蔡生甦醒了:

"作為物業投資者，當然希望樓市長升長有，財富得以不斷增加。不過回頭一想，做人也不能太自私，香港人因擁有物業而身家膨漲，與沒有物業者的財富差距甚大，已形成了貧富懸殊的局面。"

咁講似樣啲:

"是認為該跌時就讓它下跌，這有什麼不好，起碼順應一點「民意」，也符合當局的期望。或許，政府的管治會好一些，社會的怨氣會少一些。 "

從盤古初開,古人使用貝殼作為儲蓄工具, 到現代, 人們使用綜援金抗通脹?????

胡里胡塗肥師奶??????

以房價負擔比率（住宅中位數除以家庭入息中位數）计算可能有偏差。 报得出的（报税、人口普查）家庭入息都偏低！而这批入息中位的家庭不是私楼的对象!

香港樓價自2009年已升超過2倍?  （我都想） 这可能是某某楼盘某某区，不是整体！

迎戰樓市轉勢 掌握選擇按揭計劃竅門.........

踏入2014年，買家對樓市轉勢的期待愈來愈高。雖然聯儲局強調會仔細考慮美國經濟情況，才確定退市步伐速度，但市場已預期本港於未來兩年將踏入加息周期。此外，受發展商積極推貨及政府增建居屋消息衝擊，愈來愈多業主面對現實擴大放售物業的議價空間，令中原城市指數近期持續下滑，刺激更多準買家準備在來年啟動入市大計，而策劃入市第一步，除了物色優質物業，亦要懂得選擇適合自己的按揭計劃。

按揭計劃冷知識

不少買樓初哥，可能只對「P-2」等與按揭相關的術語有模糊印象，其實購置物業時，選擇適合自己的按揭計劃，不單可以減輕供樓負擔，亦可以及早部署應對加息周期重臨。要作出精明抉擇，第一步是了解市場上提供的按揭計劃選擇。

現時銀行及金融機構主要為買家提供最優惠利率 ( P ) 按揭計劃、銀行同業拆息 (H) 按揭計劃及定息按揭計劃。其中最受買家歡迎是俗稱「P按」的最優惠利率 ( P ) 按揭計劃。「P按」可分為「大P」及「細P」，前者最優惠利率為5.25%，後者最優惠利率為5%，現時採用「細P」計劃的銀行包括恆生、匯豐、中銀香港及南洋商業銀行，而其他銀行及金融機構則選用「大P」計劃。

實際利率計算方面，不論是「大P」或「細P」，都以最優惠利率減去某個百分比而計算，例如按揭計劃息率為P-2.8%，最優惠利率為5.25%，實際利率則為2.45%（5.25%-2.8%）。

「P按」計劃好處是最優惠利率相對穩定，不過香港最優惠利率是跟隨美國息率調整，甚至有時候會較美國更快加息，當美國啟動退市步伐後，選擇「P按」便要及早估算加息對供款的影響。

銀行同業拆息(H)計劃俗稱「H按」計劃，「H按」中的「H」是指銀行同業拆息(HIBOR)，換言之，按揭息率是以銀行同業拆息計算，一般銀行或金融機構均會以銀行同業拆息加某個百分比得出「H按」的按揭息率。

「H按」在低息周期時，業主可以即時節省利息支出，故此當金融海嘯後的數年，「H按」計劃曾頗受歡迎。不過當加息周期重臨時，又或港元受狙擊令金管局多次調高銀行拆息，都會即時增加選用「H按」業主的利息開支。

面對加息周期重臨，銀行及金融機構開始積極推廣定息按揭計劃。參與定息按揭計劃的業主，可以在指定年期內享有固定息率，年期由三至七年不等。雖然定息按揭計劃的息率會較「P按」及「H按」略高，但踏入加息周期後，業主在指定年期內毋須憂心加息會增加供款利息負擔。故此除了新造按揭的買家，亦有部署轉按的買家會考慮選擇定息按揭計劃，作為應對加息的「避風港」。

反映2013年聖誕節長假期的一期中原城市領先指數報117.71點，創52週新低，顯示樓價新一輪調整已經開始。

準買家除了在各區物色適合自己的樓盤，亦要先了解各類按揭計劃特點及申請按揭須留意的地方，為「上會」作更好部署。

銀行估價宜「貨比三家」

近年置業人士面對最大挑戰，是因著政府收緊按揭成數及銀行估價不足，進一步增加首期及供款上的負擔。

經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦 ( Kostka ) 指出，面對樓市轉勢及加息等不明朗因素，銀行及金融機構都會作出一些平衡風險部署，例如在審核按揭申請時，在物業估價會較為保守，以減少業主斷供對銀行帶來的損失。

作為要「上會」的買家，當然希望可以找到一個估價最足的按揭計劃。Kostka建議買家即使有相熟的銀行，亦不妨「貨比三家」，利用各銀行網頁的按揭計算工具，又或直接到分行洽談，了解各銀行對心儀物業的估價，讓自己有完善的買樓預算。

另一影響物業估價的關鍵因素是物業本身的條件，Kostka表示銀行為物業估價時，除了考慮物業的樓齡，亦會參考該樓宇或所屬屋苑近期成交紀錄。由於單棟樓單位數目有限，成交宗數遠不及大型屋苑，故此關注物業估價的買家，應優先選擇具有知名度的大型屋苑，以爭取更理想的物業估價。

除了親身格價，Kostka認為買家亦可以考慮透過具規模的按揭中介機構，篩選出適合自己的按揭計劃。透過中介機構，既可以毋須四處格價，便可以知道多間銀行及金融機構對欲購物業的估價、按揭息率、須支付首期及每月供款等資料，更重要是中介機構會為買家安排壓力測試，並就測試結果作出按揭或購置物業類別的實用建議。

按規定，現時買家向銀行及金融機構申請按揭均要通過壓力測試。測試旨在檢視在現時息率水平下，申請人的按揭每月供款額不得超過其每月一半收入，而假如息率上升三厘，按揭供款亦不能超過申請人每月收入六成水平。買家既可以利用銀行或金融機構網頁的負擔計算機作初步計算，亦可以透過中介人作出詳盡評估，當評估結果顯示買家的負擔能力不足以應付心儀物業供款時，中介人亦會提供買家可負擔樓價範圍及相關按揭計劃等資料，幫助買家有效調整置業部署。