建築費如何支持樓價?
很多人說,建築費同樓價毫無關係,建築費貴不一定能支持高樓價。但又有另一班人話,建築費貴,樓價若果低,揾阿水去起樓。到底係前者說得對,還是後者說得對?剛好講開空置,我會嘗試利用空置率去解答上述問題。
空置率是反映房屋供應、自住剛性需求合成後的結果。今天住宅整體空置率約4.14%,屬1997年後的16年新低,而中小型住宅空置率更低至乾水階段,B類單位空置率創1988年後的25年新低,C類單位空置率亦創1993年後的20年新低,A類亦維持在3.5%的低位,上述數字反映住宅市場目前正處於供不應求的情況,現在香港雖然每年平均有約8,000 – 11,000間新落成單位,但空置率及量卻年年下跌,即代表每年住宅新增需求量大於落成量。
樓價被3D辣招強行拉停,但是建築費(包括人工及材料)持續上升,發展商利潤若收窄、甚至有蝕本的風險的話,發展商起新樓的意欲便會降低,供應便會減少。沒有新供應,又如何解決目前供不應求的狀況呢?
簡單說,空置率高低可反映供過於求,還是供不應求。在供過於求時,建築費多與少未必能夠支持樓價,因為市場已有充足的空置單位。但是在住宅供不應求的今天,高建築費絕對可以支持今天的樓價,因為樓價唔夠高,發展利潤唔夠吸引、甚至要蝕本的話,揾阿水去起樓?沒有新供應,又如何降低樓價呢?況且近幾年,香港失業率低、業主負債及供款比率處於合理水平,住屋需求強勁,若住宅仍然繼續供不應求,樓價又怎會有下調空間?
建造工人成本因工人短缺而上升,加十大基建及增加公私營建屋目標,工人短缺更為明顯;同時,建材價格跟隨通脹上升。政府就算肯透過壓縮地價去控制樓價,當大埔臨海豪宅地皮只賣到$3,300 / 呎、屯門地只能賣$1,000多 / 呎時、馬鞍山地價亦創2004年後新低,到底還有地價還有多少可再壓縮的空間?若地價再跌,到底地價又能否 cover地皮前期開發成本呢(如平整、來去水、電、通訊等三通一平),筆者倒有興趣知道。