按揭比例低保不住樓價 - 鍾維傑

2012年5月9日 - 信報

根據2011年人口普查，以自住的業主計算，沒有按揭的比有按揭的業主多，兩者是約74萬與49萬之比；一般有按揭的業主報稱每月還款只佔入息約20%，聽來輕鬆，應不須節衣縮食。這情況反映兩趨勢：①隨着人口老化，「供完樓」的業主比例漸升是近十年的現象；②隨着近年多印了的銀紙，借貸利率變得便宜且創歷史新低令供樓較容易。

因此，有評論認為：（1）樓市沒有泡沫；（2）樓價大跌不了。這些說法不全無道理，但筆者begs to differ。

首先，「泡沫」一詞於不同人會有不同意思，提及時可令部分人顯得情緒化，或許他們有不少物業在手！為簡便起見，這裏集中探討價格，包括其走勢及相對收入的比例等。

若由1993年起以差餉物業估價署的私人住宅樓價指數計算，無論單位大或細，現價皆高於歷年來的高標準差水平，技術上在高處運行，至於是否視之為「有泡」，留給讀者考慮。

另一角度就是將歷年來的住宅平均價格除以名義人均產值（GDP per capita），便得出每年的比例；近年的數字是14，比1997年的17低，但高於平均的11。

1997年香港樓價相比歐美和亞洲的可算「鶴立雞群」，近年卻沒有這麼突出，且平均香港物業購買力（如可換取多少外地樓房）亦低了少許。因此，即使香港樓價的確高，但未及1997年的程度，泡沫仍比當年細。

其次，樓價大跌與否，主要看有沒有巨大經濟金融的負面事情。近年樓價上揚多少與便宜銀紙有關，且令政府的遏抑措施顯得效用甚微，若視銀紙多為正面因素 （起碼部分業主會這樣想），那麼，銀紙變少時便不能期望和樓價decoupled，正如水可載舟，亦可覆舟。

若只看香港本身的經濟狀況，如低失業率等，的確沒甚問題，但環球看時，陷阱處處，包括內地經濟轉型的影響。

即是說，當出現這類巨大不利事情時，什麼按揭不多或M2和M3充裕等，皆保不了樓價大幅（如25%以上）的調整，因只要有少數「頂不住」的業主低價放售，便可造出新低價，按揭少只能令壞情況快速過去而已。

至於泡沫，也可以「抵唔抵買」視之，例如當認為某餐廳訂價太高又不好吃兼氣氛亦差時，與客人財務上負了多少債何關？