相對房地產之供應，其需求可以是甚有 彈性的，經濟好賺到錢時會多了消費 (買大些住得舒適點) 和投資 (為收租為升值)，價格亦可上漲，一旦經濟轉壞時就變得水靜鵝飛，之前說過的甚麼剛性需求亦不翼而飛。這彈性差距之現象尤以新增供應對比新增之需求為重， 因新建房屋難以見一個買家才造一個住宅單位。
至於所謂剛性需求，說穿也是以錢作後 盾甚至作怪，而凡是要靠另一環節 (錢) 支撐才出現的東西 (需求)，嚴格來說就不是剛性，因剛性表示 “係又買唔係都買"，但不見得買樓人士整體如此頑固。好恨買是一回事，係唔係都買又是另一回事。或許需要有瓦遮頭是剛性，但不代表 “購買遮瓦" 亦屬剛性。
然而，這裡不是說本港房屋之需求及供應是平衡，就算家庭數目與單位數量相約，也不一定表示需求得以滿足，因為:
1) 部份供應未必是有效供應 (effective supply) = 例如一些太舊兼缺乏維修之樓宇，可能只是數字上存在的供應，又或那些投資後業主不放租不放售更不自住的單位，同樣是紙上之供應。至於為何可以不租不售空置 着，皆因carrying costs 不高，部份亦是QE 所賜。
2) 代溝 = 這是指不同世代的人對居住的習常要求有轉變，例如筆者之父輩家庭通常三代同堂 (爺加父加孫)，到筆者朋輩則二代同住 (父加子)，跟老爺奶奶齊住的不多，但一般會到結婚一刻才另置居所，而現世代有傾向盡早搬離父母家獨處，雖不排除回父母家探望或吃飯。即是說，用父輩現象 估算朋輩的住房需求會出錯，用朋輩來預計新世代亦可有差池。
再者，父輩朋輩又有否是導致這現象之因? 尤其一些 well to do 家庭？而 doing well 有否也與QE 有關？
3) 供應有時會製造需求 = 筆者近期讀過一篇文章，當中認為部份對公屋之需求是因新建之公屋品質超越了基本之預期，即稍為“靚過龍"，繼而申請人入住後不太願意遷出，上世紀之臨時福利原意已不存在，而這推論又非全無道理。
再者，以前單身人士入住公屋大多是與别的單身人士共住一單位的，而現今則有專為單身人士而設之居所，或許亦多少反映社會普遍的遲婚甚至不婚現象。至於這樣提供房屋在公共理財環節裡是否可行又或適當，不在論述之内。
總括而言，估算居住需求 (不是願望) 從不容易，因伸縮性大，而這又因人基本上是可以能屈能伸的，經濟真的很差時，連原本抽中單身公屋之年輕人亦可能卻步，更遑論買私樓。
...完...
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。 
