶揄全民炒房，房價虛高嘅不良現像。喺大陸，淡友唔會俾人話想人死，唔會俾圍攻，呢點似乎比香港先進喎。
香港嘅創意早就俾大陸追過，去年四月，亞視熄機，就好形象好具體咁標誌著香港對大陸影響力嘅沒落，香港電視媒體進入一台不大而非一台獨大，過去一直向大陸同胞灌輸“香港印象”嘅三大媒體全面崩潰。
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6. 林一鳴 2017-04-12 02:11:30 |
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關於香港樓市的十個問題1. 在最近的三個月（從政府去年十一月推出新辣招到現在），誰人在香港買樓，誰人在高價追貨？從近期住宅成交數據顯示，只有約2%買家為非本港居民；在其他本港居民買賣個案，約95%買家屬於首次置業人士，本身已經有樓的人只佔5%。所以最近幾個月追價入市的人，很多都是過去幾年都堅持不買樓，或是幾年前賣樓等跌，但現在終於忍不住手，入市買樓的人；有些就是父母給錢孩子買樓。2. 最近香港樓價，是否被國內人炒貴哂？應該不是。比較有錢的國內人，近年已經轉戰世界各地，例如美國、英國、日本、澳州、馬來西亞等地買樓；對於香港樓價，特別在加上30%印花稅之後，今天很多國內人都覺得好貴，覺得唔抵買。參考近期成交數據，非本港的外來買家個案，只佔整體住宅買賣交易2%左右。3. 2017年新樓供應如何？根據政府預測，2017年全年私宅落成量有1.9萬伙，但我看參考屋宇處2016年12月的報告，看到「首次提交圖則」的數據，在2016年獲准動工建築（施工同意書）首次提交圖則的單位只有14270個，2015年是14497，2014年是11919，2013年是9092伙。過去四年交圖都只有九千到萬四，今年落成量應該沒可能有1.9萬伙吧？我估最多只有1.5萬。4. 未來幾年新樓供應如何？新樓施工量在2016年開始踏入高峰（2014年是1.8萬個單位，2015年是1.5萬，2016年是2.6萬），加上政府今年度賣地表有28幅住宅用地，可供興建約1.9萬個單位，以及鐵路物業發展、市區重建局、私人重建和發展項目，加起來等於3.2萬個單位。所以供應會在2018年後上升，高峰期在2019至2021年；估計到時的供應量，應該每年達到2.5萬至3萬伙。5. 鴨脷洲地皮創下168億元天價，成為全港歷來最貴官地，將來地價連發展成本估計會超過230億元，每呎成本高達3萬元。這會進一步推高樓價嗎？買下地皮的龍光地產（3380）及合景泰富地產（1813），市值分別只有184億元和157億元，夠膽買一塊地皮等於自己全公司的市值，明顯地勇猛非常。國內發展商投地的時候，不一定以盈利先行，可能有其他考慮；他們如何肯定在這項目賺錢，到底條數如何計算，我真係點計都計唔明。不過我知道四年後的麵包，不會因為他們今天將麵粉買貴了，將來麵包價格就會上升的。6. 未來美國息口走勢如何？美國應該開始踏入加息週期，估計2017年加兩次，2018至2019年，平均每年加兩到三次；即是三年之內，可能會加息六到八次。美國要加息的原因，是因為需要更多的錢流入美國國債，唔係就會好大鑊。7. 美國加息，香港會跟隨嗎？美國之前的加息，香港Prime已經兩次沒有跟隨。由於Hibor已經上升（目前Hibor較一年前約升了半厘），所以下一次美國加息的時候，香港Prime跟隨加息的機會很大。8. 環球在未來幾年，仍然會資金氾濫嗎？應該不會。目前美國國債總額約20萬億美元，超過三分之一的持倉將於2019年底前到期；再加上美國最大債主的中國和日本，已經開始減持美國國債（中國政府 2016 年全年減持美國總額達 1880 億美元，是有紀錄以來最大的年度減幅；在去年十月而躍升為美國最大債主的日本，2016年亦減持 316 億美元的美國國債）。美國在這樣的情況，貨幣政策將會在無可奈何之下慢慢收緊。9. 美國加息，對環球經濟是利或弊？美國加息，對美國是利多於弊，但其他國家就非常弊，包括香港。美國聯儲局雖然不斷說要「參考經濟和就業數據」來決定是否加息，但基本上都是騙人的謊言。美國只會看本身利益，目前美國最想讓全球資金流入美元資產，需要更多的錢流入美國國債，穩固美元作為儲備貨幣的地位；從美國的角度看，其他國家越亂就越好，最好出現資產泡沫爆破，美國就會得益。因為全球產生金融動盪，美國國債就會成為避險資產，幫助減低美債潛在的危機。10. 最近大量專家轉軚，早前擔憂樓價下跌的專家，最近轉軚看好樓價會繼續上升；而根據近期的市場調查，很多市民也相信本港樓價會繼續上升。大部份人都看好未來樓市，代表樓價會上升嗎？無論在股市、樓市或任何市場，專家看好或看淡，跟將來市場真正的走向，關聯性通常都是極低。將來樓價是升或跌，基本上不會理會今天專家看好或看淡的比例（包括我）；所以大家看專家的預測，請大家太認真，看過就算了，包括我的所有文章。結論＝＝股市有一個永遠正確的道理︰當一些從來不買股票的人，也很想買股票的時候，市場就應該差不多見頂。這個道理，樓市應該也可以參考？香港樓市應該仍在牛市，但已經處於「牛三」的階段。「牛三」是牛市最後的一個階段，市場情緒表現相當樂觀，壞消息會變成好消息，好消息會變成更好消息；全城一面倒地看好後市，唱淡的人也會改變自己的想法。「牛三」的時間通常不會很長，預期「牛三」在2017年將會完結。所以樓市有機會在2017年見頂（估計大約在香港銀行將Prime加息的時候），然後大勢開始轉向；今年應該只會跌數個巴仙，但明年就不敢估計了。 |
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7. 新移民入市源源不絕 2017-04-12 06:12:19 |
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買樓新力軍是那些待成為永久居民的新移民，為了稅率太高他們暫時租住，住滿七年就可以把國內資金調來買樓，他們國內資產這幾年升幅不了，買香港樓自住很正常吧。 |
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8. 自我陶醉 2017-04-12 09:11:00 |
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小學生： “林一鳴先生，到底你識唔識㗎？ 樓價點睇都冇得跌，以前幾十年升，就代表未來幾十年升，所以一定冇得跌，過往表現，代表未來表現，你未聽過咩？ 呢啲嘢連小學生都識喇! 冇呃你㗎，唔信自己攞把間尺劃條線睇下喇!”
林一鳴：“小朋友，你有冇記錯？ 過往表現，唔代表未來表現先啱喎。”
小學生：“咁你點解釋個圖一條直線？”
林一鳴：“咁你點解釋日本本來係直線，後來又唔係直線？”
小學生：“日本唔係直線關香港咩事？ 最緊要香港係直線呀嘛!”
林一鳴：“小朋友，其實如果你由日本明治維新時期開始劃圖，日本現在都依然係直線，問題係你過唔過到今日，叔叔今日唔得閒，遲啲再解釋你聽，你咁嘅年齡，有咁嘅水準已經好叻，畀心機讀書，第時大個你就會明。”
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9. 引刀一快 2017-04-12 09:28:27 |
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To 7樓
大陸人攞咗香港永久居民之後，除非收入好高，否則好多都會返大陸住，你估個個大陸人都鐘意香港嘅風土人情咩。 |
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10. 小學雞 2017-04-12 10:04:40 |
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陶醉引刀兄，你地一直睇錯市，過去幾年，你地愈唱跌，個市愈升，信你地的人，幾年前原本可以買三房，到今天只能買開放式。而家你地仲繼續唱，你地知唔知羞恥㗎？ |
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11. LS 2017-04-12 11:35:50 |
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林一嗚說:股市有一個永遠正確的道理︰當一些從來不買股票的人，也很想買股票的時候，市場就應該差不多見頂。這個道理，樓市應該也可以參考？"
這一點我不同意, 一個人真的可以永遠不買股票, 所以一個從來不買股票的人，也很想買股票的時候，市場就應該差不多見頂是有point的. 但樓市呢? 衣食住行是必須的, 正如你不買車, 你都要坐公共車吧? 若果有一日公共車費貴過自己養車, 我諗一個從來不買車的人，也很想買車. 這只想說明, 股票市場是一個pure投資市場, 但樓市是一個生活必須品為主而輔以投資成份的市場, 不可混為一談. 而股票市場分析員以股票市場角度去評論樓市更是錯得厲害. |
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12. 引刀一快 2017-04-12 12:09:59 |
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小學雞兄
幾年前？你當時筆名係幼稚園雞，定係小學蛋？
呢幾年我係睇跌，依傢都係睇跌，不過我講嘅嘢有好多，點解你淨係睇一樣？
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13. 竹昇 2017-04-12 12:10:59 |
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11樓 LS兄 ﹝若果有一日公共車費貴過自己養車, 我諗一個從來不買車的人，也很想買車﹞ 在美國偏遠小州, 正是如此, 如:阿肯色州
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14. ddkkmmcc 2017-04-12 18:35:59 |
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為什麼創業容易敗家, 因為太多人一起和你創業,
什麼人會撐得下去, 一.壟斷者 (人脈/政策下的得益者) 二.借貸者 (以貸款作支出,不斷融資企圖霸佔市場的企業) 三.得益者 (公司虧損，但手持的物業上升)
你的idea唔只你一個會想到, 人人都幾十、一百萬在手， 要創唔難，要守就難，要新創意，更是天方夜譚。 如果搞清楚自己的優勢、戰場的風險，就勇敢上吧！
PS:個人覺得天使投資是一個出路。 |
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15. 網中人 2017-04-12 19:00:18 |
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創業?創意? 講就容易 ，你的腦袋憑什麼較人發達 ，網主話齋，你諗到的，千千萬萬人都諗到 ，他們不但諗到， 而且試過，衹是你不知他們試過， 他們又沒有將失敗的原因告訴你。
既然買樓致富，可以跟這班寥寥可數的成功創業者， 平起平坐， 共享榮華富貴 ，有何不妥?
天佑樓塔 |
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16. 真真薯片 2017-04-13 01:11:15 |
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今次林一鳴講得比較中肯, 不過在下認為可能港銀跟加息都未跌住, 或者可以再頂多兩季, 即港銀第三次跟加息, 美股加第6次息, 股市出事, 然後港樓先開始調整, 快既話明年第一季可能發生, 即係今年下半年見頂
另一個問題係, 美國加息周期可以行到幾遠, 加到幾多次息呢？會唔會加到10次左右, 美股爆煲, 跟住又減息呢？呢個最快都2019年既事, 冇得估
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17. 舍神 2017-04-13 08:38:15 |
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樓市牛市最後階段好多時都係「生意淡薄，不如賭博」的時刻。 經濟繁榮只建基不事生產的炒炒賣賣。當年炒郵票閃卡.....乜都炒。 路係自己選的，各安天命罷 |
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18. 方帥 2017-04-14 13:35:46 |
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19. 湯瑪斯 2017-04-20 16:38:10 |
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磚家林一鳴話最近香港樓價不是被國內人炒貴。這一點我完全同意。簡單講香港樓市已經那麼貴，國內人還要給三成稅金買貨，未來幾年賺錢機會極微。如果想投資物業，全世界有好多大城市的樓值博率高過香港。據說有人以買家英文姓名併音判斷他們是否國內人，其實已移民來香港的不算國內人。用英文姓名併音來判斷一定不準確。近來有個別肯付貴價買香港樓的大陸人，可能他們的錢來得輕鬆，賺餂無所謂。這種人應該不多，惶論炒貴香港樓。 |
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20. 引刀一快 2017-04-20 17:19:34 |
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To 19樓 湯瑪斯兄
請問近十年大陸人買港樓數字。 |
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，我希望這只是人們對現實無奈的表現而已。