樓價不跌之謎：「新香港人」撑起
2018/05/02
2018年以來，身邊有6位朋友在香港首次購買住宅物業，但只得一個是土生土長，其餘5位都是近10年才來港讀書、定居並領取身份證。筆者向地產經紀業界查詢後，發現這種情況並非罕見，反而逐漸成為常態。
每年有近2萬名這類來港求學後定居的「新香港人」，他們皆為13億人當中的精英，兼具實力和家境，擅長「賺北水錢」，更有富爸富媽資助首期；換言之，其「買樓能力」遠超過港產年輕人，更加不用提50幾歲的浪子‧土著‧自醉‧望東樓。若按港人月入中位數（約1.7萬元）計算，本港樓價無疑貴絕全球，正如國際調查機構Demographia指出「19.4年不吃不用才買得起」；但今後買樓主力將是「新香港人」，那就需要換個角度來看樓市估值。
首先需要略作定義，內地南下定居者在香港的身份經過幾個階段演變。第一階段是上世紀五十年代之前，內地人從大江南北來港避難或謀生，港英政府在五十年代中旬做過統計，當時超過一半香港居民並非在港出生。
六十年代後，隨着移民第一代在港繁衍第二代，本地出生居民佔比才首次超過五成，香港本土意識亦逐漸產生。加以當時內地經濟和社會發展欠佳，新來港人士大多數在經濟和文化水平上的起步點較為落後，往往遭到本地居民或多或少的歧視，最經典形象是1979年電視劇《網中人》的「阿燦」角色（廖偉雄飾）。
第三階段是1997年回歸之後，香港人逐漸懂得「政治正確」，甚少再公開歧視新來港內地人士，幾乎沒人會用「阿燦」稱呼（反而更多人自嘲「港燦」），改稱為表面上中性的「新移民」。但在底裏，大多數人對「新移民」仍有成見，主要將之聯繫到每日150個持單程證來港的港人內地親屬，覺得他們通常會住公屋、領綜援。
具資本、人脈、知識優勢
現在是第四階段，除了持單程證的「新移民」之外，同樣數量龐大的是透過「學生簽證」、「非本地畢業生留港安排」、「優才計劃」、「輸入內地人才計劃」、「投資移民計劃」（直至2015年叫停）等政策來港的「新香港人」。相比起「阿燦」和「新移民」被視為低人一等，這班「新香港人」似乎回復到第一代南下移民的地位，較之土生土長本地人反而具有資本、人脈以至知識優勢。
根據香港入境事務處資料，本港在2016年發出1.89萬個內地學生簽證，另外透過「輸入內地人才計劃」發出1.04萬個工作簽證，又透過「非本地畢業生留港/回港就業安排」發出9,289個簽證。再加上在「優秀人才入境計劃」（273個）、「一般就業政策」（3.6 萬個）和「補充勞工計劃」（3545 個）下來港工作的人士，可以粗略估算，每年最少有4 萬個內地人來港居住，但他們並非「單程證」人士。綜觀多年資料，每年數字呈穩步增加趨勢，顯示來的多、走的少；而這還未計算由內地來港，但手持瓦努阿圖、毛里求斯等護照的「外籍人士」。
透過學生簽證、人才計劃、優才計劃等政策來港的內地人士，只要住滿7年便可領取俗稱「三粒星」的永久居民身份證，所享待遇跟土生土長本地人無異，包括買樓時毋須繳付額外30%買家印花稅（BSD）。這些年香港經濟暢旺，憑他們的學歷、知識、人脈和拼勁，當然不難搵到工，很多甚至是本地生夢寐以求的「筍工」。找到工作後，透過公司向入境處提出申請，便可獲得工作簽證繼續留港，獲批率超過九成。不少人近年還成家立室，加上他們事業有成，近一兩年就開始買樓。
樓價中位數619.2萬元
對很多土生土長港人來說，香港樓價好像貴到離譜，似乎打三世工也買不起一個劏房蝸居。例如Demographia根據全球城市的樓價中位數，除以家庭入息中位數，得出各地普通居民要「不吃不用」幾多年，才買得起一個普通住宅單位，而香港在這個排名榜已經連續8年稱冠，榮登「全球最難買樓城市」，非常「巴閉」。在2017 年，本港樓價中位數為619.2萬元，按年大升14.2%，而家庭收入中位數只是上漲6.3%至31.9萬元，不吃不用也要19.4年才買得起樓，較2016年統計的18.1年進一步延長。從這角度看，本港樓價似乎泡沫嚴重，很多肥瘦淡友也據此斷定樓市即將爆煲。
但正如文首指出，根據筆者親身經驗以及經紀業界反映，現在入市買樓的很多是「新香港人」，而他們已獲得「三粒星」，買樓身份跟土生土長港人相同，所以在各類統計上都看不出端倪（去年內地買家佔本港一手住宅銷售金額約23%，但只計算要繳付BSD的個案）。至於「新香港人」為何這麼「把炮」，看似輕而易舉買得起樓？主要有三大原因：
一、內地有13億人口，單計每年高考考生已接近1000 萬。在超過1億適齡年輕人當中，每年只有1萬多人（不足0.02%）能夠憑着實力或關係，考取本港高等院校的本科（UG）或研究生（PG）課程，當中很多都是省市探花、榜眼甚至狀元尖子。當然，內地最頂尖學生都去哈佛劍橋，次之北大清華，來港的以「一等三流」人才為主，但已經是萬中選一，非常犀利。
在投行、營銷、公關、保險發光
二、正如上述，內地來港學生大多數學業成績優異，中英文流利，畢業後求職自然比起一般本地生吃香。更重要的是，現今香港最大商機來自「北水」，本地學生也要北上遊學熟悉國情，卻豈及內地生跟國情融為一體，又在國內擁有人脈，再借助在港獲得的體制優勢和見識眼界，實屬最佳「食北水」人選。所以不論在投行、營銷、公關、保險、高端服務等行業，以至於大企業中級管理層，現在都逐漸由「新香港人」發光發熱，他們的「錢途」是很多本港土產大學生難以想像的。
三、內地來港學生若非本身實力超凡，就是背景深厚的富二代或紅二代。最要命的是，據筆者親身觀察，大多數人其實兩者兼具，既有實力又有家境。皆因內地改革開放40年，社會發展已趨向固化，跟香港一樣從幼稚園前「起跑線」就開始激烈競爭，所以若非天資聰穎、性格勤奮再加上中產家長着意栽培，很難在高考脫穎而出（去年內地瘋傳一篇文章〈寒門難再出貴子〉，正是反映現況，來自貧困山區的狀元不是沒有，但如鳳毛麟角）。換言之，很多「新香港人」賺錢能力強勁，在內地還有富爸富媽奧援，資助一千幾百萬元首期「濕濕碎」，試問他們買樓又怎會有難度？
Photo Credit: Tyrone Siu/ REUTERS/ 達志影像
香港政府在努力增加土地供應後，現在每年一手住宅單位還不足2萬個，但每年來港內地學生也接近2萬個（還未計透過工作簽證來港的另外約2萬人，以及接近6萬個「單程證」人士），從這角度看，供應似乎仍然遠遠不足。
一句到尾，對香港土著年輕人來說，樓價好像貴到離譜；但內地來港學生是13億人當中龍鳳，兼具實力和家境，不論想在香港、倫敦或紐約都不成問題。只要香港對內地人仍然有吸引力，這班「新香港人」都足以撑起本港樓市有餘。更甚者，這班「新香港人」從不在此土著網站流連，正因為久留此地的50幾歲的浪子‧土著‧自醉‧望東樓‧肥佬‧大陸燦引刀傻嗨等人，在過去往往只有鼠目寸光般掩耳盜鈴。
畢竟樓市貴不貴，是針對主力買家而言，而香港在中國崛起和「一國兩制」背景下，有別於全球絕大多數城市，主力買家並非本地平民百姓，而是統稱為「新香港人」之新興外來貴族。從香港土著、政策制定者以至投資者，不管樂見與否，都需要認清此一客觀現實。
那麼，對香港土著年輕人有何忠告？雞湯式廢話無濟於事，但把眼光擴闊，環顧全球同世代年輕人，我們的處境比上不足比下有餘，確實沒什麼可抱怨，惟有自求多福而已。
主動而言，爭做700萬人以至全球70億人當中精英，買樓當然也沒問題；或者順應大趨勢，為「新香港人」提供服務，亦可掙到中等生活。被動而言，或許等待「支爆」，但屆時覆巢之下香港也難有完卵。第三條路是努力儲一筆本錢，找一個生活競爭沒那麼激烈的地方，土著‧自醉‧浪子‧望東樓 自己去做「新移民」，甚至「逆流」躝上內地也將是一項現實選項。
市並抽中觀塘新盤凱滙，當時其入市呎價約1.8萬元，反觀新鴻基地產最近投得的啟德地，樓面地價也接近1.8萬元。友人以地價買入現價物業，現在滿心歡喜過新年。最新記錄顯示，此盤最新的成交呎價已達4.7萬元。
