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願輸打賭請食飯

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會榮譽會長及常務顧問
香港東區工商業聯會首席會長

  在一個工商舖慶功宴上,與多位著名投資者相聚一堂。這班活躍於本港商舖市場的資深投資者,來頭不同凡響,身家加起來近千億元,本人雖然排名第一(倒數),但能參與其中,與有榮焉。

  自從政府去年初推出雙倍印花稅以後,不僅住宅市場炒家離場,連工商舖投資者也持觀望態度,過去一年他們甚少買貨,偶爾買進都是作長線投資之用。如紀惠集團轉投酒店項目,滔哥投資英倫商舖市場,Addie哥專注收租物業,連近年最活躍市場的Johnny兄也罕有出手,大家都慨歎物業市場的光輝歲月已成過去,目前的投資策略是「宜守不宜攻」。

通過雙倍印花稅 勢在必行

  酒過三巡,話題自然離不開老本行,談及立法會正在審議通過雙倍印花稅,原本的喜悅氣氛立刻跌至谷底。一眾地產中人皆愁眉苦臉,所謂「借酒消愁愁更愁」,尤其是地產從業員,似乎暫時看不到春天何時會來臨。連堂堂上市大行美聯物業,去年也要虧損兩個億,怪不得董事總經理黃子華席間不斷搖頭歎息。

  「子華哥,別擔心,呢次雙倍印花稅一定通過唔到!」一把雄厚的聲音傳來,說話者正是紀惠集團湯文亮:「我肯定立法會將否決雙倍印花稅,否則我請你們吃飯。」如此振奮人心的言論一出,大家的精神為之一振。本人與子華哥立即異口同聲回答:「湯SIR,如果真的通過唔到,我哋請大家吃飯至真。」坦白說,我們都認定雙倍辣招通過勢在必行,寧願輸打賭也沒關係,真心希望可以請吃飯,如果要湯SIR請客,那麼吃飯時相信也是苦著臉的。

  港府推出雙倍印花稅,目的是不想港人買第二層住宅,此措施也強加於工商舖物業,即是所有物業每轉一次手,就要交一次雙倍印花稅。以往非住宅物業,無論以確認人身份轉手多少次,均只是由最後的買家支付一次從價印花稅,即大約樓價4.25%的稅款。如今轉一次手便要交一次雙倍印花稅,即8.5%加8.5%等於17%樓價的款項。也就是說,投資者必須加價兩成以上,轉售物業才可以產生利潤,試問在目前淡靜市道,任憑投資者有通天本領,也難以超高價出貨獲利。

舖租調整 其實由市場決定

  由於某些商戶投訴業主加租,迫使政府不斷出招,禍及不太影響民生的工商舖市場。其實租金的升與跌,跟物業成交量沒有直接關係,一些舖租加幅最大的地區,如羅素街和廣東道的店舖,大多數是由財團或長線投資者長期擁有,反而交投活躍的二三線舖位,加租幅度比較溫和。租金是由市場決定,並非業主要加多少就多少,當吉舖多出來,即是承租能力不足,業主便要減價作招徠。坊間常說的加租逼遷個案,是傳媒渲染誇大的成份居多。

 

 
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1. 亮劍 2014-05-07 11:27:27

探射燈:港樓高危 料挫兩成

中日若就釣魚島主權爆發戰事,中國經濟會受打擊,香港經濟勢無運行,隨時現走資潮,禍及樓市。

跌逾兩成恐釀「人踩人」

市場有分析認為,地緣政治風險只是其中一個「藉口」,因本港樓價已漲至極高水平,只要有一個負面消息,已經會觸發樓價下跌,若今年樓價跌幅超過兩成,會觸發短期恐慌,出現「人踩人」情況。

富亨環球投資顧問財富管理董事陳寶明表示,烏克蘭局勢若惡化,因香港作為國際金融中心,資金自由進出,本港有機會成為歐洲資金避難所,對資產市場有利。不過,若衝突出現在亞洲,例如中日爆發戰事,屆時資金會撤離香港,禍及本港樓市。至於樓價跌幅有多大?他說要視乎戰爭規模而定。

他又說,不少發展商變相減價促銷新樓盤,目的就是在盡量不影響二手樓市下盡快散貨,估計今年樓價有機會由高位下跌一成。

-----如果我係奧巴馬,呢邊烏克蘭就來爆大鑊,那還有閒情逸致同日本仔去圍堵中國?拒係咪想自討苦吃?迫中俄聯合玩大拒?

中大全球政經碩士課程客席講師黃元山表示,中國經濟正處調養期,若與外圍發生太多紛爭,勢不利調養,同時難以在動盪環境下,將低科技產業提升至高科技。至於日本,即使是小規模軍事衝突亦對經濟不利。倘中日關係不和,本港經濟會受拖累,除打擊資本市場,對旅遊、消費等同樣造成影響。

------日本人狗仗主人勢,才敢口出狂言啫,現在美國佬周身唔得閒,中國人一定記緊淡定有錢剩,沉默是金,以時間換外交空間,驚美日同盟?等佢美歐攪掂俄國普少先啦!

交通銀行首席經濟及策略師羅家聰更表示,按差估署樓價指數除以家庭入息中位數看,本港家庭目前的供樓負擔已貼近九七及八一年樓價大跌前的水平,目前樓價跌勢已成,只是欠缺一個「藉口」,這可能是中日關係、烏克蘭局勢或其他新金融風險。

羅家聰又說,若今年樓價跌幅超過兩成,或觸發短期恐慌,或出現「人踩人」情況,令短期樓價跌幅加深。

-----家聰哥如果你係奧巴馬,那邊烏克蘭局勢發展你不能掌握,咁當然唔會開多壇嘢出來,以免腹背受敵啦!

以下係我在烏克蘭爆鑊初期的評論,又睇我點講、教授點回:

亮劍 2014-03-02 16:12:07

博士⋯⋯樹欲靜而風不止,呢一幕係日本仔撩交打在先,但中國亦唔使怕,因為佢行緊大運,烏克蘭呢一鑊嘢幫中國唔少,俄羅斯要是同歐美反枱,咁應該有人好唔得閒,到時就是係繼911、伊拉克同阿富汗之後,圍堵中國又再一次臨尾香!

亮劍 2014-03-02 22:52:27

呢次歐盟喺烏克蘭呢度,真是食人一隻車,輸了整盤棋呀,希望中國領導吸取教訓,唔好學歐洲佬「咁望能夠」呀,記得小不忍則亂大謀呀!

現在俄羅斯擺明俾人落面,強悍嘅普京應該幾難下得呢啖氣。

小弟愚見佢最少都給點顏色你歐盟看,「烏克蘭一分為二,或陷入內戰嘅機會」,絕對唔細。

要是有呢一日,你歐美等國跟還是唔跟普京齊齊發癲?

⋯⋯鷸蚌相爭,那中國魚人得利,呢幾日習總應該會心情開朗,開心到震!

唔跟⋯⋯烏克蘭再次被俄羅斯控制,那麼迫走前總統亞老嗰班友,今次大檸樂了,而你歐美呢劑唔單止冇曬面,從今以後仲有冇人聽佢支笛?

美國奧巴馬盤棋行到呢度,真是進退兩難,而時間現在係中國嘅朋友,我們自己中國人應利用佢,等待日本呢隻癲狗自己發癲做錯嘢。再等美俄互相烧銀紙喺烏克蘭呢度,中國就可爭取多十年八年時間韜光養晦。

到時此消彼長,美日同謀對中國大國崛起的阻撓,就變得軟弱無力!

歐美日呢鑊係多行不義必自斃,中國唔使急於一時三刻。

 

陈增涛复 2014-03-03 05:35:51

29楼亮剑先生:大国搏奕既短兵相见又笑里藏刀,是实力的比较也是机警的过招,但互信的建立才是双嬴的关键。当今中美之间互信受到空前考验,而中国内政红利难尋,经济虽表面依然风光,却是内外交困的格局。今中曰叫骂互相把对方推向战争边缘,对中国不利,中国务必沉得着气自我跨越。乌克兰乱局可能给中国一点时间,但相信美俄之间会很快妥协。

 

2. 希伯來 2014-05-07 11:32:04

湯博士認為DSD通過不到, 咁有信心,大家可知道內情?

「子華哥,別擔心,呢次雙倍印花稅一定通過唔到!」一把雄厚的聲音傳來,說話者正是紀惠集團湯文亮:「我肯定立法會將否決雙倍印花稅,否則我請你們吃飯。」

3. 講道理 2014-05-07 11:36:35
美聯都蝕兩億,地產代理的確幾傷,政府應該要檢討辣招內容!
4. 中女社社長 2014-05-07 11:40:20
其實住宅界好友也在約一場慶功宴, 宴會過後有機會小弟會跟大家報導 ^ ^
5. 小陽 2014-05-07 11:55:02
我想問如果DSD不通過的話,係律師樓的DSD 錢是不是退返俾業主?
6. 湯文亮 2014-05-07 12:16:55
我冇內幕消息,只不過想搵一些理由請食飯,大家都冇嘢做,食飯飲酒就最好,順便續埋蔡sir古文:
棄我去者,昨日之日不可留,亂我心者,今日之日多麻憂,長空萬里送秋雁,對此可以酣高樓,蓬萊文章建安骨,中間小謝又清發,欲上青天攬明月,秋刀斷水水更流,舉杯消愁愁更愁,人生在世不得志,明朝散髮弄扁舟。
今日做物業投資者,一定要以守為攻,以靜制動,不是量力而為,而是量力而不為,願各位物業投資者共勉之。
7. 旺旺 2014-05-07 13:36:36
MK已經自由行大跌,吉鋪下半升應該升多3-5%
8. 面向世界 2014-05-07 14:23:38
一句講晒,辣招唔撤,唔單止地產冇運行,連好多行業都冇運行,香港經濟遲早受影響,港人唔會有著數.
9. 雲中紅 2014-05-07 14:26:58
湯博士集團實力超班,非一般投資者可比,佢話辣招DSD通過唔到,或者有其內情,外人難以知道,我們小業主希望撤銷辣招,振興香港經濟!
10. 講道理 2014-05-07 14:46:49

難怪沒人再炒舖:

"此措施也強加於工商舖物業,即是所有物業每轉一次手,就要交一次雙倍印花稅。以往非住宅物業,無論以確認人身份轉手多少次,均只是由最後的買家支付一次從價印花稅,即大約樓價4.25%的稅款。如今轉一次手便要交一次雙倍印花稅,即8.5%加8.5%等於17%樓價的款項。也就是說,投資者必須加價兩成以上,轉售物業才可以產生利潤,試問在目前淡靜市道,任憑投資者有通天本領,也難以超高價出貨獲利。"

11. 法子 2014-05-07 22:19:29
細價樓缺盤新都城現兩客爭一盤,中原地產分行經理伍錦基指,新都城1期6座低層F室,實用面積364平方呎,兩組買家各向業主議價兩個多小時,終以400萬元沽出,另一組上車客買家失望而回。

----

咁呢組「失望而回」的買家下次睇樓會點呢?

A 要求業主劈價。
B 睇樓時彈業主的單位。
C 睇完樓之後唔嗲唔吊,等樓價跌。
D 即睇即買,如果有人爭就追價。
12. 過路者 2014-05-08 01:23:59
法子兄:  本人認為有可能選D,因為冇盤賣,怕買唔到.
13. 不明人 2014-05-08 12:06:57
雙倍印花稅已是 8.5%, 請問 17%如何計出來 ?

DSD: 8.5%
BSD: 15%
14. 講道理 2014-05-08 12:54:19
樓上人兄,我認為應該是每轉一次手,就要交一次印花稅,不知對不對?
15. 亮劍 2014-05-08 13:39:18

條數係咪咁計?

物业 A 本值 25 M,业主甲入左之後以確認人身分加 5 M 交俾乙,然後乙以確認人身分加 5 M 交俾丙。

未有 DSD 前 SD 係 35 M 的 4.25% 等如丙要俾 1,487,500 元。

現在係甲要交 SD + DSD 係 25 M 的 8.50 % 等如 2,125,000 元

而乙就要交 SD + DSD 係 30 M 的 8.50 % 等如 2,550,000 元

最後丙就要交 SD + DSD 係 35 M 的 8.50 % 等如 2,975,000 元

現在三次交易共要付 SD + DSD 7,650,000 (共21.86%) VS 之前一炮過付 SD  1,487,500 元,即多了 4 倍幾!

16. 講道理to亮劍 2014-05-08 14:07:19
都係亮劍兄心水清,現在一目了然!
17. 法子 2014-05-08 14:11:02
回13、14:

DSD 模貨都係收。蔡生的例子是模一轉,再成交。
18. 不明人 2014-05-08 14:39:52
劍兄, 對於甲來說都是只付 :SD + DSD = 8.50 % (假設不計任何成本 ) ,只要加價 8.5%以上出售就有利潤,對於一個摸貨者之後有多少次交易是沒有影響佢既成本

法子兄,為何蔡生又說 : 投資者必須加價兩成以上,轉售物業才可以產生利潤
19. 亮劍 2014-05-08 16:39:23
不明人-----以前一件貨轉幾手,每人執佰幾弍佰,而地代又有單開可維皮,但現政府同你一鑊過攞走晒所有杯碟碗筷,齊齊冇水飲冇飯食!
20. 東方紅 2014-05-09 00:11:09
本人認為蔡生意思是: 買入一次印花稅8.5%,再賣一次又要付一次印花稅8.5%,無論誰付都是一種費用支出,政府從中收了17%樓價稅款,試問投資者點炒樓?