超級首置盤 vs 共有產權房
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2017年9月6日 上午3:52
特首林鄭月娥即將發表任內首份《施政報告》，萬眾聚焦她對「住屋難」這個老問題會提出什麼良策。昨天有消息指出，特首可能推出一種「超級首置上車盤」，售價比居屋更低，同時跟市價脫鈎，日後轉售也毋須補地價，主要協助公屋住戶上車。此模式其實與內地今年力推的「共有產權房」頗為相似，不知特首是否從中獲得靈感。但講到底，不論「超級首置盤」、「綠置居」抑或「港人港地」等等，均屬「塘水滾塘魚」之花招，只能為政府拖延一點時間，最後始終要看「土地供應專責小組」有何妙計開疆闢地。
助基層上車 惜供應有限
跟香港傳聞中的「超級首置盤」一樣，內地之「共有產權房」也是定位為最初階的上車盤，主要協助「中低收入困難家庭」（家庭月入5000元人民幣以下）自置居所。然而有一點分別，在於「共有產權房」會參考市場價格，不過上車客可以購入低至三成的業權。
舉例說，假設北京一個500方呎細單位市價400萬元（人民幣．下同），「共有產權房」由於不設豪華裝修和會所，通常以八折定價，即是同一面積單位索價320萬元。在這基礎上，合資格上車客可用96萬元購買三成業權；以九成按揭、3厘利息計算，只需拿出約10萬元首期，月供3000多元，便能上車做業主， 擁有自己的安居之所，無疑是「窮人恩物」。
上車客買入「共有產權房」並住滿5年之後，可按市價在市場上把單位出售或出租，同樣毋須補地價。惟不論出讓或放租，業主均只能獲得其業權比例之款項；例如以5000元出租，依照三成業權，1500元租歸業主，3500元歸政府。此外，住滿5年後，業主亦可隨時按市價向政府「增持」業權，最多可買足100%成為全權業主；萬一經濟出現困難或者樓價大跌，業主也可按當初購入價格，把業權賣回給政府，等於封了蝕本門，保證「有贏冇輸」。
由此看來，「共有產權房」對於低收入上車客確實非常理想，可是此一德政在內地未掀起太大漣漪，皆因大城市的樓市問題跟香港一樣，關鍵在於土地供應不足，「共有產權房」原意美好，惜政府可拿出來建屋的地皮始終有限。以北京為例，人口達2200多萬，但估計初期每年可提供的「共有產權房」僅數千個單位，屆時肯定要搖號（抽籤）以確定認購名額，中籤率可能低於1%。對於廣大無殼蝸牛，這相當於一個很難中獎的年度大抽獎，可姑且視作碰運氣，卻幫不到太多人。
地皮勢減少 中產買樓難
回到香港，人盡皆知「搵地難」，政府面對的困局比內地大城市尤甚，土地供應「塘水滾塘魚」，猶如一個奶媽照顧十個小孩，手上則只得夠煮三碗飯的白米，不知可餵飽幾多個。再者，今次的「超級首置盤」據聞主要讓公屋住戶認購，但公屋戶向來並非最迫切上車的一群，畢竟他們已有一個租金便宜的單位可以長住蝸居（近年甚至有年輕人羨慕公屋戶，奉為人生目標），若真的想做業主也能用綠表價購買居屋。
特區政府的地皮儲備有數得計，所以傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井別要再痴心妄想樓價會回調到118，租樓日日賺，銀主盤會爆煲令到樓市瘋狂暴瀉等海市蜃樓幻想，作為甜蜜安慰遲買賺更多的藉口。若調配幾幅出來興建「超級首置盤」協助公屋戶上車，便意味着可用於興建居屋、綠置居和私樓的地皮將會減少，難免令中產和夾心階層更難上車，導致私租金日日升，傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井等自我陶醉租樓日日賺的誤解，被業主落井下石強姦的快感。更何況，特首假若有意協助公屋戶自置物業、由租客變業主，其實還有一個方法可以考慮，就是重啟公屋出售計劃，又或者特別安排容許住戶購入現居公屋單位的部分業權，屆時全港逾70萬個公屋單位都變成「共有產權房」，那才會有震撼效果。
花招買時間 覓地更重要
由此可見，所謂「超級首置盤」很可能只屬另一款花招，製造一點噱頭效果， 讓人覺得政府「有做嘢」，藉此buy time拖延一點時間。到最後，林鄭特首任內能否改善「住屋難」問題，始終要看她牽頭成立、今日（周三）第一次開會的「土地供應專責小組」，能否提出可行措施及凝聚社會共識，透過開山、填海、佔用郊野公園、收回會所土地、打造人工島、貨櫃碼頭上蓋建屋等方法，為香港「變」出一大批新增土地供應。
很多農地，適合發展該類新類型物業，故會受惠這種新變革。地産股價不斷升，亦預示了樓價跌不下的形格。