近日與友人吹水，期間有人表示資金無出路，就算港樓價格不升也會投資。筆者取笑老友: 你這樣說，不是無知便是無恥，以你的智商計，後者居多。
倘若真的認為樓價不會升而仍投資的，根本是做蝕本生意，此乃「無知」，而倘若心裡預期樓價會上升，但口說不升會照樣買，則屬口不對心之「無恥」。
為何樓價不升會是蝕本生意？我們用一些簡單計算來表達，包括IRR (投資的内部回報率，在這可當作年回報率)，NPV ( 折現值，在這即整項投資扣除通漲後之價值)，甚至 Nominal (名義值)，且假設租金淨回報率由2.50%至5.00%不等，以及平均4.50%之年通漲率，亦分別有三年、五年和十年的估算，買價假設為一千萬港元(為簡化起見，税項、交易費用、借貸等不計) :
甲) 假設樓價全無升幅，只有2.50%淨租金收入和租金期内有些升幅 = 名義值當然是正數，但計上通漲後，就算只是用近年大致的4.50%來折現，也得蝕本。
乙) 假設樓價不升，租金要增幅多少才和通漲率打個平手:
丙) 以下是一些不同市況可帶來之回報，有甚差 (樓價-50%)、差 (樓價-25%)、好 (樓價+50%) 及甚好 (樓價+100%) 四個狀況，每情況之租金回報及升幅皆有差異，結果如下:
三年投資期
五年投資期
十年投資期
丁) 若將「甚好」對比「甚差」，和「好」比「差」，可計出以下的回報相對風險比率:
沒有甚麼回報相對風險比率之最低要求，但建議用 2，即相約機會率下，要賺二但只蝕一。願意面對現實的，用折現值比較，不願意的，用名義值吧。
...完...
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。
