兩個投資項目之預期回報率相同，且市場價格風險程度也一樣，甚至性質、規模、投資時間、地點、政經環境以致“人和”等亦一致，就是否表示兩個項目從投資角度看沒有分別，即是說，隨意投資哪個也一樣？
答: 有“機會”兩者的確相似，投資 A 或 B 之分別實在不大，但並不能完全肯定，單是回報率環節已可以令 A 項目與 B 項目不同，就算兩者回報率一模一樣，原因如下:
1) 借貸水平 = 假設 A 和 B 之預期回報率皆為 IRR (Internal rate of return，簡化可將它當作 compound rate) 20%，但 A 之借貸水平比 B 的高，而基於借貸同時有提升投資（自身資本）回報率和增加財務風險之效，A 其實比 B 遜色，因為倘若 B 之借貸水平追上 A 時，B 的回報率可高過 A 的。
2) 回報的組成 = 若以房地產為例，投資回報主要由兩環節而來；一是租金收入，另一是樓價上升。套用到上述例子，假設 A 的 20% 是由 3% 租金收入和 17% 樓價升值組成，而 B 的 20% 是由 7% 租金收入和 13% 價格上升而來，兩者實質有别。這不是哪個好些之問題，亦未必有對錯之分，反而是哪個項目較為適合某投資者，以及預期的價格升幅有多可行之考慮。
從技術角度看，租金收入的部份較容易掌握，尤其 是現已建成存在多年的物業，因有市值租金甚至 rent roll （整幢物業的租務紀錄）可參考，但至於價格未來升值，就算計得如何專業細緻，亦只是「猜測」，而未來永遠包含着預計不到的變數。當然，過往價格走勢可有點 幫助。
一般而言，要達到 A 項目的 20% 比 B 的 20% 要求較高。
3) 價格波動的密度 = 假設 A 和 B 的市場長期計有相同的價格升幅率，甚至相同的價格波動，然而在某期間內，例如二十年，A 的市場前後只有一次的周期，即一高一低，而 B 則經歷三次周期，即平均每六七年便見一次高低，又當其他環節均等，B 可會是較佳選擇，因“低買”既然會賺得快些且有三次機會，“高買”了亦只需等待六年左右便回本。
下次有人向你說兩個項目的回報“一樣咁好”時，你現在懂得問了。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。
