中國「抗疫戰」未竟全功，內地樓市已率先「報復式」升溫，尤其是被譽為「地球經濟中心」的深圳，近日多個豪宅新盤開售「秒殺」，不但作價動輒幾千萬元（人民幣．下同），還要付逾百萬元「喝茶費」才有機會入貨，同時該市的二手樓價升幅亦冠絕全國。為冷卻樓市，深圳政府擬破天荒實施「二手樓限價令」，成交價倘高於「指導價格」某個幅度（例如10%），將不予註冊。此舉理論上可遏抑賬面樓價升幅，但肯定充滿後遺症，只會催生更多灰色交易，令市場更加混亂。

數千萬元新盤半日沽清

深圳樓市有幾狂熱？好像位於蛇口的新盤「太子灣雲璽大廈」，3月7日推出104個單位開售，面積介乎230至390方米（約2480至4200方呎），作價約2900萬至5500萬元，每方米均價約11萬元人民幣（相當於每方呎約1.1萬港元），吸引大批準買家戴着口罩排隊搶購，未夠半日便售罄。

值得注意的是，該新盤開售日期為3月初，距今一個半月，當時內地疫情仍未談得上初步受控，已有人搶購豪宅，可見購買力有幾急不及待。事實上，這種情況並非深圳獨有，而是全國一線城市都在上演。上海浦東新盤「碧雲尊邸」上周開售，160個單位作價介乎1700萬至8000萬元，同樣大排長龍，並在首日「秒殺」沽清。

論樓市熱度，深圳始終冠絕同儕，不但一手新盤暢銷，根據國家統計局資料，該市3月份二手樓價按月漲幅達1.6%（儘管很多人認為這數字已被透過「延遲網簽」等方式人為壓低），亦居全國之冠。

對於以深圳為首的一線城市樓市這麼熾熱，可從四個角度解讀：一、今年春節結束後，正值疫情大爆發，不少「租樓一族」因缺乏戶籍和住戶證，被拒絕回到所住城市或者進入住所小區，甚至有人遭房東趕出家門，令他們驚覺自己猶如「二等國民」，於是更加追求買樓做業主。同時，今次疫情突顯中小城市的社會和醫療資源匱乏，進一步吸引人們湧往大城市。

IT精英購買力留本地

二、自2017年「房住不炒」開始，內地城市嚴格實施一手樓限價令，例如上述提及的豪宅新盤，總價碼不菲，但在限價令下，每方米均價較周邊「半新樓」顯著「低水」兩成以上，讓人們覺得「即買即賺」。亦因如此，近日很多新盤的準買家都要「走後門」，向排隊黨或有勢力人士繳付逾百萬元「喝茶費」方可獲認購資格，這已成為廣泛存在的潛規則。

三、疫情難免重創實體經濟，但不少人預期當局將會「放水」救市，並且略為放寬樓市管制以刺激經濟，於是不論「剛需」用家或投資者皆爭相搶先入市。

四、深圳作為「中國矽谷」，科技行業未受太大打擊，騰訊（00700）、比亞迪（01211）、大疆等企業的科網新貴仍獲得豐厚薪酬。在以往，這些IT精英領到巨額花紅或者把認股權變現後，往往會到香港買樓，惟現在香港局勢混亂，加以外滙管制日益嚴厲，遂把購買力留在深圳本地。

無論如何，上周五政治局會議一如所料再提「房住不炒」，意味此國策大方向難以逆轉。所謂槍打出頭鳥，深圳樓市現時「全國最熱」，顯然「政治不正確」，當地政府肯定有壓力要「做點事」。

據業界消息，深圳市政府正研究「二手樓限價令」，最快在上半年內推出。該措施等於現行新盤限價令之「二手樓版本」，將把全市劃成幾十個片區，根據每個片區過往一段時間（例如半年至兩年）的二手樓每方米成交均價，用以釐定「指導價格」，新的二手樓成交個案若超出某個幅度（例如10%），將不予註冊。

恐催生灰色交易更添亂

毫無疑問，這一招肯定能夠遏抑賬面樓價升幅，皆因被官方視為太貴的買賣根本就不准成交。然而，目前全國各地未有城市敢用此一「絕招」，事關大家都明白後遺症很嚴重，只會催生更多灰色交易，令樓市更加混亂。舉例說，今後將連二手樓交易也有「喝茶費」，買家除了賬面樓價外，還要在枱底向賣方塞一大筆錢；又或者巧立名目，「500萬元買你層樓，同時付200萬元買你的二手梳化、電視機等家具」。

據了解，深圳當局針對「二手樓限價令」，現正透過深圳市房地產研究中心、深圳市房地產中介協會等半官方單位放風「試水溫」，但業界反彈很大，所以最終未必會嚴厲地實施（而即使真的落實，限價幅度也可能相對寬鬆）。某程度上，當局此番姿態亦有些紙板阻嚇作用，意在警告當地中介商等業界，勿再積極炒高樓價，否則當地政府在「房住不炒」下別無選擇，勢將出動「終極辣招」。

昨文談及深圳樓市瘋炒，當地政府醞釀祭出「二手樓限價令」等超級辣招。話音剛落，深圳市政府昨日真的出手，但非「限價令」，而是嚴打「經營貸炒樓」。事緣當地自去年起有一條龍服務，協助準買家透過空殼公司借取小微企貸款買樓，息率比房貸更低，兼能繞過限貸令，還可幫銀行完成任務，在業界已成常規操作。有銀行業人士笑言：「最怕客戶真的做生意，比炒樓更危險。」宏觀角度看，事件突顯內地放水困局，即使不斷減息，但因營商環境欠佳，很少人有動力借錢做生意，資金只會狡猾地流進樓市。

一條龍助借小微企貸置業

深圳銀保監局、深圳人民銀行昨日下午召開聯合座談會，下令嚴查經營貸資金流向，不得違規流入樓市，若發現已批出的違規貸款，需要「限期收回」。同時，市場有消息傳出，當局要求「一刀切」，把所有在1月25日後審批、用過戶未滿半年物業抵押的經營貸全部收回；不過及後在傍晚時分，深圳銀保監局透過內地媒體否認了此番「一刀切」指引。

今次辣招的背景，一方面如昨文所講，深圳樓市基於「疫」後購買力爆發、科網新貴暫棄來港買樓等因素，近日非常狂熱，不但多個豪宅新盤「秒殺」，二手單位樓價漲幅亦居全國之冠，似乎偏離「房住不炒」主旋律，所以當局很有壓力要出招。

另方面，內地經濟2017年開始放緩，中央政府多番力撐中小企、小微企；今年肺炎疫情爆發後，更不斷透過定向降準、LPR降息等手段，為實體經濟注入活水。

然而，「你有張良計，我有過牆梯」，內地自去年起已出現由地產中介主導、銀行業參與的一條龍服務，協助準買家透過借取小微企貸款買樓。首先，客戶需要花約5000元（人民幣．下同），在中介安排下，購買一家有基本流水賬紀錄的空殼公司，接着中介會安排財務公司向該空殼公司提供七成金額、半年期過橋貸款，讓客戶自己補上三成「首期」，便可辦理full pay買樓。

物業過戶後，中介將協助空殼公司向銀行借取小微企經營貸，並以物業作抵押，通常可獲得等同物業市值七成的貸款，恰好夠償還過橋貸款。

由於中央積極放水「力撐小微企」，此類有抵押的經營貸息率低至3.5厘，比今年首季全國首套房按揭平均息率（約5.5厘）便宜很多，且銀行批得很「爽手」。不難計算，準買家承受了上述複雜操作的手續費和時間成本後，依然「除笨有精」，更重要是此舉能夠繞過限購令和限貸令，讓人們輕易借錢購買多於一個物業。

這種做法於全國各地都存在，只不過在作為金融中心、向來靈活務實的深圳就最為「出位」（其次是上海），近一年間已成常規操作，亦被視為樓市助燃因素之一。銀行業人士固然心知肚明，往往「隻眼開隻眼閉」樂於配合。一來每家銀行支行、分行均有小微貸任務quota要達標，同時又有違約率、壞賬率KPI要警惕，在近年經濟環境下，不容易兩者兼顧。有業界人士笑說：「最怕客戶真的借錢用來做生意，寧願他們去買樓，風險反而較低。」

宏觀來看，「經營貸買樓」現象影響樓市之餘，還突顯了整體經濟困局。近年隨着人口紅利買少見少，兼逢「國進民退」爭議，營商環境原已備受挑戰，再加上2018年起中美浮現貿易爭端，以及今年疫情可能引發「逆全球化」、「去中國化」趨勢，經濟形勢實在難樂觀。即便中央當局透過放水力撐中小企、小微企，惟前景不明朗，「生意淡薄，不如賭博」，相信不會很多人有動力借錢去「正正經經」做生意。

放水救市不如先改善外貿

換句話說，內地政府「放水救市」的邊際效益愈來愈低，畢竟現在不論大企業小企業，最大問題通常並非「借不到錢」，而是其業務還有否合理利潤，前途亮麗抑或暗淡，政策環境和營商環境能否帶來信心。

正因如此，當局若想挽救經濟，始終是進一步改革開放，包括對外改善貿易形勢，對內營造良好營商環境；否則就算再豪情放水，也只會以各種「蠱惑」方式流進樓市。而到最後，一個缺乏實體經濟支撐的狂熱樓市，就像無根之木、狂野之城，短炒過後空餘唏噓。