政府突如其來的加辣樓市招數，將購買第二套房的印花稅，劃一提升至15%，這一重招對投資者入市有即時停止作用，但由於投資者只佔入市買家三成，因此就算投資者全數不入市，單計初次入市的首次置者，仍有足夠認購人數，吸納新推新盤，因此倘新招推低樓價，首次買家就要把握入市機會。
早前新盤的認購人數，動輒超額認購十倍以上，因此就算單計首次置業人數，新盤不乏買家入市，因此冀望樓價會因此出現大調整，可能會偏離事實。事實上，投資者不會因此全數不入市，而為了避稅，有錢父親可繼續買樓，只不過改由子女名字登記入市。不過未來數月，市場需時適應，因此樓價短期回落，仍有機會出現，雖然如此，不要以為樓價就會因此下調兩三成以上，樓市從此進入下跌週期。
新政策實施初期，成交量會大幅減少，這是意料中事，因為首次置業用家都會暫不入市，目的是在扑傻瓜，希望有發展商或業主被嚇傻，急急腳減價賣樓，那麼他們就可買到便貨。
對第二套房施行購買限制，這是國內不定期的打壓樓市動作，新近的打壓措施行一段時間後，深圳及珠海等地，成交大減，但樓價未見大幅回調，以珠海為例，樓價仍然月月上升，這足以證明打壓第二套房的實施，無法推低樓價。香港的首次置業人數比例人高達七成，因此這次新樓市辣招所造就的短期調整，就成為他們的入市良機。
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每週樓市評論
辣招出招日，買樓上車時！
汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
2016-11-05
特首梁振英聯同財爺及多名財金官員，宣佈本港永久居民買入第二層住宅所繳付的雙重印花稅（DSD），劃一徵收15%，昨日起生效。對樓市的影響肯定負面，二手市場會進入前所未見的冰河世紀。判斷樓市點走之前，翻睇過去15年一二手成交宗數及比例作為參考。自2002年至今年，二手住宅交投佔整體成交比例，介乎63%至90%，平均是79%，即一手與二手的比例是2：8。二手交投2010年錄得超過12萬宗成交，及後額外印花稅及其他辣招稅生效並加強，盤源被鎖死，去年二手交投跌至只有3.9萬個，較五年前跌了接近七成。15%劃一印花稅出台後，二手投資客應該絕迹，成交再跌一半並不足怪。香港樓市的畸形，就是越升越搶，越跌越等，越平越冇人買。新政策對首置上車客，表面上沒有影響，但實情是，當他真心希望入市時，會發現市場根本沒有二手盤源供應。業主從過去多次辣招稅經驗學曉了，只要等多陣，樓價又會升番轉頭，現階段沒誘因要減價出貨，談何成交。再睇另一組數字，去年300萬元但少於500萬元的成交，以及500萬元但少於1,000萬元的成交，分別有1.92萬宗及2.3萬宗，佔市場比重是75%，今年有關比例相若。400萬元物業，新印花稅是60萬元；而700萬樓元，新印花稅是105萬元。換樓客是樓市一大購買力，但新稅下，換樓成本及計劃要重新計算，無形打沉樓換樓意欲。去年十月至今年三月，二手每月平均成交跌至只有1,700餘宗。今年8至9月超過4,000宗交投的小陽春期，會成為過去。可以想象，當市場最大兩批購買力都消失（投資客及換樓客），二手成交慘淡場面可以預計。未來兩個月，宗數將跌至1,500宗以下，全年計宗數恐怕不足兩萬宗，只及2013至2015年平均四萬宗的一半。
按劇情發展，真正上車購買力，會流向一手市場。但一手市場能否如過去數年般火熱，這點我有懷疑。明年私宅供應是2.8萬伙，未來三年供應亦超過9萬，發展商倘年推盤兩萬個，在沒有投資客甚至換樓客入市，會重現「供過於求」的情況。羊毛出在羊身上，發展商回贈印花稅會成趨勢，但部份成本會在價單上反映。一手樓價不會大跌甚至提升，二手業主亦不願割愛，就算有劈價盤，也恐怕只是零星個案。新印花稅固然威力勁，但人大委員長主動提釋法，香港賴以成功的根本：法治，會被摧漽，「悲釋LAW」對樓市更具深遠負面效應。樓市見頂已成定局，跌多少也沒甚意義。距離新特首明年三月底選舉約有五個月時間，樓價指數（CCL）未來半年會失真，因數據太少而扭曲實況，發展商亦不會減價賣樓，只在付款方法上「做嘢」。但更重要是，當樓市被政治挾持時、當辣招被有心人用作政治武器，港樓未來半年會進入危險期。股榮
時停止作用，但由於投資者只佔入市買家三成，因此就算投資者全數不入市，單計初次入市的首次置者，仍有足夠認購人數，吸納新推新盤，因此倘新招推低樓價，首次買家就要把握入市機會。
