疫情纏擾香港超過一年，兼發生連番政治風波，經濟下滑，樓價卻依然堅挺，難怪不少人驚嘆「香港人真係好有錢」。但其實這種「樓市免疫」現象幾乎在全世界集體上演，例如英國和美國，樓價同樣屢創歷史新高，中國內地在「房住不炒」下也難遏升勢，全國樓價連升66個月，近日炒風蔓延至二線城市，每星期升幅可達10%以上，媲美炒幣（加密貨幣）、炒波鞋。

環球磚頭疫市不跌反升

美國至今有超過3200萬人確診新冠肺炎，按數量計屬全球第一大重災區，可是當地樓價只曾在去年第二季短暫下跌，隨即重拾升勢，更接連破頂。據聯儲局經濟數據中心（FRED）公布，美國住宅平均交易價格在2020年首季（主要反映疫情爆發前的交易）為38.3萬美元，第二季微跌至37.5萬美元，之後便拾級而上，今年首季數字料將首次突破40萬美元。

另據美國物業顧問Realtor統計，截至4月初，當地樓價中位數按年飆升18.7%，連續35個星期錄得雙位數字升幅。換句話說，美國人現在若想買一個普普通通（樓價中位數左右）住宅物業，價錢較一年之前高出接近兩成。

英國同樣遭受疫情重創（至今逾430萬人確診），加上脫歐（Brexit）雙重打擊，經濟比美國更糟糕。據英國政府公布，該國去年GDP萎縮9.9%，是自從1709年以來最惡劣表現。惟當地樓價似乎與經濟背道而馳，據蘇格蘭銀行統計的全國住宅價格指數，3月份報439點，創歷史新高，按年上漲6.5%。不少近日移民到英國的香港人慨嘆，原擬「執平貨」買樓，現在卻變成要用「破頂價」接貨，兼且擔心愈遲買愈貴，不敢「慢慢揀」。

至於在中國內地，領導人雖不斷強調「房住不炒」國策，但據國家統計局上周五最新公布，3月份全國70個大中城市樓價指數按年升4.6%，已是連續66個月上漲。尤須注意，中央政府自2019年已禁止所有非官方機構公布全國性樓價統計數據，而大多數市場人士認為，由國統局炮製的官方樓價指數有所低估，意味實際樓價升勢可能更勁。

香港中原地產發布的大灣區樓價指數（追蹤粵省9市及香港和澳門樓價）顯示，3月份指數報125.5點，連續3個月創歷史新高，其中，深圳市樓價升幅最癲，按年飆29.3%。

面對「北上廣深」等一線城市樓價熾熱，內地當局連環「加辣」調控，例如深圳市在半年內已九度出招，包括嚴打「假離婚」買樓，又禁止地產中介接受叫價過高的放盤，上海市更把住宅交易禁售期由3年延長至5年。這些辣招或許有助控制一線城市樓價升勢，但同時也令炒風轉移至二線城市。

以浙江省寧波市為例，據中國房地產協會統計，每方米平均樓價在3月份首次突破3萬元人民幣，按年急漲近20%，且成為內地第九個樓價「破3萬元」城市；而寧波並非浙江省會，僅屬該省第二大城市。分析指出，主要因為浙江省會兼第一大城市（暨科網重鎮）杭州樓市被加強調控，令購買力外溢至寧波。

講到內地今年樓價最癲城市，相信是鄰近浙江的安徽省省會合肥，據估計今年升幅超過30%，並繼續火熱。中央財經媒體《華夏時報》引述合肥地產業界消息報道，當地有準買家花了兩三個月時間睇樓，期間樓價飆漲逾20%，個別熱門地段的成交價更於一年間狂升75%；據中介商鏈家在3月份統計，合肥某小區樓價單在一星期內便上揚14.8%。

綜上可見，從香港到內地、美國、英國，樓價皆「疫市堅挺」，令很多人大跌眼鏡。此現象背後主要有三個原因，首先關乎樓市屬「邊際交易訂價」市場，例如全港有逾160萬個私人住宅單位，而2020年住宅交易宗數（一手二手合計）僅約6萬宗，佔比3.8%，這些交易卻決定了整體樓市價格。換言之，一個市場不需要大多數人都「好有錢」，在並非嚴重供過於求情況下，只要有少數人存在有效需求（具購買力及意欲），便足以撐起整個樓市。

派錢保就業 資金續泛濫

其次，疫情下各地央行量寬放水及派錢保就業，一方面資金持續泛濫，同時為普羅大眾生活提供支持，令租客斷租、業主斷供等情況不致大規模發生，對樓市有保底作用。

最後，儘管各地政府出手救市，但實體經濟長遠前景欠明朗，所謂「生意淡薄，不如賭博」，即使樓宇買家非為短炒投機，在「放水抗疫」之下富者愈富，不少人受惠於此十多年經濟好景及財富效應，手握充沛購買力，兼且能夠「借平錢」，又想對抗通脹，繼續投資於磚頭似乎是最穩妥選項之一。如上所述，只要這些買家可消化相當於整體物業規模3%至4%的供應量，便足以撐起樓市，而實際上往往「僧多粥少」，樓價被搶高。

反過來看，若要樓價下跌，以上因素須出現逆轉，例如實體經濟在救市招數失效後急劇惡化，又或者資金環境由寬鬆轉為緊縮，屆時「富者」購買力也大跌，樓價便將失去支撐。在這些情況出現之前，相信人們仍會驚嘆「買樓客真係好有錢」。